Fermer sa villa pour l'hiver en Espagne : la checklist complète

Fermer une villa pour l'hiver en Espagne, c'est d'abord gérer l'eau, puis l'humidité, puis la sécurité, et seulement ensuite les volets. Le dégât des eaux est l'un des sinistres les plus fréquents en assurance habitation, et dans une maison vide une fuite peut couler des semaines avant que quelqu'un s'en aperçoive. Sur la Costa Brava, le gel est rare au bord de la mer mais pas dans l'arrière-pays, et l'humidité marine fait plus de dégâts silencieux qu'on ne le croit. Voici la checklist complète, dans l'ordre où nous la déroulons : ce qu'il faut préparer un mois avant, le jour du départ, pendant l'absence et à la réouverture, avec les pièges propres aux maisons de la côte catalane.

Un mois avant : ce qui ne se fait pas la veille

• Relire votre contrat d'assurance. Cherchez la clause d'inoccupation : certaines polices réduisent la garantie vol au-delà d'une durée d'absence continue, ou exigent l'eau coupée, une alarme reliée ou des visites régulières. Notre guide sur l'assurance d'une résidence secondaire détaille où regarder.
• Organiser les passages. Qui passe, à quel rythme, avec quelles clés, et qui intervient en cas d'alerte ? Un passage supplémentaire après chaque tempête de llevant (vent d'est) ou épisode de pluie intense est une bonne règle.
• Prévoir l'entretien de la piscine et du jardin pendant l'hiver : une piscine abandonnée se transforme en mare et signale l'absence depuis la route.
• Vérifier les prélèvements automatiques : taxe foncière (IBI), taxe des ordures, électricité, eau, internet, communauté. Un avis papier qui part à une boîte aux lettres vide se transforme en pénalités. Notre checklist annuelle du propriétaire à distance reprend toutes les échéances.
• Programmer les petits travaux repérés pendant l'été : un joint qui suinte, une descente d'eau pluviale bouchée, une tuile déplacée. L'hiver les aggrave.
• Traiter la végétation : élaguer les branches qui touchent la toiture, nettoyer les gouttières après la chute des feuilles, et repérer les nids de chenilles processionnaires dans les pins, fréquents dans le Baix Empordà. Leurs poils sont urticants pour les enfants et les chiens au printemps.

L'eau : la priorité absolue

Couper au bon endroit

Fermez la vanne générale (llave de paso), celle qui se trouve après le compteur, souvent dans un regard au bord de la parcelle ou dans le local technique. Vérifiez qu'elle ferme vraiment : une vanne qui n'a pas bougé depuis dix ans peut ne plus être étanche, ou casser. Si elle fuit, faites-la remplacer avant de partir. Une fois fermée, regardez le compteur : s'il tourne encore, il y a une fuite entre le compteur et la vanne.

Ne résiliez pas votre contrat d'eau : les frais de remise en service et les délais de raccordement coûtent plus cher que l'abonnement de quelques mois. Demandez plutôt à votre fournisseur l'accès à son espace client, qui permet de suivre la consommation à distance.

Faut-il vidanger ?

Les moyennes du Servei Meteorològic de Catalunya (période 2010-2025) donnent l'ordre de grandeur. À Castell d'Aro, au bord de la côte, on compte environ 13 jours de gelée par an, dont 5 en janvier. À La Bisbal d'Empordà, dans l'intérieur, environ 32 jours, dont 11 en janvier et 8 en février. Le gel est donc rare sur la côte, mais pas absent, et banal dans l'arrière-pays. La règle prudente :

• Maison sur la côte, tuyaux à l'intérieur : couper l'eau suffit en général. Vidangez au minimum les robinets extérieurs, l'arrosage et les tuyaux qui courent dans un garage ou un local non isolé.
• Maison dans l'arrière-pays ou peu isolée : purgez tout le réseau. Ouvrez les robinets du haut vers le bas, tirez les chasses d'eau, laissez les robinets ouverts pour que l'air entre.

Le chauffe-eau électrique (termo)

Le termo est le chauffe-eau électrique à accumulation, présent dans la plupart des maisons de la côte. Deux options :

• Le laisser plein, mais hors tension. C'est la solution la plus simple sur le littoral. Coupez son disjoncteur au tableau, fermez sa vanne d'arrivée.
• Le vidanger si la maison risque le gel : coupez l'électricité, fermez l'arrivée d'eau froide, ouvrez un robinet d'eau chaude pour faire entrer l'air, puis ouvrez le robinet de vidange ou le groupe de sécurité.

Les équipements qui ont besoin de courant pour se protéger

Une pompe à chaleur (aérothermie), une chaudière ou des panneaux solaires thermiques ont souvent une protection antigel qui ne fonctionne que s'ils restent alimentés, ou un circuit rempli de liquide antigel qu'il ne faut pas vidanger. Ne coupez pas leur alimentation, et ne purgez pas leur circuit, sans l'avis de l'installateur.

L'arrosage automatique

Coupez ou reprogrammez le programmateur, vidangez le goutte-à-goutte et les électrovannes exposées. Si le jardin doit être arrosé l'hiver, laissez uniquement la branche d'arrosage alimentée, derrière une vanne dédiée, et faites-la contrôler à chaque passage. Les restrictions d'eau liées à la sécheresse en Catalogne peuvent aussi limiter l'arrosage : voir notre guide sur l'eau, la piscine et la sécheresse.

La piscine : hiverner sans vider

Une piscine ne se vide pas pour l'hiver. Vide, elle peut se déformer, se fissurer, ou même se soulever sous la pression de la nappe d'eau après de fortes pluies. Et la remplir au printemps peut être interdit ou très encadré en période de sécheresse. Deux méthodes :

• L'hivernage actif, le plus courant sur la côte : filtration réduite à quelques heures par jour, traitement adapté à l'eau froide, contrôle régulier. L'eau reste claire et la remise en route au printemps est rapide.
• L'hivernage passif : filtration arrêtée, produit d'hivernage, niveau abaissé sous les skimmers, bâche. Plus économique en électricité, mais il demande une remise en route plus lourde et convient mieux aux maisons fermées très longtemps.

Dans les deux cas, un volet ou une bâche de sécurité ne dispense pas de contrôles : les tempêtes remplissent les bassins de feuilles et d'aiguilles de pin. Le détail des coûts et des fréquences est dans notre guide sur l'entretien de la piscine d'une résidence secondaire.

L'électricité : couper, mais pas tout

Laissez sous tension ce qui protège la maison : alarme, box internet, caméras, sondes connectées, pompe de piscine, éclairages programmés, et les appareils de chauffage qui ont une fonction antigel. Coupez le reste au tableau, circuit par circuit, en étiquetant ce que vous avez coupé pour la personne qui fera les passages.

• Réfrigérateur et congélateur : videz-les, débranchez-les, nettoyez-les et laissez les portes entrouvertes. Un congélateur plein qui s'arrête pendant une coupure de courant se découvre à l'odeur, des semaines plus tard.
• Appareils en veille : débranchez télévision, électroménager et chargeurs. Les orages d'automne provoquent des surtensions.
• Puissance souscrite : le décret royal 88/2026 (article 38) permet au distributeur de refuser une modification de puissance tant que douze mois ne se sont pas écoulés depuis la précédente, sauf changement de la structure tarifaire. Baisser la puissance en octobre vous empêcherait donc, en principe, de la remonter en juin. Une baisse de puissance n'entraîne pas de coût pour vous au-delà de ce que prévoit le régime réglementé des branchements. Le même texte ouvre des modifications temporaires de puissance (trimestrielle, mensuelle, journalière, horaire), à demander au moins cinq jours ouvrables à l'avance ; elles ne prennent effet qu'une fois les prix et les conditions de facturation fixés par la CNMC. Demandez à votre fournisseur où en est ce dispositif avant de compter dessus.

Le gaz

Fermez le robinet de la cuve ou du compteur de gaz, et celui de chaque appareil. Les bouteilles de butane se rangent fermées, debout, dans un endroit ventilé et jamais en sous-sol. Si la maison a une cuve de propane, faites relever le niveau pour anticiper la livraison du printemps.

L'humidité : l'ennemi discret des maisons de bord de mer

Une maison fermée près de la mer prend l'humidité : moisissures sur les murs nord, matelas et canapés qui sentent le renfermé, placards tachés, cuir et bois qui gonflent. Pour limiter les dégâts :

• laissez les portes intérieures, les placards et les tiroirs entrouverts pour que l'air circule ;
• relevez les matelas sur la tranche ou posez-les sur des tasseaux, et rangez les textiles dans des housses respirantes, pas dans du plastique ;
• laissez les grilles de ventilation ouvertes et ne bouchez pas les aérations ;
• installez un déshumidificateur avec évacuation directe vers un évier ou un siphon (sinon son bac se remplit en deux jours), dans les pièces les plus exposées ;
• posez des absorbeurs d'humidité dans les placards et les salles de bains ;
• faites aérer la maison à chaque passage, par temps sec, une heure au moins.

Une sonde d'humidité connectée permet de savoir si la situation dérive entre deux passages. Voir notre guide sur la domotique utile pour une maison secondaire.

La sécurité : fermer, et faire paraître suivie

• Fermez et verrouillez toutes les ouvertures, y compris les accès secondaires : portail de service, local technique, porte de garage, trappe de cave.
• Ne laissez rien de valeur visible de l'extérieur, et rentrez les objets qui servent à escalader : échelles, poubelles, mobilier de jardin.
• Testez l'alarme avec la centrale, vérifiez sa batterie de secours et mettez à jour la liste des personnes à prévenir.
• Programmez un éclairage intérieur et extérieur qui varie selon les jours.
• Faites relever le courrier et enlever les prospectus.
• Faites le point sur les clés en circulation : jardinier, ménage, voisin, artisans.

Les volets roulants totalement fermés pendant six mois signalent une maison vide. Si possible, faites-les ouvrir et fermer lors des passages. Pour les maisons isolées, notre guide pour sécuriser une propriété isolée va plus loin. Une maison visiblement suivie reste aussi la meilleure protection contre l'occupation illégale.

Le vent, la pluie et l'extérieur

Sur la Costa Brava, les coups de vent de tramontane (nord) et les tempêtes de llevant (est), avec de fortes pluies, sont les épisodes qui abîment le plus les maisons fermées. Avant de partir :

• rentrez ou attachez le mobilier de jardin, les coussins, les parasols et les pots légers ;
• repliez et protégez les stores bannes (toldos) ;
• nettoyez les gouttières, les avaloirs et les caniveaux, qui débordent à la première pluie d'octobre s'ils sont pleins d'aiguilles de pin ;
• vérifiez la pompe de relevage si la maison a un sous-sol ou un garage enterré ;
• faites contrôler la toiture si des tuiles ont bougé pendant l'été.

Pendant l'absence : que vérifier à chaque passage ?

1. Faire le tour extérieur : clôture, portail, volets, fenêtres, toiture visible, gouttières.
2. Entrer, désactiver l'alarme, vérifier l'absence d'odeur d'humidité, de gaz ou de brûlé.
3. Contrôler les plafonds et les pieds de murs, sous les salles de bains et autour des fenêtres.
4. Relever les compteurs d'eau et d'électricité : une consommation anormale révèle une fuite ou un appareil resté allumé.
5. Vérifier la piscine, le local technique et la pompe.
6. Aérer, vider le bac du déshumidificateur si besoin, relever le courrier.
7. Prendre des photos datées et envoyer un rapport au propriétaire.

Ces rapports datés servent aussi en cas de sinistre : ils prouvent que la maison était suivie et permettent de dater la découverte. C'est souvent ce qui décide de l'issue d'un dossier d'assurance.

La réouverture au printemps

1. Rouvrir l'eau progressivement, robinets fermés, et surveiller le compteur pendant quelques minutes : s'il tourne, cherchez la fuite avant d'aller plus loin.
2. Laisser couler chaque robinet quelques minutes pour renouveler l'eau stagnante.
3. Remplir le termo, purger l'air par un robinet d'eau chaude, puis seulement le remettre sous tension.
4. Rebrancher le réfrigérateur quelques heures avant de le remplir.
5. Rouvrir le gaz et vérifier les appareils.
6. Remettre la piscine en route (ou la faire remettre) deux à trois semaines avant l'arrivée des premiers occupants.
7. Nettoyer les filtres de climatisation avant la première utilisation.
8. Débroussailler si la maison est soumise aux obligations catalanes de prévention des incendies, avant l'été.

Fermer et rouvrir la maison, et faire les passages entre les deux, fait partie de ce que nous tenons pour nos propriétaires, avec la piscine et le jardin.

Mis à jour en septembre 2026.

Questions fréquentes

Faut-il couper l'eau quand on quitte sa maison en Espagne pour l'hiver ?

Oui, toujours, à la vanne générale après le compteur. C'est la mesure la plus efficace contre le dégât des eaux, et certains contrats d'assurance l'exigent pendant les absences. Vérifiez ensuite que le compteur ne tourne plus.

Faut-il vidanger les canalisations sur la Costa Brava ?

Sur le littoral, où le gel est exceptionnel, couper l'eau et vidanger les robinets extérieurs et l'arrosage suffit en général. Dans l'arrière-pays ou dans une maison peu isolée, une purge complète du réseau est plus prudente.

Faut-il couper l'électricité ?

Pas entièrement. Gardez l'alimentation de l'alarme, d'internet, des sondes, de la pompe de piscine et des appareils qui ont une protection antigel. Coupez le reste au tableau et débranchez l'électroménager.

Faut-il vider sa piscine pour l'hiver ?

Non. Une piscine vide risque de se fissurer ou de se soulever, et la remplir au printemps peut être restreint en période de sécheresse. On la met en hivernage actif ou passif, avec des contrôles réguliers.

Comment éviter l'humidité dans une maison fermée au bord de la mer ?

En laissant l'air circuler (portes et placards entrouverts, aérations ouvertes), en installant un déshumidificateur avec évacuation directe, et en faisant aérer la maison à chaque passage. Les textiles se rangent dans des housses respirantes.

À quelle fréquence faire passer quelqu'un pendant l'hiver ?

Un passage toutes les une à deux semaines est un bon rythme pour une maison fermée, avec un passage supplémentaire après chaque tempête ou forte pluie. Relisez aussi votre contrat d'assurance, qui peut fixer ses propres exigences.