IFI 2026 et résidence secondaire en Espagne : que déclarer ?

Si vous êtes résident fiscal français, votre maison en Espagne compte pour l'IFI, l'impôt sur la fortune immobilière. Elle s'ajoute à vos biens français pour vérifier si votre patrimoine immobilier net dépasse 1 300 000 € au 1er janvier. En dessous de ce seuil, vous n'avez aucune déclaration IFI à faire, même avec une villa sur la Costa Brava. Au-dessus, elle est retenue à sa valeur de marché, sans l'abattement de 30 % réservé à la résidence principale. Et si l'Espagne vous fait déjà payer son propre impôt sur la fortune pour ce bien, la convention franco-espagnole vous permet de le déduire de l'IFI : vous ne payez pas deux fois. Ce guide explique le calcul, les pièges d'évaluation et la façon de déclarer, avec deux exemples chiffrés.

En bref

Pourquoi un bien situé en Espagne entre dans l'IFI

L'IFI ne regarde pas où se trouve le bien, mais où vous vivez fiscalement. Un résident fiscal français est imposé sur l'ensemble de ses immeubles et droits immobiliers, quel que soit le pays. La villa de Begur, l'appartement de Platja d'Aro ou le terrain de Calonge s'additionnent donc à la résidence principale en France, à l'appartement loué à Lyon et aux parts de SCPI.

La convention fiscale signée entre la France et l'Espagne en 1995 le confirme. Son article 23 permet à l'Espagne de taxer la fortune immobilière située chez elle. Son article 24 précise qu'un résident de France reste imposable en France sur ce même bien, et que la France accorde en échange un crédit égal à l'impôt espagnol payé. Pour le fonctionnement général de ce texte, voyez notre guide sur la convention fiscale France-Espagne.

La situation inverse est différente. Si vous devenez résident fiscal espagnol, l'IFI ne porte plus que sur vos biens situés en France. C'est alors l'Espagne qui taxe votre patrimoine mondial, avec ses propres règles.

Le seuil de 1,3 million et le barème 2026

Deux chiffres à ne pas confondre. Le seuil d'imposition est de 1 300 000 € de patrimoine net taxable. Mais une fois ce seuil franchi, le barème s'applique dès 800 000 €. Le barème applicable au 1er janvier 2026, publié par l'administration, est le même que les années précédentes.

Entre 1 300 000 € et 1 400 000 €, une décote adoucit l'entrée dans l'impôt : on retranche 17 500 € moins 1,25 % du patrimoine net taxable. Exemple : à 1 350 000 €, l'impôt brut est de 2 850 €, la décote de 625 €, l'IFI dû de 2 225 €.

L'IFI est aussi plafonné : l'IFI et vos impôts sur le revenu de l'année précédente, français et étrangers, ne peuvent pas dépasser 75 % de vos revenus. Ce plafonnement concerne surtout les patrimoines élevés à faibles revenus.

À quelle valeur déclarer la maison espagnole ?

Le bien est déclaré à sa valeur vénale au 1er janvier : le prix auquel il se vendrait à cette date, dans son état réel. Ce n'est ni le prix d'achat, ni la valeur cadastrale espagnole, ni la valor de referencia du cadastre. Ces valeurs administratives servent aux impôts espagnols ; notre guide sur la valeur cadastrale et la valeur de référence explique à quoi elles servent. Pour l'IFI, seule compte la valeur de marché.

Trois points font la différence en pratique :

• Pas d'abattement de 30 %. Il est réservé à la résidence principale en France ou à l'étranger. Une maison de vacances n'y a jamais droit, même si vous y passez six mois par an.
• Une décote pour un bien loué à l'année. Un bien occupé par un locataire titulaire d'un bail se vend moins cher qu'un bien libre ; sa valeur vénale peut en tenir compte par une décote, dont le taux dépend du bail, de sa durée restante et du marché local. Une location saisonnière ne la justifie pas : le bien est libre la plus grande partie de l'année.
• Une valeur documentée. Sur la Costa Brava, les prix varient fortement d'une rue à l'autre et selon la vue mer. Gardez dans votre dossier une estimation écrite d'agence ou d'expert, ou les prix de ventes comparables. C'est votre meilleure défense si l'administration conteste le montant.

Le mobilier n'entre pas dans l'IFI, qui ne vise que l'immobilier. Si la maison est vendue meublée, seule la part immobilière compte.

Les dettes déductibles, dont le prêt espagnol

L'IFI porte sur un patrimoine net. Le capital restant dû au 1er janvier sur un emprunt ayant financé l'achat, la construction ou des travaux d'amélioration du bien se déduit, qu'il ait été souscrit en France ou auprès d'une banque espagnole. Les règles sont précises : un prêt in fine se déduit selon un calcul d'amortissement fictif, et les dettes contractées auprès d'un membre de la famille sont en principe exclues. Les impôts fonciers dus au titre du bien figurent aussi parmi les dettes admises (pour un bien français, la taxe foncière hors ordures ménagères) ; pour l'IBI espagnol, faites confirmer le traitement par votre conseil.

Un prêt en cours peut suffire à vous faire repasser sous 1,3 million. Faites le calcul avant de conclure que vous êtes imposable.

Comment la France évite la double imposition avec l'Espagne

L'Espagne peut aussi taxer votre maison au titre de son impôt sur la fortune, l'Impuesto sobre el Patrimonio. Pour un non-résident, il porte uniquement sur les biens situés en Espagne, après un abattement de 700 000 € par personne. Les règles sont détaillées dans notre guide sur l'impôt sur la fortune espagnol des non-résidents.

Si vous le payez, la convention prévoit que l'impôt espagnol s'impute sur l'IFI. Le crédit ne peut pas dépasser la part de l'IFI qui correspond au bien espagnol. En pratique, vous payez à peu près le plus élevé des deux impôts, pas leur somme. L'imputation se demande sur l'annexe 6 de la déclaration 2042-IFI (ligne 9RS). Si l'impôt espagnol n'est pas encore payé quand vous déposez l'IFI, l'imputation devrait pouvoir être demandée ensuite par réclamation : faites-le confirmer par votre service des impôts.

Il existe aussi un impôt national espagnol sur les très grandes fortunes, qui ne concerne que les patrimoines nets supérieurs à 3,7 millions d'euros par personne en Espagne (3 millions après l'abattement de 700 000 €). Il est expliqué dans le guide sur l'impôt de solidarité sur les grandes fortunes.

Deux exemples chiffrés

Un couple qui reste sous le radar espagnol

Un couple marié réside à Lyon. Résidence principale : 900 000 €, soit 630 000 € après abattement de 30 %. Villa à Palamós achetée à deux, il y a quelques années, pour 1 100 000 € frais compris : valeur de marché 1 400 000 €, prêt restant 200 000 €. Patrimoine net taxable : 630 000 + 1 400 000 − 200 000 = 1 830 000 €.

• IFI : 500 000 × 0,5 % + 530 000 × 0,7 % = 2 500 + 3 710 = 6 210 €.
• Impôt espagnol : chacun détient la moitié de la villa, retenue en Espagne pour 550 000 € (prix d'achat frais compris, supérieur à la valeur cadastrale), moins 100 000 € de prêt, soit 450 000 €. C'est sous l'abattement de 700 000 € par personne. Pas d'impôt espagnol, donc rien à imputer.

Un propriétaire qui paie dans les deux pays

Une personne seule vit à Paris. Résidence principale : 1 200 000 €, soit 840 000 € après abattement. Villa à Begur sans crédit : valeur de marché 2 500 000 €, retenue en Espagne pour 2 200 000 € (prix d'achat frais compris). Patrimoine net taxable en France : 3 340 000 €.

• IFI brut : 2 500 + 8 890 + 7 700 = 19 090 €.
• Impôt espagnol (barème de l'État) : 2 200 000 − 700 000 = 1 500 000 € de base, soit environ 10 640 €.
• Part de l'IFI correspondant à la villa : 19 090 × 2 500 000 / 3 340 000, soit environ 14 290 €. Le crédit de 10 640 € tient dans cette limite.
• IFI à payer : 19 090 − 10 640 = 8 450 €. Charge totale : 19 090 €, soit l'IFI seul.

Ces calculs sont simplifiés. Ils montrent l'ordre de grandeur et la mécanique, pas un chiffre à reporter tel quel.

Déclarer : formulaire, calendrier, justificatifs

1. Évaluez chaque bien au 1er janvier, France et Espagne, et additionnez les dettes déductibles à la même date.
2. Remplissez le formulaire 2042-IFI, avec la déclaration de revenus, au printemps. En 2026, les dates limites en ligne allaient du 21 mai au 4 juin selon votre département (21 mai pour les départements 01 à 19 et les résidents à l'étranger) ; la déclaration papier était attendue au plus tard le 19 mai. Le bien espagnol figure dans les immeubles, avec son adresse.
3. Joignez l'annexe 6 si vous avez payé l'impôt espagnol sur la fortune, avec la preuve du paiement (le modelo 714 et son justificatif).
4. Payez sur l'avis d'IFI, reçu en principe en août ; en 2026, la date limite de paiement était le 15 septembre.
5. Conservez le dossier : estimation, tableau d'amortissement du prêt, déclaration espagnole. Le contrôle peut remonter à six ans en l'absence de déclaration, trois ans sinon.

Les autres obligations françaises liées à une maison en Espagne

Beaucoup de lecteurs arrivent ici avec une question plus large : « dois-je déclarer ma maison espagnole aux impôts français ? » La maison elle-même ne se déclare que pour l'IFI. Mais plusieurs éléments qui l'entourent se déclarent chaque année, IFI ou pas :

• Les loyers de location saisonnière ou à l'année, sur le formulaire 2047, puis sur la déclaration de revenus. Ils sont imposés en Espagne et la France accorde un crédit d'impôt : voyez notre guide pour déclarer son bien et ses loyers espagnols en France.
• Les comptes bancaires espagnols, ouverts, utilisés ou clos dans l'année, sur le formulaire 3916. L'amende prévue en cas d'oubli est de 1 500 € par compte non déclaré.
• La plus-value en cas de vente, déclarée en France même si elle est taxée en Espagne.

Cas particuliers

• Détention par une SCI ou une SL. Les parts de société entrent dans l'IFI pour la fraction de leur valeur qui correspond à de l'immobilier. Passer par une société ne fait pas sortir la villa de l'IFI. Le choix de structure est discuté dans notre guide SCI française ou SL espagnole.
• Démembrement. En cas d'usufruit et de nue-propriété, c'est en principe l'usufruitier qui déclare la valeur en pleine propriété.
• Couples. L'IFI se calcule par foyer : couple marié, pacsé ou vivant en concubinage notoire. L'impôt espagnol, lui, est individuel. Le même couple peut donc payer l'IFI sans rien devoir en Espagne.
• Nouveaux arrivants en France. Une personne qui s'installe en France après au moins cinq ans à l'étranger n'est imposée que sur ses biens français pendant cinq ans.

Mis à jour en septembre 2026.

Questions fréquentes

Ma résidence secondaire en Espagne est-elle soumise à l'IFI ?

Oui, si vous êtes résident fiscal français et que votre patrimoine immobilier net total dépasse 1 300 000 € au 1er janvier. En dessous, vous n'avez rien à déclarer au titre de l'IFI.

Peut-on appliquer l'abattement de 30 % à une maison en Espagne ?

Non, sauf si c'est votre résidence principale, ce qui suppose en général que vous soyez résident espagnol. Dans ce cas, vous n'êtes de toute façon plus imposé à l'IFI sur ce bien.

Faut-il retenir la valeur cadastrale espagnole ?

Non. L'IFI retient la valeur de marché au 1er janvier. La valeur cadastrale espagnole est en général très inférieure au prix réel. La déclarer exposerait à un redressement pour insuffisance d'évaluation.

Paie-t-on deux fois l'impôt sur la fortune, en France et en Espagne ?

Non. L'impôt espagnol payé sur le bien se déduit de l'IFI, dans la limite de l'IFI correspondant à ce bien. Au total, vous payez à peu près le plus élevé des deux.

Mon crédit immobilier espagnol est-il déductible ?

Oui, pour le capital restant dû au 1er janvier, s'il a financé l'achat ou des travaux du bien. Munissez-vous du tableau d'amortissement de la banque espagnole.

Que risque-t-on si l'on oublie la maison espagnole dans l'IFI ?

Un rappel d'impôt et des intérêts de retard de 0,20 % par mois. Si l'omission est jugée délibérée, une majoration de 40 % s'ajoute, portée à 80 % en cas de manœuvres frauduleuses. Les administrations française et espagnole échangent des informations fiscales.

Un non-résident français doit-il déclarer sa maison espagnole à l'IFI ?

Non. Un non-résident n'est imposé à l'IFI que sur ses biens immobiliers situés en France. Sa maison en Espagne relève seulement de l'impôt espagnol.