Rentabilité locative en Costa Brava : le vrai calcul (2026)

La rentabilité locative d'une villa sur la Costa Brava est presque toujours plus faible que les chiffres annoncés. Les « 7 ou 8 % » qu'on lit sont des rendements bruts, calculés sur le seul prix d'achat avec un été plein. Une fois ajoutés les frais d'acquisition (au moins 11 % du prix dans l'ancien en Catalogne), les charges d'une maison avec piscine, la gestion et l'impôt des non-résidents, une villa louée en saison dégage souvent entre 0,5 et 3 % net. Un appartement loué à l'année fait en général mieux en pourcentage, avec d'autres contraintes. Et depuis 2023, la licence touristique, devenue rare et limitée dans le temps, pèse plus lourd que tout le reste. Voici la méthode de calcul complète, deux exemples chiffrés et les questions à poser avant d'acheter.

Brut, net, net d'impôt : trois chiffres différents

• Rendement brut = loyers annuels ÷ prix d'achat. C'est le chiffre des annonces. Il ignore les frais, les charges et l'impôt.
• Rendement net = (loyers − toutes les charges d'exploitation) ÷ (prix + frais d'acquisition + travaux de départ).
• Rendement net d'impôt = le même, après l'impôt espagnol sur les loyers et le revenu imputé des jours non loués.

Deux règles évitent les erreurs les plus coûteuses. Mettez les frais d'acquisition et les travaux au dénominateur : ils font partie de l'argent investi. Et partez d'un nombre de semaines louées réaliste, jamais d'un tarif d'août multiplié par douze.

Le dénominateur : ce que vous investissez vraiment

Dans l'ancien, l'impôt sur les transmissions patrimoniales catalan (ITP) s'applique par tranches depuis le 27 juin 2025. Un bien dont la valeur ne dépasse pas 600 000 € est taxé à 10 % ; au-delà, on applique le taux moyen qui résulte du barème suivant :

Tranche du prix	Taux
Jusqu'à 600 000 €	10 %
De 600 000 à 900 000 €	11 %
De 900 000 à 1 500 000 €	12 %
Au-delà de 1 500 000 €	13 %

Dans le neuf, on paie la TVA de 10 % et l'impôt sur les actes juridiques documentés (AJD) catalan. S'y ajoutent le notaire, le registre de la propriété, l'avocat, éventuellement la gestoría et les frais d'un prêt. Comptez au total de l'ordre de 11 à 14 % du prix dans l'ancien. Le détail poste par poste est dans notre guide sur les frais d'achat en Espagne.

Ajoutez les travaux de remise à niveau et l'équipement si vous visez la location : une villa louée doit être irréprochable dès la première saison.

Les revenus : trois scénarios, trois régimes

Location touristique : le plus rémunérateur, si vous avez la licence

Louer à des vacanciers pour 31 jours ou moins suppose une inscription comme habitatge d'ús turístic (HUT) au Registre de turisme de Catalunya. Depuis le Decreto-ley 3/2023, les 262 communes catalanes en tension, dont tout le littoral entre Sant Feliu de Guíxols et Begur, exigent une licence d'urbanisme préalable et plafonnent les logements touristiques à 10 pour 100 habitants. Plusieurs communes de notre secteur ne délivrent plus de licence nouvelle. Les inscriptions existantes y valent jusqu'au 9 novembre 2028 ; au-delà, il faudra la licence d'urbanisme, dont l'octroi dépendra des plans d'urbanisme de chaque mairie. Le contexte est dans notre guide sur la licence touristique.

Pour un investisseur, deux conséquences. Un bien sans licence n'a pas de revenu touristique : tout calcul basé sur des semaines d'été à 3 000 € tombe. Et un bien avec licence achète au mieux deux saisons garanties, puis un droit incertain : ne bâtissez pas un plan de financement qui suppose des revenus touristiques après 2028.

Location de plus d'un mois : sans licence, mais encadrée

Un bail de saison de plus de 31 jours n'exige pas de licence. S'il a une finalité exclusivement récréative, de vacances ou de loisirs, écrite et justifiée auprès du registre des cautions, son loyer est libre. S'il répond à un besoin professionnel, d'études ou de santé, l'article 66 bis de la loi catalane sur le logement, issu de la loi 11/2025, le soumet depuis le 1er janvier 2026 aux règles du bail d'habitation en matière de caution, de garanties et de fixation du loyer, avec plafonnement dans les zones de marché tendu. Sur la Costa Brava, ce format sert surtout à compléter une saison touristique ou à remplir l'hiver.

Location à l'année : le plus régulier, le plus encadré

Un bail d'habitation offre un revenu stable, peu de frais de rotation et une gestion légère. En contrepartie : cinq ans minimum si le locataire le souhaite, loyer plafonné dans les zones tendues (Sant Feliu de Guíxols, Castell d'Aro-Platja d'Aro-s'Agaró, Calonge i Sant Antoni, Palamós, Palafrugell, Begur et Pals y figurent), et une récupération du logement lente en cas d'impayé. Les règles sont dans notre guide pour louer à l'année en Espagne.

Les charges à ne pas oublier

Charge	Nature	Remarque
IBI et taxe d'ordures	Fixe	Selon la valeur cadastrale et la commune
Charges de copropriété	Fixe	Élevées dans les résidences avec piscine commune, gardien, jardins
Assurance habitation	Fixe	À adapter à la location touristique
Piscine, jardin, entretien courant	Fixe	Toute l'année pour une villa, loué ou non
Provision pour gros entretien	Fixe	Toiture, peinture extérieure, pompe, climatisation : l'air salin use vite
Commissions des plateformes	Variable	15,5 % sur Airbnb pour la plupart des hôtes ; sur Booking, un taux fixé au contrat et non publié
Ménage, linge, accueil	Variable	À chaque rotation
Gestion déléguée	Variable	Souvent 20 à 30 % du chiffre d'affaires en touristique (ordre de grandeur constaté, sans barème public)
Vacance et impayés	Variable	Semaines non louées, ou mois perdus en location à l'année
Impôt espagnol (Modelo 210)	Variable	19 % du net (UE/EEE) ou 24 % du brut (autres pays)
Revenu imputé des jours non loués	Fixe	1,1 % ou 2 % de la valeur cadastrale, imposé au prorata

Le taux et la base de l'impôt dépendent de votre résidence fiscale. Un résident de France, de Belgique ou d'un autre pays de l'Union européenne ou de l'Espace économique européen déduit ses charges au prorata des jours loués, les commissions et le ménage en totalité, et un amortissement de 3 % par an de la construction. Un résident suisse ou britannique paie 24 % sur les loyers bruts, sans rien déduire : pour lui, le rendement net baisse fortement. Tout est détaillé dans notre guide sur la fiscalité des revenus locatifs. Selon votre patrimoine espagnol, l'impôt sur la fortune peut aussi entrer dans le calcul.

Exemple 1 : une villa avec licence à Calonge, louée l'été

Un couple résident en France achète 750 000 € une villa de quatre chambres avec piscine et licence HUTG en règle. La valeur cadastrale est de 300 000 €.

Poste	Montant
ITP : 600 000 × 10 % + 150 000 × 11 %	76 500 €
Notaire, registre, avocat (hypothèse, pas un barème officiel)	11 000 €
Investissement total	837 500 €
Chiffre d'affaires : 11 semaines louées, ménages compris	30 400 €
Commissions, ménage, surcoût d'énergie et d'entretien en saison, usure	− 12 432 €
Charges fixes annuelles (hypothèse) : IBI, assurance, piscine et jardin, énergie de base, provision de gros entretien	− 10 800 €
Impôt espagnol sur les loyers et revenu imputé des jours non loués (estimation)	− 3 070 €
Reste annuel	4 098 €

Rendement brut « d'annonce » : 30 400 ÷ 750 000 = 4,1 %. Rendement net d'impôt : 4 098 ÷ 837 500 = 0,5 %. Avec un gestionnaire à 25 %, le résultat devient négatif.

Ce chiffre ne dit pas que l'achat est mauvais : il dit que ce n'est pas un placement de rendement. Le couple profite de la maison le reste de l'année, la location paie l'essentiel de ses charges, et la valeur de revente fera l'essentiel du résultat. C'est ainsi qu'il faut raisonner une villa sur la Costa Brava. Le détail des postes d'exploitation de cet exemple est dans notre guide sur la mise en location d'une villa.

Exemple 2 : un appartement loué à l'année à Palamós

Un investisseur résident en France achète 330 000 € un appartement de deux chambres, sans travaux, pour le louer à l'année. La commune est en zone tendue : le loyer est plafonné par le dernier bail des cinq dernières années, ou par l'indice de référence si le logement n'a pas été loué. Hypothèse de travail : 1 150 € par mois, un montant dont la conformité au plafond de la zone tendue doit être vérifiée au cas par cas.

Poste	Montant
Prix + ITP (33 000 €) + frais d'acte et de registre (5 000 €, hypothèse)	368 000 €
Loyers : 1 150 € × 12	13 800 €
IBI et ordures, copropriété, assurance, entretien, provision d'impayés de 5 %	− 3 390 €
Impôt : 19 % × (13 800 − 2 700 de charges réelles − 6 000 d'amortissement, 3 % de 200 000 € de construction) ; la provision d'impayés n'est pas déductible	− 969 €
Reste annuel	9 441 €

Rendement brut : 4,2 %. Rendement net d'impôt : 9 441 ÷ 368 000 = 2,6 %. En louant à l'année toute l'année, le propriétaire ne paie pas de revenu imputé. En contrepartie, il ne dispose plus du bien, et une procédure d'expulsion prend des mois. Le frais d'agence de mise en location est à la charge du bailleur, comme la rédaction du contrat.

Ce qui fait vraiment bouger la rentabilité

1. Le prix d'achat : chaque 5 % négociés améliore tous les rendements, et diminue l'ITP.
2. La licence et son horizon : un bien avec licence touristique rapporte plus, jusqu'en 2028 au moins. Un bien sans licence doit être calculé en location longue ou de saison.
3. Le nombre de semaines louées : sur une villa, deux semaines de plus ou de moins en juin ou en septembre changent le résultat de plusieurs points de rendement net.
4. La gestion : faire soi-même ou déléguer représente 20 à 30 % du chiffre d'affaires.
5. La résidence fiscale : un résident hors UE est taxé sur le brut.
6. La revente : un non-résident paie 19 % sur la plus-value, et l'acheteur retient 3 % du prix et le verse au fisc à valoir sur cet impôt. La plus-value municipale s'ajoute. Voir notre guide sur l'impôt sur la plus-value en Espagne.

Acheter un bien « avec licence » : les vérifications

• Exigez le numéro HUTG et vérifiez-le sur le registre public de la Generalitat.
• Vérifiez la capacité inscrite : un logement inscrit avant le 26 août 2020 avec plus de 15 places retombe à 15 lors d'un changement de titulaire.
• Demandez à la mairie ce que prévoit le plan d'urbanisme pour la rue, en vue de l'échéance de 2028.
• En copropriété, lisez les statuts et les derniers procès-verbaux : en Catalogne, l'usage touristique peut être interdit en modifiant les statuts, par un vote des 4/5 des copropriétaires et des quotes-parts (article 553-26.2 du Code civil catalan).
• Demandez les chiffres réels des trois dernières saisons (relevés de plateformes, Modelos 210 déposés) plutôt qu'une estimation d'agence.
• Prévoyez dans le contrat d'arras la déclaration de changement de titulaire après la vente.

Mis à jour en septembre 2026.

Questions fréquentes

Quel rendement locatif espérer sur la Costa Brava ?

Il n'existe pas de statistique officielle par commune. Nos calculs sur des cas types donnent, net d'impôt et de frais d'achat, de l'ordre de 0,5 à 3 % pour une villa louée en saison et de 2 à 3 % pour un appartement loué à l'année. Les chiffres plus élevés sont presque toujours des rendements bruts.

Faut-il inclure les frais d'achat dans le calcul de rentabilité ?

Oui. En Catalogne, le barème de l'ITP va de 10 à 13 % dans l'ancien. Les ignorer surestime le rendement d'environ un dixième.

Un bien avec licence touristique vaut-il plus cher ?

Il se vend souvent plus cher, mais la licence est limitée : dans les communes du littoral, l'inscription actuelle vaut jusqu'au 9 novembre 2028, puis dépendra d'une licence d'urbanisme. Payez la licence en fonction des saisons qu'elle garantit réellement.

Location touristique ou à l'année : laquelle est la plus rentable ?

En chiffre d'affaires, la touristique. En rendement net, cela dépend : sur une villa chère avec piscine, les charges et la gestion absorbent une grande partie des loyers d'été. Un appartement bien acheté loué à l'année fait souvent mieux en pourcentage, sans usage personnel possible.

Un résident suisse ou britannique peut-il déduire ses charges ?

Non. La déduction des charges est réservée par la loi aux résidents de l'Union européenne et de l'Espace économique européen avec échange effectif d'informations. Ailleurs, l'impôt est de 24 % sur les loyers bruts, sans déduction.

Faut-il acheter en société pour louer ?

Rarement pour une seule maison. Une société espagnole paie l'impôt sur les sociétés et impose une comptabilité, et un bail d'habitation signé par une société dure au minimum sept ans. Faites chiffrer les deux options par un conseiller avant l'achat.