Location courte durée en Espagne : impôts et TVA en 2026

Si vous êtes non-résident et que vous louez votre maison espagnole en courte durée, vous payez en Espagne l'impôt sur le revenu des non-résidents (IRNR) par le Modelo 210 : 19 % du revenu net si vous résidez dans l'Union européenne ou l'Espace économique européen, 24 % du revenu brut sinon. La location est en principe exonérée de TVA, sauf si vous fournissez des services de type hôtelier : elle passe alors à 10 %. Il faut y ajouter la taxe de séjour catalane, collectée auprès des voyageurs, et la déclaration des mêmes revenus dans votre pays de résidence. Deux nouveautés comptent en 2026 : les délais du Modelo 210 changent, et le projet de TVA à 21 % sur les locations touristiques n'est pas en vigueur. Voici le détail, avec un exemple chiffré.

Les impôts d'une location courte durée en un tableau

Impôt	Qui le paie	Taux ou montant	Quand
IRNR sur les loyers (Modelo 210)	Le propriétaire non-résident	19 % du net (UE/EEE), 24 % du brut (autres pays)	Du 1er au 20 avril de l'année suivante (nouveau calendrier, voir plus bas)
IRNR sur les jours non loués (revenu imputé)	Le propriétaire non-résident	19 % ou 24 % d'un revenu forfaitaire de 1,1 % ou 2 % de la valeur cadastrale	Du 1er avril au 31 décembre de l'année suivante
TVA	Le propriétaire, s'il fournit des services hôteliers	Exonérée, ou 10 % avec services hôteliers	Déclaration trimestrielle si vous y êtes soumis
Taxe de séjour catalane	Le voyageur, collectée par le propriétaire	1,75 € par personne et par nuit depuis avril 2026, moins de 17 ans exonérés	Du 1er au 20 avril et du 1er au 20 octobre
IBI (taxe foncière)	Le propriétaire	Selon la commune	Une fois par an
Impôt dans le pays de résidence	Le propriétaire	Selon la convention fiscale	Déclaration annuelle du pays

L'impôt sur le revenu : le Modelo 210

Un non-résident ne remplit pas la déclaration de revenus espagnole classique. Chaque revenu tiré d'un bien espagnol se déclare sur le Modelo 210, auprès de l'Agencia Tributaria (l'AEAT, le fisc espagnol). Le taux dépend de votre pays de résidence fiscale :

• Résident de l'Union européenne ou de l'Espace économique européen (France, Belgique, Pays-Bas, Allemagne, mais aussi Norvège ou Islande) : 19 % du revenu net, après déduction des charges.
• Résident d'un autre pays (Suisse, Royaume-Uni, États-Unis…) : 24 % du revenu brut, sans aucune déduction.

Pour un propriétaire suisse ou britannique, l'écart est considérable : sur 20 000 € de loyers, il paie 4 800 €, quelles que soient ses dépenses. Le détail des règles de base est dans notre guide sur les revenus locatifs des non-résidents.

Le nouveau calendrier de déclaration en 2026

Depuis les revenus de 2024, les loyers peuvent être regroupés sur une seule déclaration annuelle au lieu de quatre trimestrielles. En juin 2026, l'Orden HAC/623/2026 a encore déplacé les délais :

• Loyers de 2026 déclarés de façon groupée : une seule déclaration, du 1er au 20 avril 2027.
• Loyers déclarés séparément : ceux perçus de juillet à septembre 2026 se déclarent encore du 1er au 20 octobre 2026. Ceux d'octobre à décembre 2026 passent au 1er au 20 avril 2027. Ensuite, tous les loyers d'une année se déclarent en avril de l'année suivante.
• Revenu imputé des jours non loués : pour l'année 2026, déclaration du 1er avril au 31 décembre 2027 (celui de 2025 reste à déclarer avant le 31 décembre 2026).

Les déclarations déposées à partir de 2027 comportent aussi une annexe détaillant les dépenses déductibles et deux nouvelles cases : le nombre de jours loués et votre pourcentage de propriété. Préparez vos justificatifs en conséquence. Notre guide remplir le Modelo 210 pas à pas montre les écrans.

Les charges déductibles (résidents UE et EEE)

Le principe : les charges annuelles du bien se déduisent au prorata des jours effectivement loués dans l'année. Les dépenses directement liées à une location se déduisent en principe en totalité, puisqu'elles ne concernent que les périodes louées.

• Au prorata : IBI, charges de copropriété, assurance, intérêts d'emprunt, eau, électricité, internet, entretien de la piscine et du jardin, petites réparations.
• En totalité : commissions des plateformes et de l'agence, ménage et blanchisserie entre deux séjours, frais d'annonce.
• Amortissement : 3 % par an de la valeur de la construction (le plus élevé entre le prix d'achat et la valeur cadastrale, terrain exclu), au prorata des jours loués. Le mobilier s'amortit à 10 % par an.

Les travaux d'amélioration ou d'agrandissement ne se déduisent pas d'un coup : ils augmentent la valeur amortissable. Et un propriétaire qui paie au noir un artisan ne pourra jamais justifier la dépense.

Exemple chiffré : une villa à Calonge

Un couple résident en France loue sa villa 70 nuits en 2026, pour 17 500 € de loyers encaissés, hors taxe de séjour. Achat : 500 000 €, dont 300 000 € de construction. Valeur cadastrale : 250 000 €.

Poste	Montant annuel	Déductible
IBI, assurance, eau, électricité, internet, piscine et jardin	7 480 €	7 480 × 70/365 = 1 435 €
Amortissement (3 % × 300 000 €)	9 000 €	9 000 × 70/365 = 1 726 €
Commissions et ménage entre séjours	2 700 €	2 700 €
Total déductible		5 861 €

Revenu net : 17 500 − 5 861 = 11 639 €. Impôt à 19 % : 2 211 €, à répartir entre les deux époux selon leur part de propriété (chacun dépose son propre Modelo 210). S'y ajoute le revenu imputé pour les 295 jours non loués : 250 000 × 1,1 % × 295/365 = 2 223 €, imposé à 19 %, soit 422 € (le taux de 1,1 % s'applique quand la valeur cadastrale a été révisée au cours des dix dernières années, 2 % sinon). Le même couple résident en Suisse paierait 24 % sur 17 500 €, soit 4 200 €, plus le revenu imputé.

La TVA : tout dépend des services, pas de la durée

Beaucoup de propriétaires pensent que c'est la durée des séjours qui décide de la TVA. En Espagne, c'est la nature des services fournis avec le logement.

• Location du logement seule : exonérée. Vous remettez les clés, faites le ménage à l'arrivée et au départ, fournissez le linge en début de séjour, assurez l'entretien et l'assistance technique. C'est une location, exonérée de TVA.
• Location avec services propres à l'hôtellerie : 10 %. Ménage pendant le séjour, changement régulier du linge, réception ou conciergerie permanente, petit-déjeuner ou repas. Vous exercez alors une activité d'hébergement assimilée à l'hôtellerie, soumise à la TVA au taux réduit de 10 % sur l'ensemble du prix.
• Services annexes facturés à part (location de vélos, excursions) : en général 21 %. Les repas relèvent en principe du taux de 10 %.

Un séjour de trois nuits sans service reste exonéré. Un séjour de deux semaines avec ménage tous les deux jours est soumis à 10 %. C'est la position constante de la Direction générale des tributs (DGT), qui répond officiellement aux questions des contribuables par des consultations écrites, et celle que reprend la page de l'Agencia Tributaria citée en sources.

Si vous êtes soumis à la TVA, il faut vous immatriculer auprès de l'AEAT (déclaration de début d'activité), facturer la TVA, déposer une déclaration trimestrielle et un récapitulatif annuel. En contrepartie, vous récupérez la TVA payée sur vos dépenses liées à l'activité. Pour un non-résident, c'est une charge administrative réelle : mieux vaut le savoir avant d'ajouter un ménage quotidien à votre offre.

Le projet de TVA à 21 % : pas en vigueur

En mai 2025, le groupe socialiste au Congrès a déposé une proposition de loi (publiée au bulletin des Cortes le 30 mai 2025) qui supprimerait l'exonération pour les locations de 30 nuits au plus à un même locataire dans les communes de 10 000 habitants ou plus, avec une TVA de 21 %, que des services soient fournis ou non. Le 2 juillet 2026, la ministre du Logement a déclaré que le gouvernement avait préparé une norme soumettant ces logements à la TVA de 21 % ; son périmètre exact n'a pas été publié. Au 19 septembre 2026, aucun texte n'est publié au BOE et l'exonération s'applique. Attention : un décret-loi s'applique dès sa publication, avant même d'être validé par le Congrès. Si le seuil de la proposition de 2025 est repris, sur notre secteur, Castell-Platja d'Aro, Sant Feliu de Guíxols, Palamós, Palafrugell et Calonge i Sant Antoni seraient concernés, car ils dépassent les 10 000 habitants (recensement 2025). Begur, Pals ou Regencós non. Nous mettrons ce guide à jour si le texte est adopté.

Et la réforme européenne ?

La directive européenne dite ViDA (« TVA à l'ère numérique ») prévoit que les plateformes deviennent redevables de la TVA sur les locations de courte durée qu'elles commercialisent lorsque le loueur ne facture pas lui-même la TVA. Les États peuvent l'appliquer à partir du 1er juillet 2028, et au plus tard à partir de 2030. La même directive prévoit aussi, à partir du 1er juillet 2028, que la location ininterrompue d'un logement à la même personne pour 30 nuits au plus soit traitée comme une prestation hôtelière, selon des critères que chaque État fixera : l'exonération espagnole actuelle pourrait donc être revue. L'Espagne n'a pas encore fixé ses modalités.

« Activité économique » : deux notions à ne pas confondre

Le mot revient dans les deux impôts, avec deux sens différents.

• Pour l'impôt sur le revenu, la loi IRPF (article 27.2) ne voit une activité économique que si la location est gérée avec au moins une personne salariée à temps plein. Mais pour un non-résident, l'Agencia Tributaria considère aussi qu'il y a activité économique, exercée par un établissement permanent, dès que la location s'accompagne de services propres à l'hôtellerie (restauration, ménage, blanchisserie), même sous-traités. Sinon, c'est un revenu du patrimoine immobilier, même avec beaucoup de séjours.
• Pour la TVA, tout loueur est techniquement un entrepreneur, mais sa location est exonérée tant qu'il ne fournit pas de services hôteliers.

Autrement dit, les services hôteliers qui font basculer dans la TVA à 10 % peuvent aussi, selon l'Agencia Tributaria, vous faire passer du Modelo 210 au régime des établissements permanents, avec d'autres déclarations et un autre taux (25 % en règle générale). Si vous employez quelqu'un à plein temps pour votre location ou si vous fournissez des services de type hôtelier, faites qualifier votre situation par un conseiller avant la saison.

La taxe de séjour catalane

En Catalogne, chaque voyageur de 17 ans ou plus paie l'impost sur les estades en establiments turístics. Pour un logement touristique hors Barcelone, le tarif est de 1,75 € par nuit depuis le 1er avril 2026 et sera de 2,50 € à partir du 1er avril 2027, dans la limite de 7 nuits par séjour. Une surtaxe municipale peut s'y ajouter pour les séjours à partir du 1er octobre 2026 dans les communes qui l'ont votée : elle ne peut pas dépasser le tarif de la catégorie lui-même. Le propriétaire la collecte et la reverse à l'Agència Tributària de Catalunya deux fois par an. Elle ne fait pas partie de votre revenu : ce n'est pas votre argent. Le détail est dans notre guide sur les règles 2026 de la location touristique en Catalogne.

Le fisc connaît vos revenus

Depuis la directive européenne DAC7, les plateformes (Airbnb, Booking, Vrbo…) transmettent chaque année à l'administration fiscale les montants versés à chaque loueur et l'adresse du logement. L'AEAT les reçoit et les croise avec les Modelos 210. Ne pas déclarer n'est plus une option réaliste : les régularisations portent sur quatre ans, avec intérêts de retard et sanctions.

Et dans votre pays de résidence ?

Pour un résident français, la convention fiscale franco-espagnole attribue l'imposition des revenus immobiliers à l'Espagne. Ces revenus se déclarent quand même en France, où ils ouvrent droit à un crédit d'impôt égal à l'impôt français correspondant : concrètement, ils ne sont pas taxés deux fois mais servent à calculer le taux applicable à vos autres revenus. Voir notre guide pour déclarer son bien et ses loyers espagnols en France et notre explication de la convention fiscale France-Espagne.

Les erreurs que nous voyons le plus souvent

• Déduire toutes les charges de l'année alors que la maison n'a été louée que huit semaines. Le prorata est obligatoire.
• Oublier le revenu imputé des jours où la maison n'était pas louée.
• Déduire des charges quand on réside hors UE, par exemple au Royaume-Uni ou en Suisse. C'est 24 % du brut, sans exception.
• Déclarer seul un bien détenu à deux. Chaque propriétaire dépose son Modelo 210 pour sa part.
• Proposer un ménage quotidien « pour faire premium » sans mesurer que cela fait basculer dans la TVA.
• Compter la taxe de séjour dans le chiffre d'affaires, ou l'oublier dans le prix affiché.

Mis à jour en septembre 2026.

Questions fréquentes

Dois-je facturer la TVA sur ma location Airbnb en Espagne ?

Non, si vous vous limitez à louer le logement avec ménage d'arrivée et de départ, linge fourni en début de séjour et assistance technique. Oui, à 10 %, si vous ajoutez des services hôteliers comme le ménage pendant le séjour, le changement régulier du linge ou le petit-déjeuner.

La TVA à 21 % sur les locations touristiques est-elle en vigueur ?

Non, pas au 19 septembre 2026 : aucun texte n'est publié au BOE. Le gouvernement a dit en juillet 2026 préparer une norme en ce sens. La proposition socialiste de 2025 visait les locations de 30 nuits au plus dans les communes de 10 000 habitants ou plus. Adoptée par décret-loi, une telle mesure pourrait s'appliquer dès sa publication au BOE.

Quand déclarer mes loyers de l'été 2026 ?

Si vous regroupez vos revenus de l'année, en une seule déclaration du 1er au 20 avril 2027. Si vous les déclarez séparément, ceux de juillet à septembre 2026 se déclarent du 1er au 20 octobre 2026.

Quel est le taux d'imposition des loyers pour un Français ?

19 % du revenu net en Espagne, après déduction des charges au prorata des jours loués et de l'amortissement. Ces revenus se déclarent aussi en France, où un crédit d'impôt évite la double imposition.

Un résident suisse ou britannique peut-il déduire ses charges ?

Non. Hors Union européenne et Espace économique européen, l'impôt est de 24 % sur le revenu brut, sans aucune déduction.

Faut-il déclarer quelque chose si la maison n'a pas été louée ?

Oui. Un non-résident déclare chaque année un revenu imputé égal à 1,1 % ou 2 % de la valeur cadastrale, au prorata des jours non loués, imposé à 19 % ou 24 %. Pour l'année 2026, la déclaration se fait entre le 1er avril et le 31 décembre 2027.

Les plateformes déclarent-elles mes revenus au fisc espagnol ?

Oui. En application de la directive DAC7, elles transmettent chaque année les sommes versées à chaque loueur. Le fisc peut ainsi repérer une location non déclarée.