Transmettre sa maison en Espagne à ses enfants : donner ou léguer

Pour transmettre une maison de la Costa Brava à ses enfants, on a trois voies : la laisser en succession, la donner de son vivant, ou donner la nue-propriété en gardant l'usufruit. Pour des parents qui vivent en France, la réponse surprend souvent : la succession est en général la voie la moins chère. Une donation déclenche en même temps l'impôt catalan sur les donations (5 à 9 % en ligne directe), les droits de donation français, dont on ne déduit que l'impôt espagnol, et un impôt espagnol sur la plus-value du parent qui donne, alors qu'il ne perçoit rien. Au décès, la plus-value disparaît, la France n'impose pas la maison, et la Catalogne accorde une bonification aux enfants. La donation garde un intérêt dans des cas précis. Ce guide les passe en revue, chiffres à l'appui.

Les trois façons de transmettre, en un tableau

	Succession	Donation en pleine propriété	Donation de la nue-propriété
Impôt espagnol de l'enfant (ISD)	Barème catalan des successions, réduction de 100 000 € par enfant majeur et bonification dégressive de 60 % à 0 %	Tarif réduit catalan de 5 %, 7 % puis 9 %, sans abattement	Tarif réduit sur la valeur de la nue-propriété, puis impôt sur l'usufruit au décès du parent
Impôt français	Aucun sur la maison (elle compte seulement pour le taux)	Droits de donation si le parent vit en France, moins l'impôt espagnol payé	Droits sur la nue-propriété, rien au décès
Plus-value du parent en Espagne	Aucune	Oui, sur toute la hausse de valeur depuis l'achat	Oui, sur la part donnée
Plusvalía municipal	Oui, payée par l'enfant	Oui, payée par l'enfant	Oui, sur la nue-propriété
Le parent garde la maison ?	Oui, jusqu'au bout	Non, juridiquement	Il garde l'usage ou les loyers

Ce que coûte une donation, impôt par impôt

1. L'impôt espagnol de l'enfant (ISD)

L'enfant qui reçoit la maison paie l'Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD). Même s'il ne vit pas en Espagne, il applique les règles de la région où se trouve la maison, soit la Catalogne pour la Costa Brava. La Catalogne ne prévoit ni abattement général ni bonification pour la donation d'une maison de parent à enfant (ses réductions de donation visent des cas précis, comme un logement, ou l'argent pour l'acheter, donné à un enfant de 36 ans au plus pour sa première résidence principale). Elle accorde en revanche un tarif réduit aux groupes I et II (descendants, ascendants, conjoint), à condition que la donation soit signée devant notaire :

• 5 % jusqu'à 200 000 € ;
• 7 % de 200 000 à 600 000 € ;
• 9 % au-delà.

L'impôt est ensuite multiplié par 1,10 à 1,20 si l'enfant a déjà un patrimoine supérieur à 500 000 €. La base retenue ne peut pas être inférieure à la valor de referencia du Cadastre. Un enfant non résident déclare la donation sur le modelo 651, auprès de l'Agencia Tributaria, dans les 30 jours ouvrés qui suivent l'acte.

Les régions dont on vante les donations quasi gratuites (Madrid, Andalousie…) ne concernent pas une maison située en Catalogne : c'est le lieu du bien qui compte, pas la résidence de la famille.

2. Les droits de donation français

Il n'existe aucune convention franco-espagnole qui répartisse l'imposition des donations : celle de 1963 ne vise que les successions, et ne touche aux donations que pour l'égalité de traitement (articles 37 et 38). Le droit interne s'applique donc des deux côtés. Un parent domicilié en France est taxé en France sur tout ce qu'il donne, où que soit le bien (article 750 ter du Code général des impôts). L'enfant bénéficie de l'abattement de 100 000 € par parent, renouvelable tous les 15 ans, puis du barème de la ligne directe (20 % pour la tranche qui va de 15 933 € à 552 324 €, davantage au-delà).

La double imposition n'est corrigée que partiellement : l'article 784 A du même code permet de déduire des droits français l'impôt payé en Espagne sur le bien espagnol. Comme les droits français sont souvent plus élevés que le tarif catalan de 5 à 9 %, la famille paie en pratique le plus élevé des deux.

La règle joue aussi dans l'autre sens : même si le parent vit en Espagne, un enfant domicilié en France depuis au moins six des dix dernières années est taxé en France sur ce qu'il reçoit.

3. La plus-value du parent qui donne

C'est le coût le moins connu. Pour le fisc espagnol, donner un bien revient à le céder à sa valeur du jour. Le parent déclare donc une plus-value, calculée comme s'il avait vendu, sans avoir perçu un euro :

• parent non résident en Espagne : 19 % de la plus-value, quel que soit son pays de résidence, déclarés sur le modelo 210 ;
• parent résident en Espagne : barème de l'épargne de l'impôt sur le revenu, de 19 à 30 %. Il n'en est exonéré que s'il a 65 ans ou plus et donne sa résidence habituelle, ce qui exclut une maison de vacances.

La France, elle, ne taxe pas de plus-value sur une donation. Et au décès, la plus-value latente est effacée en Espagne aussi : les héritiers repartent de la valeur du jour du décès. Le calcul de la plus-value espagnole est détaillé dans notre guide sur l'impôt sur la plus-value immobilière en Espagne.

4. La plusvalía municipal et les frais d'acte

La taxe communale sur la hausse de valeur du terrain (IIVTNU) est due par l'enfant qui reçoit, à déclarer dans les 30 jours ouvrés. Elle dépend de la valeur cadastrale du sol et du nombre d'années de détention, et n'est pas due si l'on prouve que le terrain n'a pas pris de valeur. S'ajoutent le notaire espagnol et l'inscription au Registre de la propriété.

Exemple : une villa de 600 000 € à Calonge, deux enfants majeurs

Une mère veuve, domiciliée en France, possède seule une villa estimée à 600 000 €, achetée 350 000 € en 2008. Ses deux enfants ont plus de 21 ans, vivent en France et ont chacun moins de 500 000 € de patrimoine. Calculs simplifiés, hors plusvalía municipal, frais de notaire et frais déductibles de la plus-value.

Poste	Donation aujourd'hui	Succession (même valeur)
ISD catalan, par enfant (300 000 € reçus)	17 000 € (10 000 € à 5 % + 7 000 € à 7 %)	10 350 € (23 000 € d'impôt brut après réduction de 100 000 €, moins 55 % de bonification)
Droits français, par enfant	38 194 € bruts − 17 000 € d'impôt espagnol = 21 194 €	0 € sur la villa
Plus-value espagnole de la mère	250 000 € × 19 % = 47 500 €	0 €
Total pour la famille	Environ 124 000 €	Environ 20 700 €

L'écart ne tient pas à un détail. Il vient de l'addition de deux fiscalités sans convention pour la donation, et de la plus-value que seule la donation fait apparaître. Deux réserves honnêtes : la succession se paiera sur la valeur au jour du décès, qui peut être plus élevée, et le barème catalan peut changer d'ici là. Pour les règles de la succession elle-même, voyez notre guide sur la succession d'une maison en Espagne.

Le démembrement : donner la nue-propriété et garder l'usufruit

La technique est familière aux Français : le parent donne la nue-propriété et garde l'usufruit, c'est-à-dire le droit d'occuper la maison ou d'en percevoir les loyers jusqu'à son décès. À ce moment-là, l'usufruit s'éteint et l'enfant devient plein propriétaire. Transposée en Espagne, elle perd une partie de son intérêt.

• Deux barèmes différents. En Espagne, l'usufruit viager vaut 70 % de la valeur pour un usufruitier de moins de 20 ans, un point de moins par année d'âge, avec un minimum de 10 %. En pratique : 89 moins l'âge. À 70 ans, l'usufruit vaut 19 % et la nue-propriété taxée 81 %. En France (article 669 du CGI), au même âge, l'usufruit vaut 40 % et la nue-propriété 60 %.
• Un taux calculé sur le tout. En Espagne, le taux appliqué à la nue-propriété est déterminé en fonction de la valeur de la pleine propriété (article 26 de la loi 29/1987). On paie moins, mais pas autant moins qu'on l'imagine.
• Un second impôt au décès. La France ne taxe pas la réunion de l'usufruit à la nue-propriété. L'Espagne, si : l'enfant déclare l'extinction de l'usufruit (modelo 655 pour un non-résident) sur la valeur de l'usufruit calculée le jour de la donation.
• La plus-value reste due sur la nue-propriété donnée.

Le démembrement reste utile pour protéger un conjoint qui garde l'usage de la maison, ou pour figer la valeur transmise quand on anticipe une forte hausse. Il se décide après un calcul complet des deux côtés, pas par habitude.

Quand la donation a quand même du sens

• La plus-value latente est faible : maison achetée récemment, ou grosse rénovation qui a absorbé la hausse de valeur.
• Le parent vit en Catalogne, a 65 ans ou plus et donne sa résidence habituelle : pas de plus-value espagnole, et pas de droits français si les enfants ne vivent pas en France.
• Vous voulez régler le partage de votre vivant, par exemple attribuer la maison à l'enfant qui l'entretient et compenser les autres. Une donation-partage peut intégrer un bien espagnol, mais l'acte doit être exploitable en Espagne : notaires français et espagnol doivent se coordonner avant la signature.
• Vous voulez donner de l'argent plutôt que la maison, par exemple pour aider un enfant à acheter. Ce n'est plus une question espagnole si l'argent est en France.

Préparer la succession plutôt que donner

Si la succession est la bonne voie, elle se prépare. Quatre leviers, dans l'ordre :

1. Un testament, idéalement complété d'un testament espagnol limité à la maison, pour que vos enfants signent l'acte d'héritage en quelques semaines. Voyez notre guide : faut-il un testament espagnol ?
2. Le choix de la loi applicable, surtout si vous comptez vous installer sur la Costa Brava à la retraite : sans lui, la répartition entre vos enfants et votre conjoint suivra le droit catalan. Voyez le guide sur le choix de la loi applicable.
3. L'attribution de la maison : qui la garde, comment les autres sont compensés (assurance-vie, autres biens), qui paie l'impôt espagnol. Une villa laissée sans règle entre trois enfants finit souvent en indivision difficile à gérer.
4. Les papiers de la maison en ordre : titre de propriété, référence cadastrale, reçus d'IBI, factures de travaux (utiles pour une plus-value future), NIE de vos enfants. Ce sont des démarches que nous faisons pour nos propriétaires : démarches administratives.

Formalités et délais d'une donation

• Acte notarié espagnol (escritura de donación) : obligatoire pour un immeuble, et condition du tarif réduit catalan. Parent et enfants peuvent signer par procuration.
• NIE pour chaque enfant bénéficiaire.
• Modelo 651 de chaque enfant non résident : 30 jours ouvrés après l'acte.
• Plusvalía municipal : 30 jours ouvrés, auprès de la mairie ou de Xaloc, l'organisme fiscal de la Diputació de Girona, pour les communes qui lui en ont confié la gestion.
• Modelo 210 du parent non résident pour la plus-value.
• France : déclaration de la donation et paiement des droits. L'imputation de l'impôt espagnol se demande sur l'imprimé n° 2740, remis au comptable qui a enregistré la donation. Votre notaire français pilote la démarche.
• Registre de la propriété et Cadastre, une fois les impôts réglés.

Mis à jour en septembre 2026.

Questions fréquentes

La donation d'une maison en Espagne à ses enfants est-elle exonérée à 99 % ?

Pas en Catalogne. Les bonifications de 99 % existent dans d'autres régions (Madrid, Andalousie…), mais pour une maison sur la Costa Brava, c'est le tarif réduit catalan de 5 à 9 % qui s'applique, et en plus les droits français si vous vivez en France.

Faut-il payer en France et en Espagne pour une donation ?

Oui, si le parent est domicilié en France. Il n'existe pas de convention entre les deux pays qui répartisse l'imposition des donations. La France taxe la donation et déduit l'impôt payé en Espagne : on paie donc le plus élevé des deux.

Qui paie la plus-value quand on donne une maison en Espagne ?

Le parent qui donne. L'Espagne considère la donation comme une cession à la valeur du jour. Un non-résident paie 19 % de la plus-value, un résident de 19 à 30 %, sauf exonération à partir de 65 ans pour sa résidence habituelle.

Vaut-il mieux donner ou transmettre par succession ?

Pour des parents qui vivent en France et une maison de vacances qui a pris de la valeur, la succession coûte presque toujours moins cher. La donation se justifie quand la plus-value est faible, quand le parent vit en Espagne, ou quand on veut organiser le partage de son vivant.

Peut-on vendre la maison puis donner l'argent ?

Oui. La vente déclenche la même plus-value espagnole, mais le produit de la vente, rapatrié en France, peut ensuite être donné en profitant des abattements français. L'impôt catalan sur les donations ne s'applique plus si l'argent n'est plus en Espagne.

Le démembrement évite-t-il l'impôt au décès en Espagne ?

Non. Contrairement à la France, l'Espagne taxe l'extinction de l'usufruit au décès du parent, sur la valeur de l'usufruit calculée le jour de la donation. L'impôt est réduit, pas supprimé.