Vous vivez en France et vous possédez une maison ou un appartement en Espagne ? Alors une question revient toujours : ce bien espagnol compte-t-il pour l'IFI, l'impôt sur la fortune immobilière français ? La réponse, en une phrase : oui, sans la moindre ambiguïté. Tant que vous êtes résident fiscal en France, l'IFI frappe votre patrimoine immobilier mondial, votre villa de la Costa Brava est traitée exactement comme un bien situé à Paris ou à Bordeaux. Mais cela ne veut pas dire que vous allez forcément payer, ni que vous serez taxé deux fois. Voici comment cela fonctionne vraiment, chiffres à l'appui.
Le principe : l'IFI vise votre patrimoine immobilier mondial
C'est le point que beaucoup ignorent. L'IFI (articles 964 et suivants du Code général des impôts) repose sur un seul critère : votre résidence fiscale, pas la localisation du bien. Si vous êtes résident fiscal français, l'administration additionne tous vos biens immobiliers où qu'ils soient, France, Espagne, ailleurs, pour constituer l'assiette taxable. Votre résidence secondaire espagnole entre donc dans le calcul au même titre qu'un bien français.
Le déclencheur est un seuil : votre patrimoine immobilier net taxable au 1er janvier doit dépasser 1 300 000 € (France + Espagne réunis, après déduction des dettes). En dessous, vous n'avez aucune obligation IFI, même si vous détenez un bien en Espagne. Ce seuil reste inchangé pour 2025 et 2026.
L'effet de seuil : assujetti à 1,3 M€, taxé dès 800 000 €
Voici le piège mécanique le plus fréquent. Le seuil d'assujettissement est de 1,3 M€, mais une fois ce seuil franchi, le barème mord dès 800 000 €. Autrement dit, sous 1,3 M€ vous ne déclarez rien ; au-dessus, le calcul ne démarre pas à 1,3 M€ mais bien à 800 000 €. Le barème 2025 :
- 0 % jusqu'à 800 000 €
- 0,5 % de 800 001 € à 1 300 000 €
- 0,7 % de 1 300 001 € à 2 570 000 €
- 1 % de 2 570 001 € à 5 000 000 €
- 1,25 % de 5 000 001 € à 10 000 000 €
- 1,5 % au-delà de 10 000 000 €
À quelle valeur déclarer le bien espagnol ?
Le bien est retenu pour sa valeur vénale réelle au 1er janvier, sa valeur de marché, comme s'il fallait le vendre. Et ici, une erreur coûte cher : l'abattement de 30 % n'existe pas pour une résidence secondaire. Cet abattement est strictement réservé à la résidence principale du foyer. Votre maison espagnole de vacances ne bénéficie donc d'aucune décote de 30 %.
Seule tolérance : pour un bien loué, l'administration admet une décote d'occupation (de l'ordre de 15 à 20 % en location nue), car un bien occupé se vend moins cher qu'un bien libre.