Exonérations de plus-value en Espagne pour non-résidents (2026)

Un propriétaire qui vit en France et revend sa maison de vacances en Espagne a peu d'exonérations à sa disposition, et il vaut mieux le savoir avant de fixer son prix. La principale, l'exonération pour réinvestissement dans une résidence principale, est ouverte aux résidents de l'Union européenne, mais seulement si la maison vendue était leur résidence habituelle en Espagne. Les deux exonérations des plus de 65 ans, souvent présentées comme accessibles à tous, sont réservées aux résidents fiscaux espagnols : l'administration les refuse aux non-résidents. Restent le régime des biens achetés avant 1995, la vente à perte et, surtout, les frais et travaux qui réduisent le gain. Ce guide passe chaque piste en revue, avec ses conditions exactes et la démarche à suivre.

Quelles exonérations pour quel vendeur ?

L'exonération pour réinvestissement dans une résidence principale

Depuis 2015, un non-résident qui vit dans un autre pays de l'Union européenne ou de l'Espace économique européen peut être exonéré de la plus-value s'il réinvestit le prix de vente dans une nouvelle résidence principale. C'est l'alignement sur la règle des résidents espagnols, imposé par le droit européen.

Les conditions

• Le bien vendu doit avoir été votre résidence habituelle en Espagne. Au sens fiscal espagnol, cela suppose de l'avoir habité de façon continue pendant au moins trois ans. Des exceptions existent (décès, mariage, séparation, mutation professionnelle, premier emploi).
• Il doit l'être encore au moment de la vente, ou l'avoir été à un moment quelconque des deux années précédentes. Vous pouvez donc être reparti vivre en France et vendre dans les deux ans.
• Vous devez résider dans un pays de l'UE ou de l'EEE au moment de la vente. Un résident suisse ou britannique n'y a pas droit.
• Le réinvestissement doit intervenir dans les deux ans avant ou après la vente, dans l'achat de votre nouvelle résidence principale.
• Il faut réinvestir le montant total obtenu, pas seulement le gain. En cas de réinvestissement partiel, l'exonération est proportionnelle.

Cette exonération ne concerne donc pas la maison de vacances, qui n'a jamais été une résidence habituelle. Elle vise le propriétaire qui a vraiment vécu sur la Costa Brava, puis est reparti.

Le calcul quand un prêt restait à rembourser

Si l'achat avait été financé à crédit, le « montant obtenu » à réinvestir est le prix de vente diminué du capital restant dû du prêt. Exemple : vous vendez 450 000 €, avec 100 000 € de prêt restant. Il suffit de réinvestir 350 000 €. Si vous n'en réinvestissez que 280 000 €, 80 % du gain est exonéré et 20 % est taxé à 19 %.

La démarche

1. La retenue de 3 % s'applique quand même. L'acheteur la verse au fisc sur le modelo 211, même si vous comptez être exonéré.
2. Si vous avez déjà racheté quand vous déclarez, vous appliquez l'exonération directement dans le modelo 210 de la plus-value, et vous demandez le remboursement des 3 %.
3. Si le rachat vient plus tard, vous déclarez et payez l'impôt dans le modelo 210, puis vous demandez le remboursement avec le modelo 228, dans les trois mois qui suivent l'achat de la nouvelle résidence.
4. Gardez les preuves : certificats de résidence fiscale, inscription au registre municipal (padrón) pendant les années vécues en Espagne, factures d'énergie, acte d'achat du nouveau logement.

Le calendrier général de la vente, dont la retenue et le modelo 210, est détaillé dans notre guide du vendeur non-résident.

Plus de 65 ans : pourquoi l'exonération ne vous concerne pas (encore)

La loi espagnole de l'impôt sur le revenu exonère totalement la plus-value d'une personne de 65 ans ou plus qui vend sa résidence habituelle, sans obligation de réinvestir. Elle permet aussi, à partir de 65 ans, d'exonérer la plus-value de la vente de n'importe quel bien si le montant obtenu est placé, dans les six mois, dans une rente viagère, avec un plafond de 240 000 € réinvestis ; en cas de réinvestissement partiel, l'exonération est proportionnelle.

Ces deux dispositifs appartiennent à l'impôt des résidents. L'impôt des non-résidents ne les reprend pas : pour la vente d'un immeuble par un non-résident, le manuel de l'Agence fiscale ne cite que l'exonération pour réinvestissement dans une résidence principale et l'exonération partielle des biens achetés en 2012. Un non-résident de plus de 65 ans qui vend son ancienne résidence habituelle sans réinvestir est donc imposé. Beaucoup de pages en français laissent entendre l'inverse ; c'est une erreur coûteuse.

Les biens achetés avant le 31 décembre 1994

Un régime transitoire, applicable aux non-résidents, réduit la partie du gain produite avant le 20 janvier 2006. La réduction est de 11,11 % par année de détention au-delà de deux, en comptant jusqu'au 31 décembre 1996 et en arrondissant à l'année supérieure : un bien acheté avant le 31 décembre 1986 a donc une part de gain d'avant 2006 entièrement exonérée.

Deux limites. Le gain est réparti dans le temps de façon linéaire, jour par jour, entre l'achat et la vente : seule la part antérieure au 20 janvier 2006 est réduite. Et le dispositif ne joue que dans la limite de 400 000 € de prix de vente cumulés, par personne, pour toutes les ventes de biens concernés réalisées depuis 2015. L'Agence fiscale donne l'exemple d'un bien acheté 100 000 € début 1991 et vendu 300 000 € fin 2019, par un vendeur qui avait déjà vendu en 2015 un autre bien concerné pour 200 000 € : il ne lui reste que 200 000 € sous le plafond, donc seuls les deux tiers de la part du gain antérieure à 2006 sont réduits, de 44,44 %. Le gain taxable passe de 200 000 € à 169 240 €, et l'impôt de 38 000 € à environ 32 156 €. Sans cette vente antérieure, la réduction aurait porté sur toute la part d'avant 2006.

La vente à perte

Si le prix de vente net est inférieur à la valeur d'acquisition (prix, impôts et frais d'achat, travaux d'amélioration), il n'y a pas d'impôt. Il faut quand même déposer le modelo 210 pour récupérer la totalité des 3 % retenus : c'est le cas, par exemple, d'une maison achetée au sommet du marché en 2007 et revendue sans gain.

Ce qui reste le levier le plus sûr : réduire le gain

Pour la plupart des vendeurs d'une résidence secondaire, aucune exonération ne s'applique. Le levier est alors de calculer le gain au plus juste :

• ajouter au prix d'achat les impôts d'achat (ITP ou TVA), le notaire, le registre, la gestoria, l'avocat ;
• ajouter les travaux d'amélioration facturés : piscine, extension, rénovation complète ;
• retirer du prix de vente la commission, la plusvalía municipal, les certificats.

Sur une villa, ces lignes représentent souvent des dizaines de milliers d'euros de gain en moins. Le détail, avec un exemple chiffré et le calcul côté français, est dans notre guide fiscal de la plus-value.

Et en France ?

Si vous vivez en France, la vente se déclare aussi en France, qui recalcule le gain avec ses propres abattements et déduit l'impôt espagnol. L'exonération française de la résidence principale ne s'applique pas à une maison de vacances. En revanche, la durée de détention joue : exonération d'impôt sur le revenu après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans. Le mécanisme de crédit d'impôt est expliqué dans notre guide sur la convention France-Espagne.

Mis à jour en septembre 2026.

Questions fréquentes

Un non-résident de plus de 65 ans est-il exonéré de plus-value en Espagne ?

Non. Cette exonération est réservée aux résidents fiscaux espagnols. Un non-résident de plus de 65 ans ne peut être exonéré que par le réinvestissement dans une résidence principale, s'il réside dans l'UE et que le bien vendu était sa résidence habituelle en Espagne.

Puis-je être exonéré si je rachète ma résidence principale en France ?

C'est possible : la loi exige de réinvestir dans une « nouvelle résidence habituelle », sans préciser qu'elle doit se trouver en Espagne. Mais seulement si la maison vendue en Espagne était votre résidence habituelle, occupée au moins trois ans, et que vous l'avez quittée depuis moins de deux ans. Pour une maison de vacances, non. Faites valider votre cas avant de déclarer.

Combien de temps ai-je pour réinvestir ?

Deux ans avant ou après la vente. Si l'achat du nouveau logement a lieu après votre déclaration, vous demandez le remboursement de l'impôt avec le modelo 228, dans les trois mois qui suivent cet achat.

La retenue de 3 % s'applique-t-elle si je suis exonéré ?

Oui. L'acheteur la retient toujours. Vous la récupérez en déposant le modelo 210, ou le modelo 228 si le réinvestissement est postérieur.

Existe-t-il un abattement pour durée de détention en Espagne ?

Non, en dehors du régime des biens achetés avant le 31 décembre 1994. Un bien détenu 25 ans et acheté en 2001 est taxé sur la totalité de son gain.

Et si je deviens résident espagnol avant de vendre ?

Vous relevez alors de l'impôt des résidents, avec ses exonérations, dont celle des plus de 65 ans après trois ans dans le logement. Cela suppose une installation réelle et durable, avec toutes ses conséquences fiscales : voir notre guide résident ou non-résident fiscal.