Investir en Costa Brava : calculer la rentabilité locative réelle d'une villa

« 8 % de rendement sur la Costa Brava » : c'est le genre de chiffre qu'on voit fleurir dans les annonces. Il n'est pas faux, mais il est brut, calculé sur le seul prix d'achat, et il fond une fois posés les frais d'acquisition, la fiscalité espagnole et les charges. La rentabilité réelle d'une villa, celle qui finit sur votre compte, se situe plutôt entre 3 et 6 % net. Et un détail réglementaire peut tout faire basculer : sans licence touristique, le potentiel saisonnier disparaît. Voici la méthode honnête, chiffrée, pour ne pas se tromper.

Brut, net : deux chiffres qui n'ont rien à voir

Le rendement brut est un repère marketing : loyers annuels divisés par le prix. Le rendement net est ce qui compte vraiment, une fois retirées toutes les charges et l'impôt. Sur la Costa Brava, l'écart entre les deux est large, pour deux raisons : la saisonnalité (les revenus se concentrent sur 2 à 3 mois) et la fiscalité du non-résident.

• Brut saisonnier, zones prisées : 6 à 9 % (2025).
• Brut longue durée : 2,5 à 4 %, plus stable, mais nettement moins rentable.
• Moyenne prudente citée par les acteurs locaux (IMMO 365) : 4 à 6 %, une fois les périodes creuses intégrées. C'est le chiffre réaliste à retenir.
• Net après charges et fiscalité : 3 à 6 %. Un brut de 7 % peut tomber à 4 % net.

La méthode de calcul, en deux formules

Deux règles, à appliquer sans tricher :

1. Rendement brut = loyers annuels ÷ (prix + frais d'achat).
2. Rendement net = (loyers annuels − IBI − copropriété − assurance − entretien − gestion − vacance − IRNR) ÷ (prix + frais d'achat).

Deux principes font toute la différence. D'abord, on met les frais d'achat au dénominateur : un calcul sur le seul prix surévalue artificiellement le rendement. Ensuite, on part d'un taux d'occupation réaliste : juillet-août affichent ~85 % de remplissage, mais le reste de l'année est creux. Ne jamais extrapoler le tarif d'août sur douze mois, c'est l'erreur la plus coûteuse.

Piège n° 1 : la licence touristique, le vrai facteur décisif

C'est le point le plus sous-estimé, et il est réglementaire, pas financier. Pour louer en saisonnier, il faut une HUTG (autorisation touristique de la Généralité de Catalogne) et, depuis 2025, un NRA (numéro d'enregistrement national). Or beaucoup de communes ont gelé l'octroi de nouvelles licences.

Le Decret-llei 3/2023 impose un permis urbanistique préalable dans 262 communes sous tension et plafonne les licences à 10 logements touristiques pour 100 habitants. Certaines communes sont déjà au-dessus : Calonge (20/100) et Platja d'Aro (25/100), des licences pourraient même y être retirées. Conséquence pratique : achetez un bien avec licence existante, ou vérifiez noir sur blanc que la commune accepte encore les demandes. Sans licence, pas de location saisonnière légale, et tout le calcul à 7-8 % s'effondre.

À cela s'ajoute la Loi 1/2025 (en vigueur depuis le 3 avril 2025) : démarrer une nouvelle activité touristique en copropriété exige désormais l'accord de 60 % des copropriétaires. Un appartement en résidence n'est donc jamais une licence garantie.

Piège n° 2 : les frais d'achat, ces 10 à 15 % oubliés

En Catalogne, prévoyez 10 à 15 % du prix en plus, à intégrer au dénominateur :

• Ancien : ITP à 10 % (13 % sur la tranche au-delà de 1,5 M€).
• Neuf : TVA 10 % + AJD 1,5 %.
• Notaire ~0,1-0,5 %, registre ~0,4-0,7 %, plus avocat.

Sur une villa à 600 000 €, ce sont 60 000 à 90 000 € de frais. Les ignorer, c'est gonfler son rendement affiché d'un point entier ou plus. Pour le détail poste par poste, voyez notre guide des frais d'achat en Espagne.

Piège n° 3 : la fiscalité, UE contre hors-UE

Votre statut fiscal pèse lourd sur le net. Un résident fiscal français (UE) est imposé à 19 % sur le revenu net, après déduction des charges au prorata des jours loués. Un résident hors-UE (post-Brexit, certains cas suisses) est imposé à 24 % sur le revenu brut, sans aucune déduction. Pour un Français, rester résident UE est un avantage majeur, à préserver dans tout montage.

Les charges déductibles (résidents UE uniquement)

Au prorata des jours loués (loué 365 j/an = déduction à 100 %) :

Même vide, le bien est imposé

Sans location, le non-résident paie tout de même l'IRNR sur un revenu fictif (renta imputada) : base = 1,1 % de la valeur cadastrale (si révisée dans les 10 dernières années, sinon 2 %), taxée à 19 % (UE) / 24 % (hors-UE). Exemple : valeur cadastrale 80 000 € révisée → base 880 € → ~167 €/an pour un Français. À intégrer dans les charges, même en usage personnel.