Déclarer son bien espagnol aux impôts français (2026)

Si vous êtes résident fiscal en France et que votre maison espagnole n'est pas louée, vous n'avez aucun revenu à déclarer en France pour elle : le revenu imputé que l'Espagne taxe via le Modelo 210 est un revenu fictif qui n'existe pas en droit français. Il reste deux obligations souvent oubliées : déclarer vos comptes bancaires espagnols (formulaire 3916) et, si votre patrimoine immobilier net dépasse 1,3 million d'euros, inclure la maison dans l'IFI. Si elle est louée, les loyers se déclarent en France sur le formulaire 2047, puis sur des cases précises de votre déclaration : grâce à la convention franco-espagnole, ils ne génèrent pas d'impôt français, mais ils comptent pour votre taux. Et si vous la vendez, la plus-value peut coûter un complément en France. Voici, cas par cas, ce qu'il faut remplir.

D'abord l'Espagne, ensuite la France

L'ordre compte. L'Espagne taxe en premier les revenus d'un bien situé chez elle (articles 6 et 13 de la convention fiscale du 10 octobre 1995). La France, votre pays de résidence, vous impose sur vos revenus mondiaux et élimine ensuite la double imposition. Vous aurez donc, chaque année, une déclaration espagnole et une déclaration française qui se répondent. Les obligations espagnoles sont détaillées dans notre guide sur l'impôt des non-résidents (Modelo 210) ; les principes de la convention, dans notre guide la convention fiscale France-Espagne expliquée.

Situation du bien	En Espagne	En France
Non loué	Modelo 210, revenu imputé	Aucun revenu à déclarer ; formulaire 3916 pour les comptes ; IFI le cas échéant
Loué vide (bail d'habitation)	Modelo 210, loyers	2047, puis revenus fonciers (2044 ou micro-foncier) et cases 4BL ou 4BK
Loué meublé (location saisonnière)	Modelo 210, loyers	2047, puis bénéfices industriels et commerciaux non professionnels sur la 2042 C PRO
Vendu	Modelo 210 de plus-value, retenue de 3 %	Déclaration de plus-value 2048-IMM, crédit égal à l'impôt espagnol

Bien non loué : ce qu'il faut quand même faire

• Rien au titre des revenus. Le revenu imputé espagnol ne se déclare pas en France, et l'impôt payé en Espagne ne donne droit à aucun crédit.
• Le formulaire 3916, joint à votre déclaration de revenus, pour chaque compte bancaire ouvert en Espagne, même s'il ne sert qu'à payer l'IBI et l'électricité, et même s'il est fermé en cours d'année. L'oubli coûte 1 500 € par compte non déclaré et, si le total des soldes a dépassé 50 000 € à un moment de l'année, le délai de reprise des revenus liés passe à dix ans. Voir notre guide sur le compte bancaire en Espagne.
• L'IFI, si votre patrimoine immobilier net, en France et à l'étranger, dépasse 1,3 million d'euros au 1er janvier. La maison espagnole y entre pour sa valeur de marché, dettes d'acquisition déduites. Si vous payez l'impôt espagnol sur le patrimoine, la France vous accorde un crédit. Voir notre guide sur l'IFI et la résidence secondaire en Espagne.

Pas de taxe d'habitation française, et rien à déclarer dans le service en ligne « Gérer mes biens immobiliers », qui ne concerne que les biens situés en France.

Bien loué vide : les revenus fonciers

Un bail d'habitation à l'année sur un logement non meublé relève des revenus fonciers.

1. Calculez le revenu selon les règles françaises, et non espagnoles. Si l'ensemble de vos loyers bruts, français et étrangers, ne dépasse pas 15 000 €, le micro-foncier s'applique (abattement de 30 %), sauf option pour le régime réel. Sinon, remplissez la déclaration 2044 comme pour un bien français. Attention : l'amortissement de 3 % admis en Espagne n'existe pas en revenus fonciers français.
2. Remplissez le formulaire 2047 (revenus de source étrangère), cadre des revenus fonciers, en indiquant l'adresse du bien et le revenu après charges, sans déduire l'impôt espagnol.
3. Reportez le montant sur la déclaration 2042 avec vos éventuels revenus fonciers français : case 4BA (régime réel) ou 4BE (micro-foncier).
4. Isolez la part espagnole en case 4BL (régime réel) ou 4BK (micro-foncier). C'est cette case qui déclenche le crédit d'impôt égal à l'impôt français et sort ces revenus du prélèvement à la source.

Bien loué meublé : le cas le plus fréquent sur la Costa Brava

Une villa louée équipée à des vacanciers est, pour le fisc français, une location meublée : ses revenus sont des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) non professionnels, et non des revenus fonciers.

• Micro-BIC ou régime réel. Depuis les revenus de 2025, les meublés de tourisme non classés relèvent du micro-BIC jusqu'à 15 000 € de recettes, avec un abattement de 30 %. La notion de meublé de tourisme et son classement étant des dispositifs du droit français, le plafond et l'abattement applicables à un logement situé en Espagne sont à faire confirmer pour votre cas. Au régime réel, l'amortissement du bien et du mobilier est admis.
• Déclaration. Remplissez la 2047, puis reportez le montant sur les lignes de la 2042 C PRO réservées aux revenus de source étrangère ouvrant droit à un crédit d'impôt égal à l'impôt français. La notice de la 2042 C PRO de l'année indique les lignes à utiliser.

Le calcul espagnol des mêmes loyers (19 % sur le net, charges au prorata des jours loués) est expliqué dans notre guide sur les revenus locatifs des non-résidents. Les deux calculs sont indépendants : il est normal que le revenu net ne soit pas le même dans les deux déclarations.

Ce que coûtent vos loyers espagnols en France

En règle générale, pas d'impôt supplémentaire. Le crédit d'impôt égal à l'impôt français couvre l'impôt sur le revenu et, selon la documentation de l'administration, les prélèvements sociaux. Il neutralise l'impôt français sur ces loyers, quel que soit le montant payé en Espagne.

Mais les loyers entrent dans le revenu qui sert à calculer votre taux d'imposition. L'impôt sur vos salaires ou pensions français peut donc augmenter un peu, surtout si ces loyers vous font changer de tranche. C'est l'effet « taux effectif » : il est normal, ce n'est pas une double imposition.

Deux conséquences pratiques. Si vous ne payez pas l'impôt espagnol, la France peut refuser le crédit, qui suppose qu'un impôt ait effectivement été acquitté à l'étranger. Et ces revenus, hors du prélèvement à la source, ne donnent pas lieu à acomptes en cours d'année.

Vente du bien : la plus-value se déclare aussi en France

Pour une plus-value immobilière, la convention prévoit une autre méthode : la France calcule son impôt selon ses règles (19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, avec les abattements pour durée de détention), puis en déduit l'impôt espagnol, dans la limite de l'impôt français. Si l'impôt français est plus élevé, ce qui arrive surtout pour une détention courte, parce que les prélèvements sociaux s'ajoutent à l'impôt sur le revenu, vous payez la différence.

En pratique, c'est vous qui déposez la déclaration de plus-value 2048-IMM auprès de votre service des impôts, puisqu'aucun notaire français n'intervient. Le délai est d'un mois à compter de la vente (article 150 VG du code général des impôts). Préparez-la en même temps que la déclaration espagnole. Le déroulé de la vente côté espagnol est dans notre guide du vendeur non-résident.

Le calendrier d'une année type

Quand	Quoi
Du 1er au 20 avril 2027	Modelo 210 des loyers espagnols de 2026 (déclaration annuelle regroupée)
Du 1er avril au 31 décembre 2027	Modelo 210 du revenu imputé de 2026 (jours non loués)
Avril à juin 2027, selon votre département	Déclaration française des revenus 2026 : 2042, 2047, 2044 ou 2042 C PRO, 3916
Même date	Déclaration IFI, si vous y êtes soumis

Déposez d'abord le Modelo 210 des loyers : vous aurez ainsi la preuve de l'impôt espagnol payé au moment de remplir la déclaration française.

Que risquez-vous en cas d'oubli ?

Des loyers étrangers non déclarés sont redressés avec intérêts de retard et majorations (10 % en cas de simple retard, 40 % en cas de manquement délibéré). Le délai de reprise peut être porté à dix ans quand des comptes à l'étranger dont les soldes ont dépassé 50 000 € n'ont pas été déclarés. L'échange automatique d'informations bancaires entre les pays de l'UE et la directive DAC7 sur les plateformes de location rendent ces loyers visibles des deux administrations. Une déclaration rectificative spontanée reste la solution la moins coûteuse.

Mis à jour en septembre 2026.

Questions fréquentes

Dois-je déclarer ma maison en Espagne aux impôts français si je ne la loue pas ?

Pas au titre des revenus. En revanche, vos comptes bancaires espagnols se déclarent sur le formulaire 3916, et la maison entre dans l'IFI si votre patrimoine immobilier net dépasse 1,3 million d'euros.

Payer l'impôt en Espagne dispense-t-il de déclarer en France ?

Non. La convention supprime la double imposition, pas l'obligation de déclarer. Les loyers et la plus-value doivent figurer sur votre déclaration française.

Dans quelles cases déclarer des loyers espagnols ?

Pour une location vide : 2047, puis 4BA ou 4BE, et la part espagnole isolée en 4BL ou 4BK. Pour une location meublée : 2047, puis les lignes de la 2042 C PRO prévues pour les revenus étrangers ouvrant droit au crédit égal à l'impôt français.

Paie-t-on des prélèvements sociaux en France sur des loyers espagnols ?

Selon la brochure de l'administration fiscale, le crédit égal à l'impôt français couvre l'impôt sur le revenu augmenté des prélèvements sociaux : en pratique, ces loyers ne supportent pas de prélèvements sociaux supplémentaires.

L'impôt payé en Espagne est-il remboursé par la France ?

Non. Sur les loyers, la France neutralise son propre impôt, sans rembourser l'impôt espagnol. Sur une plus-value, elle le déduit de l'impôt français, sans jamais aller au-delà.

Mon compte espagnol sert uniquement à payer les factures : faut-il le déclarer ?

Oui. Tout compte bancaire ouvert à l'étranger, quel que soit son solde ou son usage, se déclare sur le formulaire 3916 chaque année.