Louer sa maison à l'année en Espagne : bail, loyer et règles 2026

Louer sa maison espagnole à l'année, c'est signer un bail d'habitation régi par la loi sur les baux urbains, la LAU. Ce n'est pas une location de vacances plus longue : le locataire peut rester cinq ans s'il le souhaite (sept ans si le bailleur est une société), puis encore jusqu'à trois ans de reconduction tacite. Le loyer est libre à la signature, sauf dans les communes classées en zone de marché tendu, où il est plafonné : c'est le cas de la plupart des communes de la Costa Brava entre Sant Feliu de Guíxols et Begur. Sa hausse annuelle est limitée, la caution doit être déposée à l'INCASÒL en Catalogne, et récupérer le logement en cours de bail n'est possible que dans des cas précis. Voici ce que la loi impose au propriétaire, étape par étape.

Bail d'habitation, bail de saison, location touristique : la frontière

	Location touristique	Bail de saison	Bail d'habitation
Pour qui	Des vacanciers	Un occupant temporaire : vacances de plus d'un mois, mission, études	Un locataire qui fait du logement sa résidence permanente
Durée	31 jours au maximum	Plus de 31 jours, moins d'un an, terme ferme	5 ans minimum à la demande du locataire (7 ans face à une société)
Texte	Loi catalane du tourisme, Decret 75/2020	LAU, et loi catalane 11/2025	LAU, loi 12/2023 sur le droit au logement
Licence HUT	Obligatoire	Non	Non
Loyer plafonné en zone tendue	Non	Oui si motif professionnel ou d'études ; non si finalité de vacances écrite et justifiée	Oui

C'est la réalité de l'occupation qui décide, pas le titre du contrat. Un « bail de saison » signé avec quelqu'un qui s'installe durablement, sans motif temporaire écrit et prouvé, est présumé être un bail d'habitation, avec toutes les protections qui vont avec. Si vous voulez récupérer votre maison chaque été, ce guide n'est pas le bon : voir notre guide sur le contrat de location saisonnière.

La durée : cinq ans, puis la reconduction

La LAU laisse les parties fixer la durée, mais protège le locataire :

1. Prorogation obligatoire. Si le contrat prévoit moins de cinq ans, il se prolonge d'année en année jusqu'à cinq ans (sept ans si le bailleur est une personne morale), sauf si le locataire prévient au moins 30 jours avant l'échéance qu'il ne veut pas continuer. Vous ne pouvez pas vous y opposer, sauf besoin personnel prévu au contrat (voir plus bas).
2. Reconduction tacite. À la fin de ces cinq ou sept ans, si aucune partie ne donne congé (le bailleur au moins quatre mois avant, le locataire au moins deux mois avant), le bail se prolonge d'un an, jusqu'à trois ans de plus.
3. Prolongation en zone tendue. Dans une commune déclarée zone de marché tendu, le locataire peut demander, à la fin de la période obligatoire, jusqu'à trois prolongations annuelles supplémentaires, que le bailleur doit accepter sauf nouveau contrat signé, accord sur de nouvelles conditions ou besoin personnel invoqué.
4. Locataire vulnérable. Face à un grand propriétaire, un locataire qui justifie d'une situation de vulnérabilité sociale et économique par un rapport ou un certificat des services sociaux, daté de moins d'un an, peut obtenir une prolongation exceptionnelle d'un an, que le bailleur doit accepter.

Le locataire, lui, peut partir après six mois, en prévenant 30 jours à l'avance. Le contrat peut prévoir une indemnité d'un mois de loyer par année restant à courir, proportionnelle pour les périodes inférieures à un an. Écrivez-la, sinon elle n'existe pas.

Récupérer la maison : uniquement si vous l'avez prévu

Un propriétaire personne physique peut récupérer son logement avant la fin des cinq ans, après la première année, pour y habiter lui-même ou y loger un parent au premier degré (enfant, parent), ou son conjoint en cas de divorce. Trois conditions cumulatives :

• cette possibilité doit figurer expressément dans le contrat dès la signature ;
• il faut prévenir le locataire au moins deux mois à l'avance, en justifiant le besoin ;
• il faut réellement occuper le logement dans les trois mois qui suivent le départ du locataire. Sinon, celui-ci peut demander à revenir pour une nouvelle période pouvant aller jusqu'à cinq ans, ou obtenir une indemnité d'un mois de loyer par année restant à courir.

« Je veux la maison pour l'été » ou « je veux la vendre » ne sont pas des motifs de reprise. Un propriétaire qui pense revenir vivre sur la Costa Brava dans deux ou trois ans doit l'écrire dans le bail dès le départ.

Vendre une maison louée

La vente ne met pas fin au bail. L'acheteur reprend le contrat en cours et doit le respecter pendant la durée minimale de cinq ou sept ans. Le locataire dispose par ailleurs d'un droit de préemption : il doit être informé de la vente et peut acheter aux mêmes conditions. Ce droit peut être écarté par une clause du contrat. Si vous envisagez de vendre dans les années qui viennent, prévoyez cette renonciation à la signature et gardez en tête qu'un bien occupé se vend en général moins cher qu'un bien libre.

Le loyer : libre, sauf en zone tendue

Les communes concernées sur la Costa Brava

La Generalitat a déclaré 271 communes catalanes zones de marché résidentiel tendu, en deux vagues : 140 par la résolution TER/800/2024, en mars 2024, et 131 par la résolution TER/2408/2024, en octobre 2024. La déclaration vaut trois ans et peut être prolongée d'année en année. Sur notre secteur, Sant Feliu de Guíxols, Castell d'Aro-Platja d'Aro-s'Agaró, Santa Cristina d'Aro, Calonge i Sant Antoni, Palamós, Palafrugell, Begur et Pals figurent sur les listes. Regencós et Mont-ras n'y figurent pas. Vérifiez votre commune sur le site de la Generalitat au moment de signer.

Le plafond qui s'applique

• Petit propriétaire, logement déjà loué au cours des cinq dernières années : le nouveau loyer ne peut pas dépasser le dernier loyer de ce bail, actualisé. Une hausse de 10 % au plus est possible dans certains cas (travaux récents de réhabilitation ou d'amélioration énergétique importante, amélioration de l'accessibilité, bail de dix ans ou plus).
• Logement non loué au cours des cinq dernières années : le loyer doit rester sous l'indice de référence des prix du loyer.
• Grand propriétaire (gran tenidor) : les deux limites s'appliquent, le dernier loyer actualisé et l'indice de référence ; c'est la plus basse qui compte.

Pour une maison jamais louée à l'année, le plafond est donc l'indice. Consultez-le avant de fixer votre prix : il est souvent inférieur aux loyers affichés dans les annonces de la côte.

L'actualisation annuelle

Le loyer ne peut être révisé qu'une fois par an, à la date anniversaire, et seulement si le contrat le prévoit. Pour les baux signés depuis le 26 mai 2023, la hausse est limitée par l'IRAV, l'indice de référence pour l'actualisation des baux d'habitation publié chaque mois par l'INE (l'institut national de statistique). Il était de 2,47 % pour le mois d'août 2026. Pour un bail plus ancien, c'est la clause du contrat qui s'applique.

Caution, garanties et frais

• La caution légale (fianza) est d'un mois de loyer, obligatoire. En Catalogne, elle doit être déposée à l'INCASÒL (l'institut catalan du sol) dans les deux mois qui suivent la signature. Un dépôt tardif entraîne une majoration de 5 % (retard jusqu'à 3 mois), 10 % (3 à 6 mois), 15 % (6 à 12 mois) ou 20 % (au-delà), plafonnée à 1 500 €. Le dépôt se fait en ligne. C'est une démarche que nous faisons pour nos propriétaires : voir nos démarches administratives.
• La garantie additionnelle (dépôt supplémentaire ou caution bancaire) est limitée à deux mois de loyer pour un bail de cinq ou sept ans.
• Les frais d'agence et de rédaction du contrat sont à la charge du bailleur depuis la loi 12/2023. Vous ne pouvez pas les répercuter au locataire.

La caution se restitue à la fin du bail, déduction faite des dégâts et impayés justifiés. Si elle n'est pas rendue dans le mois qui suit la remise des clés, elle produit des intérêts au taux légal.

Les documents à préparer

• la cèdula d'habitabilitat (le certificat d'habitabilité catalan) en vigueur ;
• le certificat de performance énergétique enregistré, dont l'étiquette doit figurer dans l'annonce ;
• un inventaire détaillé si la maison est louée meublée, avec photos datées ;
• la référence cadastrale et les coordonnées du bailleur, avec une adresse de notification.

Notre guide sur les documents exigés pour louer détaille chacun. La LAU ne distingue pas location vide et meublée : un bail d'habitation meublé reste un bail de cinq ans.

Charges et réparations : qui paie quoi

Poste	À la charge de
Eau, électricité, gaz, internet (compteurs individuels)	Locataire
IBI, taxe d'ordures, charges de copropriété	Bailleur, sauf clause écrite qui les transfère en indiquant leur montant annuel
Réparations nécessaires pour garder le logement habitable (toiture, chaudière, canalisations)	Bailleur, sans pouvoir augmenter le loyer pour cela
Petites réparations dues à l'usage quotidien	Locataire
Assurance du bâtiment	Bailleur
Entretien de la piscine et du jardin	Selon le contrat : écrivez-le, avec la fréquence

Pour un propriétaire qui vit loin, c'est le point sensible. Une panne de chaudière signalée par message et jamais vérifiée devient un litige, puis une retenue sur le loyer. Il faut quelqu'un capable d'aller constater et de faire intervenir un artisan rapidement.

Quand le locataire ne paie plus

Un locataire qui cesse de payer n'est pas un squatteur : il est entré avec votre accord. La seule issue est judiciaire, le desahucio (procédure d'expulsion), engagé par un avocat et un procurador (représentant auprès du tribunal). Quelques règles :

• ne changez jamais les serrures, ne coupez ni l'eau ni l'électricité : ces actes sont sanctionnés et affaiblissent votre dossier ;
• le locataire peut, une fois, arrêter la procédure en payant l'intégralité de la dette, sauf si vous l'avez mis en demeure de payer au moins trente jours avant la demande en justice ;
• depuis la loi organique 1/2025 sur l'efficacité du service public de la justice, une tentative de règlement amiable préalable peut être exigée avant de saisir le tribunal en matière civile : demandez à votre avocat si votre action y est soumise ;
• depuis la loi 12/2023, la demande doit préciser si vous êtes un grand propriétaire et si le logement est la résidence habituelle du locataire ; en cas de vulnérabilité, les services sociaux sont saisis et les délais s'allongent ;
• les délais réels dépendent de la charge des tribunaux de la province de Gérone : comptez en mois, pas en semaines.

La meilleure protection se construit avant la signature : vérification des revenus et de l'emploi, garantie bancaire ou caution personnelle, éventuellement une assurance loyers impayés. La différence avec une occupation sans droit est expliquée dans notre guide sur les okupas.

La fiscalité du bailleur non-résident

Les loyers se déclarent en Espagne sur le Modelo 210 :

• Résident de l'Union européenne ou de l'Espace économique européen avec échange effectif d'informations : 19 % du revenu net. Louée toute l'année, la maison permet de déduire 100 % des charges (IBI, copropriété, assurance, intérêts d'emprunt, réparations, amortissement de 3 % de la construction), et il n'y a plus de revenu imputé.
• Résident d'un autre pays (Suisse, Royaume-Uni…) : 24 % des loyers bruts, sans déduction.
• Pas d'abattement : la loi de l'impôt des non-résidents écarte expressément les réductions, dont celles de 50 à 90 % accordées aux bailleurs de logements d'habitation soumis à l'impôt sur le revenu espagnol. C'est l'erreur la plus fréquente dans les projections de rendement.
• Locataire entreprise : si le locataire est une société espagnole (logement de fonction), elle retient l'impôt sur chaque loyer et le reverse au fisc.

Pour les loyers de 2026 regroupés sur une déclaration annuelle, le dépôt se fait du 1er au 20 avril 2027. Un résident français déclare aussi ces loyers en France, avec un crédit d'impôt qui évite la double imposition. Le détail et un exemple chiffré sont dans notre guide sur la fiscalité des revenus locatifs.

Louer à l'année ou garder la maison : comment décider

La location à l'année apporte un revenu régulier, pas de rotation, une maison habitée et chauffée l'hiver, et une fiscalité plus favorable qu'une maison vide. En contrepartie, vous renoncez à l'usage du bien pendant au moins cinq ans, avec un loyer encadré et une sortie lente si la relation tourne mal. Pour une villa que vous utilisez encore l'été, une location de plus d'un mois à des vacanciers d'hiver est souvent plus adaptée : voir notre guide pour louer sa villa hors saison.

Mis à jour en septembre 2026.

Questions fréquentes

Peut-on signer un bail d'habitation d'un an seulement ?

Oui, mais le locataire peut le prolonger d'année en année jusqu'à cinq ans (sept si vous êtes une société). Vous ne pouvez pas vous y opposer, sauf besoin personnel prévu au contrat.

Comment récupérer mon logement loué à l'année ?

À la fin de la période obligatoire, en donnant congé au moins quatre mois avant l'échéance. Avant, uniquement pour l'occuper vous-même ou y loger un proche au premier degré, si le contrat le prévoit, après la première année et avec deux mois de préavis.

Le loyer de ma maison est-il plafonné ?

Oui si votre commune est en zone de marché tendu, ce qui est le cas de la plupart des communes du littoral entre Sant Feliu de Guíxols et Begur. Le plafond est le dernier loyer des cinq dernières années, ou l'indice de référence si le logement n'a pas été loué.

De combien puis-je augmenter le loyer chaque année ?

Seulement si le contrat prévoit une actualisation. Pour les baux signés depuis le 26 mai 2023, la hausse est limitée par l'indice IRAV de l'INE : 2,47 % pour le mois d'août 2026, publié le 15 septembre. Il change chaque mois : prenez celui du mois de référence de votre contrat.

Quelle caution demander pour une location à l'année ?

Un mois de loyer de caution légale, à déposer à l'INCASÒL dans les deux mois, plus une garantie additionnelle de deux mois au maximum.

Le locataire peut-il partir avant la fin du bail ?

Oui, après six mois, avec 30 jours de préavis. Le contrat peut prévoir une indemnité d'un mois de loyer par année restant à courir.

Un non-résident paie-t-il moins d'impôt en louant à l'année ?

Il ne bénéficie pas de l'abattement réservé aux résidents espagnols. Mais louée toute l'année, la maison permet à un résident de l'Union européenne de déduire toutes ses charges et supprime le revenu imputé.

Puis-je vendre ma maison si elle est louée ?

Oui, mais l'acheteur doit respecter le bail jusqu'au terme de la période obligatoire, et le locataire a un droit de préemption, sauf renonciation écrite dans le contrat.