Comunidad de propietarios en Espagne : charges, votes, Catalogne

Dès que votre logement partage des éléments communs avec d'autres, dans un immeuble ou dans une urbanisation avec voirie, jardins ou piscine collective, vous êtes membre d'une comunidad de propietarios, la copropriété espagnole. Elle vote un budget, appelle des charges, peut décider des travaux exceptionnels que vous paierez même si vous avez voté contre, et peut restreindre la location touristique. Sur la Costa Brava, un point change tout : en Catalogne, la copropriété n'est pas régie par la loi espagnole sur la propriété horizontale, mais par le Code civil catalan (livre V, articles 553-1 et suivants), avec ses propres majorités, délais et règles de dettes. Ce guide explique comment elle fonctionne, ce qu'elle peut vous imposer, comment voter et vous défendre de loin, et ce qu'il faut vérifier avant d'acheter.

Quelle loi s'applique sur la Costa Brava ?

Dans la plupart des régions d'Espagne, la copropriété relève de la loi 49/1960 sur la propriété horizontale (Ley de Propiedad Horizontal, LPH). La Catalogne a son propre droit civil : pour un bien situé entre Sant Feliu de Guíxols et Begur, ce sont les articles 553-1 à 553-59 du Code civil catalan, réformés par la loi catalane 5/2015, qui s'appliquent. La plupart des articles en ligne, rédigés pour Madrid ou la Costa del Sol, citent la LPH : leurs chiffres (fonds de réserve, années de dettes, majorités) ne sont pas ceux de la Catalogne.

Point	Catalogne (Code civil catalan)	Reste de l'Espagne (LPH)
Fonds de réserve minimal	5 % des dépenses communes	10 % du dernier budget ordinaire
Dettes qui suivent le bien	Année en cours + 4 années précédentes	Année en cours + 3 années précédentes
Délai de convocation	8 jours calendaires minimum	6 jours pour l'assemblée ordinaire
Modifier les statuts (dont limiter la location touristique)	4/5 des propriétaires et des quotes-parts	Unanimité en principe ; 3/5 pour limiter la location touristique

Comment fonctionne la comunidad ?

La quote-part

Chaque lot a une quota de participació (quote-part), exprimée en pourcentage dans le titre constitutif de la copropriété. Elle fixe votre part des dépenses communes et le poids de votre vote. Elle ne se négocie pas : elle ne change qu'à l'unanimité ou par décision de justice. Des quotes-parts spéciales peuvent exister pour certaines dépenses, par exemple une piscine ou un escalier que tous n'utilisent pas.

Les organes

• La junta de propietarios (assemblée générale) : l'organe souverain. Elle se réunit au moins une fois par an pour approuver les comptes, le budget et élire les responsables.
• La présidence : obligatoirement un propriétaire, élu pour un an. La fonction est obligatoire ; l'assemblée peut accepter une excuse fondée. À défaut de candidat, on procède par rotation ou tirage au sort : un propriétaire étranger peut donc se retrouver président.
• Le secrétariat et l'administration : souvent confiés à un administrador de finques, professionnel qui appelle les charges, tient les comptes, convoque les assemblées et exécute les décisions. Il ne décide pas à la place de l'assemblée.

Les statuts et le règlement intérieur

Les statuts fixent les règles durables : usage des lots, limitations d'activité, répartition des charges. Pour être opposables à un acheteur de bonne foi, ils doivent être inscrits au registre de la propriété. Le règlement intérieur (reglament de règim interior) organise la vie courante : horaires de piscine, bruit, animaux, stationnement. Il s'impose à vous et à vos locataires.

Charges, fonds de réserve et appels de fonds exceptionnels

• Les charges ordinaires financent le fonctionnement courant voté au budget : entretien, nettoyage, jardins, piscine, assurance de l'immeuble, électricité des parties communes, administrateur. Leur montant varie énormément : d'un petit immeuble sans services à une urbanisation avec piscines, jardins et gardiennage, on passe de quelques centaines à plusieurs milliers d'euros par an.
• Le fonds de réserve : en Catalogne, le budget doit y consacrer au moins 5 % des dépenses communes. Il est placé sur un compte séparé et reste à la copropriété quand vous vendez.
• La derrama : l'appel de fonds exceptionnel voté pour une dépense hors budget (toiture, façade, réseau d'eau, mise aux normes). Elle s'impose à tous, présents ou absents, pour ou contre.

Deux règles protègent l'absent et le minoritaire. Ne pas utiliser un équipement commun ne dispense pas de payer son entretien, sauf clause précise des statuts. En revanche, un propriétaire qui a voté contre n'est pas tenu de payer une nouvelle installation ou un nouveau service non obligatoire dont le coût dépasse le quart du budget annuel ; il ne pourra alors en profiter qu'en payant sa part plus tard. Les travaux de conservation, d'accessibilité et ceux imposés par la loi, eux, sont dus par tous.

Si vous louez le bien et résidez dans l'Union européenne ou dans l'Espace économique européen, les charges de copropriété font partie des dépenses déductibles de vos revenus locatifs au Modelo 210.

Que se passe-t-il si vous ne payez pas ?

• Vous perdez le droit de vote à l'assemblée tant que la dette n'est pas payée, consignée ou contestée en justice.
• Après mise en demeure, la copropriété peut vous poursuivre par une procédure d'injonction de payer spéciale (procés monitori), sur la seule base d'un certificat d'impayé établi par le secrétariat avec le visa de la présidence.
• Des intérêts de retard s'ajoutent à la dette, et les charges de l'année en cours et des quatre années précédentes sont garanties par le lot lui-même.

Pour un propriétaire absent, l'impayé vient souvent d'un prélèvement rejeté sur un compte espagnol vide. Vérifiez vos prélèvements chaque trimestre.

Acheter : le certificat de dettes et les procès-verbaux

En Catalogne, le lot répond des charges impayées de l'année en cours et des quatre années précédentes, quel que soit le propriétaire qui les a laissées. Pour vous protéger, la loi oblige le vendeur à déclarer s'il est à jour et à fournir un certificat de l'état de ses dettes, établi par le secrétaire de la copropriété, qui doit aussi mentionner les dépenses et derramas votées mais pas encore appelées. Sans ce certificat, le notaire ne peut pas signer l'acte, sauf renonciation expresse des parties : ne renoncez pas.

Demandez aussi :

• les procès-verbaux des deux ou trois dernières assemblées : ils révèlent les travaux annoncés, les litiges, les tensions entre voisins ;
• le dernier budget et les comptes annuels : ils montrent si l'immeuble entretient son patrimoine ou reporte les travaux ;
• les statuts et le règlement intérieur : ils disent si vous pourrez louer, faire des travaux, avoir un chien ;
• la situation de l'inspection technique du bâtiment (ITE) : en Catalogne, tout bâtiment à usage de logement doit la passer avant ses 45 ans d'ancienneté, l'âge retenu étant celui du cadastre. Les maisons individuelles dont le corps principal est séparé d'au moins 1,50 m de la voie publique, des zones d'usage public et des parcelles voisines sont hors du champ du décret ; les autres maisons individuelles bénéficient d'un sursis tant que leur cédula de habitabilidad est valable.

Ces vérifications complètent celles du registre de la propriété : voir notre guide pour vérifier un bien avant d'acheter.

Ce que la comunidad peut vous imposer ou vous interdire

• Les règles d'usage : piscine, horaires de travaux, bruit, stationnement, animaux dans les parties communes, aspect des façades (stores, climatiseurs, clôtures).
• Les travaux dans votre logement : vous devez prévenir la présidence ou l'administrateur avant de commencer. Si les travaux touchent des éléments communs (façade, structure, toiture), il faut l'accord de l'assemblée.
• Les activités gênantes : si un occupant trouble la vie de l'immeuble ou met le bâtiment en danger, la présidence le met en demeure, puis l'assemblée peut agir en justice pour faire cesser l'activité, y compris contre des occupants sans titre dont on ne connaît pas l'identité. Voir notre guide sur les okupas.

Location touristique : ce que la copropriété peut décider

C'est le sujet le plus sensible pour les propriétaires de la côte. En Catalogne, une copropriété peut limiter ou interdire les activités exercées dans les logements, dont la location touristique, par une clause des statuts. Modifier les statuts demande les 4/5 des propriétaires représentant les 4/5 des quotes-parts, et la clause n'est opposable aux acheteurs de bonne foi que si elle est inscrite au registre de la propriété. L'assemblée peut aussi, à la même majorité, augmenter la participation aux charges d'un lot qui fait un usage intensif des services communs pour une activité économique, dans la limite du double de sa part normale.

La réforme de l'État entrée en vigueur le 3 avril 2025 (loi organique 1/2025) a ajouté à la loi espagnole sur la propriété horizontale un article 7.3 qui exige l'accord préalable exprès de la copropriété, aux 3/5 des propriétaires et des quotes-parts, pour ouvrir un nouveau logement touristique. Son application en Catalogne, qui dispose de son propre régime de copropriété, fait débat : faites vérifier la situation de votre immeuble par un juriste avant de lancer une activité. Une licence touristique valable ne l'emporte pas sur une interdiction régulièrement inscrite dans les statuts. Les règles propres à la Catalogne sont détaillées dans notre guide sur la location touristique en Catalogne en 2026.

Voter et se défendre quand on vit à l'étranger

Recevoir les convocations

Les convocations doivent être envoyées au moins huit jours calendaires avant l'assemblée, à l'adresse que vous avez communiquée au secrétariat, par courrier postal ou électronique. Si vous n'avez donné aucune adresse, elles partent à votre logement en Espagne, et l'affichage au tableau de la copropriété vaut notification si l'envoi personnel échoue. Communiquez donc par écrit une adresse, électronique de préférence, que vous consultez vraiment.

Voter à distance

• Par délégation à un autre propriétaire, par un écrit nominatif, pour une assemblée précise, reçu avant son ouverture. Vous pouvez y indiquer votre vote point par point.
• Par représentation d'un tiers (un proche, un intendant, un avocat), munie d'un pouvoir écrit.
• Par visioconférence, si les statuts le prévoient ou si l'assemblée l'a décidé.

Lire le procès-verbal à réception : c'est là que tout se joue

Le procès-verbal doit vous être envoyé dans les dix jours suivant l'assemblée. En Catalogne, il est rédigé au moins en catalan : demandez une traduction si besoin. Pour les décisions qui demandent l'unanimité ou les 4/5, les absents disposent d'un mois après la notification pour s'y opposer par écrit, par un moyen qui laisse une preuve. Sans opposition, votre silence est compté comme un vote favorable. Autrement dit, une décision prise en votre absence peut devenir définitive grâce à votre propre silence.

Contester une décision

Une décision contraire à la loi, au titre ou aux statuts, ou abusive, peut être contestée en justice dans un délai d'un an ; une décision contraire aux intérêts de la copropriété ou gravement préjudiciable à un propriétaire, dans un délai de trois mois. Les délais courent à partir de la notification du procès-verbal. Il faut avoir voté contre, ou s'être opposé en tant qu'absent, et être à jour des charges échues au moment de la décision (ou en avoir consigné le montant). Engager une contestation n'empêche pas, par elle-même, l'exécution de la décision.

Urbanisations et lotissements : les cas particuliers

Sur la Costa Brava, beaucoup de villas font partie d'une urbanisation avec voirie privée, espaces verts, éclairage ou piscine commune. Selon son montage juridique, il peut s'agir :

• d'une propriété horizontale complexe (plusieurs bâtiments ou maisons avec des éléments communs), qui suit les mêmes règles de base, avec des sous-communautés ;
• d'une junta de conservació (entité urbanistique de conservation) : une entité de nature administrative, inscrite au registre des entités urbanistiques collaboratrices de la Generalitat, chargée d'entretenir la voirie et les réseaux quand le plan d'urbanisme met ce devoir à la charge des propriétaires. Selon le plan et les statuts approuvés, l'appartenance et les cotisations ne relèvent pas d'une adhésion volontaire : faites vérifier ce point avant d'acheter ;
• d'une simple association de voisins, à adhésion libre.

L'acte d'achat, la nota simple et les statuts disent de quel cas il s'agit. C'est une question à poser avant d'acheter : les cotisations et les obligations (entretien, débroussaillage imposé par la loi catalane sur les incendies de forêt) n'ont pas la même force.

L'assurance de la copropriété ne couvre pas votre logement

La comunidad assure en général les parties communes et sa propre responsabilité civile. L'intérieur de votre logement, votre contenu et votre responsabilité personnelle relèvent de votre contrat. En cas de fuite venue d'une canalisation commune, prévenez l'administrateur en même temps que votre assureur. Voir nos guides sur l'assurance d'une résidence secondaire et la déclaration d'un sinistre.

Suivre les convocations, lire les procès-verbaux, représenter le propriétaire en assemblée et faire respecter les délais d'opposition fait partie des démarches que nous assurons pour nos propriétaires.

Mis à jour en septembre 2026.

Questions fréquentes

Suis-je obligé de faire partie de la comunidad de propietarios ?

Oui, si votre logement partage des éléments communs avec d'autres dans un régime de propriété horizontale. Ce n'est pas une association à laquelle on adhère : l'appartenance découle du titre constitutif et s'impose à tout propriétaire.

Combien coûtent les charges de copropriété en Espagne ?

Il n'existe pas de montant type : tout dépend des services (piscine, jardins, ascenseur, gardiennage) et de votre quote-part. Demandez le budget voté et les derniers appels de charges avant d'acheter, et vérifiez qu'aucune derrama n'est votée ou annoncée.

La copropriété peut-elle m'interdire de louer aux vacanciers ?

En Catalogne, oui, par une modification des statuts votée aux 4/5 des propriétaires et des quotes-parts. La clause doit être inscrite au registre de la propriété pour être opposable à un acheteur de bonne foi. Vérifiez les statuts avant d'acheter si votre projet repose sur la location.

Dois-je payer une derrama si j'ai voté contre ?

Oui, en principe : les décisions régulières s'imposent à tous. Exception en Catalogne : une nouvelle installation ou un nouveau service non obligatoire dont le coût dépasse le quart du budget annuel n'est pas dû par ceux qui ont voté contre, qui ne peuvent alors pas en profiter.

J'achète un appartement avec des charges impayées : qui paie ?

En Catalogne, le logement répond des charges impayées de l'année en cours et des quatre années précédentes, même laissées par l'ancien propriétaire. D'où l'importance du certificat de dettes remis avant la signature chez le notaire, qui mentionne aussi les dépenses votées non encore appelées.

Puis-je être élu président de la copropriété sans vivre en Espagne ?

Oui. La présidence revient obligatoirement à un propriétaire, pour un an, et peut être attribuée par rotation ou tirage au sort. Vous pouvez présenter une excuse fondée à l'assemblée. En pratique, l'administrateur assure la gestion courante.

Comment voter si je ne peux pas assister à l'assemblée ?

Par délégation écrite à un autre propriétaire, par représentation d'une personne munie d'un pouvoir écrit, ou par visioconférence si les statuts ou l'assemblée l'autorisent. Et lisez le procès-verbal : vous avez un mois pour vous opposer à certaines décisions prises en votre absence.