Vous vivez en France, en Belgique ou en Suisse, et vous voulez acheter votre maison sur la Costa Brava ou ailleurs en Espagne en passant par une banque espagnole. Bonne nouvelle : c'est possible, et beaucoup d'étrangers le font chaque année. Mais le crédit non-résident obéit à des règles bien différentes du prêt français, et l'une d'elles peut vous coûter votre acompte si vous ne la connaissez pas. Voici, sans jargon et avec les vrais chiffres, comment financer votre achat sereinement.
Un non-résident peut-il emprunter en Espagne ?
Oui. Les grandes banques espagnoles (Sabadell, Santander, BBVA, CaixaBank…) ont des produits dédiés aux acheteurs étrangers. La différence se joue sur le niveau de financement : on vous prêtera moins, à un taux légèrement plus élevé, sur une durée plus courte que pour un résident fiscal espagnol.
Est considéré comme « non-résident » celui qui vit moins de 183 jours par an en Espagne et y déclare ses revenus depuis l'étranger. C'est votre cas si vous gardez votre emploi et votre fiscalité en France tout en achetant une résidence secondaire.
Combien la banque finance-t-elle ? Le ratio LTV
Le point central, c'est le LTV (loan-to-value), c'est-à-dire le pourcentage du bien financé par le prêt :
- Résident : jusqu'à 80 % du prix.
- Non-résident : généralement 60 à 70 %. Certaines banques restent bloquées à 60 % si tous vos revenus sont à l'étranger.
Attention à un détail décisif : la banque applique ce pourcentage à la valeur la plus basse entre le prix d'achat négocié et la valeur d'expertise (la tasación). Si l'expert estime le bien en dessous de votre prix d'achat, le montant prêté baisse… et votre apport grimpe.
De combien de cash faut-il vraiment disposer ?
C'est l'erreur la plus fréquente : raisonner uniquement en LTV. Or les frais d'acquisition ne sont jamais financés par le prêt. Faites donc l'addition complète :
- La part non financée du prix : 30 à 40 % (selon le LTV obtenu).
- Les frais d'achat (impôts, notaire, registre) : 10 à 13 % du prix.
En pratique, prévoyez 40 à 50 % du prix en fonds propres disponibles. Sur une villa à 400 000 €, cela représente entre 160 000 et 200 000 € de cash mobilisable, hors prêt. Notre calculateur et notre équipe peuvent vous chiffrer ce budget total avant même de chercher un bien.
Quels taux en 2025-2026 ?
- Taux fixe non-résident : environ 2,8 % à 3,8 % selon votre profil et la banque.
- Taux variable : Euribor + un différentiel de 0,75 % à 2 %. L'Euribor 12 mois tournait autour de 2,8 % en juin 2026 (contre ~2,08 % un an plus tôt).
Un non-résident paie typiquement +0,2 à +0,5 point de plus qu'un résident. Comparez toujours le TAEG (TAE en espagnol) et non le seul taux nominal : il inclut les frais et les assurances obligatoires.
Durée, âge et capacité d'emprunt
- Durée : généralement 20 à 25 ans pour un non-résident (jusqu'à 30 ans pour un résident).
- Âge limite : le prêt doit en principe se terminer avant vos 70-75 ans.
- Taux d'endettement : mensualité + autres dettes ≤ 30 à 35 % de vos revenus nets mensuels.
- Revenu minimum : souvent 24 000 à 30 000 €/an par foyer.
Le piège n°1 : l'arras sans clause suspensive de prêt
C'est la différence à retenir avec la France. En Espagne, le contrato de arras (le compromis, avec acompte souvent de 10 %) n'inclut pas de clause suspensive d'obtention de prêt. Concrètement :
- Vous signez l'arras et versez l'acompte.
- La banque refuse finalement votre crédit.
- Résultat : vous perdez votre acompte. Le vendeur le conserve.
La règle d'or est donc simple : obtenez un accord de principe AVANT de signer l'arras. Ne vous engagez jamais sur la foi d'un « ça devrait passer ».
Qui paie quoi ? Ne confondez pas deux choses
Beaucoup d'acheteurs mélangent deux postes totalement distincts.
Les frais d'hypothèque, payés par la BANQUE
Depuis la loi 5/2019 (et le RD-loi 17/2018), c'est la banque qui assume les frais de constitution du prêt : notaire de l'acte de prêt, registre, gestoría et surtout l'impôt AJD sur l'acte hypothécaire. De votre côté, vous ne payez que la tasación (expertise), soit ~300 à 600 €.
Les impôts d'ACHAT du bien, payés par l'ACHETEUR
Ceux-là restent 100 % à votre charge, prêt ou pas :
- Bien ancien : ITP de 6 à 11 % selon la région.
- Bien neuf : IVA 10 % + AJD ~0,5 à 1,5 %.