Acheter en couple en Espagne : régime matrimonial, PACS, décès

Acheter à deux en Espagne pose deux questions distinctes, qui relèvent de deux règlements européens différents. À qui appartient la maison ? C'est le régime matrimonial (ou le régime de votre PACS) qui décide, et il doit être correctement indiqué dans l'acte d'achat espagnol. Qui la reçoit au premier décès, et combien d'impôt paie-t-il ? C'est la loi de la succession et l'impôt catalan sur les successions qui décident. Pour un couple français marié qui vit en France, le régime est en principe la communauté légale française, et un conjoint survivant paie très peu d'impôt en Catalogne grâce à une bonification de 99 %. Pour un couple pacsé ou en concubinage, la situation est beaucoup plus fragile : sans testament, le partenaire peut ne rien recevoir et, s'il reçoit, être taxé comme un étranger à la famille. Voici comment rédiger l'acte, répartir les parts et protéger le survivant.

Deux questions, deux règles : propriété et succession

On règle d'abord le régime matrimonial (la moitié de la maison qui appartient déjà au survivant ne fait pas partie de la succession), puis la succession sur la part du défunt. Régler l'un ne règle jamais l'autre.

Couple marié : quel régime s'applique à votre maison espagnole ?

Le régime est celui de votre mariage, pas celui du lieu où se trouve la maison. Pour savoir lequel s'applique, tout dépend de la date du mariage :

• mariage depuis le 29 janvier 2019 : sans contrat, c'est la loi de votre première résidence habituelle commune après le mariage (règlement 2016/1103) ;
• mariage entre le 1er septembre 1992 et le 28 janvier 2019 : pour un couple marié en France, la convention de La Haye de 1978 conduit en général à la loi de la première résidence habituelle commune, avec des changements automatiques possibles dans certains cas ;
• mariage avant le 1er septembre 1992 : on recherche la volonté présumée des époux, souvent leur premier domicile conjugal.

Pour un couple qui s'est marié et a toujours vécu en France sans contrat, c'est la communauté réduite aux acquêts : la maison achetée pendant le mariage avec des revenus ou une épargne du couple est commune, même si un seul nom figure dans l'acte. Avec un contrat de séparation de biens, chacun est propriétaire de ce qu'il achète ; à deux, c'est une indivision selon les parts payées.

Ce que doit dire l'acte d'achat espagnol

Le registre de la propriété espagnol inscrit les époux soumis à une loi étrangère « con sujeción a su régimen matrimonial » (sous réserve de leur régime), en l'indiquant s'il est connu. C'est l'article 92 du règlement hypothécaire. Cette formule vague permet d'inscrire l'achat, mais elle reporte le problème : à la revente, au divorce ou au décès, il faudra prouver le régime (contrat de mariage, certificat de coutume d'un juriste français), ce qui prend du temps et coûte de l'argent.

Autre réflexe à surveiller : en Catalogne, le régime légal local est la séparation de biens. Un acte rédigé trop vite peut vous présenter comme séparés de biens alors que vous êtes en communauté, ou l'inverse. Relisez cette ligne, ou faites-la relire par votre avocat. Si vous signez par procuration, le régime doit figurer dans le pouvoir.

Couple pacsé ou non marié : l'indivision en quotes-parts

Le PACS n'est pas un mariage aux yeux du droit espagnol. Pour la propriété, les partenaires pacsés sont en principe séparés de biens (sauf option pour l'indivision dans la convention de PACS) ; les concubins le sont toujours. Dans les deux cas, vous achetez en indivision (proindiviso), et l'acte doit indiquer la part de chacun en pourcentage : le registre l'exige (article 54 du règlement hypothécaire).

• Faites coïncider les parts avec les apports réels, prêt compris. Si l'un apporte 70 % et que l'acte dit 50/50, il fait une donation à l'autre, avec des conséquences fiscales, en France comme en Espagne.
• Gardez la trace des financements : virements, offre de prêt, remboursements.
• Prévoyez la séparation : qui peut racheter la part de l'autre, à quel prix, dans quel délai. Les règles de sortie et les coûts sont détaillés dans notre guide sur l'achat à plusieurs en indivision.

Au décès : qui reçoit la part du défunt ?

Depuis 2015, une seule loi règle toute la succession, maison espagnole comprise : celle de la dernière résidence habituelle du défunt, sauf s'il a choisi par testament la loi de sa nationalité. Pour un couple qui vit en France, c'est donc en général le droit français.

Si vous vous installez un jour sur la Costa Brava, c'est le droit catalan qui s'appliquera à votre succession, sauf choix contraire, avec une réserve des enfants bien plus faible et une meilleure place pour le conjoint. Pesez ce choix avec notre guide sur la loi applicable à la succession.

L'impôt catalan au décès : conjoint protégé, partenaire exposé

La maison située sur la Costa Brava est taxée en Espagne selon les règles de la Catalogne, même si les héritiers vivent en France. Le lien de parenté fait toute la différence :

Exemple : un couple possède à 50/50 une villa de 800 000 € à Calonge. Au premier décès, un conjoint marié qui reçoit la moitié du défunt paie de l'ordre de 400 € d'impôt catalan. Un partenaire classé en groupe IV, sur la même part de 400 000 €, paierait environ 114 000 € : aucune réduction, le barème catalan appliqué à toute la part, puis un coefficient de 2. La Catalogne assimile au conjoint les couples stables définis par son code civil (article 234-1 : vie commune de plus de deux ans sans interruption, enfant commun, ou relation formalisée par acte notarié). La preuve se fait par cet acte notarié ou par un acte de notoriété établissant la durée de vie commune. Un couple pacsé qui vit en France peut tenter de s'en prévaloir, mais il devra le démontrer, et le résultat n'est pas garanti.

Côté français, le conjoint et le partenaire pacsé sont exonérés de droits de succession : l'impôt catalan est donc un coût définitif, sans compensation possible en France. Un concubin, lui, est taxé en France à 60 %, avec imputation de l'impôt espagnol payé sur la maison. Le calcul complet est dans notre guide sur la succession d'un bien en Espagne.

Protéger le survivant : les leviers qui fonctionnent

1. Le bon régime, bien écrit dans l'acte. En communauté, le survivant garde sa moitié hors succession, sans impôt.
2. Un testament. C'est le seul moyen de faire hériter un partenaire pacsé ou un concubin. Il peut être fait en France ou chez un notaire espagnol ; un testament espagnol limité aux biens situés en Espagne facilite le règlement sur place (voir faut-il un testament espagnol).
3. La donation au dernier vivant entre époux, si la loi française régit la succession : elle vaut aussi pour la maison espagnole.
4. Le changement de régime, par exemple vers une communauté universelle avec attribution intégrale au survivant. Efficace en droit civil pour un couple marié soumis au droit français, il doit être étudié aussi sous l'angle de l'impôt espagnol et des droits des enfants d'une autre union.
5. L'assurance vie au profit du partenaire, pour qu'il dispose de liquidités s'il doit payer l'impôt espagnol ou racheter la part des enfants.
6. Le mariage, quand il est envisagé : c'est le levier le plus puissant fiscalement en Catalogne.

Pendant la détention : deux propriétaires, deux déclarations

Un couple propriétaire est traité fiscalement comme deux propriétaires. Chacun déclare chaque année, sur son propre Modelo 210, la part de revenu imputé ou de loyers qui correspond à sa quote-part. Chacun doit donc avoir son NIE. À la revente, chacun déclare sa part de plus-value. Une répartition 50/50 bien écrite simplifie tout.

Mis à jour en septembre 2026.

Questions fréquentes

Notre régime matrimonial français s'applique-t-il en Espagne ?

Oui. Le régime de votre mariage vaut pour tous vos biens, y compris en Espagne. Mais le notaire et le registre espagnols ne le connaissent pas d'office : faites-le indiquer précisément dans l'acte d'achat, pièces à l'appui.

Peut-on acheter au nom d'un seul époux ?

Oui, mais en communauté française, le bien sera quand même commun s'il est payé avec des fonds communs. Pour éviter toute contestation au décès ou au divorce, mieux vaut que les deux époux comparaissent et que le régime soit précisé.

Le PACS est-il reconnu en Espagne ?

Il n'est pas assimilé à un mariage. Pour la propriété, les partenaires achètent en indivision selon leurs parts. Pour la succession, un partenaire n'hérite que par testament si la loi française s'applique. Pour l'impôt catalan, il n'est assimilé au conjoint que s'il répond aux critères du couple stable catalan.

Faut-il préciser les parts de chacun dans l'acte ?

Oui dès que vous n'êtes pas en communauté : le registre exige un pourcentage pour chaque copropriétaire. Faites-le correspondre aux apports réels, prêt compris.

Combien paie un conjoint qui hérite d'une maison sur la Costa Brava ?

Très peu dans la plupart des cas : après une réduction de 100 000 €, la Catalogne accorde au conjoint une bonification de 99 % de l'impôt. Il reste les frais de notaire, de registre et la plus-value municipale.

Que se passe-t-il en cas de divorce ?

La maison est partagée selon le régime matrimonial : moitié-moitié en communauté, selon les parts inscrites en séparation. Si l'un rachète la part de l'autre, l'acte espagnol et l'impôt qui s'y applique dépendent de la forme du partage : faites-vous conseiller avant de signer.