Vendre sa maison en Espagne en non-résident : étapes 2026

Vendre sa maison en Espagne quand on vit en France se déroule en sept étapes : réunir les documents, fixer le prix et le mandat, signer les arrhes, signer l'acte chez le notaire, puis régler trois questions fiscales. Le jour de la vente, l'acheteur retient 3 % du prix et les verse au fisc espagnol : c'est un acompte, pas votre impôt. Vous déposez ensuite le modelo 210 dans les quatre mois environ, pour payer le solde ou récupérer le trop-perçu. La mairie perçoit sa propre taxe sur le terrain, la plusvalía municipal. Enfin, la vente se déclare en France dans le mois qui suit. Ce guide suit le calendrier du vendeur, étape par étape, avec les pièges propres à la Catalogne. Pour le calcul détaillé de l'impôt, voyez notre guide sur la plus-value immobilière en Espagne.

Le calendrier en un coup d'œil

Étape 1 : réunir les documents avant la mise en vente

Un dossier complet évite des semaines de retard entre l'accord et la signature. Commencez par ce qui dépend de tiers :

• l'acte d'achat (escritura) et une note simple récente du registre foncier (nota simple), qui montre les charges inscrites ;
• le certificat de performance énergétique, obligatoire dès la publication de l'annonce ;
• en Catalogne, la cédula d'habitabilitat en cours de validité, le certificat qui atteste que le logement est habitable (l'acheteur ne peut en dispenser le vendeur que dans des cas limités, par exemple un logement vendu pour être rénové, avec un rapport technique, ou démoli) ;
• le dernier avis d'IBI, la taxe foncière, payé ;
• en copropriété, le certificat de la communauté attestant que les charges sont à jour : le notaire le demande ;
• les factures des travaux d'amélioration et les justificatifs des frais d'achat : ce sont eux qui réduiront votre impôt ;
• s'il reste un prêt, le décompte de remboursement anticipé de la banque.

Vérifiez aussi que la description au cadastre correspond à la maison réelle. Une piscine ou une extension jamais déclarée se découvre souvent à ce moment-là, et la régularisation prend du temps. La liste complète et les délais d'obtention sont dans notre guide sur les documents exigés pour vendre.

Étape 2 : prix, mandat et vente à distance

En Espagne, la commission d'agence est en général à la charge du vendeur. Son taux est libre ; la TVA espagnole de 21 % s'y ajoute. Avant de signer un mandat, lisez trois clauses : l'exclusivité, la durée, et ce qui est dû si vous trouvez l'acheteur vous-même.

Vous n'avez pas besoin d'être présent. Une procuration notariée (poder), signée en Espagne ou devant un notaire français avec apostille et traduction, permet à un avocat ou à un proche de signer les arrhes et l'acte à votre place. Voir notre guide sur la procuration (poderes). Si vous préparez une vente, notre page vendre son bien explique aussi comment nous préparons la maison et gérons les visites en votre absence.

Étape 3 : les arras, vues du vendeur

À l'accord sur le prix, l'acheteur verse en général 10 % du prix dans un contrat d'arras. Dans la forme la plus courante, les arras dites « pénitentielles », chacun peut se retirer à un prix connu. Pour un bien en Catalogne, elles relèvent de l'article 621-8 du Code civil catalan (ailleurs en Espagne, de l'article 1454 du Code civil espagnol) et doivent être expressément qualifiées ainsi dans le contrat : à défaut, la somme versée vaut simple acompte sur le prix. L'acheteur qui renonce perd alors la somme versée, le vendeur qui renonce rend le double.

Ne signez donc que si vous êtes certain de vendre à ce prix. Vérifiez la date limite de signature chez le notaire : elle doit vous laisser le temps d'obtenir les documents et de préparer le remboursement du prêt. Les autres formes d'arras et leurs effets sont expliqués dans notre guide sur le contrat d'arras.

Étape 4 : la signature et la retenue de 3 %

Chez le notaire, une règle s'applique à tout vendeur non résident : l'acheteur doit retenir 3 % du prix et les verser à l'Agence fiscale espagnole sur le modelo 211, dans le mois qui suit. Vous recevez 97 % du prix, moins le solde du prêt si la banque est remboursée à l'acte.

Le jour de l'acte, pensez aussi aux abonnements (eau, électricité, internet), au transfert de l'assurance et, si la maison est déclarée en location touristique, au changement de titulaire du numéro d'enregistrement auprès de la mairie et de la Generalitat : ne laissez pas l'acheteur découvrir après coup qu'il doit refaire les démarches.

Étape 5 : la plusvalía municipal

La plusvalía municipal (IIVTNU) est l'impôt communal sur la hausse de valeur du terrain. Il est dû par le vendeur. Quand le vendeur est une personne non résidente, la loi fait de l'acheteur le redevable à sa place : c'est pourquoi l'acheteur retient souvent le montant estimé sur le prix, à l'acte.

• Délai : 30 jours ouvrables après la vente pour déclarer à la mairie ou à l'organisme de recouvrement (sur la Costa Brava, souvent XALOC, le service fiscal de la province de Gérone).
• Calcul : la valeur cadastrale du terrain multipliée par un coefficient qui dépend des années de détention, ou, si c'est plus favorable, le gain réel rapporté au terrain.
• Vente sans gain : pas d'impôt, mais il faut le démontrer avec les actes d'achat et de vente.

Le montant payé se déduit ensuite du prix de vente dans le calcul de votre plus-value.

Étape 6 : le modelo 210 de la plus-value

Vous déclarez votre gain réel sur le modelo 210. Le délai est de trois mois à compter de la fin du délai d'un mois dont dispose l'acheteur pour verser la retenue : environ quatre mois après l'acte. Une vente signée le 15 mars 2026 se déclare au plus tard mi-juillet. Trois cas :

• l'impôt réel dépasse les 3 % retenus : vous payez le complément ;
• l'impôt réel est inférieur : vous demandez le remboursement de la différence dans la même déclaration ;
• vous vendez à perte ou vous êtes exonéré : vous demandez le remboursement de la totalité des 3 %.

Le taux est de 19 % du gain pour tous les non-résidents. Comme la retenue porte sur le prix entier et non sur le gain, les trop-perçus sont fréquents quand le bien a été acheté cher ou récemment. Rien n'est remboursé automatiquement : sans dépôt du modelo 210, l'argent reste au fisc. Le remboursement prend souvent plusieurs mois, et un certificat de résidence fiscale française peut être demandé. Les exonérations possibles sont détaillées dans notre guide sur les exonérations de plus-value.

Étape 7 : déclarer la vente en France

La plus-value est imposable en Espagne, mais la convention franco-espagnole permet aussi à la France de l'imposer. La France recalcule le gain selon ses propres règles, avec ses abattements pour durée de détention, et déduit l'impôt espagnol payé, dans la limite de l'impôt français. Selon l'administration fiscale française, un résident de France qui vend un immeuble à l'étranger dépose le formulaire 2048-IMM dans le mois qui suit la vente, auprès de son service des impôts, puis reporte la plus-value sur sa déclaration de revenus de l'année suivante.

Pour une détention courte, l'impôt français, prélèvements sociaux compris, peut dépasser l'impôt espagnol et laisser un complément à payer. Pour une détention de plus de 22 ans, l'impôt sur le revenu français tombe à zéro ; au-delà de 30 ans, les prélèvements sociaux aussi. Le calcul est détaillé dans notre guide fiscal de la revente.

Les pièges les plus fréquents

• Signer des arras sans avoir la cédula ou le certificat de la communauté. Si le document manque le jour prévu, c'est vous qui êtes en défaut.
• Perdre la copie du modelo 211. Sans elle, le remboursement se complique sérieusement.
• Ne pas déposer le modelo 210 parce que « l'impôt est déjà retenu ». Vous laissez au fisc un trop-perçu, ou vous vous exposez à un rappel si l'impôt réel est supérieur.
• Oublier les factures. Sans facture, pas de déduction des travaux ni des frais d'achat.
• Oublier la France. Le délai d'un mois pour le 2048-IMM passe vite, et la vente sera connue grâce aux échanges d'informations entre administrations.
• Oublier les obligations de l'année de la vente. L'IBI de l'année est dû par le propriétaire au 1er janvier (le partage se négocie dans l'acte) et le revenu imputé du modelo 210 court jusqu'au jour de la vente : voir notre guide du modelo 210.

Mis à jour en septembre 2026.

Questions fréquentes

Pourquoi l'acheteur retient-il 3 % du prix ?

Parce que le vendeur ne vit pas en Espagne. Le fisc espagnol se garantit ainsi un acompte sur l'impôt de plus-value. L'acheteur qui ne le verse pas en devient responsable, et le bien reste attaché à cette dette.

Comment récupérer les 3 % retenus ?

En déposant le modelo 210 de la plus-value dans les quatre mois environ après la vente, avec la référence du modelo 211 versé par l'acheteur. Si l'impôt réel est inférieur à la retenue, la différence est remboursée.

Peut-on vendre sa maison en Espagne sans se déplacer ?

Oui, avec une procuration notariée donnée à un avocat ou à un proche. Elle se signe chez un notaire espagnol ou français ; dans ce dernier cas, elle doit porter l'apostille et être traduite.

Qui paie la plusvalía municipal ?

Le vendeur. Quand il ne réside pas en Espagne, c'est l'acheteur qui la verse à sa place, en la retenant sur le prix. Rien n'empêche de convenir d'une autre répartition dans le contrat, mais le fisc s'adressera toujours au redevable légal.

Faut-il déclarer en France la vente d'une maison en Espagne ?

Oui, si vous êtes résident fiscal français : formulaire 2048-IMM dans le mois, puis déclaration de revenus. La France accorde un crédit égal à l'impôt espagnol payé, dans la limite de l'impôt français.

Combien de temps prend une vente en Espagne ?

Entre l'accord sur le prix et l'acte, comptez en général un à trois mois, selon les documents à obtenir et le financement de l'acheteur. Le volet fiscal se termine environ quatre mois après l'acte, et le remboursement éventuel des 3 % arrive souvent plus tard.