Questions
165 réponses courtes aux questions que se posent les propriétaires étrangers en Espagne. Impôts, licences, travaux, absence, succession, et le métier de la gestion de propriété. Chaque réponse tient seule ; le guide qui approfondit est en dessous.
Ce qu'un propriétaire étranger doit à l'Espagne, ce qu'il doit encore déclarer en France, et ce qui arrive quand il ne le fait pas.
Oui. Un propriétaire non-résident doit déclarer chaque année un revenu immobilier théorique, calculé à partir de la valeur cadastrale, même si le bien reste vide toute l'année. Cette déclaration se fait avec le modèle 210. S'y ajoute l'IBI, la taxe foncière prélevée par la commune.
Le guide : Impôt des non-résidents en Espagne : le guide complet (Modelo 210)
C'est la déclaration d'impôt des non-résidents en Espagne. Elle sert à déclarer soit un revenu immobilier théorique quand le bien n'est pas loué, soit les loyers réellement perçus quand il l'est. Elle se dépose en ligne auprès de l'Agencia Tributaria. Il faut une déclaration par bien et par copropriétaire.
Le guide : Remplir le Modelo 210 soi-même : guide pas-à-pas avec captures
Sur la valeur cadastrale du bien, à laquelle on applique un pourcentage fixé par la loi espagnole. Ce pourcentage est plus faible lorsque la valeur cadastrale a été révisée récemment. La valeur cadastrale figure sur votre avis d'IBI. Le montant obtenu est ensuite imposé au taux des non-résidents.
Le guide : Impôt des non-résidents en Espagne : le guide complet (Modelo 210)
Le taux dépend de votre pays de résidence. Les résidents de l'Union européenne, de l'Islande et de la Norvège relèvent d'un taux réduit et peuvent déduire certaines charges. Les résidents hors Union européenne relèvent d'un taux plus élevé, sans déduction de charges. Le barème est fixé par la loi espagnole : vérifiez-le pour l'exercice concerné.
Le guide : Impôt des non-résidents en Espagne : le guide complet (Modelo 210)
Le calendrier dépend de la nature du revenu déclaré. L'imputation de revenu d'un bien non loué se déclare l'année suivant l'exercice concerné. Les revenus locatifs des résidents de l'Union européenne relèvent depuis la réforme de 2024 d'une déclaration annuelle regroupée. Confirmez les échéances en vigueur auprès de l'Agencia Tributaria avant de déposer.
Le guide : Fiscalité des revenus locatifs en Espagne (non-résident) : le guide complet 2026
L'IBI, Impuesto sobre Bienes Inmuebles, est la taxe foncière espagnole. Elle est due par celui qui est propriétaire au 1er janvier, calculée sur la valeur cadastrale, à un taux voté par la commune. Elle se paie une fois par an, à une échéance qui varie d'une commune à l'autre.
Le guide : IBI : la taxe foncière espagnole, comment la lire et la payer à distance
La domiciliation bancaire sur un compte espagnol reste la méthode la plus sûre : la commune prélève à l'échéance sans courrier à recevoir. Sans domiciliation, un avis égaré devient une majoration, puis une procédure de recouvrement qui peut aboutir à une inscription sur le bien. Vérifiez chaque année que le prélèvement a bien eu lieu.
Le guide : IBI : la taxe foncière espagnole, comment la lire et la payer à distance
L'administration espagnole peut réclamer tous les exercices non prescrits, avec majoration et intérêts de retard. Une régularisation spontanée, faite avant toute notification, coûte moins cher qu'un redressement. Le retard ne s'efface pas de lui-même : il s'accumule jusqu'à la prescription de chaque exercice.
Le guide : Impôt des non-résidents en Espagne : le guide complet (Modelo 210)
Oui, si vous êtes résident fiscal français. Vous déclarez le bien et, le cas échéant, les loyers perçus, même lorsqu'ils ont déjà été imposés en Espagne. La convention entre les deux pays neutralise la double imposition, mais seulement si vous déclarez des deux côtés.
Le guide : Déclarer son bien et ses loyers espagnols aux impôts français : mode d'emploi
Elle désigne l'État qui a le droit d'imposer et organise l'élimination de la double imposition. Les revenus d'un immeuble sont imposables dans le pays où l'immeuble se trouve : l'Espagne impose donc en premier. La France les reprend dans sa base et accorde un crédit d'impôt correspondant. Déclarer dans les deux pays reste obligatoire.
Le guide : Convention fiscale France-Espagne : qui taxe quoi, expliqué simplement
Oui, si vous êtes résident fiscal français et que votre patrimoine immobilier mondial dépasse le seuil de déclenchement de l'IFI. Le bien espagnol est retenu pour sa valeur vénale, les dettes affectées venant en déduction selon les règles françaises. L'impôt sur la fortune éventuellement acquitté en Espagne s'impute selon les modalités de la convention.
Le guide : IFI et résidence secondaire en Espagne : faut-il la déclarer au fisc français ?
Pas pour cette seule raison. La résidence fiscale espagnole se déclenche notamment au-delà de cent quatre-vingt-trois jours de présence sur l'année civile, ou lorsque le centre de vos intérêts économiques se situe en Espagne. Les absences ponctuelles sont comptées comme présence, sauf preuve de résidence fiscale ailleurs. Comptez vos jours et gardez vos preuves.
Le guide : Résidence fiscale en Espagne : la règle des 183 jours, et ce qui compte vraiment
Un résident fiscal espagnol est imposé sur ses revenus mondiaux et dépose une déclaration de type IRPF. Un non-résident n'est imposé que sur ses revenus de source espagnole, par le modèle 210. Le statut ne se choisit pas : il découle de critères objectifs de présence et d'intérêts économiques.
Le guide : Résident ou non-résident fiscal en Espagne ? Le guide complet 2026
Ce n'est pas systématiquement obligatoire pour un résident de l'Union européenne, mais l'administration peut l'exiger dans certaines situations. En pratique, beaucoup de propriétaires désignent un gestor ou un avocat pour recevoir les notifications et déposer les déclarations. Une notification que vous ne lisez pas produit les mêmes effets qu'une notification lue.
Le guide : Faut-il un représentant fiscal en Espagne quand on est non-résident ?
Quand un non-résident vend un bien en Espagne, l'acheteur retient une part du prix et la verse au Trésor espagnol comme acompte sur la plus-value du vendeur. Le vendeur déclare ensuite sa plus-value réelle et demande, s'il y a lieu, le remboursement de l'excédent. Ce remboursement suppose d'être à jour de ses déclarations passées.
Le guide : Vendre son bien en Espagne : le guide pratique du vendeur non-résident (étapes et calendrier)
Par la différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition, ce dernier majoré des frais et impôts payés à l'achat et de certains travaux justifiés. Le résultat est imposé au barème espagnol de l'épargne. Conservez toutes vos factures : un travail non facturé n'entre pas dans le calcul.
Le guide : Impôt sur la plus-value immobilière en Espagne : calcul, exonérations et cas UE / hors UE
Oui, mais elles visent principalement les résidents fiscaux espagnols : réinvestissement dans une nouvelle résidence habituelle, ou vente par une personne âgée sous conditions. Un non-résident n'y a en principe pas accès. Vérifiez votre statut avant de bâtir un calcul dessus.
Le guide : Vendre sa maison en Espagne : exonérations de plus-value que les étrangers ignorent
C'est un impôt communal sur l'augmentation de valeur du terrain urbain entre l'acquisition et la transmission. Il est dû par le vendeur, ou par l'héritier en cas de succession. Depuis la réforme de 2021, deux méthodes de calcul coexistent et le contribuable peut retenir la plus favorable. En l'absence de plus-value réelle démontrée, l'impôt n'est pas dû.
Le guide : Vendre son bien en Espagne : le guide pratique du vendeur non-résident (étapes et calendrier)
Oui. Un non-résident y est imposable sur ses biens situés en Espagne, au-delà d'un seuil d'exonération. Ce seuil et le barème dépendent de la communauté autonome, et la Catalogne applique ses propres règles, plus strictes que le régime national. Un emprunt affecté au bien vient en déduction de la base.
Le guide : Impôt sur la fortune en Espagne (Impuesto sobre el Patrimonio) pour non-résidents
C'est un impôt d'État créé fin 2022, qui vise les patrimoines les plus élevés et dont on déduit l'impôt sur la fortune déjà payé à la communauté autonome. Il s'applique aussi aux non-résidents, pour leurs biens espagnols. Son seuil d'entrée est nettement plus haut que celui de l'impôt régional.
Le guide : L'impôt de solidarité sur le patrimoine en Espagne : qui le paie, et combien
C'est une valeur administrative publiée par le cadastre espagnol depuis 2022, qui sert de base minimale aux impôts d'achat et de succession. Si le prix payé est inférieur à cette valeur, l'impôt est calculé sur la valeur de référence et non sur le prix. Elle peut être contestée, mais la charge de la preuve pèse sur le contribuable.
Le guide : Valeur cadastrale et valor de referencia : les deux valeurs qui décident de vos impôts espagnols
Un résident de l'Union européenne, de l'Islande ou de la Norvège peut déduire les charges liées au bien pour la période effectivement louée : intérêts d'emprunt, IBI, assurance, entretien, amortissement. Un résident hors Union européenne est imposé sur le loyer brut, sans déduction. Les justificatifs doivent être conservés et rattachés à la période de location.
Le guide : Fiscalité des revenus locatifs en Espagne (non-résident) : le guide complet 2026
Oui. Le NIE tient lieu de numéro d'identification fiscale pour un étranger. Il est nécessaire pour acheter, déclarer, ouvrir un compte et signer chez le notaire. Chaque copropriétaire doit avoir le sien, y compris un conjoint qui ne figure pas au financement.
Le guide : Obtenir son NIE en Espagne : le guide complet pour acheter (2026)
Tous les guides du thème fiscalité du propriétaire non-résident
Le parcours d'achat espagnol ne ressemble pas au parcours français. Les questions que se pose un acheteur étranger avant de signer.
Le NIE est le numéro d'identification des étrangers en Espagne. Il est indispensable pour acheter, ouvrir un compte, payer des impôts et signer un acte. Il s'obtient auprès d'un consulat d'Espagne ou d'un poste de police en Espagne, sur rendez-vous, ou par un mandataire muni d'une procuration.
Le guide : Obtenir son NIE en Espagne : le guide complet pour acheter (2026)
Ce n'est pas légalement obligatoire, mais c'est la protection principale de l'acheteur. Le notaire espagnol authentifie l'acte, il ne défend aucune des deux parties ni ne mène l'enquête sur le bien. L'avocat vérifie le titre, les dettes, l'urbanisme et rédige les contrats préalables.
Le guide : Pourquoi prendre un avocat (abogado) pour acheter en Espagne, et combien ça coûte
Non. Le notaire espagnol constate l'accord, vérifie l'identité et la capacité, puis authentifie l'acte. Il ne conduit pas les recherches préalables sur les charges, les servitudes ou la conformité urbanistique, et il ne conseille pas l'acheteur contre le vendeur. C'est pourquoi l'acheteur étranger se fait presque toujours assister séparément.
Le guide : Acheter un bien en Espagne : le guide complet en 12 chapitres (Costa Brava 2026)
C'est le contrat préliminaire espagnol, signé avant le notaire, accompagné du versement d'un dépôt. La forme la plus courante, les arras penitenciales, permet aux deux parties de renoncer : l'acheteur perd son dépôt, le vendeur doit restituer le double. D'autres formes d'arras n'ouvrent pas cette faculté : le contenu du contrat compte plus que son nom.
Le guide : Le contrat d'arras en Espagne : ce que vous signez avant le notaire (2026)
Cela dépend du type d'arras signé. Avec des arras penitenciales, l'acheteur qui renonce perd la somme versée et le vendeur qui renonce en restitue le double. Avec des arras confirmatorias, la vente peut être exigée en justice. Faites qualifier le contrat avant de le signer, pas après.
Le guide : Le contrat d'arras en Espagne : ce que vous signez avant le notaire (2026)
C'est l'extrait du registre foncier espagnol. Il indique le propriétaire inscrit, la description du bien, les hypothèques, saisies et servitudes enregistrées. Elle se demande au Registro de la Propiedad et doit être récente. Aucune offre sérieuse ne se fait sans l'avoir lue.
Le guide : Vérifier un bien avant d'acheter en Espagne : nota simple, dettes et charges cachées (2026)
Certaines, oui. L'IBI impayé, les charges de copropriété des exercices récents et une hypothèque inscrite restent attachés au bien et deviennent le problème du nouveau propriétaire. C'est l'une des vérifications essentielles avant la signature. Un certificat de la copropriété et un justificatif d'IBI se demandent au vendeur.
Le guide : Vérifier un bien avant d'acheter en Espagne : nota simple, dettes et charges cachées (2026)
L'impôt de transmission ou la TVA selon que le bien est ancien ou neuf, les honoraires du notaire, les frais d'inscription au registre foncier, les honoraires de l'avocat et, le cas échéant, les frais liés au prêt. Il faut donc prévoir une enveloppe qui dépasse sensiblement le prix affiché. Le détail dépend de la communauté autonome.
Le guide : Frais d'achat immobilier en Espagne : le vrai budget (2026)
L'ITP, l'impôt de transmission patrimoniale, dont le barème est fixé par la communauté autonome. La Catalogne applique un barème progressif, révisé en 2025 dans un sens plus lourd pour les biens de valeur élevée. La base retenue ne peut pas être inférieure au valor de referencia du cadastre. Vérifiez le barème en vigueur au moment de la signature.
Le guide : Frais d'achat immobilier en Espagne : le vrai budget (2026)
Un logement neuf vendu par un promoteur relève de la TVA espagnole, au taux réduit applicable au logement, à laquelle s'ajoute l'impôt sur les actes juridiques documentés perçu par la communauté autonome. On ne paie donc pas d'ITP dans ce cas. Les deux régimes ne se cumulent jamais sur une même transmission.
Le guide : Acheter sur plan (obra nueva) en Espagne : garanties, échéancier et risques
Oui, par procuration notariée, appelée poder. Elle se signe devant un notaire français avec apostille, ou devant un consulat d'Espagne, et désigne un mandataire qui signera à votre place. La procuration doit être rédigée avec les pouvoirs exacts nécessaires, sinon le notaire espagnol la refusera.
Le guide : Acheter ou gérer en Espagne par procuration (poderes) sans vous déplacer
Oui, mais les conditions sont plus strictes que pour un résident : apport plus élevé, durée souvent plus courte, dossier de revenus complet et traduit. Chaque banque a sa politique et son appétit pour les dossiers étrangers. L'accord de principe s'obtient avant de signer les arras, pas après.
Le guide : Prêt immobilier pour non-résident en Espagne : le guide complet 2026
Ce n'est pas obligatoire pour acheter, mais c'est nécessaire en pratique pour la vie du bien : domicilier l'IBI, l'eau, l'électricité, les charges de copropriété et les prélèvements des fournisseurs. La plupart des banques ouvrent un compte non-résident avec le NIE et un justificatif fiscal du pays de résidence.
Le guide : Ouvrir un compte bancaire en Espagne (non-résident) : le guide complet 2026
Par virement bancaire traçable, depuis un compte à votre nom, avec un justificatif de l'origine des fonds. Le notaire et la banque espagnole exigent cette traçabilité au titre de la lutte anti-blanchiment. Le taux de change appliqué par une banque et celui d'un spécialiste du change peuvent différer sensiblement sur une somme importante.
Le guide : Transférer son argent vers l'Espagne sans se faire avoir : le guide complet
Oui. La marge dépend du temps passé en ligne, de l'état du bien, de la saison et de la motivation du vendeur. Les biens de bord de mer très recherchés se négocient peu ; les biens à rénover ou mal présentés se négocient davantage. Une offre argumentée par des devis de travaux porte mieux qu'une offre sèche.
Le guide : Négocier le prix d'un bien en Espagne : marges réelles et techniques 2026
Rarement pour une résidence secondaire familiale. Une SCI française ou une SL espagnole ajoute des obligations comptables et fiscales dans les deux pays, et l'usage privé d'un bien détenu par une société pose des questions de loyer et d'avantage en nature. La structure se justifie surtout pour un patrimoine important ou un projet locatif structuré.
Le guide : SCI française ou SL espagnole pour acheter en Espagne : que choisir ?
L'achat à plusieurs se fait en indivision, avec des quotes-parts inscrites à l'acte. L'indivision espagnole permet à chaque indivisaire de demander le partage, ce qui peut forcer la vente. Un pacte d'indivisaires organisant les charges, l'usage et la sortie évite la plupart des blocages.
Le guide : Acheter à plusieurs en Espagne (indivision, famille, amis) : organiser et sécuriser
Le régime matrimonial des acquéreurs est mentionné à l'acte espagnol et détermine la propriété du bien. Un couple marié sous un régime français doit le faire constater correctement, faute de quoi le titre ne reflète pas la réalité juridique. Les partenaires pacsés et les concubins ne bénéficient d'aucune protection automatique en Espagne.
Le guide : Acheter en couple en Espagne : régime matrimonial, PACS et protection du conjoint
La conformité urbanistique de l'existant, l'absence d'extensions non déclarées, l'état de la structure et des réseaux, et ce que le plan local autorise réellement. Une extension non régularisée peut bloquer une revente ou un prêt. Faites chiffrer les travaux avant l'offre, pas après la signature.
Le guide : Acheter une maison à rénover en Costa Brava : décote, budget travaux et permis (2026)
C'est le certificat catalan attestant qu'un logement est habitable. Il est exigé pour vendre, pour louer et pour ouvrir certains contrats de fourniture. Il a une durée de validité limitée et se renouvelle après visite d'un technicien. Son absence bloque une vente au dernier moment plus souvent qu'on ne le croit.
Le guide : Cédula, certificat énergétique, ITE : les documents exigés pour vendre ou louer en Espagne
Oui. Le certificat de performance énergétique doit être établi avant la mise en vente ou en location et sa note doit figurer dans les annonces. Il est délivré par un technicien habilité et enregistré auprès de la Generalitat en Catalogne. Il a une durée de validité limitée.
Le guide : Cédula, certificat énergétique, ITE : les documents exigés pour vendre ou louer en Espagne
La garantie des sommes versées, l'échéancier de paiement, la licence de construction obtenue, la description technique annexée au contrat et les pénalités en cas de retard. La loi espagnole impose que les acomptes soient garantis par un établissement financier. Sans cette garantie, l'acheteur porte seul le risque du chantier.
Le guide : Acheter sur plan (obra nueva) en Espagne : garanties, échéancier et risques
Entre Sant Feliu de Guíxols et Begur, chaque commune a son marché, son hiver et ses contraintes d'accès.
Du sud au nord : Sant Feliu de Guíxols, S'Agaró, Platja d'Aro, Calonge et Sant Antoni, Palamós, Palafrugell avec Calella, Llafranc et Tamariu, Regencós, Pals et Begur. C'est la partie centrale de la Costa Brava, à cheval sur le Baix Empordà. Les distances entre ces communes se comptent en minutes, pas en heures.
Platja d'Aro, Palamós, Palafrugell et Sant Feliu de Guíxols gardent des commerces, des écoles et des services ouverts toute l'année. Les stations de bord de mer plus petites, comme Llafranc ou Tamariu, se vident hors saison et beaucoup de restaurants y ferment. Cette différence pèse davantage que le prix au mètre carré pour qui veut vivre sur place.
Le guide : Où vivre à l'année en Costa Brava : le comparatif des villes pour un francophone
S'Agaró est un domaine résidentiel privé créé au début du vingtième siècle, sur la commune de Castell-Platja d'Aro, entre Sant Feliu de Guíxols et Platja d'Aro. Il est protégé, très peu dense, et le foncier constructible y est quasiment épuisé. Le chemin de ronde qui le longe, le Camí de Ronda, en fait l'une des adresses les plus reconnues de la côte.
Le guide : Acheter à S'Agaró : prix, secteurs et pièges à éviter
Oui, c'est la commune la plus urbaine du couloir : commerces ouverts en hiver, écoles, cabinets médicaux, transports. En contrepartie, elle est très fréquentée en été et le centre est dense. Les quartiers résidentiels sur les hauteurs offrent un compromis entre services et calme.
Le guide : Acheter à Platja d'Aro : prix, quartiers et pièges à éviter
Le village de Begur reste habité à l'année, mais ses criques, Sa Riera, Aiguablava, Sa Tuna, Fornells, sont des hameaux saisonniers desservis par des routes étroites et pentues. Beaucoup de services y ferment hors saison. Une maison sur crique demande donc plus d'anticipation logistique qu'une maison au village.
Le guide : Acheter à Begur : prix, criques et pièges à éviter
Les trois sont des hameaux côtiers de la commune de Palafrugell. Calella est la plus étendue, avec ses arcades et ses barques ; Llafranc s'organise autour d'une baie et d'un port de plaisance ; Tamariu est la plus petite et la plus abritée. Toutes trois sont très saisonnières, les services de l'année se trouvant au bourg de Palafrugell.
Le guide : Acheter à Palafrugell : prix, quartiers et pièges à éviter
Palamós est d'abord une vraie ville portuaire, avec une criée en activité et une population permanente. Elle combine plage, port de commerce et vie de quartier hors saison. C'est l'une des communes du couloir où l'on trouve encore des services ouverts toute l'année à distance de marche.
Le guide : Acheter à Palamós : prix, quartiers et pièges à éviter
Pals est double : un village médiéval perché à l'intérieur des terres, et une longue plage à quelques kilomètres, séparée du village par des rizières. Les deux marchés sont distincts, en prix comme en usage. Il faut préciser lequel on vise avant de comparer des annonces.
Le guide : Acheter à Pals : prix, quartiers et pièges à éviter
Regencós est un village de pierre de l'intérieur du Baix Empordà, à quelques minutes de Begur et de Pals, sans façade maritime. On y cherche le calme, l'architecture ancienne et des maisons de village restaurées. C'est un marché étroit, avec peu de biens disponibles à un instant donné.
Le guide : Acheter à Regencós : prix, secteurs et pièges à éviter
Oui, la commune s'appelle officiellement Calonge i Sant Antoni. Calonge est le village historique dans les terres, autour de son château ; Sant Antoni est la partie balnéaire, avec le port et les plages. Les deux entités ont des ambiances et des marchés différents.
Le guide : Acheter à Calonge et Sant Antoni : prix, quartiers et pièges à éviter
Non. Cadaqués se trouve bien plus au nord, au-delà du golfe de Roses, isolée derrière le col de Perafita, sur le cap de Creus. Son marché, sa réglementation et son accès n'ont rien de commun avec le couloir Sant Feliu · Begur. Le trajet depuis Palafrugell est long malgré la proximité apparente sur une carte.
Le guide : Acheter à Cadaqués : prix, quartiers et pièges à éviter
Oui, dès qu'on habite hors du centre d'une des villes principales. Les bus interurbains existent mais la fréquence hors saison est faible, et aucune ligne ferroviaire ne dessert le littoral de ce secteur. Une maison sur crique ou en urbanisation implique la voiture pour tout déplacement.
Le guide : Voiture en Espagne : immatriculer, importer ou acheter quand on a une résidence
Par l'autoroute AP-7 puis les routes départementales vers la côte, par les aéroports de Gérone, Barcelone ou Perpignan, ou par la ligne à grande vitesse jusqu'à Figueres ou Gérone. Aucune gare n'est située sur le littoral du couloir : le dernier tronçon se fait en voiture. Les temps de trajet varient fortement selon la saison.
Les fronts de mer exposés au levant et les criques ouvertes à l'est encaissent le plus. Les épisodes de mer de levant, appelés llevantades, provoquent submersions, dégâts sur les terrasses et coupures d'électricité. Les propriétés perchées, elles, subissent surtout la tramontane et les chutes de branches.
Oui, en particulier les maisons entourées de pinède ou situées en urbanisation boisée. La réglementation catalane impose des obligations de débroussaillement autour des constructions et des voies d'accès dans les zones à risque. La commune peut mettre en demeure un propriétaire absent qui ne les respecte pas.
Le guide : Sécuriser une propriété isolée sur la Costa Brava, quand on n'y est pas
Licence, déclaration des voyageurs, fiscalité, gestion à distance : ce que la loi catalane exige d'un propriétaire qui loue.
Non, pas en location touristique. En Catalogne, la location d'un logement entier pour de courtes durées à des fins touristiques exige une licence d'habitatge d'ús turístic, dite HUT, délivrée via la commune. Louer sans licence expose à des sanctions administratives lourdes, et les plateformes retirent les annonces sans numéro valide.
Le guide : Louer sa maison en Espagne : licence touristique & enregistrement (NRA) 2026
C'est l'autorisation catalane qui permet de louer un logement entier à des touristes. Elle est attachée au logement, pas au propriétaire, et son numéro doit figurer dans toute annonce. Elle suppose notamment une cédula de habitabilidad en cours de validité. Elle se transmet en principe avec le bien lors d'une vente.
Le guide : Louer sa maison en Espagne : licence touristique & enregistrement (NRA) 2026
Cela dépend de la commune. Depuis le décret-loi catalan de 2023, de nombreuses communes sous tension doivent délivrer une licence urbanistique préalable, et beaucoup ont gelé les nouvelles licences ou fixé des quotas. Renseignez-vous auprès de la mairie concernée avant d'acheter un bien pour le louer. Ne comptez jamais sur une licence future promise oralement.
Le guide : Location touristique en Catalogne : nouvelles règles et quotas 2026
C'est le registre national espagnol des locations de courte durée, entré en application en 2025, qui attribue un numéro d'enregistrement à chaque logement proposé sur les plateformes. Les plateformes doivent vérifier ce numéro avant de publier une annonce. Il s'ajoute à la licence régionale, il ne la remplace pas.
Le guide : Location touristique en Catalogne : nouvelles règles et quotas 2026
Oui. Tout hébergeur en Espagne doit transmettre l'identité des voyageurs aux autorités, via la plateforme SES Hospedajes, obligatoire depuis fin 2024. La transmission se fait à chaque arrivée et couvre un jeu de données étendu. L'obligation vaut aussi pour un particulier qui loue son propre logement.
Le guide : Déclarer ses locataires à la police en Espagne (SES Hospedajes) : guide complet 2026
Oui, dans les conditions prévues par la loi espagnole sur la propriété horizontale. Une majorité qualifiée des copropriétaires peut adopter une clause interdisant ou limitant la location touristique, et la faire inscrire au registre foncier. Lisez les statuts et les procès-verbaux d'assemblée avant d'acheter pour louer.
Le guide : La comunidad de propietarios en Espagne : charges, assemblées et ce qu'elle peut vous imposer
Oui, dans les deux pays si vous êtes résident fiscal français. L'Espagne impose les loyers d'un immeuble situé sur son territoire, par le modèle 210. La France les reprend dans votre déclaration et applique la convention pour éliminer la double imposition. Déclarer seulement d'un côté est la faute la plus fréquente.
Le guide : Déclarer son bien et ses loyers espagnols aux impôts français : mode d'emploi
La location d'un logement meublé sans services de type hôtelier est en principe exonérée de TVA en Espagne. Dès qu'on ajoute des prestations assimilables à l'hôtellerie, comme le ménage en cours de séjour ou la restauration, l'activité peut basculer dans le champ de la TVA. La frontière se juge sur les prestations réellement fournies.
Le guide : Location courte durée en Espagne : fiscalité, TVA et seuil de l'activité économique
La location touristique est une activité réglementée, soumise à licence, à déclaration des voyageurs et à un régime fiscal propre. La location d'habitation à l'année relève de la loi espagnole sur les baux urbains, la LAU, qui accorde au locataire une prorogation obligatoire et encadre la révision du loyer. Les deux ne se substituent pas librement l'une à l'autre.
Le guide : Louer sa maison à l'année en Espagne : ce que la loi sur les baux impose au propriétaire
Le contrat peut être conclu pour une durée courte, mais la LAU impose une prorogation obligatoire au profit du locataire, plus longue lorsque le bailleur est une personne morale. Le bailleur ne peut s'y opposer que dans des cas limités et notifiés. Un bail rédigé sans tenir compte de ces prorogations expose à de mauvaises surprises.
Le guide : Louer sa maison à l'année en Espagne : ce que la loi sur les baux impose au propriétaire
La sortie passe par une procédure judiciaire de desahucio, engagée par avocat et procurador. Le propriétaire ne peut ni changer les serrures ni couper les fournitures : ces actes sont sanctionnés. Un dossier locataire vérifié en amont et une garantie solide restent la meilleure protection.
Le guide : Okupas : comment protéger sa maison vide en Espagne
Oui, et il doit préciser la durée, le nombre d'occupants, le montant, le dépôt de garantie, les conditions d'annulation et les règles de la maison. Le contrat est aussi ce qui permet de faire jouer une assurance ou de retenir un dépôt en cas de dégât. Une réservation par message ne remplace pas un contrat.
Le guide : Le contrat de location saisonnière en Espagne : clauses qui vous protègent
Oui, avec photos datées, réalisé avant l'arrivée et repris au départ. C'est la seule preuve utilisable pour justifier une retenue sur le dépôt de garantie. Sans inventaire, la discussion se règle au bénéfice du locataire.
Le guide : Gérer sa location saisonnière à distance en Espagne : ménage, clés, check-in autonome
Les plateformes apportent du volume et de la visibilité internationale, avec des commissions et des règles d'annulation qu'elles fixent. Une agence locale filtre davantage la clientèle et gère le terrain, avec une commission plus élevée. Beaucoup de propriétaires combinent les deux canaux en gardant un calendrier unique pour éviter les doubles réservations.
Le guide : Airbnb, Booking ou agence : quel canal pour louer sa villa en Espagne ? (2026)
Soit un prestataire local, soit une agence, soit un système d'entrée autonome avec boîte à clés ou serrure connectée. Quelle que soit la formule, quelqu'un doit pouvoir se déplacer en cas de problème sur place. L'accueil autonome sans relais local fonctionne jusqu'au premier incident.
Le guide : Gérer sa location saisonnière à distance en Espagne : ménage, clés, check-in autonome
Pas automatiquement. Un contrat souscrit pour un usage privé peut exclure la mise en location, en particulier la location touristique. Il faut le déclarer à l'assureur et vérifier la responsabilité civile vis-à-vis des occupants. Une déclaration inexacte permet à l'assureur de réduire ou refuser l'indemnisation.
Le guide : Assurance habitation résidence secondaire en Espagne : le guide complet 2026
En visant d'autres clientèles que la clientèle balnéaire : séjours longs d'hiver, télétravailleurs, familles hors vacances scolaires, groupes sportifs. Cela suppose une maison réellement confortable en hiver, donc chauffée, isolée et équipée en internet. Une villa d'été louée telle quelle en janvier déçoit et récolte de mauvais avis.
Le guide : Remplir sa villa hors saison : louer d'octobre à mai (guide 2026)
En retranchant des loyers encaissés les commissions, le ménage, les consommations, l'entretien, l'IBI, l'assurance, les charges de copropriété, la fiscalité et la vacance. Le taux d'occupation annoncé par une agence porte souvent sur la haute saison uniquement. Une rentabilité se calcule sur douze mois et sur des charges réelles.
Le guide : Investir en Costa Brava : calculer la rentabilité locative réelle d'une villa
Une literie de qualité, une cuisine complète, une climatisation ou un chauffage efficace, un internet rapide, et un rangement fermé pour vos affaires personnelles. Les équipements qui génèrent le plus de réclamations sont l'eau chaude, la connexion et la propreté de la piscine. Prévoyez aussi des consommables et un jeu de linge de rechange.
Le guide : Rendre sa villa rentable en location saisonnière : équiper, tarifer, remplir (Costa Brava 2026)
Une maison inoccupée ne se dégrade pas moins vite qu'une maison habitée. Elle se dégrade sans témoin.
Aérer, faire couler l'eau des siphons, vérifier les fermetures et la toiture, relever les compteurs, contrôler la piscine et le jardin, et relever le courrier. Sans passage régulier, une fuite lente ou une infiltration se découvre au retour, quand les dégâts sont déjà constitués. La régularité compte plus que la durée de chaque visite.
Le guide : Posséder une maison en Espagne à distance : la checklist annuelle du propriétaire absent
Un passage hebdomadaire est le rythme de référence, y compris hors saison. La chaleur, le vent salin et les aiguilles de pin déséquilibrent l'eau rapidement, et une pompe qui tourne sur un filtre colmaté finit par casser. Un bassin laissé sans contrôle plusieurs semaines coûte plus cher à récupérer qu'à entretenir.
Le guide : Entretien de piscine en Espagne pour propriétaire absent : coûts et fréquence (2026)
Non. Sur la Costa Brava, on pratique un hivernage actif : on maintient un niveau d'eau, une filtration réduite et un traitement adapté. Une piscine vidée subit des contraintes structurelles et le revêtement se dégrade au soleil. Une piscine simplement arrêtée, elle, verdit et tache durablement.
Cela dépend du niveau d'alerte en vigueur et de la commune. Le plan sécheresse catalan encadre le remplissage des piscines et prévoit des restrictions par paliers, avec des dérogations pour les bassins traités comme équipements collectifs ou climatiques. Les règles évoluent selon l'état des réserves : vérifiez la situation avant de programmer une remise en eau.
Le guide : Eau, piscine et sécheresse en Catalogne : ce qui est autorisé, et quand
Couper l'arrivée d'eau générale, purger ce qui peut geler, laisser l'électricité alimentant l'alarme et le hors-gel, vider les denrées, protéger le mobilier extérieur, vérifier gouttières et évacuations, et fermer les volets sans condamner la ventilation. Une maison fermée hermétiquement moisit. Une maison ouverte se fait visiter.
Sur le littoral, le gel est rare mais pas inexistant, et il touche surtout les canalisations extérieures, les pompes et les locaux techniques. À l'intérieur des terres et en altitude, le risque augmente nettement. Les dégâts d'un gel sont presque toujours des dégâts d'eau découverts trop tard.
En ventilant régulièrement plutôt qu'en calfeutrant, en maintenant une circulation d'air minimale et en traitant les remontées avant l'hiver. Le salpêtre, les odeurs de renfermé et les moisissures apparaissent surtout dans les maisons de pierre restées closes plusieurs mois. Des passages d'aération réguliers valent mieux qu'un déshumidificateur laissé seul.
Le guide : Posséder une maison en Espagne à distance : la checklist annuelle du propriétaire absent
La toiture et les tuiles déplacées, les gouttières et les évacuations, les volets et les vitrages, les arbres et branches tombés, l'électricité et le local technique de la piscine. Un désordre constaté vite se répare vite ; une infiltration ignorée traverse la charpente. Les assureurs demandent souvent des photos datées du sinistre.
Le guide : Assurance habitation résidence secondaire en Espagne : le guide complet 2026
Par un relevé régulier du compteur, par une vanne connectée avec détection de débit anormal, ou par des détecteurs posés aux points sensibles. Une fuite sur un réseau enterré peut consommer beaucoup avant d'être visible, et la facture d'eau est parfois le premier signal. Le compteur relevé à chaque passage reste la méthode la plus simple.
Le guide : Surveiller sa maison secondaire à distance : domotique utile (fuite, gel, intrusion)
Oui, dès que l'absence se prolonge, sauf si un équipement en dépend, comme un système d'arrosage ou une piscine à remplissage automatique. Dans ce cas, on isole les circuits intérieurs et on laisse l'extérieur alimenté. La majorité des sinistres dans les maisons vides sont des dégâts des eaux d'origine intérieure.
Le guide : Posséder une maison en Espagne à distance : la checklist annuelle du propriétaire absent
Il faut un NIE, un compte bancaire pour la domiciliation, le titre de propriété ou le bail, et selon les cas le certificat électrique du logement ou la cédula de habitabilidad. L'eau se contracte auprès du service communal ou de son délégataire, l'électricité auprès d'un fournisseur du marché libre ou régulé. Le changement de titulaire après un achat n'est pas automatique.
Le guide : Eau, électricité, gaz en Espagne : ouvrir, changer et lire ses compteurs à distance
Oui, le changement de fournisseur se fait en ligne avec le code CUPS du point de livraison, sans intervention technique. Adapter la puissance souscrite se demande aussi à distance et modifie la part fixe de la facture. Une maison peu occupée est souvent abonnée à une puissance supérieure à son besoin réel.
Le guide : Eau, électricité, gaz en Espagne : ouvrir, changer et lire ses compteurs à distance
En passant par des références vérifiables sur des chantiers comparables, en exigeant un devis écrit et détaillé, et en contrôlant que l'entreprise est bien déclarée et assurée. Le bouche-à-oreille local vaut plus que les annuaires en ligne. Un artisan qui refuse d'écrire ce qu'il fera est un risque, quelle que soit la langue.
Le guide : Trouver un artisan fiable en Costa Brava sans parler espagnol : le guide complet
Un presupuesto accepté et signé par les deux parties vaut contrat et fixe le prix, le contenu et le délai convenus. Un devis oral n'engage rien et rend toute réclamation difficile. Exigez le détail des postes, la TVA applicable et les conditions de paiement avant de verser un acompte.
Le guide : Rénover sa villa en Espagne : permis, devis fiables et éviter les mauvaises surprises (2026)
Les travaux touchant à la structure, au volume, à la façade ou à l'usage relèvent d'une licence d'œuvre majeure délivrée par la commune. Les travaux d'entretien sans modification relèvent d'une déclaration ou d'une licence mineure. Les règles varient d'une commune à l'autre et les zones protégées ajoutent leurs propres contraintes. Un chantier sans licence peut être arrêté et sanctionné.
Le guide : Rénover sa villa en Espagne : permis, devis fiables et éviter les mauvaises surprises (2026)
C'est un appel de fonds exceptionnel voté en assemblée pour financer des travaux ou une dépense non couverte par le budget courant. Elle s'impose à tous les copropriétaires, y compris à celui qui n'était pas présent au vote. Un acheteur doit vérifier les derramas votées avant la vente : elles peuvent lui être réclamées.
Le guide : La comunidad de propietarios en Espagne : charges, assemblées et ce qu'elle peut vous imposer
Les garanties de base couvrent l'incendie, le dégât des eaux, le vol et la responsabilité civile, avec des plafonds et des exclusions propres à chaque contrat. Une inoccupation prolongée, la location ou une piscine non déclarée peuvent restreindre la couverture. Les catastrophes naturelles relèvent en Espagne du Consorcio de Compensación de Seguros.
Le guide : Assurance habitation résidence secondaire en Espagne : le guide complet 2026
En ouvrant le dossier auprès de l'assureur dès la découverte, avec photos datées, description écrite et, si nécessaire, dépôt de plainte. L'assureur mandate ensuite un expert, le perito, qui doit pouvoir accéder au bien. Sans quelqu'un capable d'ouvrir la maison et de documenter les dégâts, le dossier s'enlise.
Le guide : Déclarer un sinistre en Espagne quand on n'est pas sur place : parte, perito, indemnisation
En évitant les signes d'abandon, en sécurisant les accès, en installant une alarme reliée, et surtout en faisant constater rapidement toute intrusion. Le droit espagnol distingue l'intrusion récente, qui permet une action rapide, de l'occupation installée, qui suppose une procédure judiciaire plus longue. La vitesse de réaction est le facteur déterminant.
Le guide : Okupas : comment protéger sa maison vide en Espagne
Une alarme signale, elle n'empêche pas. Elle n'a d'effet réel que reliée à un centre de télésurveillance et à quelqu'un capable de se déplacer pour vérifier. Une sirène qui hurle dans une urbanisation vide en février ne produit aucun résultat.
Le guide : Sécuriser une propriété isolée sur la Costa Brava, quand on n'y est pas
Non, s'il est composé d'espèces adaptées : oliviers, lavandes, romarins, agaves, cyprès, bougainvilliers. Ce sont les gazons et les plantes d'importation qui font exploser la consommation. Dans un jardin fermé, la première source de gaspillage est un arrosage automatique déréglé ou fuyard.
Le guide : Eau, piscine et sécheresse en Catalogne : ce qui est autorisé, et quand
Santé, école, voiture, banque, animaux, statut de résident : ce que change le passage de la résidence secondaire à la vie sur place.
Oui. La liberté de circulation permet à un citoyen de l'Union européenne de résider en Espagne, à charge de s'enregistrer auprès du registre central des étrangers au-delà d'un séjour de trois mois. Cet enregistrement délivre un certificat, pas un titre de séjour. Il ne détermine pas à lui seul la résidence fiscale.
Le guide : Résidence fiscale en Espagne : la règle des 183 jours, et ce qui compte vraiment
Pas sans visa. La règle Schengen limite les séjours des ressortissants de pays tiers à quatre-vingt-dix jours par période de cent quatre-vingts jours. Être propriétaire d'un bien en Espagne ne donne aucun droit de séjour supplémentaire. Un séjour plus long suppose un visa adapté.
C'est l'inscription au registre des habitants de la commune où l'on réside. Elle conditionne l'accès à des services locaux, à la carte de santé, à l'inscription scolaire et à certains tarifs municipaux. Elle se demande à la mairie avec une pièce d'identité et un justificatif de domicile. Elle n'a pas d'effet fiscal automatique, mais elle constitue un indice de résidence.
Le guide : L'empadronamiento en Espagne : pourquoi et comment s'inscrire à la mairie (2026)
La carte européenne d'assurance maladie couvre les soins médicalement nécessaires lors d'un séjour temporaire, dans le secteur public. Elle ne couvre pas les soins programmés ni le secteur privé. Un retraité qui transfère sa résidence relève d'un mécanisme différent, avec un formulaire d'affiliation européenne.
Le guide : Se soigner en Espagne : carte santé, médecins francophones et urgences en Costa Brava
Oui, principalement dans le secteur privé et dans les villes qui accueillent une clientèle internationale. Les cliniques privées de Gérone, Palamós et Platja d'Aro comptent des praticiens parlant français ou anglais. Le secteur public fonctionne en catalan et en castillan.
Le guide : Se soigner en Espagne : carte santé, médecins francophones et urgences en Costa Brava
Il existe des établissements internationaux et français dans la région de Gérone et de Barcelone, mais l'offre francophone est limitée sur le littoral du Baix Empordà. L'école publique catalane enseigne en catalan, avec le castillan comme matière. Beaucoup de familles combinent scolarité locale et soutien linguistique.
Le guide : Scolariser ses enfants en Costa Brava : écoles internationales et françaises
Un résident en Espagne doit y immatriculer son véhicule, dans le délai prévu par la réglementation espagnole. Un non-résident peut circuler avec son véhicule immatriculé à l'étranger. L'immatriculation espagnole implique un contrôle technique, une taxe d'immatriculation selon les émissions et la taxe communale de circulation.
Le guide : Voiture en Espagne : immatriculer, importer ou acheter quand on a une résidence
Oui, un permis délivré par un État de l'Union européenne est valable en Espagne. Un résident peut être tenu de l'enregistrer auprès des autorités espagnoles selon sa situation. Les permis hors Union européenne relèvent de règles d'échange spécifiques.
Le guide : Voiture en Espagne : immatriculer, importer ou acheter quand on a une résidence
Oui, avec un passeport européen pour animal de compagnie, une puce d'identification et une vaccination antirabique à jour. La Catalogne impose en outre l'inscription des animaux au registre communal pour les résidents, et des règles particulières s'appliquent aux chiens dits potentiellement dangereux. Les plages ont leurs propres arrêtés saisonniers.
Le guide : Venir en Espagne avec son chien ou son chat : passeport, règles et vétérinaires
L'alimentation, la restauration courante et les services y sont généralement moins chers qu'en région parisienne, mais l'écart s'est resserré et le littoral touristique reste plus cher que l'intérieur des terres. L'électricité, l'eau et l'assurance pèsent davantage sur une maison individuelle avec piscine que sur un appartement. Le budget réel dépend surtout du type de bien.
Le guide : Coût de la vie en Costa Brava : budget mensuel réel pour un francophone
Techniquement oui : la fibre est largement déployée sur le littoral. Juridiquement, tout dépend du temps passé sur place et de votre employeur, car un séjour prolongé peut déclencher la résidence fiscale espagnole et des obligations sociales. L'Espagne a créé un visa spécifique pour les travailleurs à distance non européens.
Le guide : Télétravailleur : acheter en Espagne et y vivre 6 mois (visa nomade, fiscalité, internet)
Cela dépend de la nature de la pension. La convention entre la France et l'Espagne traite différemment les pensions privées et les pensions publiques, ces dernières restant souvent imposables en France. Un résident fiscal espagnol doit déclarer ses revenus mondiaux en Espagne, y compris ses pensions. Faites analyser votre situation avant de transférer votre résidence.
Le guide : Retraité francophone : acheter en Espagne et y prendre sa retraite sans piège fiscal (2026)
Le catalan et le castillan sont tous deux officiels en Catalogne. Le catalan est la langue de l'administration régionale, de l'école et de la vie quotidienne dans les villages ; le castillan est compris partout. Le français et l'anglais sont courants dans le commerce touristique, beaucoup moins dans l'administration et chez les artisans.
Le déploiement est large sur le littoral, mais toutes les urbanisations isolées ne sont pas raccordées, et le raccordement final peut demander des travaux à la charge du propriétaire. Les solutions par réseau mobile fixe ou par satellite servent de secours dans les zones non couvertes. Vérifiez l'éligibilité à l'adresse exacte, pas à la commune.
Le guide : Installer internet et fibre dans sa résidence en Espagne : opérateurs et démarches
Oui. Les banques espagnoles proposent des comptes non-résidents, ouverts avec un passeport, un NIE et un certificat de résidence fiscale du pays de domicile. Ce certificat doit être renouvelé périodiquement, faute de quoi la banque peut requalifier le compte. Les frais des comptes non-résidents sont généralement plus élevés.
Le guide : Ouvrir un compte bancaire en Espagne (non-résident) : le guide complet 2026
Oui. Un résident fiscal espagnol doit déclarer ses avoirs détenus hors d'Espagne au-delà d'un seuil, par une déclaration informative annuelle. L'omission a longtemps été assortie de sanctions très lourdes, réformées après une décision de la Cour de justice de l'Union européenne. L'obligation déclarative, elle, demeure.
Le guide : Résident ou non-résident fiscal en Espagne ? Le guide complet 2026
Ce n'est pas obligatoire, mais s'installer change souvent la donne successorale, notamment la loi applicable et le lieu d'imposition. Un testament espagnol limité aux biens situés en Espagne simplifie beaucoup les démarches des héritiers. Il doit être coordonné avec les dispositions prises en France.
Le guide : Faut-il un testament espagnol pour sa maison en Espagne ?
Un bien espagnol se transmet selon des règles espagnoles, avec un impôt régional et des délais que peu d'héritiers connaissent à l'avance.
Le règlement européen sur les successions désigne en principe la loi de la dernière résidence habituelle du défunt pour régler l'ensemble de la succession, biens espagnols compris. Cette loi détermine les héritiers et leur part. La fiscalité, elle, reste celle de l'Espagne pour un bien situé sur son territoire.
Le guide : Succession en Espagne : transmettre un bien franco-espagnol (le guide complet)
Oui. Le règlement européen permet de désigner la loi de sa nationalité pour régir sa succession, par une déclaration expresse insérée dans un testament. Ce choix, appelé professio iuris, évite qu'une résidence en Espagne fasse basculer la succession sous le droit espagnol ou catalan. Il ne change rien à l'impôt dû en Espagne.
Le guide : Succession d'un bien en Espagne : choisir la loi applicable, et pourquoi le faire
Ce n'est pas obligatoire, mais un testament signé devant notaire espagnol et inscrit au registre central des dernières volontés simplifie nettement le travail des héritiers. Sans lui, il faudra faire traduire, apostiller et faire reconnaître les actes étrangers. Le testament espagnol se limite en général aux biens situés en Espagne et doit rester cohérent avec les dispositions françaises.
Le guide : Faut-il un testament espagnol pour sa maison en Espagne ?
L'Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones est un impôt d'État dont l'essentiel des abattements et réductions est fixé par la communauté autonome. Il est dû par chaque héritier, sur ce qu'il reçoit, et non par la succession. La Catalogne applique ses propres réductions, plus favorables aux descendants directs. Les non-résidents de l'Union européenne peuvent réclamer l'application des règles régionales.
Le guide : Succession en Espagne : transmettre un bien franco-espagnol (le guide complet)
La déclaration doit être déposée dans le délai légal courant à compter du décès, avec une possibilité de prorogation à demander avant l'expiration de ce délai. Passé ce terme, des majorations et intérêts s'appliquent. Ce délai surprend souvent les familles étrangères, occupées ailleurs par les démarches de leur propre pays.
Le guide : Succession en Espagne : transmettre un bien franco-espagnol (le guide complet)
Obtenir le certificat de décès et le certificat des dernières volontés espagnol, réunir les titres de propriété, obtenir un NIE pour chaque héritier, faire établir l'acceptation de succession devant notaire, payer l'impôt de succession et la plusvalía municipale, puis inscrire le nouveau titre au registre foncier. Tant que l'inscription n'est pas faite, le bien ne peut être ni vendu ni hypothéqué.
Le guide : Succession en Espagne : transmettre un bien franco-espagnol (le guide complet)
Oui. Chaque héritier doit disposer d'un NIE pour signer l'acceptation de succession, payer l'impôt et être inscrit au registre foncier. La demande se fait au consulat ou par mandataire muni d'une procuration. C'est souvent la première démarche à engager, car elle conditionne toutes les suivantes.
Le guide : Obtenir son NIE en Espagne : le guide complet pour acheter (2026)
Oui. La transmission par décès déclenche l'impôt communal sur l'augmentation de valeur du terrain, à la charge des héritiers. Certaines communes prévoient des réductions pour la transmission de la résidence habituelle. Cet impôt s'ajoute à l'impôt sur les successions.
Le guide : Transmettre sa maison espagnole à ses enfants : donation, démembrement, fiscalité
Oui, par une donation reçue devant notaire espagnol. Elle est soumise à l'impôt sur les donations dans la communauté autonome où se trouve le bien, et elle peut déclencher une plus-value taxable chez le donateur. Une donation avantageuse en France peut être coûteuse en Espagne : les deux fiscalités doivent être examinées ensemble.
Le guide : Transmettre sa maison espagnole à ses enfants : donation, démembrement, fiscalité
Oui, le droit espagnol connaît l'usufruit et la nue-propriété, et la valorisation de l'usufruit suit des règles fiscales espagnoles fondées sur l'âge de l'usufruitier. Le montage peut être efficace, mais il ne produit pas mécaniquement les mêmes effets qu'en France. Faites-le valider par un conseil des deux côtés avant de signer.
Le guide : Transmettre sa maison espagnole à ses enfants : donation, démembrement, fiscalité
Pas automatiquement. Détenir un bien espagnol via une SCI française déplace la question sur les parts sociales, mais l'Espagne peut continuer d'imposer la transmission dès lors que l'actif est essentiellement immobilier et situé sur son territoire. La structure ajoute des obligations comptables et fiscales permanentes. Elle se décide sur une analyse patrimoniale, pas par principe.
Le guide : SCI française ou SL espagnole pour acheter en Espagne : que choisir ?
Le bien tombe en indivision et chaque indivisaire peut demander le partage, ce qui peut conduire à une vente judiciaire. En attendant, les charges, l'IBI et l'entretien continuent de courir et restent dus. Un pacte entre héritiers ou une répartition prévue par testament évite le blocage.
Le guide : Acheter à plusieurs en Espagne (indivision, famille, amis) : organiser et sécuriser
La protection dépend de la loi applicable à la succession et du régime matrimonial, pas d'une règle automatique espagnole. Le droit civil catalan a ses propres dispositions, distinctes du droit commun espagnol. Un couple non marié n'est pas protégé de la même façon qu'un couple marié.
Le guide : Acheter en couple en Espagne : régime matrimonial, PACS et protection du conjoint
Oui, si le défunt ou l'héritier est fiscalement domicilié en France. La France impose alors la succession sur les biens mondiaux et impute, dans les conditions prévues, l'impôt payé à l'étranger. La France et l'Espagne sont liées par une convention en matière de successions : ses règles priment sur le droit interne.
Le guide : Succession en Espagne : transmettre un bien franco-espagnol (le guide complet)
Les contrats d'eau, d'électricité, d'assurance et les prélèvements continuent au nom du défunt jusqu'à leur changement de titulaire, ce qui exige le nouveau titre inscrit au registre. Une assurance qui n'est plus au bon nom peut poser problème lors d'un sinistre. Il faut donc traiter ces contrats en même temps que la succession, pas après.
Le guide : Eau, électricité, gaz en Espagne : ouvrir, changer et lire ses compteurs à distance
Un domaine avec dépendances, personnel ou terrain agricole ne se gère pas comme une villa : les obligations changent de nature.
L'entretien devient une activité continue plutôt qu'une série d'interventions : jardins étendus, dépendances, réseaux techniques, parfois personnel et véhicules. S'y ajoutent des obligations d'employeur, de sécurité et parfois d'urbanisme rural. La gestion suppose un budget annuel, des comptes rendus écrits et une coordination des intervenants.
Le guide : Sécuriser une propriété isolée sur la Costa Brava, quand on n'y est pas
Oui, dans le cadre du régime spécial des employés de maison, avec contrat écrit, affiliation à la Sécurité sociale et cotisations à la charge de l'employeur. Ce régime a été aligné sur le droit commun sur plusieurs points, dont l'accès au chômage et l'encadrement du licenciement. Employer sans déclaration expose à un redressement et à des sanctions.
Le guide : Employer du personnel de maison en Espagne : contrat, cotisations, obligations
Déclarer l'embauche avant le début du travail, remettre un contrat écrit, verser au moins le salaire minimum légal, respecter les temps de repos, payer les cotisations et remettre des bulletins. Le logement ou la nourriture fournis suivent des règles de valorisation précises. Un particulier employeur est soumis à l'inspection du travail au même titre qu'une entreprise.
Le guide : Employer du personnel de maison en Espagne : contrat, cotisations, obligations
Oui, mais le logement fourni fait partie de la rémunération et doit être traité comme tel dans le contrat et les cotisations. Le logement doit par ailleurs être habitable au sens de la réglementation catalane. La fin du contrat entraîne la libération du logement selon des règles distinctes de celles d'un bail ordinaire.
Le guide : Employer du personnel de maison en Espagne : contrat, cotisations, obligations
En combinant des mesures physiques et humaines : clôtures et accès contrôlés, éclairage, alarme reliée à un centre de télésurveillance, et surtout des passages réguliers de quelqu'un qui connaît les lieux. L'isolement allonge le temps d'intervention de tous les secours. Une propriété qui paraît vue reste beaucoup plus tranquille qu'une propriété qui paraît vide.
Le guide : Sécuriser une propriété isolée sur la Costa Brava, quand on n'y est pas
Elle l'est, mais l'assureur pose des conditions : dispositifs de sécurité, fréquence de visite, déclaration de l'inoccupation, parfois exclusion de certains vols sans effraction. Un contrat souscrit sans déclarer l'inoccupation réelle peut être réduit au moment du sinistre. La clause d'inhabitation est la première à lire.
Le guide : Assurance habitation résidence secondaire en Espagne : le guide complet 2026
Le prélèvement d'eau souterraine est soumis à autorisation ou à inscription auprès de l'organisme de bassin, en Catalogne l'Agència Catalana de l'Aigua. Un ouvrage ancien peut être régularisable, mais un forage nouveau ne s'improvise pas. Les périodes de sécheresse s'accompagnent de contrôles renforcés sur les prélèvements privés.
Le guide : Eau, piscine et sécheresse en Catalogne : ce qui est autorisé, et quand
Oui. L'autoconsommation est encadrée par la réglementation nationale et l'installation suppose une déclaration ou une licence communale selon son ampleur. Certaines communes appliquent des réductions d'IBI pour les installations d'autoconsommation. En zone protégée ou sur un bâtiment ancien, l'intégration visuelle peut être restreinte.
Le guide : Rénovation énergétique en Espagne : isolation, solaire et aides 2026
Les biens situés en zone protégée, en périmètre patrimonial ou en espace naturel relèvent d'autorisations supplémentaires, parfois régionales. Les matériaux, les couleurs, les ouvertures et les volumes peuvent être imposés. Un projet de rénovation s'y instruit plus lentement et se chiffre autrement : la vérification se fait avant l'achat.
Le guide : Rénover sa villa en Espagne : permis, devis fiables et éviter les mauvaises surprises (2026)
Cela dépend du classement du sol et du plan d'urbanisme communal. En sol non urbanisable, les constructions sont fortement limitées et une piscine peut être refusée ou soumise à une procédure spécifique. Une piscine construite sans licence est régularisable dans certains cas seulement, et elle bloque souvent une vente.
Le guide : Rénover sa villa en Espagne : permis, devis fiables et éviter les mauvaises surprises (2026)
En distinguant l'entretien récurrent, les contrats de fourniture et de service, les impôts et assurances, et une provision pour les gros postes qui reviennent par cycles : toiture, piscine, réseaux, arbres. La provision est ce que les propriétaires oublient le plus souvent. Un budget annuel écrit rend les arbitrages possibles avant l'urgence.
Le guide : Posséder une maison en Espagne à distance : la checklist annuelle du propriétaire absent
Pas nécessairement. Une société se justifie quand il y a une activité économique réelle, plusieurs associés, ou un objectif patrimonial précis. Pour un usage familial, elle ajoute surtout des obligations et des frottements fiscaux, y compris sur l'usage privé du bien. La décision se prend sur une analyse chiffrée, pas sur un principe.
Le guide : SCI française ou SL espagnole pour acheter en Espagne : que choisir ?
En centralisant factures, contrats, devis et justificatifs de travaux dans un dossier unique, classé par année. Ces pièces servent à déduire des charges locatives, à justifier le prix de revient lors d'une revente et à documenter un sinistre. Un justificatif perdu est une déduction perdue.
Le guide : Impôt sur la plus-value immobilière en Espagne : calcul, exonérations et cas UE / hors UE
Ce que recouvre le métier, comment il s'organise, et ce qu'un propriétaire est en droit de savoir avant de confier ses clés.
C'est la prise en charge continue d'une maison pour le compte d'un propriétaire absent : passages de contrôle, entretien de la piscine et du jardin, coordination des artisans, suivi des contrats et des sinistres, préparation des arrivées. Le métier consiste à être sur place et à rendre compte par écrit. Il ne se confond ni avec la conciergerie ponctuelle ni avec la gestion locative.
Une agence de location cherche des locataires et gère des séjours, sa rémunération dépend du remplissage. Un gestionnaire de propriété veille sur le bien lui-même, qu'il soit loué ou non, et son travail porte sur l'état de la maison. Les deux métiers peuvent coexister sur une même propriété, avec des rôles distincts.
Des personnes identifiées, connues du propriétaire, et les artisans qu'il a validés. Un propriétaire doit pouvoir savoir qui détient un jeu de clés ou un code d'accès, et demander que cette liste soit tenue à jour. C'est une question à poser avant de signer, quel que soit le prestataire.
Un tour de l'extérieur et de l'intérieur : fermetures, traces d'infiltration, compteurs, courrier, local technique, piscine, jardin, appareils laissés en marche. Les anomalies sont photographiées et consignées. La visite sert autant à constater qu'à empêcher : une maison visitée régulièrement se dégrade moins et attire moins.
Le guide : Posséder une maison en Espagne à distance : la checklist annuelle du propriétaire absent
Par un compte rendu écrit et photographique après chaque passage, et par un message dès qu'un fait le justifie. Un propriétaire ne devrait pas avoir à demander des nouvelles pour en obtenir. Un compte rendu daté sert aussi de preuve auprès d'un assureur.
Quelqu'un se déplace, constate, met en sécurité ce qui doit l'être, documente par photos, puis informe le propriétaire avec les faits et les options. Ensuite seulement viennent les devis et les décisions. Sur une fuite ou une intrusion, c'est la mise en sécurité immédiate qui limite le coût final.
Sur des chantiers déjà réalisés et vérifiables, sur leur régularité administrative et leur assurance, et sur leur capacité à intervenir réellement dans le secteur hors saison. Un artisan retenu doit accepter d'écrire son devis et de le tenir. Un propriétaire peut toujours demander pourquoi telle entreprise a été retenue.
Le guide : Trouver un artisan fiable en Costa Brava sans parler espagnol : le guide complet
Les factures sont émises au nom du propriétaire, qui en reste le débiteur et le destinataire. C'est ce qui garantit la transparence des montants et permet de conserver les justificatifs, utiles pour la fiscalité et la revente. Demandez systématiquement la facture originale, pas un récapitulatif.
Oui. Un propriétaire qui travaille depuis des années avec un jardinier ou un plombier peut les conserver et faire coordonner leurs interventions. La coordination consiste alors à ouvrir, surveiller le travail, vérifier le résultat et rendre compte. Changer de prestataire n'est pas une condition de la gestion.
Oui, ou un accès équivalent, sans quoi personne ne peut ni intervenir ni ouvrir à un expert d'assurance. La question qui compte est celle de la traçabilité : qui détient quoi, depuis quand, et comment cela se restitue à la fin. Une serrure connectée permet d'accorder et de retirer des accès sans déplacer de clé.
Le centre de télésurveillance alerte les personnes inscrites sur la liste d'appel, dans l'ordre prévu. Quelqu'un se rend sur place pour lever le doute et constater, puis informe le propriétaire. Sans contact local sur cette liste, une alarme déclenchée reste une alarme sans suite.
Le guide : Sécuriser une propriété isolée sur la Costa Brava, quand on n'y est pas
Cela relève de la conciergerie et de la gestion des séjours : accueil, remise des accès, état des lieux, demandes pendant le séjour, remise en état après départ. Ces prestations se distinguent de la surveillance du bien et se décident séparément. Un propriétaire peut confier l'une sans l'autre.
Le guide : Gérer sa location saisonnière à distance en Espagne : ménage, clés, check-in autonome
C'est le moment où une visite a le plus de valeur : tuiles déplacées, arbres tombés, gouttières bouchées, coupures d'électricité, mobilier extérieur projeté. Le constat rapide et photographié sert au propriétaire comme à l'assureur. Attendre le prochain passage programmé laisse l'eau entrer.
Le guide : Assurance habitation résidence secondaire en Espagne : le guide complet 2026
Oui. La prise en charge d'une maison commence par un état des lieux : relevé de l'existant, photos, contrats en cours, équipements techniques, points de vigilance. Cet état des lieux sert de référence pour tout ce qui suivra. Reprendre une maison déjà suivie par un autre prestataire se fait de la même manière.
Qu'il est une entreprise régulièrement établie et assurée, qu'il travaille dans la zone à l'année, qu'il rend compte par écrit, et qu'il facture ce qu'il a fait. Demandez comment les clés sont gérées, ce qui se passe la nuit et le week-end, et qui vous répond quand la personne habituelle est absente. Les réponses évasives sur ces points sont un signal.
C'est un critère décisif pour un propriétaire étranger : comprendre un devis, une notification de la commune ou un rapport d'expert suppose que quelqu'un vous les explique dans votre langue. La barrière linguistique est la première cause de décisions mal prises sur un chantier espagnol. Vérifiez qui écrit, pas seulement qui répond au téléphone.
Non. Elle réduit la probabilité et l'ampleur des sinistres, et elle documente ce qui arrive, mais elle n'indemnise rien. L'assurance reste indispensable, et ses conditions d'inoccupation doivent être respectées pour rester efficace. Les deux se complètent : l'une prévient et constate, l'autre paie.
Le guide : Assurance habitation résidence secondaire en Espagne : le guide complet 2026
Seulement dans la limite d'un mandat écrit, et certaines démarches fiscales ou notariées exigent une procuration formelle. Recevoir une notification n'équivaut pas à pouvoir y répondre au nom du propriétaire. Distinguez ce qui relève de l'intendance et ce qui relève d'un avocat ou d'un gestor.
Le guide : Faut-il un représentant fiscal en Espagne quand on est non-résident ?
La fin de la relation doit prévoir la restitution des clés et des accès, la remise des dossiers, factures et rapports, et le transfert des contrats en cours. Un propriétaire doit repartir avec l'historique de sa maison, pas seulement avec ses clés. Ce point se règle au moment de commencer, pas au moment de partir.
Le couloir côtier entre Sant Feliu de Guíxols et Begur, qui comprend S'Agaró, Platja d'Aro, Calonge et Sant Antoni, Palamós, Palafrugell avec Calella, Llafranc et Tamariu, Pals et Regencós. Cette zone restreinte est un choix : la gestion de propriété suppose d'être réellement à proximité. Solenca est établie à Platja d'Aro.
Une question qui n'est pas ici ?
Les guides reprennent chaque sujet en détail, et vous pouvez nous écrire directement. Nous répondons en français.
Le Carnet
Chaque mardiUne lettre courte, le mardi. Ce qu'il faut faire ce mois-ci, ce que dit la loi espagnole, et ce que nous avons vu sur le terrain cette semaine. Écrite pour ceux qui possèdent en Espagne, ou qui s'apprêtent à le faire.
« Une pompe morte à Calonge : le propriétaire avait coupé le disjoncteur en partant. Trois mois plus tard, le bassin était perdu. »
L'opérationnel saisonnier : ce que la tramontane prépare, quand réserver les artisans, quand hiverner.
Fiscalité, licences, obligations. Ce qui change dans la loi espagnole, expliqué sans jargon.
Ce que nous avons trouvé cette semaine dans une propriété. Anonyme, et souvent instructif.
Contact
Quinze minutes suffisent pour comprendre votre maison, vos venues, vos exigences.
