Louer en Espagne en non-résident : impôt sur les loyers 2026

Si vous louez votre maison espagnole sans être résident fiscal en Espagne, vous devez y déclarer les loyers sur le Modelo 210, même pour quelques semaines d'été. Résident de France, de Belgique ou d'un autre pays de l'Union européenne, vous payez 19 % sur le revenu net, après déduction des charges au prorata des jours loués, dont un amortissement de 3 % par an du bâti. Résident suisse, britannique ou américain, vous payez 24 % sur le brut, sans déduction, une règle contestée devant les tribunaux espagnols. Pour les loyers de 2026, la déclaration se dépose du 1er au 20 avril 2027, une date modifiée en juin 2026. Voici le calcul, les charges admises, un exemple chiffré sur la Costa Brava et les pièges propres à la location saisonnière.

Quel impôt, quel formulaire ?

Les loyers d'un non-résident relèvent de l'impôt sur le revenu des non-résidents (Impuesto sobre la Renta de No Residentes, IRNR). Ils se déclarent sur le Modelo 210, avec le code de revenu 01 (ou 35 quand les loyers de plusieurs locataires sont regroupés dans une même déclaration, le cas courant en saisonnier), auprès de l'Agencia Tributaria (AEAT). C'est le même formulaire que pour le revenu imputé d'une maison non louée (code 02), présenté dans notre guide sur l'impôt des non-résidents.

Trois règles de base :

• Une déclaration par propriétaire et par bien. Un couple propriétaire à 50/50 déclare chacun la moitié des loyers et des charges.
• Les jours non loués restent taxés au titre du revenu imputé. Une maison louée huit semaines donne lieu à deux déclarations la même année : loyers pour les jours loués, revenu imputé pour les autres.
• Si le locataire est une entreprise espagnole (un bail de fonction, par exemple), c'est elle qui retient l'impôt sur chaque loyer et le reverse au fisc. Vous n'avez alors pas de Modelo 210 à déposer pour ces loyers, sauf pour demander un remboursement.

19 % sur le net ou 24 % sur le brut

Le taux et la base dépendent de votre pays de résidence fiscale.

La différence est bien plus forte que les cinq points d'écart. Sur 14 000 € de loyers, un résident de France dont les charges déductibles atteignent 5 000 € paie 1 710 € ; un résident suisse paie 3 360 €.

Que faut-il déclarer comme loyer ?

Le revenu brut est tout ce que vous verse le locataire pour l'usage du logement et de ce qui est loué avec lui : loyer, frais de ménage facturés au voyageur, supplément piscine ou linge. La TVA éventuelle n'en fait pas partie. Deux précisions utiles en location saisonnière :

• Déclarez le montant payé par le voyageur, pas le virement net reçu de la plateforme. La commission d'Airbnb ou de Booking se déduit ensuite comme une charge.
• La taxe touristique catalane (l'impôt sur les séjours dans les établissements touristiques), que vous collectez pour le compte de l'Agence tributaire de Catalogne, n'est pas un revenu. Elle ne se déclare pas sur le Modelo 210.

Quelles charges pouvez-vous déduire ?

Pour un résident de l'UE ou de l'EEE, la loi admet les charges prévues par l'impôt espagnol sur le revenu (IRPF), à condition de prouver qu'elles sont directement liées aux loyers perçus en Espagne. En pratique :

La règle du prorata

Une maison louée 56 jours sur 365 ne déduit que 56/365 de ses charges annuelles (IBI, assurance, entretien, intérêts, amortissement). Les dépenses liées à un séjour précis (commission, ménage) se déduisent en totalité. Les jours où vous occupez la maison vous-même ne donnent droit à aucune déduction.

Le plafond des intérêts et des réparations

Ensemble, les intérêts d'emprunt et les frais de réparation et d'entretien ne peuvent pas dépasser le montant des loyers du bien. L'excédent se reporte sur les quatre années suivantes, dans la même limite. Les autres charges ne sont pas plafonnées de cette façon.

L'amortissement de 3 %, la déduction qu'on oublie

Vous pouvez déduire chaque année 3 % de la valeur de la construction, hors terrain. La base est la plus élevée de deux valeurs : le coût d'achat (prix, droits de mutation, notaire, registre) ou la valeur cadastrale. Si l'acte ne distingue pas terrain et construction, on applique au coût d'achat la proportion entre valeur cadastrale de la construction et valeur cadastrale totale, visible sur l'avis d'IBI. Sur la Costa Brava, où le terrain pèse lourd dans le prix d'une villa, cette répartition change sensiblement le résultat.

Gardez des factures au nom du propriétaire, avec le numéro fiscal du prestataire, et des paiements par virement ou carte. Un ticket ou un paiement en espèces sera difficile à défendre lors d'un contrôle.

Exemple chiffré : une villa louée huit semaines à Calonge

Un propriétaire résident en France, seul titulaire, loue sa villa 56 jours en juillet et août 2026. Les voyageurs ont payé 14 000 € au total. La valeur cadastrale est de 200 000 € et la commune a été révisée récemment (1,1 %).

Le même propriétaire résident en Suisse paierait 24 % des 14 000 € bruts, soit 3 360 €, plus 447 € de revenu imputé : 3 807 €.

Location à l'année ou location saisonnière : ce qui change

• Location à l'année (bail d'habitation) : les réductions de 50 à 90 % que l'Espagne accorde à ses résidents sur les loyers d'habitation ne s'appliquent pas aux non-résidents. Les règles du bail lui-même sont dans notre guide louer sa maison à l'année.
• Location touristique : en Catalogne, elle suppose une inscription comme logement d'usage touristique (HUT) auprès de la mairie et de la Generalitat, la collecte de la taxe touristique et la déclaration des voyageurs aux Mossos d'Esquadra. Les règles 2026 sont dans notre guide sur la location touristique en Catalogne.
• Services de type hôtelier (ménage pendant le séjour, petit-déjeuner, réception) : la location peut alors devenir une prestation soumise à la TVA espagnole. Et si vous employez sur place une personne à temps plein pour gérer la location, l'AEAT peut y voir une activité exercée via un établissement stable, avec un régime différent. Voir notre guide sur la fiscalité de la location courte durée et la TVA.

Les échéances pour les loyers

Depuis 2024, les loyers d'un même bien peuvent être regroupés dans une déclaration annuelle. Un arrêté du 12 juin 2026 (Orden HAC/623/2026) a déplacé cette déclaration de janvier à avril.

À partir du 1er janvier 2027, le formulaire comporte une annexe qui détaille les charges déduites poste par poste, ainsi que des cases pour le nombre de jours loués et votre quote-part. Classez vos justificatifs dès maintenant selon ces postes. Le déroulé du formulaire est expliqué dans notre guide remplir le Modelo 210 soi-même.

Le fisc voit vos loyers

Depuis les revenus de 2023, les plateformes de location transmettent à l'administration fiscale les revenus de leurs hôtes, en application de la directive européenne DAC7. Des loyers affichés sur Airbnb sans Modelo 210 en face sont donc faciles à repérer. Une régularisation spontanée coûte une majoration de 1 % par mois de retard (15 % au-delà d'un an) plus des intérêts ; un redressement ajoute une amende de 50 à 150 % de l'impôt éludé.

Et en France ?

Un résident fiscal français déclare aussi ces loyers en France. La convention franco-espagnole lui accorde un crédit d'impôt égal à l'impôt français : les loyers espagnols ne sont pas taxés une seconde fois, mais ils comptent pour le taux appliqué à vos autres revenus. Les cases à remplir sont dans notre guide déclarer son bien espagnol aux impôts français.

Mis à jour en septembre 2026.

Questions fréquentes

Dois-je déclarer si je loue seulement deux semaines par an ?

Oui. Il n'existe pas de seuil minimal : tout loyer perçu en Espagne par un non-résident se déclare, et les jours restants relèvent du revenu imputé.

Prêter ma maison gratuitement à des amis, est-ce une location ?

Non, s'il n'y a réellement aucune contrepartie. Ces jours-là restent soumis au revenu imputé, comme les jours où vous occupez la maison vous-même.

Puis-je déduire mes billets d'avion pour aller préparer la maison ?

C'est très difficile à justifier. La loi exige un lien direct et indissociable avec les loyers, et un voyage sert presque toujours aussi à un séjour personnel. Mieux vaut déduire les frais d'un prestataire local qui accueille les voyageurs.

Les charges peuvent-elles créer un déficit ?

Le revenu net peut descendre à zéro, mais les intérêts et les réparations ne peuvent pas dépasser les loyers du bien. L'excédent se reporte sur les quatre années suivantes. Il n'est pas imputable sur d'autres revenus.

Je loue via une agence qui encaisse pour moi : qui déclare ?

Vous. L'agence ou la conciergerie peut préparer les chiffres, mais le Modelo 210 est déposé au nom de chaque propriétaire. Sa commission est une charge déductible.

Faut-il un numéro de TVA pour louer sa villa en saisonnier ?

Pas pour une location de logement sans services hôteliers, qui est exonérée de TVA. La question se pose si vous proposez des services comparables à ceux d'un hôtel.