Solenca · Observatoire du marché
Rapport
Costa Brava
Édition nº 1 · Les grandes propriétés · Août 2026
Moins de cent grandes propriétés à vendre, des prix trophées au niveau de Madrid : la Costa Brava n'est pas un petit Marbella. C'est un autre marché.
Périmètre. Relevé complet du stock d'annonces ≥ 3 M€ sur le littoral des deux Empordà — Baix Empordà et alentours (Platja d'Aro, S'Agaró, Sant Feliu de Guíxols, Calonge, Palamós, Begur, Palafrugell, Pals, Regencós) et Alt Empordà (Cadaqués, Roses, Llançà, El Port de la Selva, L'Escala, Empuriabrava) — comparé, au même filtre, avec le littoral barcelonais, Marbella, les Baléares et Madrid. Relevés des 19-20 août 2026. Tous les prix sont des prix demandés, pas des prix de vente.
Étiquetage. Relevé = comptage Solenca sur les portails, filtre uniforme ≥ 3 M€. Officiel = registres, notaires, INE, ministère. Agence = chiffres publiés par des agences, non audités.
Où joue la Costa Brava — la comparaison
144
annonces ≥ 3 M€ sur tout le littoral des deux Empordà (~90 biens distincts) — moins que le seul quartier de Salamanca à Madrid (358)
8 %
de Marbella : la Costa Brava entière offre 144 annonces ultra-prime là où Marbella en affiche 1 717 — et les Baléares 3 130
26 M€
le toit de S'Agaró — l'annonce la plus chère de Catalogne relevée hors Barcelone, devant Pedralbes (20 M€)
| Place | Annonces ≥ 3 M€ | Toit visible | Repère €/m² prime |
|---|---|---|---|
| Costa Brava — deux EmpordàRelevé | 144 | 26 M€ (S'Agaró) | 6 000 – 7 850 (S'Agaró, Cadaqués) |
| SitgesRelevé | 37 | 11,9 M€ | ~15 500 max observé |
| Maresme premium (4 communes)Relevé | 45 | 17 M€ (Llavaneres) | — |
| Barcelone villeRelevé | ~280 | 20 M€ (Pedralbes) | 7 100 – 7 600 (Pedralbes, Sarrià) |
| Madrid — Salamanca seulRelevé | 358 | — | 9 672 (max 18 147) |
| Madrid — La MoralejaRelevé | 116 | ~20 M€ | ~7 715 (+18,7 % / an) |
| MarbellaRelevé | 1 717 | ~40 M€ (La Zagaleta) | 8 000 – 12 000 (Sierra Blanca) |
| Baléares (province)Relevé | 3 130 | — | — |
| — dont Andratx seul | 192 | — | — |
Comptes bruts au même filtre (≥ 3 000 000 €), relevés des 19-20/08/2026, non dédoublonnés pour les places hors Costa Brava (ordres de grandeur). Repères €/m² : rapport Engel & Völkers 2025-26 et sources d'agences 2025-26.
La lecture
En volume, la Costa Brava est minuscule. Andratx, une seule commune de Majorque, offre plus de biens ≥ 3 M€ (192) que les deux Empordà réunis (144). Marbella en affiche douze fois plus. Ce n'est pas un marché de masse du luxe, et il ne le deviendra pas : le littoral est largement gelé par l'urbanisme, il ne se construit plus de première ligne.
En prix trophée, elle joue pourtant dans la cour des grands. Les annonces les plus chères de Catalogne relevées : S'Agaró 26 M€, Roses 22 M€, Pedralbes 20 M€, Llavaneres 17 M€, Platja d'Aro 15,9 M€, Cadaqués 15 M€, Sitges 11,9 M€. Deux des trois sommets catalans sont sur la Costa Brava.
Peu de biens et des prix sommets : c'est un marché de rareté, pas un marché de liquidité. C'est la caractéristique qui commande tout le reste — voir la partie 04.
Andratx offre plus de grandes propriétés que toute la Costa Brava. Mais l'annonce la plus chère de Catalogne hors Barcelone est à S'Agaró. Petit marché, grands trophées : tout le caractère de la côte est dans ces deux chiffres.
La carte du stock, commune par commune
Baix Empordà et alentours — le cœur du marché (87 % du stock des deux Empordà)
| Commune | Annonces ≥ 3 M€ | Biens distincts (est.) | Fourchette demandée | Bien le plus cher visible |
|---|---|---|---|---|
| Platja d'Aro (dont Mas Nou) | ~30 | 17-18 | 3 – 15,9 M€ | 15,9 M€ · villa de 2 236 m² |
| S'Agaró | 16 | 7-8 | 3,5 – 26 M€ | 26 M€ · hors portails |
| Sant Feliu de Guíxols | 18 | 11-12 | 3 – 9,5 M€ | 9,5 M€ · Punta Brava, front de mer |
| Calonge (dont Sant Antoni) | 28 | 10-12 | 3,5 – 4,95 M€ | 4,95 M€ · Torre Valentina |
| Palamós (dont La Fosca) | 1 | 1 | — | 5,95 M€ · La Fosca, front de mer |
| Begur (Sa Riera, Aiguablava) | 23 | 14-15 | 3,25 – 5 M€ | 5 M€ · Aiguablava |
| Palafrugell (Calella, Llafranc, Tamariu) | 8 | 5-6 | 3,15 – 9,5 M€ | 9,5 M€ · Tamariu, front de mer (~19 800 €/m²) |
| Pals | 1 | 1 | — | 4,5 M€ · Els Masos, campagne |
| Regencós | 0 | 0 | — | — |
| Total | 125 | ≈ 80 | 3 – 26 M€ | — |
Alt Empordà — le miroir nord, presque vide
| Commune | Annonces ≥ 3 M€ | Biens distincts (est.) | Bien le plus cher visible |
|---|---|---|---|
| Roses | 6 | ~3 | 22 M€ · Puig Rom, 970 m² |
| El Port de la Selva | 5 | ~2 | 3,9 M€ |
| Cadaqués | 4 | 4 | 15 M€ · 625 m², annonce atypique à 24 000 €/m² demandés |
| Castelló d'Empúries / Empuriabrava | 3 | ~1 | 4,1 M€ · masía d'arrière-pays |
| L'Escala | 1 | 1 | 3,2 M€ · Nucli Antic |
| Llançà | 0 | 0 | — |
| Total | 19 | ≈ 11 | — |
Relevés des 19-20/08/2026. Biens distincts : après déduplication inter-agences (la même villa apparaît jusqu'à cinq fois ; facteur observé ×1,6-1,8). Fourchettes hors « prix sur demande ».Relevé
Ce que la carte dit
Cadaqués, le paradoxe du nord : le village le plus cher du luxe catalan au mètre carré (~7 850 €/m², contre ~6 000 à S'Agaró), mais quatre biens seulement à vendre au-dessus de 3 M€. La rareté extrême, sans profondeur de marché. Fait notable : zéro villa des canaux d'Empuriabrava au-dessus de 3 M€.Agence
L'ultra-prime profond tient dans un triangle : au-dessus de 8 M€, presque tout se joue entre S'Agaró, la Punta Brava de Sant Feliu et les hauteurs de Platja d'Aro — front de mer ou première ligne, presque sans exception. Roses (22 M€) est l'exception nordiste.
Begur est profond en prime, étroit en ultra-prime : 41 annonces entre 2 et 3 M€, le plus gros vivier de la côte et l'antichambre du segment, mais un plafond vers 5 M€. L'exact inverse de S'Agaró.
Palamós, l'anomalie : une seule propriété offerte au-dessus de 3 M€ sur toute la commune. La façade maritime la moins offerte du littoral.
La vue mer commande le segment : 50 à 60 % du stock ≥ 3 M€ est en front de mer ou en vue mer directe.
Qui achète, dans quel cadre
25 %
des achats de logements dans la province de Gérone en 2025 signés par des étrangers — 5ᵉ province d'EspagneOfficiel
3 242 €/m²
prix moyen payé par les non-résidents en Espagne au 2S 2025 (+5,8 % sur un an) — ils achètent le haut du marchéOfficiel
50 % → 33 %
la part des Français dans les achats étrangers en Catalogne, 2019 → 2024 — toujours premiers, plus dominantsOfficiel
Le socle est français, belge, allemand, néerlandais ; la marge bouge : montée des acheteurs polonais, néerlandais, allemands et américains (12,3 % des acheteurs d'une grande agence de luxe en Catalogne en 2025).Agence
Contre-signal à connaître : les achats des non-résidents en Espagne ont reculé de 15 % au 2S 2025, et Gérone est la province qui a le plus perdu d'attractivité relative auprès d'eux depuis 2019. Le volume reste élevé ; l'élan relatif se tasse.Officiel
Le cadre 2026 en quatre faits : l'ITP catalan atteint 13 % au-delà de 1,5 M€, soit de l'ordre de 360 000 € de droits sur une revente à 3 M€ (barème à vérifier au moment de l'achat) · le Golden Visa a disparu en avril 2025, sans effet mesuré sur le segment · la taxe annoncée sur les acheteurs non européens n'a jamais été votée, c'est un risque de discours et non un impôt · la location touristique se ferme (Castell-Platja d'Aro gelée jusqu'en 2028) : la valeur d'usage et la valeur patrimoniale priment désormais sur le rendement locatif.Officiel
Ce qu'un marché de rareté change, concrètement
Un marché de moins de cent biens ne fonctionne pas comme Marbella ou Majorque. Trois conséquences pratiques, pour qui possède, vend ou cherche ici. Cette partie est une analyse Solenca, fondée sur les données ci-dessus.
Pour le propriétaire : votre bien n'a pas de comparable fiable. À Marbella, mille sept cents annonces fabriquent un prix de marché lisible. Ici, une villa de front de mer se compare à trois ou quatre biens, souvent mal. L'écart entre une estimation paresseuse et la valeur réelle se chiffre en centaines de milliers d'euros, dans les deux sens. La connaissance fine du micro-lieu — la crique, l'orientation, l'histoire du bâti — vaut plus que tout algorithme.
Pour le vendeur : dans un marché étroit, la présentation décide. Peu d'acheteurs à un instant donné, pas de file d'attente : chaque visite compte double, et un bien mal préparé ou mal raconté reste affiché. Le relevé montre des biens présents depuis des mois avec baisses successives. À l'inverse, l'état d'entretien documenté et le dossier complet du bien font la différence, précisément parce que l'acheteur n'a presque rien d'autre à quoi comparer.
Pour l'acheteur : la rareté est structurelle, pas conjoncturelle. Le front de mer ne se construit plus ; le stock ne se reconstitue pas. L'antichambre liquide du marché est le segment 2-3 M€ (Begur en tête, 41 annonces) ; au-dessus de 8 M€, on entre dans un club d'une poignée d'adresses où une part des transactions ne passe jamais par les portails. Le bien le plus cher du relevé (26 M€) est commercialisé hors annonces publiques.
Sur un marché de cent biens, l'information ne se trouve pas sur les portails. Elle se possède.
Méthodologie, limites et sources
Ce que nous avons mesuré. Le stock d'annonces publiques ≥ 3 000 000 € aux 19-20 août 2026, au même filtre sur toutes les places comparées, avec déduplication inter-agences estimée sur la Costa Brava (facteur ×1,6-1,8 observé ; comptes non dédoublonnés pour Barcelone, Madrid, Marbella et les Baléares, qui sont des ordres de grandeur). Les prix sont des prix demandés ; les « prix sur demande » sont exclus des fourchettes. Les surfaces divergent parfois entre fiches du même bien : les €/m² unitaires sont des ordres de grandeur.
Ce que nous n'avons pas mesuré. Les prix réellement signés, non publics à cette granularité ; les ventes hors marché, fréquentes sur ce segment ; l'inventaire d'un réseau international non couvert à la date du relevé, et celui d'agences locales spécialisées. Aucune statistique publique n'isole le segment ≥ 3 M€ : c'est la raison d'être de ce rapport.
Sources. Sources officielles : Colegio de Registradores (annuaire 2025), Consejo General del Notariado / CIEN (2S 2025), MIVAU et INE, CaixaBank Research (Informe Sectorial Inmobiliario 2S 2025), Decreto-ley 5/2025 (Catalogne), décrets 3/2023 et 159/2024 (locations touristiques). Sources d'agences, non auditées et étiquetées comme telles : Engel & Völkers España-Andorra 2025-26, Lucas Fox/Dils, Barnes/iad, Drumelia/Nvoga/Inmolux (Marbella), presse spécialisée 2025-26. Relevés terrain : Solenca, 19-20/08/2026.
Prochaine édition : premier semestre 2027, même périmètre, même méthode. La valeur de ce rapport est dans la série : ce qui sortira du stock, ce qui baissera, ce qui ne se vendra pas — l'édition nº 2 le dira.
Comment citer ce rapport
Rapport Costa Brava nº 1, Solenca, août 2026 — solenca.es/rapport
Vous pouvez reprendre les chiffres, les tableaux et le fichier de données — dans la presse, dans une étude ou dans la réponse d'un assistant — à condition de citer la source sous cette forme.
Rapport Costa Brava · Édition nº 1 · Août 2026 — établi par Solenca, gestion de grandes propriétés sur la Costa Brava. Ce document décrit un marché ; il ne constitue ni un conseil en investissement, ni une estimation d'un bien particulier.
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