Vous vivez en France et vous possédez un appartement ou une villa en Espagne, loué ou non ? Une idée fausse circule : « j'ai payé l'impôt en Espagne, donc je n'ai rien à faire en France ». C'est faux, et c'est exactement ce qui déclenche les redressements. Un résident fiscal français est imposable sur ses revenus mondiaux : le bien espagnol doit figurer dans votre déclaration française, en plus de la déclaration espagnole. La bonne nouvelle, c'est que vous ne payez pas deux fois : la convention franco-espagnole organise un crédit d'impôt qui neutralise l'impôt en double. Encore faut-il cocher les bonnes cases. Voici le mode d'emploi, dans l'ordre.
Le principe : deux déclarations, pas un choix
Tout repose sur la convention fiscale franco-espagnole signée le 10 octobre 1995 (décret n° 97-756 du 2 juillet 1997). Elle répartit le droit d'imposer revenu par revenu :
- Article 6, un bien immobilier est imposé en priorité dans le pays où il se trouve. Votre bien espagnol est donc taxé d'abord en Espagne, via le Modelo 210.
- Articles 24/25, la France, pays de résidence, élimine ensuite la double imposition par un crédit d'impôt.
Concrètement, l'ordre ne se discute pas : on déclare d'abord en Espagne, puis en France. Et la déclaration française reste obligatoire même si l'impôt espagnol est déjà payé. La convention efface l'impôt en double, jamais l'obligation déclarative.
Étape 1, Côté Espagne : le Modelo 210
L'Espagne taxe vos revenus immobiliers via l'IRNR (impôt sur le revenu des non-résidents), déclaré sur le Modelo 210 auprès de l'Agencia Tributaria (l'AEAT). Le taux dépend uniquement de votre pays de résidence :
- 19 % sur le revenu NET pour les résidents UE/EEE, donc les Français (taux 2025/2026).
- 24 % sur le revenu BRUT, sans aucune déduction, pour les résidents hors UE : Britanniques depuis le Brexit, Suisses, Américains…
L'avantage français ne se résume pas à 5 points d'écart : en tant que résident UE, vous déduisez de vrais frais. Sont déductibles l'IBI (la taxe foncière espagnole), les intérêts d'emprunt, l'assurance, les frais de gestion et de comunidad, les réparations, et surtout l'amortissement de 3 % par an de la valeur de construction (hors terrain), la déduction la plus oubliée et souvent la plus lourde.
Changement 2024 : fini le trimestriel pour les loyers
C'est le point que la plupart des vieux guides ignorent encore. Auparavant, les loyers se déclaraient chaque trimestre. Désormais, on agrège l'année entière et on dépose une seule fois, du 1er au 20 janvier de l'année suivante. Vos loyers 2025 sont donc à déclarer avant le 20 janvier 2026.
Bien non loué : l'impôt est dû quand même
Beaucoup de propriétaires de résidence secondaire pensent ne rien devoir s'ils ne louent pas. Erreur : l'Espagne impose un revenu fictif, la renta imputada, sur tout bien à usage personnel ou vacant. La base est de 1,1 % de la valeur cadastrale si elle a été révisée dans les 10 dernières années, sinon 2 %, le tout taxé à 19 %. Elle se déclare via le Modelo 210, sur toute l'année suivante, jusqu'au 31 décembre N+1.