Vous vivez en France, en Belgique ou en Suisse, et vous possédez une maison en Espagne. Au-delà de l'impôt annuel des non-résidents, un autre impôt peut vous concerner : l'Impuesto sobre el Patrimonio (IP), l'impôt espagnol sur la fortune nette. La bonne nouvelle : vous n'êtes imposé que sur ce que vous détenez en Espagne. La mauvaise : le non-résident ne bénéficie pas des mêmes abattements qu'un résident, et le coût dépend énormément de la région où se trouve votre bien. Voici comment ça marche, chiffres à l'appui, et comment l'anticiper dès l'achat.
Qui est concerné, et sur quoi ?
En tant que non-résident, vous êtes imposé par ce que la loi appelle l'obligation réelle (obligación real) : seuls vos actifs situés en Espagne entrent dans le calcul. Concrètement :
- L'immobilier détenu en Espagne (la villa, l'appartement, le terrain) ;
- Les comptes bancaires espagnols ;
- Les parts de sociétés et fonds espagnols, usufruits, bateaux immatriculés en Espagne.
Votre patrimoine en France ou ailleurs reste hors champ. L'impôt se cristallise au 31 décembre de chaque année : c'est la photo de votre patrimoine net à cette date qui compte. Un bien acheté en début d'année est donc déjà taxable la même année.
Le minimum exempté : 700 000 € par personne
Chaque contribuable bénéficie d'un minimum exempté de 700 000 €, c'est un abattement par personne, et non par bien ni par foyer. C'est le levier le plus puissant pour un couple. Un couple français achetant ensemble en indivision 50/50 dispose de 2 × 700 000 € = 1,4 M€ d'abattement combiné. Chacun déclare alors sa moitié sur son propre Modelo 714.
Tout dépend de la région du bien
L'IP est un impôt d'État dont la gestion est déléguée aux communautés autonomes. Le non-résident peut appliquer la norme régionale du lieu où se trouve son bien, et les écarts sont énormes :
Autrement dit, à patrimoine identique, acheter en Catalogne coûte bien plus cher en IP qu'en Valence ou à Madrid. Si l'IP pèse dans votre décision et que la zone reste ouverte, c'est un arbitrage à poser avant de signer.
Les barèmes : État vs. Catalogne
Au-delà du minimum exempté, l'impôt est progressif. Le barème étatique va de 0,2 % à 3,5 % :
- 0,2 % jusqu'à 167 129 € de base taxable ;
- 0,9 % de 668 500 € à ~1,34 M€ ;
- 3,5 % au-delà de 10,7 M€.
La Catalogne applique son propre barème, de 0,21 % à 3,48 % (taux maximal au-delà de 20 M€) et sans bonification générale. C'est l'un des régimes les plus durs d'Espagne, seuil bas et barème lourd.
La valorisation : le piège n°2
On ne déclare pas son bien au prix qu'on l'a payé, ni à la valeur cadastrale. L'immobilier se déclare au plus élevé de trois valeurs :
- la valeur cadastrale ;
- le valor de referencia du Catastro (généralisé depuis 2022) ;
- le prix d'acquisition.
Et le prix d'acquisition n'est pas seulement le prix d'achat. Le TEAC (tribunal administratif fiscal) a confirmé en octobre 2025, pour un non-résident, qu'il inclut les frais et impôts : TVA ou ITP, notaire, registre. La base déclarable peut donc dépasser le prix de marché.
Madrid « gratuit » ? Attention à l'ISGF
Croire que Madrid ou l'Andalousie = zéro impôt en toutes circonstances est le piège n°3. L'État a créé l'Impuesto de Solidaridad de las Grandes Fortunas (ISGF), un impôt national qui reprend la main là où la bonification régionale annule l'IP. Il s'applique au-delà d'environ 3,7 M€ de patrimoine net (3 M€ + 700 000 € exonérés), avec des taux de 1,7 % à 3,5 %. Dès qu'on franchit ce seuil, la bonification régionale ne protège plus.
La déclaration : le Modelo 714
Vous devez déposer le Modelo 714 dans deux cas :
- si l'impôt dû est supérieur à 0 ; OU
- si la valeur brute de vos biens espagnols dépasse 2 000 000 €, même si l'impôt final est nul. C'est un seuil de dépôt distinct du seuil d'imposition, beaucoup l'ignorent.
La déclaration est individuelle, y compris pour un bien en indivision : chaque conjoint dépose la sienne. La campagne 2026 court d'environ le 8 avril au 30 juin 2026 pour l'exercice 2025.