Contrat d'arras en Espagne : ce que vous signez avant le notaire

Le contrat d'arras (contrato de arras) est l'avant-contrat espagnol : un document signé entre acheteur et vendeur, généralement sans notaire, qui fixe le prix et la date de l'acte et s'accompagne d'un acompte, souvent 10 % du prix. Selon sa rédaction, il vous laisse la possibilité de renoncer en perdant cet acompte, ou vous oblige à acheter. Et sur la Costa Brava, un point change tout : en Catalogne, la loi présume que l'acompte vous engage, sauf si le contrat dit clairement le contraire. Voici ce que vous signez vraiment, et les clauses à exiger avant de verser un euro.

À quoi sert le contrat d'arras ?

En Espagne, la vente se conclut devant notaire par l'escritura pública (acte authentique). Entre l'offre acceptée et cet acte, il faut du temps : vérifier le bien, obtenir le NIE, réunir les fonds ou le prêt. Le contrat d'arras organise cette période. Il retire le bien du marché, fige le prix et la date limite de l'acte, et lie les deux parties par le versement d'une somme, la señal (acompte ou arrhes).

Il est souvent précédé d'un document de réservation (reserva) signé à l'agence, avec quelques milliers d'euros. Lisez-le aussi : il doit dire si la somme est remboursable, dans quel délai, et qu'elle s'imputera sur les arras. En Catalogne, avant de verser la moindre somme, vous devez recevoir par écrit l'identité de l'agent, la surface utile, la référence du bien au registre et le prix total avec les impôts à votre charge (loi catalane 18/2007 sur le logement, article 60).

Les trois types d'arras

Le mot « arras » recouvre des régimes très différents. Tout dépend de la manière dont le contrat qualifie la somme versée.

Seules les arras pénitentielles permettent de « racheter » sa liberté pour le montant de l'acompte. C'est ce que la plupart des acheteurs croient signer. Ce n'est pas toujours ce qu'ils signent.

La règle catalane : l'acompte vous engage par défaut

Dans le reste de l'Espagne, les arras pénitentielles viennent de l'article 1454 du Code civil espagnol, et, en pratique, faute de volonté claire, la somme versée est le plus souvent traitée comme un simple acompte sur le prix. Sur la Costa Brava, la question est tranchée par la loi elle-même. L'article 621-8 du Code civil catalan pose que :

• une somme remise par l'acheteur au vendeur vaut arras confirmatoires, c'est-à-dire signe de conclusion de la vente et acompte sur le prix ;
• les arras pénitentielles doivent être expressément convenues : l'acheteur qui renonce les perd, le vendeur qui renonce les rend au double.

Conséquence pratique : un contrat qui parle vaguement de señal, d'« acompte » ou même d'« arras », sans prévoir en toutes lettres la faculté de chaque partie de se retirer, risque d'être lu comme un engagement ferme. L'acheteur qui pensait « ne risquer que ses 10 % » peut être contraint d'acheter, ou condamné à des dommages-intérêts supérieurs à l'acompte. La clause doit dire, sans ambiguïté, que chacun peut se désister, l'acheteur en perdant la somme, le vendeur en la restituant au double.

Le prêt immobilier : une protection propre à la Catalogne

Ailleurs en Espagne, un refus de prêt n'excuse pas l'acheteur si le contrat ne l'a pas prévu. Le Code civil catalan (article 621-49) est plus protecteur : si le contrat de vente prévoit le financement de tout ou partie du prix par un établissement de crédit, l'acheteur peut, sauf clause contraire, se retirer et récupérer les sommes versées, arras comprises, en justifiant par écrit, dans le délai convenu, du refus de la banque désignée. La protection tombe si le refus vient de sa négligence.

Pour que cette protection joue, le contrat doit contenir :

• la mention que le prix sera financé en partie par un prêt, avec le montant visé ;
• la ou les banques sollicitées ;
• un délai pour produire la réponse, compatible avec le calendrier bancaire (comptez quatre à huit semaines pour un non-résident) ;
• l'absence de toute clause qui écarterait ce droit.

Mieux encore : obtenez un accord de principe écrit avant de signer. Notre guide du prêt pour non-résident explique ce que les banques demandent.

Combien verser, et à qui ?

La loi ne fixe aucun montant. L'usage sur la Costa Brava est de 10 % du prix, parfois moins si l'acte est proche, parfois plus si le délai est long. Cette somme n'est pas un coût supplémentaire : elle s'impute sur le prix le jour de l'acte. Déduisez-en la réservation déjà versée.

La question de qui garde l'argent compte autant que le montant :

• Versé directement au vendeur : c'est courant, mais si le vendeur a des dettes ou disparaît, récupérer la somme peut être long.
• Déposé chez un avocat ou une agence : l'agent immobilier catalan doit disposer d'une garantie couvrant les sommes qu'il encaisse (loi 18/2007, article 55). Vérifiez son inscription au registre des agents immobiliers de Catalogne.
• Déposé chez le notaire : c'est l'option la plus sûre, et en Catalogne elle ouvre une protection supplémentaire. Des arras pénitentielles convenues pour six mois au plus et déposées chez un notaire peuvent être mentionnées au registre de la propriété : le bien est alors affecté à leur restitution (article 621-8, paragraphe 3). Si le vendeur tente de vendre à un autre ou d'hypothéquer, votre droit apparaît au registre.

Ce que le contrat doit contenir

1. L'identité complète des parties, avec NIE ou numéro d'identité, et tous les propriétaires inscrits (un bien en indivision ou un conjoint copropriétaire doit signer).
2. La description du bien : adresse, numéro de finca au registre, référence cadastrale, surface, annexes (parking, débarras), mobilier inclus avec un inventaire.
3. Le prix, l'acompte et le solde, avec les moyens de paiement.
4. La qualification expresse des arras, comme vu plus haut.
5. La date limite de l'acte et le notaire choisi. Une prorogation se fait par avenant écrit, jamais oralement.
6. La vente libre de charges : le vendeur s'engage à lever l'hypothèque et les éventuelles saisies au plus tard le jour de l'acte, et à être à jour de l'IBI et des charges de copropriété.
7. Les documents à remettre : certificat de dettes de copropriété, dernier reçu d'IBI, cèdula d'habitabilitat en cours de validité, certificat énergétique, et le cas échéant licence touristique.
8. La répartition des frais : notaire, registre, plusvalía municipal. Si le vendeur est non-résident, la mention de la retenue de 3 % du prix que vous verserez au fisc.
9. Les conditions : prêt, résultat des vérifications d'urbanisme, obtention d'un document manquant.
10. L'état de remise : bien vide d'occupants, en l'état de la visite, installations en fonctionnement.

Côté surface, sachez qu'en Catalogne la surface indiquée est, sauf clause contraire, purement indicative : un écart de 10 % au plus, en plus ou en moins, ne constitue pas un défaut de conformité (article 621-50 du Code civil catalan). Si la surface est déterminante pour vous, ou si le prix a été fixé au mètre carré, écrivez-le.

Signer les arras seulement après les vérifications

L'erreur la plus fréquente est de signer les arras dans l'enthousiasme d'une visite, puis de lancer les vérifications. Une fois l'acompte versé, découvrir une extension sans permis ou une dette de copropriété vous laisse deux options : acheter quand même ou perdre votre argent. Faites l'inverse : nota simple, certificats de dettes, urbanisme et inspection technique d'abord, arras ensuite. Si le vendeur presse, prévoyez des conditions explicites liées à ces vérifications. La méthode est détaillée dans notre guide pour vérifier un bien avant d'acheter, et la chronologie complète dans le guide acheter en Espagne.

Le contrat d'arras est aussi le dernier moment où vous pouvez négocier : prix, date, mobilier, travaux à la charge du vendeur. Voyez nos conseils pour négocier le prix.

Que se passe-t-il si l'une des parties ne signe pas ?

• Vous renoncez avec des arras pénitentielles : le vendeur garde l'acompte, le contrat s'éteint. Avec des arras confirmatoires : le vendeur peut vous assigner pour obtenir la vente ou des dommages-intérêts.
• Le vendeur renonce avec des arras pénitentielles : il vous doit le double de l'acompte. S'il ne paie pas, il faut une mise en demeure (burofax, courrier certifié avec accusé de réception et contenu) puis, à défaut, une action en justice.
• Le délai passe sans que personne ne bouge : la partie qui était prête doit pouvoir le prouver. Convoquez l'autre partie chez le notaire à la date prévue ; le notaire constate la présence de l'un et l'absence de l'autre.
• Le prêt est refusé : si le contrat prévoit le financement et que vous justifiez du refus dans le délai, vous récupérez vos arras (article 621-49). Sinon, vous êtes traité comme un acheteur qui renonce.

Signer à distance, dans quelle langue ?

Le contrat d'arras est un document privé : il peut se signer par signature électronique ou par échange d'exemplaires signés, sans que vous soyez sur place. Exigez une version bilingue (castillan ou catalan, et français) en précisant quelle version fait foi. Ne signez jamais un texte que vous ne comprenez pas en vous fiant au résumé de l'agent : c'est le rôle d'un avocat indépendant, qui ne dépend pas de la commission.

Mis à jour en septembre 2026.

Questions fréquentes

Quelle est la différence entre arras et arrhes ?

Les arras pénitentielles ressemblent aux arrhes du droit français : on peut se dédire en les perdant, ou en les restituant au double. Les arras confirmatoires ressemblent plutôt à l'acompte d'une promesse ferme. En Catalogne, sans clause expresse, une somme versée est un acompte qui engage.

Peut-on se rétracter après avoir signé un contrat d'arras ?

Seulement si les arras sont pénitentielles, en perdant l'acompte, ou si une condition prévue au contrat ne se réalise pas, par exemple un refus de prêt dans les termes convenus. Il n'existe pas de délai de rétractation légal comparable aux dix jours de la loi française.

Le contrat d'arras doit-il être signé chez le notaire ?

Non, un document privé suffit. Le passage chez le notaire est toutefois utile en Catalogne : des arras pénitentielles déposées chez lui pour six mois au plus peuvent être signalées au registre de la propriété, ce qui protège l'acheteur.

Combien de temps entre le contrat d'arras et l'acte chez le notaire ?

Le délai est libre ; il est le plus souvent d'un à trois mois. Il doit laisser le temps d'obtenir le NIE, les fonds et le prêt éventuel. Au-delà, une prorogation se fait par avenant écrit.

Que se passe-t-il si le vendeur vend à quelqu'un d'autre ?

Le vendeur engage sa responsabilité : avec des arras pénitentielles, il vous doit au minimum le double de l'acompte ; avec des arras confirmatoires, vous pouvez réclamer des dommages-intérêts. Mais récupérer le bien lui-même est très difficile si l'autre acheteur a signé l'acte de bonne foi. D'où l'intérêt de la mention au registre prévue par le droit catalan.

Le contrat d'arras est-il soumis à un impôt ?

Non. L'impôt de mutation est dû sur l'acte de vente, pas sur le contrat privé d'arras. Les frais se paient le jour de l'escritura et dans le mois qui suit.

Doit-on retenir 3 % des arras si le vendeur est non-résident ?

La retenue de 3 % se calcule sur le prix total et se déclare dans le mois qui suit l'acte de vente. Prévoyez dans le contrat que le solde versé le jour de l'acte tiendra compte de cette retenue, pour que les montants tombent juste.