Prêt immobilier non-résident en Espagne : apport, taux 2026

Oui, une banque espagnole prête à un acheteur qui vit en France, en Belgique ou en Suisse, mais moins qu'à un résident : en pratique 60 à 70 % de la valeur du bien, sur 20 à 25 ans le plus souvent. Les impôts et frais d'achat (en Catalogne, au moins 10 % d'ITP dans l'ancien, plus notaire et registre) ne sont jamais financés. Il faut donc prévoir un apport de l'ordre de 40 à 50 % du prix. Côté taux, l'Euribor à 12 mois, qui sert de référence aux prêts variables, est passé de 2,25 % en janvier 2026 à 2,95 % en août (moyennes mensuelles officielles). La loi espagnole sur le crédit immobilier protège l'emprunteur, non résident compris : offre remise dix jours avant la signature, rendez-vous obligatoire chez le notaire, frais du prêt en grande partie à la charge de la banque. Ce guide donne les chiffres, un exemple complet et le calendrier qui évite de perdre ses arrhes.

Qui est « non résident » pour une banque espagnole ?

Pour la banque, vous êtes non résident si vous n'avez pas votre résidence fiscale en Espagne : vous y passez moins de 183 jours par an et le centre de vos intérêts est ailleurs. C'est le cas d'un acheteur de résidence secondaire qui garde son travail et ses impôts en France. La nuance compte, car la banque apprécie vos revenus à l'étranger, en devise étrangère parfois, et ne peut pas consulter aussi facilement votre historique de crédit. Si vous prévoyez de vous installer en Espagne, dites-le à la banque dès le départ : un changement de statut en cours de dossier modifie les conditions.

Combien la banque prête-t-elle, et sur quelle valeur ?

La banque raisonne en pourcentage de la valeur du bien (la quotité, LTV ou loan-to-value). Pour un non-résident, les pratiques de marché observées sont les suivantes :

Ces valeurs varient selon la banque et votre dossier ; aucune règle légale ne les fixe. Un point, lui, ne change pas : la quotité s'applique à la plus basse des deux valeurs entre le prix d'achat et la valeur d'expertise (tasación), réalisée par une société agréée par le Banco de España. Si l'expert estime la villa à 370 000 € alors que vous l'achetez 400 000 €, 65 % s'appliquent à 370 000 €, et votre apport augmente de près de 20 000 €. Sur la Costa Brava, l'écart est fréquent pour les biens d'exception, dont les références de vente sont rares.

De combien d'apport avez-vous vraiment besoin ? Un exemple chiffré

Prenons une villa ancienne à Calonge ou Platja d'Aro, achetée 400 000 €, financée à 65 % sur 20 ans.

À 3,5 % fixe sur 20 ans, la mensualité d'un prêt de 260 000 € est d'environ 1 510 €. Avec un taux d'effort de 35 %, il faut donc au moins 4 300 € de revenus nets mensuels, sans autre crédit. Le détail des impôts d'achat, et le cas du neuf (TVA de 10 % et droit d'acte de 1,5 % en Catalogne), sont dans notre guide sur les frais d'achat en Espagne.

Quels taux en 2026 ?

Deux repères officiels permettent de situer une offre :

• L'Euribor à 12 mois, indice de la plupart des prêts variables : 2,245 % en moyenne en janvier 2026, 2,798 % en juin et 2,954 % en août, selon les valeurs officielles que le Banco de España publie chaque mois au BOE. Un prêt variable coûte l'Euribor plus une marge fixée au contrat, révisée en général une ou deux fois par an.
• Le taux moyen des nouveaux prêts immobiliers en Espagne, publié par l'INE : 2,96 % pour les prêts sur logement inscrits en juin 2026, toutes clientèles confondues (3,07 % pour les taux variables, 2,89 % pour les taux fixes).

Un non-résident paie en général quelques dixièmes de point de plus qu'un résident, et les offres les plus basses supposent des produits liés (assurance, domiciliation de revenus). Comparez toujours le TAE (tasa anual equivalente, l'équivalent du TAEG) de la fiche d'information, pas le taux nominal. Si l'Euribor continue de monter, le taux fixe ou le taux mixte (fixe quelques années, puis variable) protège mieux un budget de résidence secondaire.

Ce que la loi espagnole vous garantit

La loi 5/2019 sur les contrats de crédit immobilier s'applique à tout particulier qui emprunte pour un logement en Espagne, qu'il y réside ou non.

• Dix jours de réflexion. La banque doit vous remettre au moins dix jours calendaires avant la signature la fiche européenne d'information normalisée (FEIN), qui vaut offre ferme, la fiche des mises en garde (FiAE), le projet de contrat et, pour un taux variable, des simulations de mensualités.
• Le rendez-vous chez le notaire. Au plus tard la veille de la signature, vous (ou votre représentant) passez devant le notaire de votre choix, qui vérifie que vous avez reçu ces documents, vous explique les clauses et consigne le tout dans un acte gratuit, l'acta de transparencia.
• La répartition des frais. L'expertise est à votre charge. La banque paie le notaire de l'acte de prêt, l'inscription de l'hypothèque au registre, la gestoría et, depuis le décret-loi 17/2018, l'impôt sur l'acte de prêt (AJD). Les copies sont payées par celui qui les demande.
• Le remboursement anticipé plafonné. Taux variable : au plus 0,15 % du capital remboursé pendant les cinq premières années, ou 0,25 % pendant les trois premières, selon le contrat, puis zéro. Taux fixe : au plus 2 % pendant les dix premières années, puis 1,5 %.

Le piège des arrhes : signer avant l'accord de la banque

En France, la loi protège l'acheteur par une condition suspensive de prêt. En Espagne, rien de tel n'est automatique : le contrat d'arrhes (contrato de arras) le plus courant, dit « pénitentiel », fait perdre les arrhes, souvent 10 % du prix, à l'acheteur qui ne signe pas l'acte, quelle qu'en soit la raison. Deux protections :

1. Obtenir l'accord écrit de la banque, après expertise, avant de signer les arrhes. Une simulation ou une « pré-approbation » orale ne vaut rien.
2. Négocier une clause qui restitue les arrhes si le prêt est refusé dans un délai donné. C'est possible, mais le vendeur n'est pas obligé de l'accepter, surtout sur un marché tendu comme celui de la Costa Brava.

Voir notre guide sur le contrat d'arras pour les différents types d'arrhes et les clauses à demander.

Le dossier et le calendrier

Les pièces demandées

• pièce d'identité et NIE de chaque emprunteur ;
• deux ou trois derniers avis d'imposition et déclarations de revenus ;
• bulletins de salaire des derniers mois, ou bilans et liasses fiscales pour un indépendant, relevés de pension pour un retraité ;
• relevés de compte récents et tableaux d'amortissement des crédits en cours ;
• justificatif de l'apport et de son origine ;
• contrat d'arrhes ou offre acceptée, et note simple du registre sur le bien.

Les documents en français sont souvent acceptés par les banques qui ont un service international ; certaines demandent une traduction.

Les étapes

1. Simulation et étude préalable auprès de deux ou trois banques, ou d'un courtier inscrit au registre du Banco de España ou de sa communauté autonome.
2. Ouverture d'un compte dans la banque retenue : voir ouvrir un compte bancaire en Espagne.
3. Expertise du bien, commandée par vous ou par la banque auprès d'une société agréée.
4. Accord écrit de la banque, puis signature des arrhes.
5. Remise de la FEIN et du projet de contrat, au moins dix jours avant l'acte.
6. Rendez-vous chez le notaire pour l'acte de transparence.
7. Signature le même jour de l'achat et du prêt, chez le même notaire, en personne ou par procuration.

Comptez six à dix semaines entre la demande et la signature, davantage l'été.

Les autres solutions de financement

Si vos revenus ne sont pas en euros, lisez aussi notre guide pour transférer son argent vers l'Espagne.

Mis à jour en septembre 2026.

Questions fréquentes

Un Français peut-il obtenir un crédit immobilier en Espagne ?

Oui. Les grandes banques espagnoles prêtent aux non-résidents de l'Union européenne, généralement jusqu'à 60 à 70 % de la valeur du bien, sur 20 à 25 ans, avec des revenus justifiés dans le pays de résidence.

Quel apport faut-il pour acheter en Espagne avec un prêt ?

Comptez 40 à 50 % du prix : la part non financée, plus les impôts et frais d'achat, qui ne sont jamais prêtés. En Catalogne, l'ITP représente à lui seul au moins 10 % du prix dans l'ancien.

Quel est le taux d'un prêt pour non-résident en 2026 ?

Il dépend de la banque et du profil. Repères officiels : taux moyen des nouveaux prêts de 2,96 % en juin 2026 selon l'INE, et Euribor à 12 mois de 2,954 % en moyenne en août 2026 selon le Banco de España. Un non-résident paie en général un peu plus qu'un résident.

Qui paie les frais du prêt hypothécaire ?

Depuis la loi 5/2019, la banque paie le notaire de l'acte de prêt, le registre et la gestoría ; l'impôt sur l'acte de prêt est à sa charge depuis le décret-loi 17/2018. L'emprunteur paie l'expertise et les copies qu'il demande.

Peut-on signer le prêt sans venir en Espagne ?

Oui, par procuration notariée. Le rendez-vous de transparence chez le notaire peut aussi être fait par un représentant, mais c'est vous qui engagez votre patrimoine : lisez la FEIN vous-même et faites-vous expliquer chaque clause.

Peut-on louer la maison achetée avec un prêt espagnol ?

En général oui, mais certains contrats limitent l'usage ou la location. En Catalogne, la location touristique exige en plus une licence que beaucoup de communes ne délivrent plus : ne comptez pas sur des loyers pour rembourser sans l'avoir vérifié.

Que se passe-t-il si la banque refuse le prêt après la signature des arrhes ?

Sauf clause contraire, vous perdez les arrhes versées si vous ne pouvez pas acheter. D'où la règle : accord écrit de la banque d'abord, arrhes ensuite.