IBI 2026 : taxe foncière espagnole, calcul et paiement à distance

L'IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) est la taxe foncière espagnole. La mairie la réclame chaque année à la personne propriétaire au 1er janvier, qu'elle vive en Espagne ou non, que la maison soit occupée, louée ou vide. Elle se calcule en appliquant le taux voté par la commune, entre 0,4 % et 1,1 % pour un logement, à la valeur cadastrale du bien, une valeur administrative très inférieure au prix de marché. Pour une villa sur la Costa Brava, cela représente en général de quelques centaines à deux ou trois milliers d'euros par an. Le vrai risque pour un propriétaire qui vit à l'étranger n'est pas le montant : c'est l'avis qui n'arrive pas, puis les majorations et, au bout du compte, la saisie du compte espagnol. Voici comment lire votre avis, vérifier le calcul et payer sans jamais manquer une échéance.

En bref

Question	Réponse
Qui paie ?	Le propriétaire inscrit au 1er janvier, résident ou non
Qui perçoit ?	La mairie ; dans la province de Gérone, le recouvrement est souvent confié à XALOC, l'organisme fiscal de la Diputació
Formule	Valeur cadastrale (après réduction éventuelle) × taux communal − bonifications
Taux légaux (logements)	De 0,4 % à 1,1 %, fixés chaque année par la commune
Quand ?	Selon le calendrier fiscal de chaque commune, publié en début d'année
Retard	Majoration de 5 %, puis 10 %, puis 20 % avec intérêts
Meilleure solution à distance	Le prélèvement automatique (domiciliación) sur un compte espagnol

Qu'est-ce que l'IBI, et qui le doit ?

L'IBI est un impôt communal sur la propriété d'un bien, pas sur son usage ni sur un revenu. Il est dû pour l'année entière par la personne qui est propriétaire le 1er janvier. Quand le bien appartient à plusieurs personnes (couple, indivision), l'avis est en général émis au nom d'un seul titulaire et les copropriétaires en répondent ensemble ; on peut demander à la mairie de diviser l'avis entre titulaires, à condition que les parts de chacun soient connues ; selon la date de la demande, la division ne joue parfois qu'à partir de l'année suivante.

Ne confondez pas l'IBI avec l'impôt annuel des non-résidents, le modelo 210. Le premier est local et payé à la mairie ; le second est national, payé à l'Agence fiscale, et calculé sur un revenu fictif tiré de la valeur cadastrale. Ce sont deux obligations distinctes, qui s'additionnent. Le second est expliqué dans notre guide du modelo 210.

S'y ajoute souvent une troisième ligne : la taxe d'ordures ménagères (taxa d'escombraries en catalan). Depuis la loi espagnole de 2022 sur les déchets, chaque commune doit la calculer pour couvrir le coût réel du service, ce qui l'a fait augmenter dans de nombreuses communes. Elle suit parfois le même calendrier que l'IBI.

Comment se calcule l'IBI ?

La formule est la même dans toute l'Espagne : base taxable × taux communal − bonifications.

• La base est la valeur cadastrale du bien, fixée par la direction générale du Cadastre. Elle additionne une valeur du sol et une valeur de la construction. Elle doit rester sous la valeur de marché ; en pratique, elle en représente souvent le tiers ou la moitié. Après une révision générale des valeurs dans la commune, la hausse est lissée sur neuf ans : c'est pourquoi l'avis distingue parfois la valeur cadastrale et une « base liquidable » plus basse.
• Le taux est voté chaque année par la commune dans son ordonnance fiscale. La loi l'encadre : de 0,4 % à 1,1 % pour les biens urbains, de 0,3 % à 0,9 % pour les biens rustiques, avec quelques majorations possibles selon la taille et les services de la commune.
• Les bonifications sont fixées par la commune : panneaux solaires, logements de protection officielle, familles nombreuses, parfois une réduction pour prélèvement automatique (5 % au plus).

Exemple à Castell-Platja d'Aro

L'ordonnance fiscale de la commune fixait en 2025 le taux des biens urbains à 0,98 %. Pour une maison dont la base liquidable est de 180 000 €, l'IBI est d'environ 1 760 € par an. La même maison, dans une commune au taux de 0,6 %, paierait environ 1 080 €. Vérifiez chaque année le taux de votre commune : il peut changer. La commune prévoit aussi, pour une maison individuelle, une bonification de 15 à 50 % pendant trois ans selon la puissance d'une installation photovoltaïque, plafonnée à 500 € par an.

Comment lire votre avis d'IBI (recibo)

Un avis d'IBI contient, sous des intitulés en catalan ou en espagnol :

• la référence cadastrale (referencia catastral), l'identifiant à 20 caractères du bien ;
• la valeur cadastrale, avec la part du sol et celle de la construction ;
• la base liquidable, le taux, le montant brut, les bonifications et le montant à payer ;
• la période de paiement volontaire et les références de paiement.

Conservez les avis. La valeur cadastrale sert aussi au modelo 210, à l'impôt sur la fortune et à la taxe communale sur la plus-value en cas de vente. La différence entre valeur cadastrale et valeur de référence est expliquée dans notre guide sur les deux valeurs du cadastre.

Si vous n'avez pas l'avis, la valeur cadastrale se consulte sur le site du Cadastre (Sede Electrónica del Catastro). La référence cadastrale y est publique ; la valeur, elle, est une donnée protégée, accessible au propriétaire qui s'identifie, notamment par certificat électronique ou Cl@ve.

Payer à distance sans rien manquer

Les avis sont en principe envoyés à l'adresse connue de l'administration, mais un avis collectif d'IBI est juridiquement « notifié » par la simple publication du calendrier. Ne pas l'avoir reçu ne dispense pas de payer. Trois solutions :

1. Le prélèvement automatique sur un compte espagnol (domiciliación). C'est la solution la plus sûre. La demande est valable sans limite de durée. Dans les communes gérées par XALOC, elle doit être faite au moins un mois avant le début de la période de paiement, sinon elle ne joue que l'année suivante. Dans beaucoup de communes, un reçu domicilié est automatiquement fractionné en plusieurs échéances dans l'année. Voir notre guide pour ouvrir un compte bancaire en Espagne.
2. Le paiement en ligne sur le portail de la mairie ou de XALOC, avec la lettre de paiement ou via la sede électronique (certificat électronique ou Cl@ve).
3. Un mandataire sur place qui reçoit les avis, les vérifie et paie : c'est une démarche que nous faisons pour les propriétaires que nous accompagnons (démarches administratives).

Pensez aussi à tenir à jour votre adresse à l'étranger auprès de la mairie ou de XALOC, et à vérifier une fois par an que le prélèvement est bien passé. Un compte clos ou un changement d'IBAN non signalé suffisent à faire échouer un prélèvement sans que vous le sachiez. L'IBI a sa place dans notre checklist annuelle du propriétaire absent.

Que se passe-t-il en cas de retard ?

Passé la période volontaire, la dette entre en recouvrement forcé, avec des majorations prévues par la loi générale des impôts :

• 5 % si vous payez avant de recevoir l'ordre de recouvrement forcé (providencia de apremio) ;
• 10 % si vous payez dans le délai indiqué par cet ordre ;
• 20 % au-delà, avec des intérêts de retard.

Si vous restez injoignable, les notifications sont publiées au Bulletin officiel de l'État, puis l'administration peut saisir un compte bancaire espagnol ou les loyers. Enfin, la maison elle-même reste attachée aux IBI impayés non prescrits : lors d'une vente, le notaire les fait apparaître et l'acheteur exigera qu'ils soient réglés.

Cas particuliers

• Achat ou vente en cours d'année. Le propriétaire au 1er janvier doit l'IBI de toute l'année. L'usage est de le répartir entre vendeur et acheteur au prorata, mais cela doit être écrit dans l'acte. Voir notre guide du vendeur non-résident.
• Maison inoccupée longtemps. La loi permet aux communes de majorer l'IBI des logements déclarés vides en permanence depuis plus de deux ans. Mais elle réserve cette majoration aux propriétaires de quatre logements ou plus, et elle compte l'usage en résidence secondaire parmi les causes justifiées, dans la limite de quatre ans d'inoccupation continue. Castell-Platja d'Aro a prévu cette majoration (50 % de l'impôt, davantage au-delà de trois ans), après une procédure contradictoire ; son ordonnance présume la maison vide dès qu'un seul indice est réuni, par exemple l'absence de toute personne inscrite au registre municipal depuis plus de deux ans ou l'absence de consommation d'eau pendant deux ans. Gardez des traces d'occupation (factures d'eau et d'électricité, relevés de compteur) et répondez à toute procédure dans le délai de quinze jours.
• Extension ou piscine non déclarée. Le Cadastre régularise tôt ou tard, et la commune peut alors réclamer l'IBI des quatre dernières années sur la nouvelle valeur.
• Valeur cadastrale qui vous paraît fausse (surface, usage, état) : la rectification se demande au Cadastre, avec plans ou certificat technique. Elle vaut pour l'avenir.

Mis à jour en septembre 2026.

Questions fréquentes

Un non-résident doit-il payer l'IBI ?

Oui, exactement comme un résident. L'IBI est dû par le propriétaire au 1er janvier, quel que soit son pays de résidence et même si la maison reste vide.

Combien coûte l'IBI d'une villa sur la Costa Brava ?

Cela dépend de la valeur cadastrale et du taux de la commune. Pour une villa, les montants vont en général de quelques centaines d'euros à deux ou trois milliers d'euros par an. Votre avis de l'année précédente est le meilleur repère.

Quand paie-t-on l'IBI en Catalogne ?

Chaque commune fixe son calendrier fiscal au début de l'année. Les périodes varient d'une commune à l'autre, et les reçus domiciliés sont souvent fractionnés sur plusieurs mois. Consultez le calendrier de votre mairie ou de XALOC.

Je n'ai pas reçu d'avis d'IBI : suis-je dispensé de payer ?

Non. L'IBI est notifié collectivement par la publication du calendrier fiscal. L'absence d'avis n'empêche ni la majoration ni le recouvrement forcé.

L'IBI est-il déductible de l'impôt des non-résidents ?

Seulement pour la période où le bien est loué, et pour les résidents de l'UE ou de l'EEE, qui peuvent déduire leurs charges des loyers. Pour les périodes sans location, rien n'est déductible du revenu imputé.

Qui paie l'IBI l'année de la vente ?

Légalement, le propriétaire au 1er janvier, donc le vendeur. En pratique, l'acte prévoit souvent un partage au prorata des jours de détention.