Vérifier un bien avant d'acheter en Espagne : nota simple, dettes

Avant d'acheter en Espagne, vérifiez quatre choses : qui est vraiment propriétaire et quelles charges sont inscrites (la nota simple du registre), quelles dettes suivent le bien (copropriété, IBI), si ce que vous voyez est légal (urbanisme, cadastre, littoral), et si les documents obligatoires existent. Le notaire espagnol ne fait pas cette enquête pour vous, et certaines dettes du vendeur deviennent les vôtres le jour de la signature. La bonne nouvelle : presque tout se détecte avant de signer, pour quelques dizaines d'euros de documents. Voici la méthode, document par document, avec les règles catalanes qui s'appliquent sur la Costa Brava.

Pourquoi vérifier soi-même ?

En France, le notaire mène une bonne partie des vérifications. En Espagne, il authentifie l'acte, contrôle les identités, consulte le registre de la propriété et demande quelques certificats, mais il ne va pas vérifier que l'extension a un permis ou que la piscine figure au cadastre. Le droit espagnol vous protège pour ce qui est inscrit au registre : l'acheteur de bonne foi qui s'y fie est protégé. Tout ce qui n'y figure pas (urbanisme, impôts locaux, charges de copropriété, bail en cours) peut vous rattraper.

C'est pourquoi l'ordre compte : les vérifications se font avant de signer le contrat d'arras, pas après. Une fois l'acompte versé, chaque mauvaise découverte se paie.

1. La nota simple : le point de départ

La nota simple est un extrait du Registro de la Propiedad, le registre foncier espagnol. Elle se demande en ligne sur le site du Collège des registradores, sans l'accord du vendeur, avec l'adresse, le numéro de finca (parcelle au registre) ou l'identifiant unique IDUFIR. Elle coûte 9,02 € hors TVA et arrive en général en moins de deux heures. Pour la Costa Brava, le registre de Sant Feliu de Guíxols couvre aussi Castell-Platja d'Aro et Santa Cristina d'Aro, celui de Palamós couvre Calonge et Vall-llobrega, celui de Palafrugell couvre Begur et Mont-ras : le site indique le bureau compétent pour chaque commune.

Elle contient trois blocs :

• Le titulaire : nom et numéro d'identification du propriétaire inscrit. Vérifiez que tous les vendeurs y figurent (un conjoint, des héritiers, des coïndivisaires doivent tous signer). Si le propriétaire est décédé et la succession non réglée, la vente attendra.
• La description : situation, surface, éléments bâtis, référence cadastrale. Comparez-la avec ce que vous visitez.
• Les charges (cargas) : le bloc qui compte.

Mention	Ce que cela veut dire	Que faire
Hipoteca	Hypothèque du vendeur	Normal : elle doit être remboursée et levée le jour de l'acte. Demandez le montant restant dû à la banque.
Embargo	Saisie au profit d'un créancier ou du fisc	Alerte : la vente n'est possible qu'avec la levée de la saisie, organisée et payée avant ou pendant l'acte.
Anotación preventiva de demanda	Procès en cours sur le bien	Ne signez rien sans l'avis d'un avocat.
Servidumbre	Servitude de passage, de vue, de canalisation	Vérifiez sur place ce qu'elle implique : un chemin qui traverse le jardin change la valeur d'usage.
Afección fiscal	Le bien garantit un éventuel complément de l'impôt payé lors d'une transmission antérieure ; la mention s'éteint au bout de cinq ans	Souvent sans conséquence si l'impôt a été payé : demandez le justificatif.
Condición resolutoria, usufruit, droit de préemption	Droits de tiers qui peuvent limiter ou annuler votre acquisition	Analyse juridique indispensable avant d'aller plus loin.

Une nota simple est une photographie. Demandez-en une au début du projet, puis une nouvelle dans les jours qui précèdent l'acte ; le notaire vérifiera de son côté l'état du registre le jour même. Une copie fournie par le vendeur et datée de plusieurs mois ne prouve rien.

2. Registre et cadastre : les deux doivent concorder

L'Espagne a deux fichiers distincts. Le registre de la propriété dit qui est propriétaire et avec quelles charges. Le Cadastre (Catastro) décrit physiquement le bien pour l'impôt : surface construite, année, usage, valeur cadastrale. La consultation se fait sur la sede électronique du Cadastre avec la référence cadastrale, et le vendeur peut obtenir une certification descriptive et graphique.

Comparez les trois sources : le registre, le cadastre et la réalité. Les écarts sont fréquents sur la Costa Brava : piscine absente du cadastre, véranda fermée, étage aménagé, surface de terrain différente. Un écart n'est pas forcément grave, mais il faut l'expliquer :

• si la surface bâtie réelle dépasse celle du cadastre, la construction a peut-être été faite sans permis, et la commune peut réclamer des années d'IBI sur la nouvelle valeur une fois l'écart régularisé ;
• si les limites du terrain diffèrent, la banque peut refuser le prêt ou réduire l'expertise ;
• si le registre décrit un terrain nu alors qu'une maison existe, la construction n'a jamais été déclarée par acte notarié (declaración de obra nueva) : c'est au vendeur de régulariser avant la vente.

3. Les dettes qui suivent le bien

Certaines dettes ne quittent pas le bien quand il change de mains : c'est l'afección real (affectation réelle). Elles sont rarement visibles au registre.

Dette	Ce qui vous est opposable	Le document à exiger
Charges de copropriété	En Catalogne, celles de la part échue de l'année en cours et des quatre années précédentes (Code civil catalan, article 553-5)	Certificat de dettes signé par le secrétaire de la copropriété, mentionnant aussi les travaux votés mais non encore appelés
IBI (taxe foncière)	Les impayés non prescrits, en général quatre ans : le bien répond de la totalité, à titre subsidiaire, après poursuite du vendeur (loi des finances locales, article 64)	Derniers reçus d'IBI et certificat d'absence de dette de la commune ou de XALOC, l'organisme de la Diputació de Gérone auquel beaucoup de communes confient ce recouvrement
Hypothèque du vendeur	Tant qu'elle n'est pas levée, elle grève le bien	Certificat de solde de la banque, remboursement et levée organisés le jour de l'acte
Impôt du vendeur non-résident	Le bien répond de l'impôt si l'acheteur ne retient pas 3 % du prix	Retenue de 3 % et modèle 211 dans le mois

Pour la copropriété, la loi catalane est claire : sans la déclaration du vendeur et ce certificat, l'acte ne peut pas être signé, sauf si les parties y renoncent expressément. Ne renoncez jamais. Lisez aussi les procès-verbaux des deux ou trois dernières assemblées : travaux importants votés, procédures contre un copropriétaire, règles sur la location touristique. En Catalogne, les statuts de la copropriété peuvent interdire la location touristique ; une telle clause s'impose à l'acheteur si elle est inscrite au registre. Notre guide de la copropriété en Espagne détaille ces règles.

Les factures d'eau et d'électricité impayées sont en principe des dettes personnelles du vendeur, mais elles peuvent compliquer la reprise des contrats : demandez les dernières factures.

4. L'urbanisme : le risque le plus coûteux

Une construction irrégulière voyage avec le bien. Le nouveau propriétaire hérite de la procédure d'infraction, de l'amende éventuelle et, dans les cas graves, d'un ordre de remise en état. Les vérifications à faire auprès de la mairie :

1. Le classement du terrain au plan d'urbanisme : zone urbaine, zone à urbaniser ou zone non constructible (sòl no urbanitzable). Une maison ancienne en zone non constructible peut être parfaitement légale, mais elle ne pourra souvent être ni agrandie ni reconstruite librement.
2. Les permis : permis de construire (llicència d'obres) de la maison et de chaque agrandissement, piscine comprise, et le cas échéant la première occupation.
3. L'absence de procédure ouverte contre le bien. Un certificat d'absence d'infraction dit seulement qu'aucune procédure n'est ouverte aujourd'hui ; il ne prouve pas que tout est légal.
4. La conformité au plan actuel. Un bâtiment construit légalement mais qui ne respecte plus le plan en vigueur (fora d'ordenació ou volum disconforme) peut être entretenu, avec des limites fortes pour l'agrandir ou le transformer.

En Catalogne, la mairie dispose en règle générale de six ans après la fin des travaux pour ordonner le rétablissement de la légalité. Ce délai ne joue pas sur les espaces verts publics, la voirie et les terrains non constructibles protégés, ce qui couvre une bonne partie de la campagne et du littoral. Au bord de la mer, la Ley de Costas (loi 22/1988) ajoute ses propres limites : dans la servitude de protection, large de 100 mètres à compter de la limite intérieure du rivage et de 20 mètres seulement sur les terrains déjà classés urbains en 1988, une construction antérieure peut être réparée, améliorée, consolidée et modernisée, mais pas agrandie en volume, en hauteur ni en surface.

5. Les documents que le vendeur doit fournir

• La cèdula d'habitabilitat : ce certificat d'habitabilité est propre à la Catalogne. Le notaire l'exige pour vendre un logement (loi catalane 18/2007, article 132). Pour un bien ancien, l'acheteur peut en dispenser le vendeur si le logement doit être réhabilité, sur la base d'un rapport technique : faites-le seulement en connaissance de cause.
• Le certificat de performance énergétique, enregistré auprès de l'Institut catalan de l'énergie.
• Le certificat d'aptitude issu de l'inspection technique (ITE), pour un bâtiment d'habitation avant ses 45 ans (décret catalan 67/2015) : une maison individuelle dont la cèdula est en cours de validité est dispensée jusqu'à l'expiration de celle-ci, et une maison individuelle dont le bâtiment principal est séparé d'au moins 1,50 m de la voie publique, des espaces d'usage public et des parcelles voisines sort du champ du décret.
• Les statuts et procès-verbaux de la copropriété, et le certificat de dettes.
• La licence touristique et son numéro d'inscription au registre de tourisme de Catalogne, si l'on vous vend un bien « loué aux vacanciers ». Vérifiez sa validité et les règles de la commune dans notre guide de la location touristique en Catalogne.

La liste complète, avec les cas où chaque document est exigé, est dans notre guide des documents obligatoires pour vendre ou louer.

6. Le bien est-il libre d'occupants ?

Un bail d'habitation en cours s'impose à l'acheteur pendant la durée minimale prévue par la loi sur les baux, même si vous ignoriez son existence. Demandez une déclaration écrite du vendeur, visitez à nouveau le bien juste avant l'acte et prévoyez au contrat une remise des clés d'un logement vide. Pour une maison inoccupée depuis longtemps, vérifiez qu'elle n'est pas occupée sans droit.

7. L'état du bâti

Aucun document juridique ne vous dira si la toiture fuit ou si le mur de soutènement bouge. Pour une maison individuelle, faites intervenir un architecte ou un arquitecte tècnic (ingénieur du bâtiment) indépendant. Sur la Costa Brava, les points récurrents sont l'humidité des pièces adossées à la pente, les murs de terrasses, l'étanchéité des toits plats, l'état de la piscine et de ses canalisations, l'assainissement (fosse septique hors des centres) et la puissance électrique disponible. Le rapport coûte quelques centaines d'euros et sert aussi d'argument de négociation.

Le calendrier des vérifications

Quand	Quoi	Qui
Dès la première visite sérieuse	Nota simple, consultation du cadastre	Vous ou votre avocat
Avant le contrat d'arras	Urbanisme, certificats de dettes, procès-verbaux, documents du vendeur, inspection technique	Avocat, technicien, vendeur
Dans le contrat d'arras	Conditions liées aux documents manquants, vente libre de charges	Avocat
Quelques jours avant l'acte	Nouvelle nota simple, certificat de dettes à jour, dernière visite	Avocat, vous
Le jour de l'acte	Consultation du registre, levée de l'hypothèque, retenues si vendeur non-résident	Notaire, avocat

Cette due diligence est le cœur du travail d'un avocat indépendant. Le parcours complet est décrit dans notre guide acheter en Espagne.

Mis à jour en septembre 2026.

Questions fréquentes

Comment obtenir une nota simple en Espagne ?

En ligne, sur le site du Collège des registradores, avec l'adresse du bien, son numéro de finca ou son identifiant IDUFIR, et un paiement par carte de 9,02 € hors TVA. Aucune autorisation du propriétaire n'est nécessaire. Le document arrive en général en moins de deux heures, en espagnol.

Quelle différence entre nota simple et certificación registral ?

La nota simple est un extrait informatif, suffisant pour vérifier un bien avant d'acheter. La certification est un document officiel qui fait foi, plus cher et plus long à obtenir, surtout utile en cas de procédure.

Le notaire vérifie-t-il les dettes du bien ?

En partie seulement. Il consulte le registre, demande le certificat de dettes de copropriété et informe sur les dettes d'IBI. Il ne vérifie ni l'urbanisme, ni l'état du bâti, ni la cohérence entre le cadastre et la réalité.

Que se passe-t-il si j'achète un bien avec des charges de copropriété impayées ?

En Catalogne, le logement répond des impayés de l'année en cours et des quatre années précédentes. La copropriété peut donc vous les réclamer, à charge pour vous de vous retourner contre le vendeur. D'où l'importance du certificat de dettes à jour.

Une extension sans permis peut-elle être régularisée ?

Parfois, si elle est conforme au plan d'urbanisme : la mairie délivre alors un permis de régularisation, avec taxes et éventuelle amende. Si elle ne l'est pas, elle peut rester tolérée une fois le délai d'action de la mairie écoulé, sans jamais devenir légale. Faites évaluer le cas avant de signer, et négociez le prix en conséquence.

Combien coûtent toutes ces vérifications ?

Les documents eux-mêmes coûtent peu : 9,02 € hors TVA la nota simple, quelques dizaines d'euros pour les certificats. Le vrai coût est celui du temps et de l'expertise : honoraires d'avocat, souvent autour de 1 % du prix pour l'ensemble de l'achat, et quelques centaines d'euros pour une inspection technique.

Faut-il refaire une nota simple juste avant la signature ?

Oui. Une saisie ou une nouvelle hypothèque peut être inscrite entre le contrat d'arras et l'acte. Une nota simple de moins d'une semaine, puis la consultation du registre par le notaire le jour même, ferment cette fenêtre.