Impôt sur la fortune en Espagne pour non-résidents : guide 2026

Un non-résident propriétaire en Espagne paie l'impôt espagnol sur la fortune, l'Impuesto sobre el Patrimonio, si la valeur nette de ce qu'il possède en Espagne dépasse 700 000 € par personne au 31 décembre. Seuls les biens situés en Espagne comptent : la maison, les comptes bancaires espagnols, les titres espagnols. Pour un bien sur la Costa Brava, vous pouvez appliquer les règles de l'État ou celles de la Catalogne ; celles de l'État sont en général les moins lourdes. La déclaration, le modelo 714, se dépose entre le 8 avril et le 30 juin de l'année suivante. Elle est obligatoire dès qu'il y a un impôt à payer, ou si vos biens espagnols dépassent 2 millions d'euros bruts, même sans impôt. Ce guide détaille le calcul, la façon d'évaluer la maison et ce qui a changé fin 2025 pour les non-résidents.

En bref

Question	Réponse pour un non-résident
Quels biens ?	Uniquement ceux situés en Espagne (obligation dite « réelle »)
À quelle date ?	Patrimoine au 31 décembre de chaque année
Abattement	700 000 € par personne (barème de l'État)
Abattement résidence principale de 300 000 €	Non : il vise le logement habituel d'un résident espagnol
Barème	De 0,2 % à 3,5 % (État) ; de 0,21 % à 3,48 % (Catalogne)
Obligation de déclarer	Impôt à payer, ou biens espagnols de plus de 2 000 000 € bruts
Formulaire et délai	Modelo 714, du 8 avril au 30 juin 2026 pour l'exercice 2025 (25 juin si prélèvement)
Déclaration de couple ?	Non : chaque propriétaire déclare sa part

Qui paie, et sur quels biens ?

La loi espagnole distingue deux situations. Le résident fiscal espagnol est imposé sur son patrimoine mondial. Le non-résident est imposé uniquement sur ce qui se trouve en Espagne ou s'y exerce. Si vous passez plus de la moitié de l'année sur la Costa Brava, vérifiez d'abord que vous êtes bien non-résident fiscal : un séjour de plus de 183 jours par an fait de vous un résident, imposé sur son patrimoine mondial.

Pour un non-résident, entrent dans le calcul :

• les immeubles situés en Espagne : maison, appartement, terrain, place de port ;
• les comptes bancaires ouverts en Espagne ;
• les actions, obligations et fonds espagnols ;
• les véhicules et bateaux immatriculés en Espagne, les objets d'art et bijoux qui s'y trouvent ;
• les parts de sociétés, même étrangères, dont l'actif est composé pour moitié au moins d'immeubles espagnols.

Le mobilier courant de la maison (meubles, électroménager, linge) est exonéré. Attention toutefois : s'il a été acheté avec la maison, sa valeur ne se retire du prix d'acquisition que si elle est identifiée et chiffrée, de préférence dans l'acte de vente ; une simple liste d'inventaire sans valeurs ne suffit pas (TEAC, 20 octobre 2025). Votre patrimoine en France, en Belgique ou en Suisse reste hors du calcul. L'impôt photographie la situation au 31 décembre : une maison achetée en novembre compte pour l'année entière, une maison vendue le 30 décembre ne compte pas.

Règles de l'État ou règles catalanes : lesquelles appliquer ?

L'impôt est une loi de l'État, mais chaque communauté autonome peut fixer son abattement, son barème et ses réductions. Depuis 2021, tout non-résident a le droit d'appliquer les règles de la communauté où se trouve la plus grande valeur de ses biens espagnols. C'est un droit, pas une obligation : s'il est moins favorable, il reste le barème de l'État.

Région (exercice 2025)	Règle principale
État (par défaut)	Abattement de 700 000 €, barème de 0,2 % à 3,5 %
Catalogne (Costa Brava)	Abattement de 500 000 € pour ses résidents, barème de 0,21 % à 3,48 %, pas de bonification générale
Communauté valencienne	Abattement porté à 1 000 000 €
Madrid, Andalousie	Bonification de 100 %, limitée tant que l'impôt sur les grandes fortunes existe : on paie au moins l'équivalent de cet impôt

Pour la Costa Brava, le calcul est vite fait. Jusqu'à 10,7 millions de base, chaque tranche du barème catalan est environ 5 % plus chère que celle de l'État, et l'abattement catalan est plus bas. Dans la très grande majorité des cas, un non-résident a donc intérêt à rester sur le barème de l'État. Au-delà de 10,7 millions, le barème catalan devient plus doux (2,75 % contre 3,5 %) et les deux options doivent être chiffrées.

Les régions qui exonèrent ne sont pas un paradis complet : au-delà de 3 millions de base, l'impôt sur les grandes fortunes, ou à Madrid et en Andalousie une bonification réduite, fait payer au moins l'équivalent de cet impôt. C'est l'objet de notre guide sur l'impôt de solidarité sur les grandes fortunes.

Le barème de l'État

Base taxable (après abattement)	Taux sur la tranche	Impôt cumulé en bas de tranche
Jusqu'à 167 129 €	0,2 %	0 €
De 167 129 € à 334 253 €	0,3 %	334 €
De 334 253 € à 668 500 €	0,5 %	836 €
De 668 500 € à 1 337 000 €	0,9 %	2 507 €
De 1 337 000 € à 2 674 000 €	1,3 %	8 523 €
De 2 674 000 € à 5 347 998 €	1,7 %	25 904 €
De 5 347 998 € à 10 695 996 €	2,1 %	71 362 €
Au-delà de 10 695 996 €	3,5 %	183 670 €

À quelle valeur déclarer la maison ?

C'est le point qui surprend le plus. On ne déclare pas la valeur de marché, mais la plus élevée de trois valeurs :

1. la valeur cadastrale, celle qui figure sur l'avis d'IBI de l'année ;
2. la valeur fixée par l'administration pour un autre impôt, par exemple lors d'un contrôle de l'impôt d'achat. Pour un bien acheté depuis le 1er janvier 2022, cela peut être la valor de referencia du cadastre ;
3. le prix d'acquisition, qui comprend les impôts et frais d'achat : ITP ou TVA, notaire, registre. Le tribunal administratif central (TEAC) l'a confirmé le 20 octobre 2025 dans le dossier d'un non-résident. Les intérêts d'emprunt n'en font pas partie.

En pratique, pour une maison achetée ces dernières années, c'est presque toujours le prix d'achat frais compris qui l'emporte. Pour une maison achetée il y a trente ans, c'est souvent la valeur cadastrale. Le détail de ces deux valeurs administratives est dans notre guide valeur cadastrale et valeur de référence.

Les comptes bancaires se déclarent pour le plus élevé de deux montants : le solde au 31 décembre ou le solde moyen du dernier trimestre. La banque espagnole fournit ces chiffres sur demande.

Les dettes déductibles

Un non-résident ne peut déduire que les dettes liées à ses biens espagnols : en pratique, le capital restant dû du prêt qui a financé l'achat ou les travaux de la maison, que la banque soit espagnole ou française. Un crédit à la consommation en France ou un prêt sans rapport avec l'Espagne ne se déduit pas.

Exemple chiffré : une villa à Pals

Un couple qui vit à Toulouse a acheté en 2021 une villa à Pals pour 1 500 000 €. Impôt d'achat catalan (ITP), notaire et registre : 160 000 € au total. Valeur d'acquisition : 1 660 000 €. La valeur cadastrale n'est que de 520 000 €, c'est donc la valeur d'acquisition qui compte. Il leur reste 300 000 € de prêt et 30 000 € sur un compte espagnol.

• Achetée à deux, à 50/50. Par personne : 830 000 + 15 000 − 150 000 = 695 000 €. C'est sous l'abattement de 700 000 € : aucun impôt. Les biens bruts de chacun (845 000 €) restent sous 2 millions : aucune déclaration.
• Achetée par un seul des deux. 1 660 000 + 30 000 − 300 000 − 700 000 = 690 000 € de base taxable. Impôt selon le barème de l'État : environ 2 700 € par an.

Deux leçons. L'achat à deux double l'abattement : le choix du titulaire se fait chez le notaire, pas après (voir notre guide sur l'achat en couple en Espagne). Et le remboursement du prêt fait monter la base d'année en année : un couple exonéré aujourd'hui peut devenir imposable dans quelques années.

Le plafond de 60 % s'applique désormais aux non-résidents

La loi limite la charge totale : l'impôt sur le revenu et l'impôt sur la fortune réunis ne peuvent dépasser 60 % de la base de l'impôt sur le revenu. L'impôt sur la fortune peut alors être réduit, jusqu'à 80 %. L'administration réservait cette règle aux résidents.

Le Tribunal suprême a jugé le 29 octobre et le 3 novembre 2025 que ce refus est contraire au droit européen de la libre circulation des capitaux. Un non-résident peut donc lui aussi plafonner son impôt. L'Agence fiscale l'indique dans son manuel de l'impôt sur la fortune 2025, et le modelo 714 de l'exercice 2025 a été modifié en conséquence (arrêté HAC/277/2026). Deux réserves : la part de l'impôt qui correspond à des biens « non susceptibles de produire des revenus » est exclue du calcul, et une résidence secondaire non louée peut être rangée dans cette catégorie ; la manière de retenir les revenus d'un non-résident n'est pas détaillée par la loi. Le calcul est donc à faire au cas par cas. Les déclarations des quatre dernières années peuvent être rectifiées pour demander un remboursement.

Déclarer et payer : le modelo 714

1. Vérifiez si vous devez déclarer : impôt à payer, ou biens espagnols de plus de 2 000 000 € avant dettes.
2. Rassemblez les valeurs au 31 décembre : acte d'achat et factures de frais, avis d'IBI, certificat bancaire de soldes, tableau d'amortissement du prêt.
3. Déposez le modelo 714 en ligne, entre le 8 avril et le 30 juin 2026 pour l'exercice 2025, avec un certificat électronique ou par un mandataire. Paiement par prélèvement jusqu'au 25 juin, ou par virement jusqu'au 30 juin.
4. Désignez un représentant seulement si c'est exigé. La loi l'impose au non-résident qui a un établissement en Espagne, ou quand l'administration le demande en raison de l'importance du patrimoine. Voir notre guide sur le représentant fiscal.
5. Gardez la preuve du paiement : si vous vivez en France, cet impôt s'impute sur votre IFI (IFI et maison en Espagne).

Une déclaration déposée en retard, sans relance de l'administration, entraîne une majoration de 1 % plus 1 % par mois complet de retard ; au-delà de douze mois, elle est de 15 %, plus des intérêts de retard. Après une relance, les pénalités sont nettement plus lourdes.

Cette déclaration s'ajoute à celle de l'impôt annuel des non-résidents sur la maison (modelo 210), qui existe même sans location : voir notre guide du modelo 210. Ce sont des démarches que nous coordonnons pour nos propriétaires avec leur fiscaliste : démarches administratives.

Mis à jour en septembre 2026.

Questions fréquentes

Un non-résident paie-t-il l'impôt sur la fortune en Espagne ?

Oui, si ses biens espagnols, dettes déduites, dépassent 700 000 € par personne au 31 décembre. En dessous, il ne paie rien et n'a rien à déclarer tant que ses biens espagnols ne dépassent pas 2 millions bruts.

Le seuil de 500 000 € de la Catalogne s'applique-t-il à moi ?

Il concerne les résidents de Catalogne. Un non-résident peut appliquer les règles catalanes s'il le souhaite, mais le barème de l'État, avec son abattement de 700 000 €, est plus favorable dans la grande majorité des cas.

Faut-il déclarer si l'impôt est nul ?

Oui, si la valeur brute de vos biens espagnols dépasse 2 000 000 €. C'est une obligation distincte du paiement.

Un couple peut-il faire une seule déclaration ?

Non. Chaque propriétaire dépose son propre modelo 714 pour sa part, avec son propre abattement de 700 000 €.

Quelle valeur retenir pour une maison achetée il y a longtemps ?

La plus élevée entre la valeur cadastrale et le prix d'achat frais compris. Pour un achat ancien, la valeur cadastrale l'emporte souvent. La valeur de marché actuelle n'est pas retenue.

Une maison achetée via une société échappe-t-elle à l'impôt ?

Non. Les parts d'une société dont l'actif est surtout de l'immobilier espagnol sont imposables en Espagne, même si la société est française.

Le plafond de 60 % peut-il réduire mon impôt ?

Oui, depuis les arrêts du Tribunal suprême de fin 2025. Il peut être intéressant si vos revenus sont faibles par rapport à la valeur de votre patrimoine espagnol, mais une résidence secondaire non louée risque d'être exclue du calcul. Faites-le chiffrer.