Plus-value immobilière en Espagne 2026 : calcul et impôt en France

Un non-résident qui vend un bien en Espagne paie 19 % sur son gain, qu'il vive en France, en Belgique, en Suisse ou au Royaume-Uni. Le gain se calcule au plus juste : prix de vente moins les frais de vente, moins le prix d'achat augmenté des impôts d'achat, des frais de notaire et des travaux d'amélioration facturés. S'y ajoute la plusvalía municipal, la taxe communale sur le terrain. Si vous vivez en France, la France recalcule ensuite le gain à sa façon et peut réclamer un complément. Ce guide fait les comptes ligne par ligne, avec un exemple complet des deux côtés de la frontière. Pour le déroulé pratique de la vente (documents, notaire, calendrier), voyez notre guide du vendeur non-résident.

En bref

Le taux : 19 % pour tous les non-résidents

La plus-value de cession (ganancia patrimonial) d'un non-résident relève de l'IRNR et se taxe à 19 %. Le taux ne dépend pas du pays de résidence. On lit souvent qu'un vendeur hors Union européenne paie 24 % : c'est une confusion avec le taux des revenus locatifs et du revenu imputé, qui est de 24 % hors UE et EEE. Pour la vente elle-même, Britanniques, Suisses et Français paient le même taux.

La différence entre UE et hors UE est ailleurs : seuls les résidents de l'Union européenne et de l'Espace économique européen peuvent bénéficier de l'exonération pour réinvestissement dans une résidence principale, expliquée plus bas.

Chaque vente se taxe séparément. Un non-résident ne peut pas compenser une moins-value sur un bien avec une plus-value sur un autre, ni avec ses loyers. Chaque copropriétaire déclare sa propre part, sur son propre modelo 210.

Comment se calcule le gain imposable ?

Le gain est la différence entre deux montants.

La valeur de cession

Le prix de vente, moins les frais et impôts payés par le vendeur à l'occasion de la vente :

• la commission d'agence, TVA de 21 % comprise ;
• la plusvalía municipal payée ;
• le certificat énergétique, la cédula d'habitabilitat, les honoraires d'avocat liés à la vente ;
• les frais de mainlevée d'hypothèque, s'ils sont à votre charge.

La valeur d'acquisition

Le prix d'achat, plus :

• les impôts payés à l'achat : ITP pour un bien ancien, ou TVA et droits d'actes (AJD) pour un bien neuf ;
• les frais de notaire, de registre, de gestoria et d'avocat liés à l'achat ;
• le coût des travaux d'amélioration : agrandissement, piscine, rénovation complète, nouvelle installation.

Et moins les amortissements, si le bien a été loué. Un résident de l'UE qui a déclaré ses loyers en déduisant 3 % par an de la valeur de la construction doit retirer ces montants de la valeur d'acquisition. La loi impose même de retirer en tout cas un amortissement « minimum », qu'il ait été déduit ou non. L'administration le fixait d'office à 3 % par an ; le Tribunal suprême a jugé le 20 novembre 2025 qu'un taux inférieur peut être retenu s'il est justifié. Un bien loué pendant dix ans peut ainsi voir sa valeur d'acquisition réduite de plusieurs dizaines de milliers d'euros.

Le cas du bien hérité ou reçu en donation

Si vous avez hérité du bien, la valeur d'acquisition n'est pas le prix payé par vos parents. C'est la valeur retenue dans la déclaration de succession espagnole, augmentée de l'impôt de succession et des frais payés. Une succession déclarée à une valeur très basse pour payer moins d'impôt se paie donc à la revente. Voir notre guide sur la succession en Espagne.

Exemple complet : une maison à Calonge

Un couple résident en France a acheté en juin 2012 une maison à Calonge pour 300 000 €. Impôt d'achat, notaire et registre : 33 000 €, justifiés. En 2016, ils ont construit une piscine pour 40 000 €, factures à l'appui. Ils vendent en juin 2026 pour 520 000 €. Frais de vente : 18 150 € de commission TVA comprise, 850 € de certificats, 5 000 € de plusvalía municipal. La maison n'a jamais été louée.

Sans les factures de la piscine et de l'achat, le gain aurait été de 196 000 € et l'impôt de 37 240 €. Le dossier de justificatifs vaut ici près de 14 000 €.

Les exonérations et réductions possibles

• Réinvestissement dans une résidence principale. Réservé aux résidents de l'UE et de l'EEE, et seulement si le bien vendu était leur résidence habituelle en Espagne. Une maison de vacances n'y ouvre pas droit. Conditions et démarches dans notre guide sur les exonérations de plus-value.
• Biens achetés avant le 31 décembre 1994. Des coefficients réduisent la part du gain produite avant le 20 janvier 2006, à raison de 11,11 % par année de détention au-delà de deux, comptée jusqu'à fin 1996. Le bénéfice est plafonné : la somme des prix de vente concernés, depuis 2015, ne doit pas dépasser 400 000 € par personne.
• Vente à perte. Pas d'impôt ; la retenue de 3 % se récupère en entier.
• Plus de 65 ans. L'exonération des seniors qui vendent leur logement est une règle de l'impôt des résidents espagnols. L'impôt des non-résidents ne la prévoit pas.

La plusvalía municipal : le deuxième impôt

La commune taxe la hausse de valeur du terrain depuis votre achat. Depuis la réforme de fin 2021, deux calculs coexistent et le vendeur retient le plus favorable :

• la méthode objective : la valeur cadastrale du terrain, figurant sur l'avis d'IBI, multipliée par un coefficient fixé selon le nombre d'années de détention ;
• la méthode réelle : le gain réel de la vente, rapporté à la part du terrain dans la valeur cadastrale.

On applique ensuite le taux voté par la commune, au plus 30 %. Si la vente ne dégage aucun gain, rien n'est dû, à condition de le démontrer avec les deux actes. Pour une villa sur un grand terrain de la Costa Brava, la part du sol est élevée et la taxe peut atteindre plusieurs milliers d'euros ; pour un appartement, elle est souvent modeste. Les coefficients et le taux varient selon la commune : seul un calcul local est fiable. La valeur cadastrale qui sert de base est expliquée dans notre guide sur la valeur cadastrale et la valeur de référence.

Et en France ?

La convention fiscale franco-espagnole dit que la plus-value d'un immeuble est imposable dans le pays où il se trouve, pas qu'elle l'est seulement là. La France garde donc le droit de l'imposer chez ses résidents. Pour les plus-values immobilières, elle accorde un crédit égal à l'impôt espagnol payé, plafonné à l'impôt français (article 24 de la convention). Le fonctionnement général est expliqué dans notre guide sur la convention France-Espagne.

La France recalcule le gain avec ses propres règles :

• frais d'achat réels ou forfait de 7,5 % du prix ; travaux réels ou forfait de 15 % après cinq ans de détention ;
• abattement pour durée de détention : exonération d'impôt sur le revenu après 22 ans, de prélèvements sociaux après 30 ans ;
• impôt sur le revenu de 19 %, surtaxe de 2 % à 6 % au-delà de 50 000 € de gain imposable, prélèvements sociaux de 17,2 % (7,5 % seulement si vous êtes affilié à la sécurité sociale d'un autre pays de l'EEE ou de la Suisse).

L'exemple de Calonge, côté français

Même gain brut de 123 000 € (frais d'achat réels, forfait travaux de 15 %), détention de 14 ans :

• impôt sur le revenu : abattement de 54 %, gain imposable de 56 580 €, soit 10 750 € (pas de surtaxe : le seuil de 50 000 € s'apprécie par vendeur, et chaque époux n'a que la moitié du gain) ;
• prélèvements sociaux : abattement de 14,85 %, soit environ 18 015 € ;
• total français avant crédit : environ 28 765 €, contre 23 370 € payés en Espagne.

Le crédit espagnol efface l'impôt sur le revenu français. Pour les prélèvements sociaux, tout dépend de la possibilité d'y imputer le solde du crédit, une question sur laquelle les praticiens ne sont pas unanimes. Le complément français se situe ici entre 5 400 € environ et 18 000 € environ. À l'inverse, pour un bien détenu plus de 30 ans, l'impôt français est nul et l'Espagne seule taxe. Ce point mérite une simulation par un fiscaliste français avant de fixer votre prix de vente net.

La déclaration se fait sur le formulaire 2048-IMM dans le mois de la vente, puis sur la déclaration de revenus de l'année suivante. Voir aussi notre guide pour déclarer son bien espagnol aux impôts français.

Ce qui fait varier votre facture

• La qualité des justificatifs : frais d'achat, factures de travaux. C'est le levier le plus puissant.
• La location passée, qui réduit la valeur d'acquisition par les amortissements.
• La date d'achat : régime transitoire avant 1995 en Espagne, abattements pour durée en France.
• Votre pays de résidence : sans effet sur le taux de 19 %, décisif pour l'exonération de réinvestissement et pour le complément français.
• La part du terrain et la commune, pour la plusvalía municipal.

Mis à jour en septembre 2026.

Questions fréquentes

Quel est le taux d'imposition de la plus-value pour un non-résident en Espagne ?

19 % du gain net, pour tous les non-résidents, qu'ils vivent dans l'Union européenne ou non. Le taux de 24 % parfois cité concerne les revenus locatifs des résidents hors UE.

Existe-t-il un abattement pour durée de détention en Espagne ?

Non, sauf pour les biens achetés avant le 31 décembre 1994, qui bénéficient de coefficients réducteurs sur la part du gain antérieure à 2006, dans la limite de 400 000 € de prix de vente.

Les travaux réalisés dans la maison sont-ils déductibles ?

Oui, s'il s'agit d'améliorations (agrandissement, piscine, rénovation complète) et qu'ils sont justifiés par des factures au nom du propriétaire. L'entretien et les réparations ne le sont pas.

Faut-il payer la plus-value en Espagne et en France ?

Vous la déclarez dans les deux pays. L'impôt espagnol est déduit de l'impôt français. Si l'impôt français est plus élevé, vous payez la différence en France ; s'il est plus faible, vous ne payez rien de plus.

Comment se calcule la plus-value d'un bien hérité ?

La valeur d'acquisition est celle déclarée dans la succession espagnole, augmentée de l'impôt de succession et des frais. Plus cette valeur était basse, plus la plus-value est élevée à la revente.

La plusvalía municipal est-elle déductible ?

Oui. Elle fait partie des frais de vente payés par le vendeur et vient réduire la valeur de cession dans le calcul de l'impôt espagnol.