Acheter un bien en Espagne : le guide complet 2026 (Costa Brava)

Oui, un étranger peut acheter librement un logement en Espagne, qu'il soit résident ou non, européen ou non. Le parcours tient en une dizaine d'étapes : obtenir un NIE, ouvrir un compte, trouver le bien, le faire vérifier, signer un contrat d'arras, puis l'acte chez le notaire. Comptez deux à quatre mois entre l'offre acceptée et la remise des clés, et, sur la Costa Brava, environ 11 à 14 % du prix en impôts et frais pour un bien ancien. Voici le parcours complet, dans l'ordre où vous le vivrez, avec les règles propres à la Catalogne, qui ne sont pas celles du reste de l'Espagne.

L'achat en un coup d'œil

Étape	Durée indicative	Ce qu'il faut en sortir
Budget et projet	1 à 2 semaines	Un plafond réaliste, frais et coût de possession compris
NIE et compte bancaire	2 semaines à 2 mois	Le numéro NIE, un compte espagnol
Recherche et visites	Très variable	Un bien, une offre acceptée par écrit
Vérifications juridiques et techniques	1 à 3 semaines	Nota simple, certificats de dettes, urbanisme, rapport technique
Contrat d'arras	1 journée	Un contrat relu, un acompte versé (souvent 10 %)
Financement éventuel	4 à 8 semaines	Offre de prêt (FEIN), expertise bancaire
Acte chez le notaire	1 journée	L'escritura signée, les clés
Après la signature	1 à 3 mois	Impôts payés, inscription au registre, contrats transférés

1. Définir le projet et le budget réel

La plupart des acheteurs commencent par faire défiler des annonces. Le premier travail est pourtant ailleurs : savoir ce que vous cherchez et ce que vous pouvez réellement payer. Une maison de vacances occupée quelques semaines par an, un lieu où passer de longs mois à la retraite, une villa familiale ou un bien destiné à la location ne mènent ni aux mêmes communes ni aux mêmes contraintes. Une villa isolée dans les collines de Calonge et un appartement sur le front de mer de Platja d'Aro ne se vivent pas, ne s'entretiennent pas et ne se revendent pas de la même façon.

Un budget honnête a trois étages :

• Le prix, négocié (voir notre guide pour négocier le prix en Espagne).
• Les frais d'acquisition : en Catalogne, l'impôt de mutation sur l'ancien est de 10 % jusqu'à 600 000 €, puis progressif. Ajoutez notaire, registre, gestoría et avocat. Ces sommes ne s'empruntent pas : elles doivent être disponibles en trésorerie.
• Le coût de possession : taxe foncière (IBI), charges de copropriété, assurance, entretien de la piscine et du jardin, impôt annuel des non-résidents. Pour une villa avec piscine sur la Costa Brava, il se chiffre en milliers d'euros par an.

Exemple : pour une maison ancienne à 500 000 € achetée comptant, l'ITP représente 50 000 €, et les autres frais (notaire, registre, gestoría, avocat) de l'ordre de 8 000 à 9 000 €. Le chèque total avoisine donc 558 000 €, soit environ 11,7 % de plus que le prix. Le détail poste par poste est dans notre guide des frais d'achat en Espagne.

2. Qui peut acheter, et sous quelle forme ?

Aucune restriction ne vise les acheteurs étrangers pour un logement situé sur la Costa Brava : un Français, un Belge, un Suisse ou un Britannique achète dans les mêmes conditions qu'un Espagnol. Deux précisions utiles :

• Acheter ne donne plus droit à un titre de séjour. Le « visa doré » (autorisation de résidence pour un investissement immobilier d'au moins 500 000 €) a été supprimé par la loi organique 1/2025, avec effet au 3 avril 2025. Les demandes déposées avant restent traitées selon l'ancien régime. Pour un Européen, la question ne se pose pas : la liberté de circulation suffit.
• La forme de l'achat se décide avant les arras. Seul, en couple (le régime matrimonial compte), à plusieurs en indivision, ou via une société : chaque option a des conséquences fiscales et successorales. Le nom de l'acheteur figure dès le contrat d'arras ; le modifier ensuite complique tout.

3. Obtenir le NIE

Le NIE (Número de Identidad de Extranjero, numéro d'identification des étrangers) est indispensable pour signer l'acte chez le notaire, payer les impôts de l'achat et ouvrir un compte. Ce n'est pas un titre de séjour : c'est un identifiant, exactement ce qu'il faut pour une résidence secondaire.

Trois voies pour l'obtenir : au consulat d'Espagne de votre pays, sur rendez-vous ; en Espagne, auprès de la Police nationale, également sur rendez-vous ; ou par un mandataire muni d'une procuration. Le dossier comprend le formulaire EX-15, votre passeport ou carte d'identité, un justificatif du motif (une réservation ou une offre suffit) et une taxe modique (formulaire 790, code 012, 9,84 €). Demandez-le dès que le projet devient sérieux : c'est l'étape dont le délai se maîtrise le moins. Tout est détaillé dans notre guide pour obtenir son NIE.

4. Ouvrir un compte bancaire espagnol

Aucune loi n'impose un compte espagnol pour acheter, mais il simplifie tout : le paiement du prix le jour de l'acte, puis les prélèvements d'IBI, de charges, d'eau et d'électricité. Les banques demandent une pièce d'identité, le NIE, des justificatifs de revenus et d'origine des fonds, et un certificat de non-résidence (certificado de no residente) délivré par la Police nationale, que la banque obtient souvent pour vous. Comparez les frais de tenue de compte, parfois nettement plus élevés pour les non-résidents.

Pensez aussi au transfert des fonds : une grosse somme venue de l'étranger déclenche des contrôles anti-blanchiment. Préparez les justificatifs (vente d'un bien, épargne, donation) avant d'en avoir besoin.

5. Chercher : portails, agences et hors-marché

Le marché s'aborde par trois canaux complémentaires :

• Les portails (Idealista, Fotocasa, Habitaclia) servent d'abord à étalonner : niveaux de prix, durée de mise en vente, densité de l'offre par commune. Un bien affiché depuis plus de six mois se négocie autrement qu'une nouveauté.
• Les agences locales connaissent l'histoire des maisons. La commission, souvent 3 à 5 % hors TVA, est en pratique payée par le vendeur, mais rien ne l'impose : faites-le préciser par écrit. Il n'existe pas de fichier commun à toutes les agences : le même bien peut apparaître chez plusieurs, parfois à des prix différents.
• Le hors-marché : sur la Costa Brava, une part des ventes se fait sans annonce, par le réseau des agences, des avocats et des gestionnaires de biens. Pour y accéder, il faut être identifié comme un acheteur prêt : NIE en cours, financement clair, critères précis.

Ce que la loi catalane impose aux agents. En Catalogne, un agent immobilier doit justifier d'une qualification professionnelle, d'une garantie couvrant les sommes qu'il encaisse et d'une assurance de responsabilité civile, et être inscrit au registre des agents immobiliers de Catalogne (loi catalane 18/2007 sur le logement, articles 55 et 56). Avant de verser la moindre somme, vous devez recevoir par écrit l'identité de l'agent, la surface utile, la référence au registre de la propriété et le prix total avec les impôts à votre charge. Si l'acompte dépasse 1 % du prix, l'information doit aussi couvrir l'âge du bâtiment, son état d'occupation et les charges inscrites (article 60). Demandez le numéro d'inscription de l'agent : c'est une vérification de trente secondes.

Sur ce littoral, l'orientation, la tramontane (plus marquée au nord du cap de Begur), la pente de l'accès et la distance réelle à pied de la plage comptent davantage que la photo du salon. Nos fiches communales, comme celles des communes que nous couvrons, donnent les prix et les pièges de chaque secteur.

6. Visiter : les pièges du bâti méditerranéen

Le parc de la Costa Brava est particulier : beaucoup de maisons de vacances des années 1960 à 1990, souvent agrandies au fil du temps, sur des terrains en pente. Quatre points méritent une attention systématique :

• L'humidité : salpêtre en bas des murs, peinture qui cloque, odeur de renfermé dans les pièces adossées à la colline. Visitez si possible après des pluies et ouvrez les placards contre les murs enterrés.
• Les murs de soutènement : sur un terrain en terrasses, ils font partie du bien, et leur reprise coûte cher. Fissures en escalier, mur qui bombe, eaux de pluie mal canalisées : faites-les voir par un professionnel avant de vous engager.
• Les extensions : garage devenu chambre, terrasse fermée, étage ajouté. Comparez ce que vous voyez avec la surface inscrite au cadastre et au registre. Une surface non déclarée n'est pas un bonus, c'est un risque.
• Les réseaux : certaines villas hors des centres fonctionnent avec une fosse septique, un puits ou une puissance électrique limitée. Demandez les dernières factures et vérifiez que la puissance permet climatisation, piscine et cuisine modernes.

Pour une maison individuelle, une inspection technique indépendante par un architecte ou un arquitecte tècnic (ingénieur du bâtiment) coûte quelques centaines d'euros. Elle se rentabilise dès la première anomalie trouvée, ne serait-ce que comme argument de négociation.

7. Les vérifications juridiques avant de s'engager

C'est l'étape qui évite les catastrophes. En Espagne, le notaire authentifie l'acte mais ne mène pas d'enquête pour votre compte : c'est à vous, ou à votre avocat, de vérifier. Le minimum :

1. La nota simple : cet extrait du registre de la propriété (Registro de la Propiedad) dit qui est propriétaire, décrit le bien et liste les charges inscrites (hypothèques, saisies, servitudes). Elle s'obtient en ligne, sur le site du Collège des registradores, pour 9,02 € hors TVA. Demandez-en une au début, et une autre juste avant l'acte.
2. Les dettes qui suivent le bien : l'IBI impayé reste attaché au bien (loi des finances locales, article 64), et, en Catalogne, le logement répond des charges de copropriété de l'année en cours et des quatre années précédentes (Code civil catalan, article 553-5). Le vendeur doit fournir un certificat de dettes signé par le secrétaire de la copropriété ; sans lui, l'acte ne peut être signé, sauf renonciation expresse, à refuser.
3. L'urbanisme : conformité au plan de la commune, permis des extensions, absence de procédure d'infraction. Sur la côte, la loi 22/1988 sur le littoral (Ley de Costas) impose une servitude de protection de 100 mètres à compter de la limite intérieure du rivage, ramenée à 20 mètres sur les terrains déjà classés urbains à son entrée en vigueur en 1988 ; une construction antérieure qui s'y trouve ne peut recevoir que des travaux de réparation, d'amélioration, de consolidation et de modernisation, sans augmentation de volume, de hauteur ni de surface (dispositions transitoires 3 et 4). Une maison en zone non constructible (sòl no urbanitzable) mérite une vigilance particulière.
4. Les documents catalans : la cèdula d'habitabilitat (certificat d'habitabilité, propre à la Catalogne) en cours de validité, que le notaire exige, et le certificat de performance énergétique enregistré.
5. La licence touristique, si vous comptez louer : en Catalogne, le régime s'est durci et de nombreuses communes limitent les nouvelles licences. Ne payez jamais de supplément pour un bien « avec licence » sans avoir vérifié qu'elle existe, qu'elle est en règle et qu'elle reste attachée au logement.

La méthode complète, document par document, est dans notre guide pour vérifier un bien avant d'acheter.

8. L'offre, la réservation et le contrat d'arras

L'offre acceptée se formalise souvent par un document de réservation (quelques milliers d'euros remis à l'agence pour retirer le bien du marché), puis par le vrai engagement : le contrat d'arras, avec un acompte d'usage de 10 % du prix. C'est le moment le plus risqué du parcours.

La règle catalane est l'inverse de ce qu'on lit partout. Dans le reste de l'Espagne, l'usage retient les arras dites pénitentielles de l'article 1454 du Code civil espagnol : l'acheteur qui renonce perd l'acompte, le vendeur qui renonce le rembourse au double. En Catalogne, le Code civil catalan (article 621-8) pose la règle inverse : une somme versée par l'acheteur vaut par défaut arras confirmatoires, c'est-à-dire acompte sur le prix, sans faculté de se retirer. Les arras pénitentielles doivent être prévues expressément. Autrement dit, un contrat mal rédigé peut vous engager bien plus que vous ne le croyez.

Autre spécificité utile : si le contrat mentionne un financement bancaire, l'acheteur peut, sauf clause contraire, se retirer et récupérer ses arras en prouvant par écrit le refus de la banque (article 621-49). Faites-la écrire noir sur blanc, avec un délai. Tout le détail est dans notre guide du contrat d'arras.

9. Financer l'achat quand on n'est pas résident

Les banques espagnoles prêtent aux non-résidents, mais plus prudemment qu'aux résidents : selon les pratiques constatées sur le marché, 60 à 70 % de la plus basse des deux valeurs (prix ou expertise), sur 20 à 25 ans au plus. Il faut donc apporter 30 à 40 % du prix, plus la totalité des frais. Autre voie fréquente : emprunter en France en garantissant le prêt sur un bien français, et payer comptant en Espagne.

La loi espagnole sur le crédit immobilier (loi 5/2019) protège l'emprunteur :

• la banque doit vous remettre l'offre normalisée (FEIN), une fiche d'avertissements (FiAE) et le projet de contrat au moins dix jours calendaires avant la signature ;
• pendant ce délai, vous passez chez le notaire de votre choix, qui vous explique les clauses et le consigne dans un acte gratuit ;
• les frais de notaire et de registre de l'hypothèque, la gestoría et l'impôt sur l'acte de prêt sont à la charge de la banque ; vous payez l'expertise (tasación, quelques centaines d'euros).

Obtenez un accord de principe écrit avant les arras : découvrir un refus après avoir versé 10 % du prix est le scénario le plus coûteux qui soit. Notre guide du prêt immobilier pour non-résident compare les options.

10. La signature chez le notaire

La vente se conclut par une escritura pública (acte authentique) signée devant un notaire espagnol. Quand le vendeur est un professionnel, l'acheteur choisit le notaire ; entre particuliers, cela se négocie. En une séance, le notaire vérifie les identités et le NIE, consulte le registre, lit l'acte, constate le paiement et vous remettez les clés en main propre.

• Le paiement se fait par virement ou chèque de banque, et chaque moyen de paiement est mentionné dans l'acte. Face à un vendeur professionnel (promoteur, société), les espèces sont interdites à partir de 1 000 €, ou de 10 000 € si vous êtes un particulier sans domicile fiscal en Espagne (loi 7/2012, article 7). Entre particuliers, payez de toute façon par virement ou chèque de banque : l'acte doit identifier chaque moyen de paiement. Tout paiement non déclaré (« dessous-de-table ») est à refuser : il vous expose à un redressement et gonfle votre plus-value à la revente.
• Si le vendeur est non-résident, vous devez retenir 3 % du prix et les verser au fisc espagnol dans le mois (modèle 211). S'il est une personne physique non-résidente, vous êtes aussi redevable, à sa place, de la taxe communale sur la plus-value du terrain (plusvalía municipal), selon l'article 106 de la loi des finances locales. Ces deux sommes se déduisent du prix versé : faites-les chiffrer avant l'acte.
• Si vous ne parlez pas espagnol, le notaire exige un interprète, que vous désignez (souvent votre avocat). Si vous ne pouvez pas venir, un mandataire signe avec une procuration (poder).

11. Les impôts et frais de l'achat

Poste	Bien ancien (particulier)	Bien neuf (promoteur)
Impôt principal	ITP : 10 % jusqu'à 600 000 €, 11 % jusqu'à 900 000 €, 12 % jusqu'à 1,5 M€, 13 % au-delà (par tranches)	TVA (IVA) 10 % + droit d'acte (AJD) 1,5 %
Base de calcul	Le plus élevé du prix et de la valeur de référence du Cadastre	Le prix
Notaire, registre, gestoría	De l'ordre de 1 500 à 3 000 € au total selon le prix
Avocat indépendant	Souvent autour de 1 % du prix, plus 21 % de TVA

Le barème de l'ITP catalan s'applique depuis le 27 juin 2025. Un taux de 20 % vise les « grands détenteurs » (plus de dix logements en Catalogne, par exemple), et des taux réduits existent pour certaines résidences principales : une résidence secondaire n'y a pas droit. L'impôt se déclare et se paie auprès de l'Agència Tributària de Catalunya (formulaire 600) dans un délai d'un mois après l'acte.

12. Après la signature

La signature n'est pas la fin du parcours ; c'est le début de la possession. Dans les semaines qui suivent :

• Impôts et registre : la gestoría ou l'avocat paie l'ITP dans le mois, puis présente l'acte au registre de la propriété. L'inscription prend en général quelques semaines ; vous recevez ensuite l'acte inscrit. Conservez-le avec toutes les factures : ils serviront à la revente.
• Contrats d'eau, d'électricité et de gaz : changement de titulaire, domiciliation sur votre compte, puissance électrique ajustée.
• IBI et taxe des déchets : domiciliez-les auprès de la commune ou de XALOC, l'organisme de la Diputació de Gérone qui recouvre ces taxes pour les communes qui lui en ont confié la gestion.
• Assurance : dès le jour de l'acte, en déclarant un usage de résidence secondaire.
• Copropriété : présentez-vous au syndic (administrador de fincas) et lisez les derniers procès-verbaux ; des travaux votés avant votre arrivée peuvent vous être appelés.
• Impôt annuel des non-résidents : même sans louer, vous devez chaque année le modèle 210 sur un revenu imputé (1,1 % ou 2 % de la valeur cadastrale, taxé à 19 % pour un résident de l'Union européenne). L'IBI ne le remplace pas.

Reste la vie du bien quand vous n'êtes pas là : qui garde les clés, qui passe après un orage, qui relève le courrier, qui suit la piscine et le jardin. C'est précisément le métier de l'intendance privée que nous assurons entre Sant Feliu de Guíxols et Begur.

13. Les erreurs qui coûtent le plus cher

• Signer les arras avant les vérifications. Une fois l'acompte versé, votre pouvoir de négociation a disparu, et en Catalogne un contrat mal qualifié peut même vous interdire de vous retirer.
• Payer une surface qui n'existe pas juridiquement. Une extension sans permis se paie trois fois : à l'achat, pendant la détention (régularisation, voire démolition), et à la revente.
• Oublier la retenue de 3 % et la plusvalía quand le vendeur est non-résident : c'est l'acheteur que le fisc poursuivra.
• Sous-estimer les frais et le coût de possession, ce qui force des arbitrages douloureux dès la première année.
• Bâtir le plan financier sur une licence touristique hypothétique.
• Faire l'économie du conseil indépendant : un avocat sans lien avec l'agence et une inspection technique coûtent une fraction d'une seule de ces erreurs.

Mis à jour en septembre 2026.

Questions fréquentes

Un étranger peut-il acheter une maison en Espagne sans y résider ?

Oui. Aucune condition de résidence ni de nationalité n'est exigée pour acheter un logement sur la Costa Brava. Il vous faut un NIE, et en pratique un compte bancaire espagnol. Vous deviendrez simplement propriétaire non-résident, avec l'impôt annuel qui va avec (modèle 210).

Combien de temps dure un achat immobilier en Espagne ?

Entre l'offre acceptée et l'acte, comptez en général un à trois mois : le temps des vérifications, du contrat d'arras et, le cas échéant, du prêt. Il faut ajouter en amont le délai du NIE, et en aval quelques semaines pour l'inscription au registre.

Faut-il être présent pour signer chez le notaire ?

Non. Une procuration notariée (poder) permet à un mandataire de signer pour vous. Signée devant un notaire français, elle doit en règle générale porter l'apostille de la convention de La Haye et être traduite ; signée au consulat d'Espagne, elle s'utilise directement.

Qui paie les frais de notaire en Espagne ?

Le Code civil espagnol met l'acte original à la charge du vendeur et la copie à celle de l'acheteur, sauf accord contraire (article 1455). Dans la pratique, les contrats mettent très souvent l'ensemble des frais de notaire à la charge de l'acheteur : lisez la clause du contrat d'arras.

Quel apport faut-il pour acheter en Espagne quand on est non-résident ?

Comptez 30 à 40 % du prix, plus l'ensemble des frais d'achat (environ 11 à 14 % en Catalogne pour l'ancien), car les banques financent rarement plus de 60 à 70 % pour un non-résident.

Peut-on encore obtenir un titre de séjour en achetant un bien ?

Non. Le visa accordé aux acheteurs d'un bien d'au moins 500 000 € a été supprimé en avril 2025. Les autorisations déjà délivrées restent valables jusqu'à leur échéance.

Faut-il un avocat pour acheter en Espagne ?

Ce n'est pas obligatoire, mais le notaire ne vérifie pas pour vous l'urbanisme, l'état du bâti ni la rédaction du contrat d'arras. Pour un non-résident qui ne lit pas l'espagnol ni le catalan, un avocat indépendant est une dépense de bon sens.

Le prix d'achat déclaré peut-il être inférieur à la valeur de référence ?

Oui, mais l'ITP sera calculé sur la valeur de référence du Cadastre, qui sert de plancher. Consultez-la avant de négocier, pour savoir sur quelle base vous serez réellement taxé.