Acheter à Cadaqués (2026) : prix record, secteurs et pièges

Cadaqués est, chiffres officiels à l'appui, la commune la plus chère de Catalogne parmi celles que suit la Generalitat (plus de 2 000 habitants) : les ventes enregistrées de juillet 2025 à juin 2026 y ressortent à 7 537 €/m² construit en moyenne, loin devant Sitges (5 571 €/m²) et Barcelone (5 043 €/m²). Ce prix s'explique par une rareté presque absolue : un village blanc classé, enclavé dans le parc naturel du Cap de Creus, où l'on ne construit quasiment plus. Pour l'acheteur, cela veut dire des surfaces petites, des biens anciens, des règles de rénovation serrées et un accès routier unique. Voici ce qu'il faut savoir avant d'acheter à Cadaqués.

Cadaqués en bref

Critère	Ce qu'il faut savoir
Population	2 906 habitants (2025)
Résidences principales	32 % des logements (recensement 2021)
Prix moyen enregistré	7 537 €/m² construit ; 7 878 €/m² dans l'ancien (juillet 2025 à juin 2026)
Ventes	68 en douze mois, pour un prix moyen de 611 000 €
Surface moyenne vendue (ancien)	90 m²
Protection	Centre historique protégé ; parc naturel du Cap de Creus autour
Accès	Une seule route, par le col qui sépare le village de Roses

Combien coûte une maison à Cadaqués ?

Les statistiques de la Generalitat, fondées sur les ventes inscrites au registre foncier, donnent pour les douze mois jusqu'en juin 2026 :

• 68 ventes, dont 7 dans le neuf ;
• un prix moyen de 611 000 € toutes ventes confondues, et une surface moyenne d'environ 90 m² dans l'ancien ;
• 7 878 €/m² dans l'ancien, avec un maximum enregistré proche de 19 000 €/m².

Sur l'année 2025, la moyenne était de 7 028 €/m² pour 48 ventes : la tendance reste à la hausse. Ce qui frappe, c'est le rapport entre prix et surface : pour le prix d'une villa avec piscine dans le Baix Empordà, on achète à Cadaqués un appartement ou une petite maison de village. Les maisons avec jardin et vue sur la baie, rares, se négocient bien au-delà du million. Pour comparer avec d'autres villages de caractère plus au sud, voir nos fiches pour acheter à Begur ou à Llafranc.

Les secteurs de Cadaqués

Le centre historique

Les ruelles en pente autour de l'église Santa Maria forment un ensemble historique protégé, encadré par un plan spécial d'urbanisme propre — le Pla especial urbanístic del conjunt històric de Cadaqués, dont une modification portant sur l'ensemble historique et son périmètre de protection était encore en cours d'instruction devant la commission d'urbanisme de Gérone à l'automne 2025. Maisons blanches mitoyennes, souvent sur trois ou quatre niveaux, terrasses sur les toits, escaliers raides. Presque aucun accès automobile. C'est le cœur de l'image de Cadaqués, et le secteur où les règles de travaux sont les plus strictes.

Le front de mer et les baies

Le long de la baie principale et des petites anses voisines, quelques maisons et immeubles regardent directement la mer. L'offre y est infime, et la loi sur le littoral (Ley de Costas) interdit en principe les bâtiments d'habitation dans la servitude de protection — 100 mètres depuis la limite intérieure du rivage, ramenés à 20 mètres sur les terrains déjà classés en sol urbain à l'entrée en vigueur de la loi, en 1988. Pour les constructions existantes, elle n'autorise que réparation, amélioration, consolidation et modernisation, sans augmentation de volume, de hauteur ni de surface.

Portlligat

La petite baie au nord, célèbre pour la maison de Salvador Dalí, compte quelques maisons de pêcheurs et villas au bord du parc naturel. Calme absolu hors saison, marché minuscule.

Les hauteurs et l'entrée du village

Sur les collines et le long de la route d'accès, des maisons et lotissements plus récents offrent terrains, vues et stationnement. C'est souvent la seule manière d'avoir un jardin, parfois une piscine. On perd la vie à pied dans le village, à quinze ou vingt minutes de marche.

Ce qui rend l'achat à Cadaqués particulier

Un urbanisme verrouillé

Trois protections se superposent : la protection du centre historique, le parc naturel du Cap de Creus qui couvre l'essentiel du territoire communal autour du village, et le plan directeur de 2021 sur les terrains non durables du littoral de Gérone, qui a retiré de la constructibilité plusieurs secteurs de la côte (ce plan a fait l'objet de recours ; nous n'avons pas trouvé de recensement officiel des décisions rendues). Conséquence : presque rien de neuf, et beaucoup de travaux anciens à contrôler. Avant l'offre, demandez à la mairie un certificat d'urbanisme, et vérifiez que chaque terrasse couverte, chambre ajoutée ou piscine a été autorisée et figure au Cadastre.

Les travaux dans le centre

Dans le centre protégé, toute intervention sur l'aspect extérieur (façade, menuiseries, couleurs, toiture) passe par la mairie et, selon le cas, par l'avis du service du patrimoine de la Generalitat. Les délais sont plus longs et le chantier lui-même plus cher : matériaux montés à la main, petites entreprises, accès difficile. Chiffrez les travaux avant de fixer votre prix, avec l'aide de notre guide pour acheter une maison à rénover sur la Costa Brava.

L'accès et la tramontane

On arrive à Cadaqués par une seule route sinueuse, qui franchit le col avant de redescendre vers Roses (ou vers El Port de la Selva) ; comptez de l'ordre de trois quarts d'heure jusqu'à Figueres, davantage en été. Le stationnement dans le village est très limité, et la commune encadre par ordonnance municipale la circulation et l'arrêt : en saison, les véhicules qui transportent des matériaux de construction ne circulent qu'aux horaires fixés par arrêté du maire — à savoir si vous prévoyez des travaux. En hiver, la tramontane, vent du nord souvent violent sur le Cap de Creus, marque la vie quotidienne et met à l'épreuve menuiseries, toitures et volets. Une maison fermée plusieurs semaines doit être contrôlée après chaque épisode de vent fort.

Peut-on louer aux vacanciers à Cadaqués ?

Cadaqués fait partie des 262 communes du décret catalan de 2023. L'usage touristique d'un logement y exige une licence d'urbanisme valable 5 ans, et le plan d'urbanisme ne peut dépasser 10 logements touristiques pour 100 habitants. Les licences existantes devront être régularisées avant le 9 novembre 2028 (le décret prévoit une seule prolongation, jusqu'à cinq ans, que le titulaire peut demander à la mairie s'il démontre que la période transitoire ne compense pas la perte de sa licence). Si un bien est vendu « avec licence », vérifiez son numéro HUTG au Registre de turisme de Catalunya, et n'intégrez pas de revenus touristiques au-delà de 2028 dans votre plan de financement. Tout est détaillé dans notre guide sur la location touristique en Catalogne en 2026.

Vivre à Cadaqués hors saison

Deux logements sur trois ne sont pas des résidences principales (résidences secondaires pour l'essentiel, ou logements vides), et d'après les estimations de population saisonnière de l'Idescat, la population présente en moyenne sur l'année est proche du double de la population recensée. L'hiver, le village garde une petite vie locale, des commerces et des services de base, mais beaucoup d'établissements ferment. L'hôpital le plus proche est à Figueres. Pour une installation à l'année, lisez notre comparatif des meilleures zones où vivre toute l'année sur la Costa Brava.

Avant de signer : la liste de contrôle

1. Nota simple (extrait du registre foncier) : propriétaire, hypothèques, servitudes. Dans le centre, les servitudes de passage, de vues et d'écoulement entre maisons mitoyennes sont fréquentes.
2. Cadastre et surfaces : les annonces comptent parfois terrasses et combles comme surface habitable.
3. Certificat d'urbanisme et situation des constructions existantes.
4. Cèdula d'habitabilitat (certificat d'habitabilité catalan) en vigueur : sans elle, pas de vente ni de location sereines.
5. Structure et humidité : murs anciens, toitures-terrasses, remontées capillaires. Faites inspecter par un architecte technique.
6. Accès : comment apporter meubles et matériaux ? Où garer ?
7. Budget : pour un bien à 900 000 €, l'ITP catalan par tranches atteint 93 000 € (10 % jusqu'à 600 000 €, 11 % au-delà). Voir les frais d'achat en Espagne.

Mis à jour en septembre 2026.

Questions fréquentes

Pourquoi Cadaqués est-il si cher ?

Parce que l'offre ne peut presque pas augmenter : centre ancien protégé, parc naturel autour, une seule route. Avec 7 537 €/m² en moyenne enregistrée, c'est la commune la plus chère de Catalogne dans les statistiques de la Generalitat, qui couvrent les communes de plus de 2 000 habitants.

Quel budget minimum pour acheter à Cadaqués ?

Il n'existe pas de statistique officielle des prix demandés. D'après les annonces des portails immobiliers consultées en 2026, les biens les moins chers, en général de petits appartements, se situent autour de 300 000 à 350 000 €. Côté ventes réellement enregistrées, le prix moyen est de 611 000 €, pour une surface moyenne d'environ 90 m² dans l'ancien.

Peut-on construire une piscine à Cadaqués ?

Dans le centre historique, presque jamais. Sur les hauteurs, cela dépend du plan d'urbanisme et de la parcelle ; en période de sécheresse, le remplissage est aussi encadré. Vérifiez avant d'acheter, pas après.

Peut-on louer sa maison de Cadaqués aux touristes ?

Seulement avec une licence existante, à régulariser avant novembre 2028, dans le cadre du décret catalan de 2023. N'achetez pas en comptant sur une licence à obtenir.

Cadaqués est-il habité l'hiver ?

Oui, par environ 2 900 habitants, mais deux logements sur trois ne sont pas des résidences principales. Le village est calme, venteux et plus isolé que les villes du Baix Empordà.

Faut-il craindre la tramontane pour une maison ?

Il faut la prévoir : menuiseries solides, volets bien fixés, toitures entretenues, et un contrôle après chaque coup de vent si la maison est fermée.