Transmettre sa maison espagnole à ses enfants : donation, démembrement, fiscalité

« En Espagne la donation parent-enfant est exonérée à 99 %, autant donner tout de suite. » Cette phrase, on l'entend dans tous les dîners d'expatriés sur la Costa Brava, et elle est à moitié vraie, donc dangereuse. Transmettre une villa espagnole à ses enfants, c'est jongler avec deux fiscalités en même temps (Espagne et France) et trois ou quatre impôts par opération. La fameuse bonification de 99 % ne concerne qu'un seul d'entre eux : l'impôt du bénéficiaire. Elle n'efface ni la plus-value que paie celui qui donne, ni la taxe communale, ni l'impôt français. Voici, chiffres en main, comment transmettre sans mauvaise surprise, et pourquoi, souvent, attendre la succession coûte moins cher que donner de son vivant.

L'impôt du bénéficiaire (ISD) : régionalisé, donc très variable

L'impôt espagnol sur les successions et donations, l'ISD (Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones), a un barème national qui va de 7,65 % à 34 % (la tranche haute au-delà d'environ 800 000 €). Mais ce barème est largement théorique : chaque communauté autonome fixe ses propres réductions. Pour un enfant, le « Groupe II » dans le jargon fiscal, la facture réelle dépend entièrement de la région où se situe le bien.

Bonne nouvelle pour les acheteurs français : depuis les arrêts du Tribunal Supremo de 2018 (qui ont étendu une jurisprudence européenne de 2014), tous les non-résidents, qu'ils soient ou non dans l'Union européenne, peuvent appliquer la réglementation de la communauté autonome concernée. Pour un bien immobilier, c'est la région où il est physiquement situé qui s'applique. L'administration qui encaisse est l'AEAT nationale, mais le barème, lui, est régional. Concrètement :

• Madrid : bonification de 99 % en ligne directe.
• Andalousie : bonification de 99 % + abattement jusqu'à 1 000 000 € pour le Groupe I (moins de 21 ans), 250 000 € pour le Groupe II.
• Communauté valencienne : réduction de 100 000 € puis bonification de 99 %.
• Baléares : 100 % de déduction étendue aux donations entre proches (Groupes I et II) depuis le 25 juillet 2025, avant cette date, c'était réservé aux successions.
• Canaries : environ 99,9 %. Murcie : bonification élevée également.

Exemple parlant fourni côté valencien : une maison de 500 000 € donnée d'un père à son fils revient à environ 1 000 € d'ISD (réduction 99 % + exonération des premiers 100 000 €), contre près de 41 000 € sous l'ancien régime. Sur l'impôt du bénéficiaire, l'optimisation régionale est donc spectaculaire.

La grande exception : la Catalogne

Si votre bien est sur la Costa Brava, lisez ceci deux fois. La Catalogne n'applique pas de bonification généreuse aux donations parent-enfant. Elle impose un barème réduit spécifique (sous condition d'acte notarié) :

• 5 % jusqu'à 200 000 € ;
• 7 % de 200 000 à 600 000 € ;
• 9 % au-delà.

La réduction « résidence habituelle » donnée à un enfant y est plafonnée à 95 % de la valeur, avec un maximum de 60 000 € (120 000 € en cas de handicap). Donner une villa catalane à cinq ou six chiffres de valeur génère donc un impôt réel, potentiellement à cinq chiffres. Pour la Costa Brava, la règle est simple : on ne donne jamais sans avoir simulé, et l'arbitrage donation contre succession se pose pour de bon.

Piège majeur n°1 : la plus-value de celui qui donne

C'est le coût caché le plus lourd, et le plus mal connu. Donner n'est pas neutre pour le donateur. Aux yeux du fisc espagnol, transmettre un bien équivaut à le « céder » à sa valeur de marché. Résultat : si le donateur a moins de 65 ans, OU si le bien n'est pas sa résidence habituelle, ce qui est le cas de presque toutes les résidences secondaires françaises, , il paie l'impôt sur la plus-value latente (valeur du jour moins valeur d'achat) au titre de l'IRPF, à un taux de 19 % à 28 %… alors qu'il ne reçoit pas un euro.

Imaginez une maison achetée 250 000 € il y a quinze ans, qui en vaut 500 000 € aujourd'hui. Le donateur de 60 ans qui la donne à son fils peut devoir déclarer 250 000 € de plus-value et acquitter plusieurs dizaines de milliers d'euros d'impôt, sans aucune entrée d'argent pour le payer. L'exonération n'existe que dans un cas précis : donateur de 65 ans révolus à la date de la donation ET bien qui est sa résidence habituelle (occupée au moins 3 ans, ou cédée dans les 2 ans suivant le départ). Pour une résidence secondaire détenue par des parents encore actifs, cette exonération ne joue presque jamais.

Piège majeur n°2 : aucune convention franco-espagnole sur les donations

On confond tout le temps deux textes. Il existe bien une convention franco-espagnole de 1963, mais elle ne couvre que les successions. Pour les donations, il n'existe aucune convention. La conséquence est contre-intuitive et coûteuse :

• un donateur résident fiscal de France est taxé en France sur le bien espagnol (article 750 ter du CGI : imposition mondiale du donateur domicilié en France) ;
• et le donataire est taxé en Espagne ;
• sans crédit d'impôt automatique entre les deux pays.

Autrement dit, le risque de double imposition est réel, et la donation peut finir par coûter plus cher que d'attendre la succession. Côté France, rappelons l'abattement de 100 000 € par parent et par enfant tous les 15 ans (art. 779 CGI), un barème progressif jusqu'à 45 % en ligne directe, et la règle du domicile (art. 750 ter / 784 CGI). Donner trop rapproché « brûle » l'abattement français de 100 000 € sans le reconstituer. Avant tout acte, il faut faire le calcul des deux côtés des Pyrénées : c'est exactement le type d'arbitrage que nous chiffrons avant de vous laisser décider, voyez nos services d'accompagnement.

Le démembrement : l'outil d'optimisation central

La technique la plus efficace consiste à donner la nue-propriété en gardant l'usufruit (le droit d'habiter le bien ou d'en percevoir les loyers jusqu'à son décès). On ne taxe alors que la nue-propriété transmise, et au décès du donateur l'usufruit rejoint la nue-propriété sans nouvel impôt en ligne directe bonifiée. La pleine propriété se reconstitue « gratuitement » au profit de l'enfant.

La valeur de l'usufruit viager se calcule avec une formule simple : (89 − âge de l'usufruitier) %, avec un plancher de 10 % et un plafond de 70 %. Plus le donateur est âgé, plus l'usufruit qu'il conserve est faible, donc plus la nue-propriété transmise (et taxée) est élevée, mais transmise une bonne fois pour toutes :

Attention toutefois à ne pas surévaluer l'outil : conserver l'usufruit réduit la base taxée le jour de la donation, mais hors ligne directe bonifiée, la consolidation au décès peut générer un impôt sur la part d'usufruit qui se réunit à la nue-propriété. En Catalogne notamment, le calcul mérite une simulation dédiée.

Et si on laissait simplement la succession ?

C'est la conclusion qui surprend la plupart des familles. Pour la succession, la convention de 1963 protège : l'immobilier situé en Espagne est imposé uniquement en Espagne (au lieu de situation), et la France applique la méthode de l'exonération avec taux effectif, pas de crédit d'impôt à reconstituer. Additionnez les trois avantages :

1. les bonifications régionales (99-100 %) jouent aussi pour les successions ;
2. aucune plus-value n'est due par le défunt (pas d'IRPF de cession au décès) ;
3. la convention évite la double imposition.

Pour une majorité de familles, hériter coûte donc moins cher que donner de son vivant. Le démembrement ou la donation gardent leur intérêt pour des objectifs précis (protéger un enfant, anticiper une revente, geler une valeur dans une région favorable), mais jamais par réflexe.

Le formalisme : incontournable, et minuté

Quelle que soit la voie choisie, la procédure espagnole ne se bricole pas :

• toute donation immobilière exige un acte notarié espagnol (escritura). Sans lui, l'administration peut refuser les réductions et réclamer l'impôt au taux plein, majoré d'intérêts ;
• déclaration ISD de la donation : modelo 651, dans les 30 jours ouvrables suivant l'acte ;
• déclaration ISD de la succession : modelo 650, dans les 6 mois suivant le décès (prorogeables de 6 mois) ;
• la plusvalía municipale (IIVTNU), taxe communale sur la hausse de valeur du terrain, est due par le bénéficiaire, calculée sur la valeur cadastrale du sol × coefficient communal, et déclarée à la mairie sous 30 jours ;
• s'ajoutent les frais de notaire, l'inscription au Registre de la propriété et, le plus souvent, les honoraires d'un avocat ou d'un gestor.

Côté français, n'oubliez pas que pour un donataire résident fiscal de France, l'abattement de 100 000 € se reconstitue tous les 15 ans : un calendrier de transmission mal géré annule l'avantage hexagonal.