Acheter à plusieurs en Espagne : indivision et pacte (Catalogne)

Acheter une maison sur la Costa Brava à plusieurs, en famille ou entre amis, crée une indivision (comunitat ordinària indivisa en droit catalan, proindiviso en espagnol) : chacun possède un pourcentage du bien, pas une partie de la maison. En Catalogne, c'est le code civil catalan qui s'applique, et non le code civil espagnol que citent la plupart des guides. Ses règles clés : les décisions courantes se prennent à la majorité des parts, les gros travaux aux trois quarts, la vente à l'unanimité ; chacun peut demander le partage à tout moment, sauf pacte d'indivision de dix ans au plus ; celui qui détient 80 % peut racheter les autres à dire d'expert. La sortie amiable, quand l'un reprend la maison, supporte en Catalogne un droit de 1,5 % au lieu des 10 % de l'impôt de transmission. Voici comment répartir les parts, écrire le pacte qui évite le conflit, et ce qui se passe en cas de départ, de décès ou de crédit impayé.

Comment fonctionne l'indivision en Catalogne

Pour une maison située en Catalogne, les règles de la copropriété indivise sont celles du livre V du code civil catalan (articles 552-1 et suivants), quelle que soit la nationalité des acheteurs. Voici l'essentiel :

L'acte d'achat doit indiquer le pourcentage de chacun : le registre de la propriété l'exige (article 54 du règlement hypothécaire). Un montant en euros ou une surface ne suffit pas.

Répartir les parts : suivre l'argent

La répartition doit refléter ce que chacun paie réellement, apport et remboursement du prêt compris. Si l'un finance 60 % et que l'acte dit 50/50, il fait en réalité une donation de 10 % à l'autre, avec un risque fiscal en Espagne comme dans votre pays, et une source de conflit le jour de la sortie.

• Inscrivez dans l'acte les pourcentages définitifs, puis gardez la trace des virements de chacun.
• Si les remboursements du prêt ne suivront pas les parts, prévoyez dans le pacte comment les écarts seront compensés.
• Chaque propriétaire a besoin de son NIE et déclare chaque année sa quote-part sur son propre Modelo 210.

Pour un couple, la question se croise avec le régime matrimonial ou le PACS : voir notre guide pour acheter en couple en Espagne.

Le pacte d'indivision : ce qu'il doit prévoir

La loi catalane permet à chacun d'exiger la division à tout moment et sans motif (article 552-10). La seule façon de stabiliser le projet est un pacte d'indivision, signé par tous, qui interdit de demander le partage pendant une durée qui ne peut pas dépasser dix ans. Pour qu'il s'impose aussi à celui qui rachèterait plus tard une part, faites-le constater par acte notarié et inscrire au registre de la propriété.

Un bon pacte va au-delà de la durée. Il règle à l'avance les situations qui font éclater les indivisions :

1. Les parts et les apports de chacun, et la compensation des écarts.
2. L'usage : calendrier des séjours (juillet et août sont toujours disputés), règles pour les invités, possibilité de louer.
3. Les charges : un compte commun alimenté chaque trimestre, qui paie l'IBI, la copropriété, l'assurance, l'entretien. Qui décide d'une dépense imprévue, et jusqu'à quel montant.
4. La location : qui peut louer, à qui, à quelles conditions. En Catalogne, la location touristique exige une licence, rare dans beaucoup de communes : voir la licence touristique.
5. La sortie : préavis, méthode de fixation du prix (expertise indépendante, moyenne de deux expertises), délai de paiement, droit de préférence des autres.
6. Le décès : option d'achat au profit des autres, financée si possible par une assurance.
7. Le divorce ou la séparation d'un indivisaire en couple.
8. Le mode de règlement des désaccords : médiation ou arbitrage avant tout recours au juge.

Quand un indivisaire veut sortir : les options

L'extinction amiable est presque toujours la meilleure sortie. Pour une maison de 600 000 € détenue à 50/50, reprise par l'un, le droit catalan de 1,5 % se calcule sur la valeur de la part reprise (300 000 €), soit 4 500 €, là où un rachat de part soumis à l'ITP de 10 % coûterait 30 000 €. C'est la position publiée par l'Agència Tributària de Catalunya ; la valeur retenue pour la part doit rester cohérente avec la valeur de marché, faute de quoi l'administration peut la corriger. Pour celui qui sort, la loi espagnole considère que la division d'un bien commun n'entraîne en principe pas de plus-value imposable, tant que la compensation correspond à la valeur de sa part ; la plus-value sera taxée plus tard, à la revente par celui qui reprend. S'il y a un excès d'adjudication non compensé, il peut être requalifié en donation.

Le droit de préférence des autres indivisaires

Si l'un vend sa part à une personne extérieure, les autres peuvent l'acheter au même prix (article 552-4). Le vendeur doit les en informer par un moyen qui fait preuve (courrier notarié, burofax) : ils ont alors un mois pour exercer leur droit de préemption (tanteig). Sans notification, ou si la vente se fait à un autre prix, ils disposent de trois mois à partir du moment où ils l'apprennent ou de l'inscription au registre pour se substituer à l'acheteur (retracte). Ces droits peuvent être exclus dans l'acte d'achat, par acte notarié.

Et si personne ne s'entend ?

Chacun peut demander au juge de faire le partage (article 552-11). Pour une maison, qui ne se divise pas, le code catalan prévoit un ordre précis :

1. celui qui détient au moins 80 % des parts peut exiger que tout lui soit attribué, en payant aux autres la valeur de leurs parts fixée par expert ;
2. sinon, le bien est attribué à l'indivisaire qui le veut, et s'ils sont plusieurs, à celui qui a la plus grosse part, toujours contre paiement de la valeur d'expertise ; à égalité, on tire au sort ;
3. si personne ne veut la maison, elle est vendue et le prix partagé ; faute d'accord sur la vente, elle passe par le juge, souvent en dessous du prix de marché.

Une procédure judiciaire prend du temps et coûte cher en avocats et en expertises. Le pacte, avec une méthode de prix convenue d'avance, sert précisément à ne jamais y arriver.

Le crédit à plusieurs : chacun répond de tout

Les banques espagnoles exigent en général que tous les emprunteurs soient solidaires. Si l'un cesse de payer, la banque peut réclamer toute la mensualité, et toute la dette, à n'importe lequel des autres, quelle que soit sa part dans la maison. Votre accord interne ne lui est pas opposable. Et en Espagne, l'emprunteur répond de sa dette sur l'ensemble de son patrimoine. Avant d'emprunter ensemble, lisez notre guide du prêt immobilier pour non-résident et prévoyez dans le pacte ce qui se passe si l'un ne suit plus.

Le décès d'un indivisaire

La part du défunt ne revient pas aux autres indivisaires : elle passe à ses héritiers, selon la loi de sa succession (en général la loi française pour un résident de France). Vous pouvez donc vous retrouver en indivision avec ses enfants, qui paieront l'impôt catalan sur les successions sur cette part. Le droit de préférence ne joue pas pour une succession, qui n'est pas une vente. Deux précautions : une option d'achat des autres dans le pacte, et un testament de chaque indivisaire cohérent avec ce pacte (voir notre guide sur la succession d'un bien en Espagne).

Indivision, société espagnole ou SCI française ?

Pour une maison de vacances partagée par deux ou trois foyers, l'indivision encadrée par un pacte reste la formule la plus simple et la moins chère. Une société civile française (SCI) propriétaire d'un bien en Espagne n'a pas le traitement fiscal qu'elle a en France : le fisc espagnol peut la considérer comme une société, ce qui complique la fiscalité et la rend incertaine. Une société espagnole (SL) organise bien la gouvernance d'un projet à plusieurs familles, mais coûte en comptabilité et en impôts. La comparaison détaillée est dans notre guide SCI française ou SL espagnole.

Une indivision fonctionne d'autant mieux que la maison est tenue de façon neutre : un seul interlocuteur pour les entreprises, un compte commun, un compte rendu à tous. C'est le rôle que nous tenons pour des propriétaires en indivision : voir ce que Solenca prend en charge.

Mis à jour en septembre 2026.

Questions fréquentes

Peut-on acheter une maison en Espagne à plusieurs sans créer de société ?

Oui. L'achat en indivision est la formule la plus courante : chacun est inscrit au registre avec son pourcentage. Un pacte notarié règle l'usage, les charges et la sortie.

Un indivisaire peut-il bloquer la vente de la maison ?

Oui : vendre tout le bien exige l'unanimité. Mais celui qui veut sortir peut vendre sa part ou demander le partage, sauf pacte d'indivision en cours.

Combien de temps peut durer un pacte d'indivision en Catalogne ?

Dix ans au maximum (article 552-10 du code civil catalan). Le texte ne prévoit pas de renouvellement automatique ; il n'interdit pas non plus un nouveau pacte signé à l'unanimité à l'échéance.

Combien coûte le rachat de la part d'un indivisaire ?

Si l'un reprend toute la maison et paie les autres, le droit catalan est de 1,5 % (AJD) sur la valeur des parts reprises, plus notaire et registre. S'il rachète seulement une part sans dissoudre l'indivision, c'est l'ITP de 10 % ou plus qui s'applique.

Un indivisaire peut-il louer la maison sans l'accord des autres ?

Il ne peut pas empêcher les autres d'utiliser le bien, et les loyers appartiennent à tous selon leurs parts. Une location se décide ensemble : prévoyez-en les règles dans le pacte.

Que se passe-t-il si l'un ne paie plus sa part des charges ?

Ceux qui avancent les dépenses peuvent lui réclamer le remboursement avec intérêts. Le pacte peut prévoir des pénalités ou une procédure de sortie forcée.

Faut-il un NIE pour chaque acheteur ?

Oui. Chaque indivisaire doit avoir son NIE pour signer l'acte et déclarer chaque année sa part à l'impôt des non-résidents.