Location courte durée en Espagne : fiscalité, TVA et seuil de l'activité économique

Vous louez votre maison de la Costa Brava sur Airbnb ou en saisonnier ? Une question revient sans cesse : « dois-je facturer la TVA ? ». La plupart des propriétaires francophones cherchent la réponse dans la durée des séjours. C'est une erreur. En Espagne, ce n'est pas la durée qui déclenche la TVA, mais la nature des services que vous fournissez. Et ce test-là n'a rien à voir avec celui de l'impôt sur le revenu. Voici la carte complète, en clair et chiffrée.

Le test décisif : le service, pas la durée

La ligne de partage tient en une distinction posée par l'Agencia Tributaria (l'AEAT, le fisc espagnol) :

• Logement loué « nu », vous remettez les clés, faites le ménage seulement à l'entrée et à la sortie, assurez la maintenance et l'entretien des parties communes. C'est un rendement du capital immobilier, exonéré de TVA (art. 20 de la Loi IVA).
• Logement avec services « propres de l'hôtellerie », réception ou assistance permanente, ménage pendant le séjour, changement régulier de linge, petit-déjeuner ou restauration, blanchisserie. Vous basculez en activité assimilée à l'hôtellerie, soumise à la TVA.

Concrètement : un séjour de 3 nuits avec ménage quotidien et linge fourni est soumis à la TVA ; un séjour de 15 nuits sans aucun service est exonéré. La durée ne change rien, seul compte ce que vous offrez en plus du toit.

Les taux de TVA : 0 %, 10 % ou 21 %

Première idée reçue à corriger : non, ce n'est pas « 21 % sur le loyer ». Trois cas distincts coexistent.

• 0 % (exonéré), location nue sans services hôteliers (art. 20 Loi IVA).
• 10 % (taux réduit), hébergement avec services hôteliers. C'est le régime de l'hôtellerie, pas le taux plein.
• 21 % (taux plein), uniquement les services accessoires facturés à part et non liés au logement : parking, spa, location de vélos, excursions.

Autrement dit, même quand vous facturez la TVA, l'hébergement reste à 10 % ; le 21 % ne vise que les prestations annexes. Croire que « avec services = 21 % » est l'une des erreurs les plus coûteuses.

Deux notions d'« activité économique » à ne pas confondre

C'est le piège le plus subtil, et le plus répandu chez les francophones. Le mot « activité économique » recouvre deux tests différents, qui ne coïncident pas :

Conséquence : vous pouvez devoir facturer la TVA (parce que vous offrez ménage et linge pendant le séjour) sans pour autant être en « activité économique » au sens de l'impôt sur le revenu. Les deux régimes vivent leur vie séparément.

L'impôt sur le revenu du non-résident : le Modelo 210

Quel que soit votre régime de TVA, vos loyers sont imposés via le Modelo 210 (l'IRNR, impôt sur le revenu des non-résidents). Là, le taux et la base dépendent de votre pays de résidence fiscale :

• Résidents UE / EEE (France, Belgique, Allemagne…) → 19 % sur le revenu NET, charges déductibles.
• Résidents hors UE (Royaume-Uni, Suisse, États-Unis…) → 24 % sur le revenu BRUT, aucune charge déductible.

L'écart est brutal depuis le Brexit : un Britannique encaissant 12 000 € paie 24 % sur le brut, soit 2 880 €, là où un Français déduisant 5 000 € de charges paie 19 % sur 7 000 €, soit 1 330 €, pour le même bien.

Les charges déductibles (résidents UE / EEE)

Elles se déduisent au prorata des jours réellement loués (jours loués / 365), à l'exception des commissions de plateforme et du ménage entre locataires, déductibles à 100 % :

• IBI (la taxe foncière) et charges de comunidad ;
• intérêts d'emprunt et assurances ;
• fournitures (eau, électricité, internet) ;
• commissions des plateformes (Airbnb, Booking) ;
• frais de gestion et de ménage ;
• amortissement : 3 % / an sur la valeur de construction du bien, 10 % / an sur le mobilier.

Attention : l'abattement de 60 % qui allège la location longue durée de résidence principale ne s'applique pas à la location touristique. Sur du saisonnier, cet abattement est de 0 %.