Succession en Espagne 2026 : hériter d'une maison (Costa Brava)

Quand un propriétaire qui vit en France meurt en laissant une maison sur la Costa Brava, deux questions se posent et elles ne relèvent pas du même droit. Qui hérite ? Le règlement européen sur les successions en décide, et c'est en général la loi française qui s'applique. Qui taxe ? La maison est imposée en Espagne, et seulement en Espagne, selon les règles de la Catalogne. Chaque héritier dépose sa déclaration (le modelo 650) auprès de l'administration fiscale espagnole dans les six mois qui suivent le décès. Le point que beaucoup découvrent trop tard : en Catalogne, les enfants majeurs ne bénéficient pas de l'abattement « à 99 % » dont on parle dans les autres régions. Leur bonification plafonne à 60 %, et une villa de valeur coûte des dizaines de milliers d'euros d'impôt. Ce guide reprend tout, dans l'ordre, avec des exemples chiffrés.

En bref : qui décide, qui taxe, dans quel délai

Quelle loi décide qui hérite de la maison ?

Depuis le 17 août 2015, une succession internationale au sein de l'Union européenne est régie par une seule loi, pour tous les biens, où qu'ils se trouvent. Par défaut, c'est la loi de l'État où le défunt avait sa résidence habituelle au moment du décès. Un propriétaire qui vivait à Lyon et passait ses étés à Calonge verra donc toute sa succession, maison espagnole comprise, réglée selon le droit français : réserve des enfants, droits du conjoint, donation au dernier vivant.

Deux situations changent la donne :

• Le défunt vivait sur la Costa Brava. C'est alors le droit espagnol qui s'applique, et plus précisément, selon la pratique des notaires, le droit civil catalan. Il réserve aux enfants une legítima (part réservée) d'un quart seulement de la succession, payable en argent. On est loin de la moitié à trois quarts du droit français.
• Le défunt avait choisi sa loi. Par testament, on peut désigner la loi de sa nationalité pour toute sa succession. C'est la professio iuris, expliquée dans notre guide sur le choix de la loi applicable à une succession en Espagne.

Ce choix de loi ne règle que le partage. Il ne change rien à l'impôt, qui dépend du lieu de la maison.

Qui taxe la maison : l'Espagne, et pas la France

La France et l'Espagne sont liées par une convention fiscale ancienne, du 8 janvier 1963, dont le volet successions est toujours en vigueur. Son article 30 est net : un bien immobilier laissé par un résident de l'un des deux pays n'est imposable que dans l'État où il se situe. Une villa à Begur est donc taxée en Espagne et nulle part ailleurs.

La France ne l'ignore pas pour autant. Si le défunt était domicilié en France, la déclaration de succession française mentionne la maison espagnole. Elle n'y est pas taxée, mais l'article 36 permet à la France de calculer ses droits sur les biens français au taux qui s'appliquerait si la maison était comprise. Concrètement, la villa ne paie pas en France, mais elle peut faire monter le taux appliqué aux comptes et biens situés en France.

Trois points pratiques :

• Délai français. La déclaration de succession est à déposer dans les 6 mois si le décès a lieu en France métropolitaine, 12 mois dans les autres cas. Le conjoint et les héritiers en ligne directe en sont dispensés si l'actif brut est inférieur à 50 000 € et qu'ils n'ont pas reçu du défunt de donation non déclarée.
• Comptes bancaires espagnols. Pour la convention (article 34), un compte relève du pays de résidence du défunt, donc de la France pour un résident français. L'Espagne les voit parfois autrement, et la banque espagnole bloque en pratique les fonds jusqu'à ce qu'on lui prouve que l'impôt espagnol a été déclaré. Prévoyez-le dans le calendrier.
• Belgique et Suisse. En matière de successions, l'Espagne n'a de convention qu'avec la France, la Grèce et la Suède : ni la Belgique ni la Suisse n'en ont une. L'Espagne taxe la maison de toute façon ; le traitement dans votre pays dépend de votre région ou de votre canton, à faire vérifier par le notaire local.

L'impôt espagnol (ISD) : comment il se calcule

L'ISD fonctionne à l'envers de l'impôt français : il n'y a pas une déclaration pour la succession, mais un impôt par héritier, calculé sur ce que chacun reçoit. Un héritier qui ne vit pas en Espagne n'est taxé que sur les biens situés en Espagne (on parle d'obligación real).

Le calcul suit toujours les mêmes étapes :

1. Valeur du bien. Pour un immeuble, la base est la valor de referencia publiée par le Cadastre depuis 2022, ou la valeur déclarée si elle est plus élevée. Elle se consulte gratuitement sur le site du Cadastre. On en déduit les dettes et frais admis par la loi.
2. Part de chaque héritier. Si la maison appartenait aux deux époux, seule la moitié du défunt entre dans la succession.
3. Réduction selon le lien de parenté, puis barème progressif, puis coefficient selon le patrimoine de l'héritier, puis bonification éventuelle.

Le lien de parenté est classé en quatre groupes :

• Groupe I : enfants et descendants de moins de 21 ans.
• Groupe II : conjoint ou partenaire stable, enfants et descendants de 21 ans ou plus, parents et ascendants.
• Groupe III : frères et sœurs, neveux et nièces, oncles et tantes, beaux-parents, gendres et belles-filles.
• Groupe IV : cousins, parents plus éloignés, personnes sans lien de parenté.

Longtemps, les non-résidents étaient cantonnés au barème national, sans les réductions régionales. La Cour de justice de l'UE a condamné cette discrimination le 3 septembre 2014 (affaire C-127/12), et la loi 11/2021 a étendu le dispositif à tous les non-résidents, y compris hors UE et EEE, dans la ligne de la jurisprudence du Tribunal Supremo que son exposé des motifs invoque. Aujourd'hui, un héritier non résident, européen ou non, peut appliquer les règles de la communauté autonome concernée. C'est une option, presque toujours plus favorable que les règles de l'État. Quand le défunt ne vivait pas en Espagne, c'est la région où se trouve la plus grande valeur de ses biens espagnols, donc la Catalogne pour une maison sur la Costa Brava. Si le défunt vivait en Catalogne, c'est aussi la Catalogne.

Combien coûte une succession en Catalogne ?

C'est ici que la Costa Brava se distingue. Madrid ou l'Andalousie exonèrent presque entièrement la ligne directe. La Catalogne, elle, applique ses propres règles, codifiées au livre VI du Code fiscal de Catalogne (décret législatif 1/2024) : bonifications et coefficients en vigueur depuis le 1er mai 2020, réductions de parenté depuis 2014, barème depuis 2010.

Trois exemples chiffrés

Une villa estimée à 800 000 €, pas d'autre bien en Espagne, héritiers dont le patrimoine préexistant est inférieur à 500 000 €. Calculs arrondis, hors plusvalía municipal et frais.

Ces ordres de grandeur expliquent pourquoi l'organisation de la transmission se prépare du vivant du propriétaire. Notre guide pour transmettre sa maison espagnole à ses enfants compare la succession et la donation, avec leurs coûts respectifs des deux côtés des Pyrénées.

Les autres frais d'une succession en Espagne

• La plusvalía municipal (IIVTNU). Taxe communale sur la hausse de valeur du terrain depuis la dernière transmission, payée par l'héritier. Elle se déclare à la mairie dans les 6 mois (prolongeables jusqu'à un an sur demande). Dans les communes de la province de Gérone qui ont délégué la gestion de leurs impôts à Xaloc, l'organisme fiscal de la Diputació de Girona, c'est lui qui l'encaisse : la mairie vous le dira. La loi permet aux communes d'accorder aux descendants, au conjoint et aux ascendants une bonification allant jusqu'à 95 %, mais c'est facultatif et chaque commune fixe ses conditions : vérifiez l'ordonnance fiscale de la vôtre.
• Le notaire espagnol pour l'acte d'acceptation et de partage (escritura de aceptación y adjudicación de herencia), selon un tarif réglementé qui dépend de la valeur.
• Le Registre de la propriété, pour inscrire les héritiers comme nouveaux propriétaires.
• Les traductions assermentées des actes français (acte de notoriété, testament), sauf si l'on utilise un certificat successoral européen, qui en réduit le besoin.
• Un avocat ou un gestor (mandataire administratif) si personne dans la famille ne pilote le dossier en espagnol.
• Les charges qui continuent : IBI (taxe foncière), charges de copropriété, assurance, eau, électricité. Et l'impôt des non-résidents sur la maison, que chaque héritier doit déclarer pour sa part à partir de la date du décès, via le modelo 210.

Les étapes d'une succession espagnole, dans l'ordre

1. Acte de décès. Pour un décès en France, demandez-le avec le formulaire type multilingue européen : depuis le règlement 2016/1191, l'acte de décès est dispensé d'apostille entre États membres, et ce formulaire évite la traduction.
2. Certificat des dernières volontés espagnol (certificado de actos de última voluntad), délivré par le ministère de la Justice, qu'on ne peut demander qu'après un délai de 15 jours ouvrés suivant le décès. Il indique si le défunt a signé un testament devant un notaire espagnol. Demandez en même temps le certificat des contrats d'assurance décès.
3. NIE de chaque héritier. Sans numéro d'identification d'étranger, pas d'acte notarié ni de déclaration fiscale. Il se demande au consulat d'Espagne ou lors d'un séjour.
4. Preuve de la qualité d'héritier. Testament espagnol s'il existe (voyez pourquoi il fait gagner du temps dans notre guide : faut-il un testament espagnol ?). Sinon, acte de notoriété dressé par le notaire français, idéalement accompagné d'un certificat successoral européen, reconnu en Espagne sans autre formalité.
5. Estimation de la maison et inventaire des biens espagnols : relevés bancaires à la date du décès, véhicule, parts de SL éventuelles.
6. Acte notarié d'acceptation et de partage chez un notaire espagnol. Les héritiers qui ne peuvent pas venir signent par procuration (poder), établie chez un notaire français et revêtue de l'apostille de La Haye — la France et l'Espagne appliquent toutes deux la convention du 5 octobre 1961 —, ou chez le consul d'Espagne.
7. Modelo 650 de chaque héritier, avec paiement, dans les 6 mois. Pour une prolongation, déposez la demande avant la fin du 5e mois ; des intérêts de retard courent alors à partir du 6e mois.
8. Plusvalía municipal auprès de la mairie ou de Xaloc, dans les mêmes délais.
9. Inscription au Registre de la propriété, qui exige la preuve de ces déclarations.
10. Mises à jour : Cadastre, domiciliation de l'IBI, contrats d'eau et d'électricité, assurance habitation, copropriété, banque.

Comptez en pratique de six mois à un an entre le décès et l'inscription au Registre, davantage si les héritiers ne s'entendent pas.

Que se passe-t-il en cas de retard ?

Le délai de six mois arrive vite quand la famille est en deuil, à distance, et découvre les démarches espagnoles. Si l'Agencia Tributaria n'a rien réclamé, une déclaration tardive spontanée entraîne une majoration de 1 % plus 1 % par mois entier de retard pendant les douze premiers mois, puis de 15 % avec intérêts de retard au-delà. Si c'est l'administration qui découvre l'oubli, on passe à un redressement avec pénalités. Et tant que l'impôt n'est pas déclaré, le Registre n'inscrit pas les héritiers : impossible de vendre.

Les pièges que nous voyons le plus souvent

• Croire à l'exonération totale. Ce qui est vrai à Madrid ne l'est pas à Palamós. Faites calculer l'impôt catalan avant de vous engager, par exemple avant de promettre la maison à l'un des héritiers.
• Compter sur la réduction « résidence habituelle ». Elle ne s'applique pas à une maison de vacances.
• Laisser la maison sans surveillance pendant la succession. Les mois de démarches sont aussi ceux où personne ne vient. Une fuite ou une occupation illégale sont plus difficiles à traiter quand les propriétaires ne sont pas encore inscrits. C'est précisément ce que nous prenons en charge pour des propriétaires absents : la maison, les passages, les artisans.
• S'enliser dans l'indivision. Trois enfants propriétaires d'une villa, dont un seul veut la garder : il faut décider qui paie quoi et qui décide. Notre guide sur l'indivision en Espagne décrit les règles et les solutions.
• Oublier le 210 des héritiers. Dès le décès, chaque héritier non résident doit l'impôt annuel sur la maison, même vide.

Et si les héritiers veulent vendre ?

Il faut d'abord terminer la succession : acceptation, ISD, plusvalía et inscription au Registre. Ensuite, la valeur retenue pour l'ISD devient la valeur d'acquisition des héritiers. Une vente rapide à un prix proche dégage donc peu de plus-value imposable, mais l'acheteur retiendra 3 % du prix au titre de l'impôt des non-résidents, à régulariser ensuite. Le guide vendre son bien en Espagne quand on est non-résident détaille le calendrier.

Mis à jour en septembre 2026.

Questions fréquentes

Faut-il payer les droits de succession en France sur une maison en Espagne ?

Non, si le défunt résidait en France ou en Espagne : la convention de 1963 réserve l'imposition de la maison à l'Espagne. La France la fait figurer dans la déclaration pour calculer le taux applicable aux biens français, mais ne la taxe pas.

Combien paie un enfant qui hérite d'une maison en Catalogne ?

Cela dépend de son âge et de la valeur reçue. Un enfant de 21 ans ou plus qui reçoit 400 000 € paie de l'ordre de 19 000 €. Un enfant de moins de 21 ans recevant la même somme paie de l'ordre de 1 100 à 1 800 € selon son âge, grâce à une réduction et une bonification bien plus fortes.

Quel est le délai pour déclarer une succession en Espagne ?

Six mois à compter du décès pour le modelo 650. Une prolongation de six mois est possible si elle est demandée dans les cinq premiers mois, avec des intérêts de retard. La plusvalía municipal suit le même délai de six mois, prolongeable jusqu'à un an.

Faut-il passer par un notaire espagnol ?

Pour que les héritiers deviennent propriétaires aux yeux du Registre espagnol, oui : l'acceptation et le partage se signent en pratique chez un notaire espagnol, sur la base des documents du notaire français. Les héritiers peuvent signer par procuration.

Peut-on renoncer à une succession espagnole ?

Oui. La renonciation se fait devant notaire en Espagne, ou, grâce au règlement européen, devant l'autorité compétente de votre pays de résidence (en France, le greffe du tribunal judiciaire ou un notaire). L'héritier qui renonce ne paie pas l'ISD. Attention, en droit catalan comme en droit français, la renonciation porte sur toute la succession, pas seulement sur la maison.

Que faire si la succession est ancienne et n'a jamais été déclarée en Espagne ?

Il faut la régulariser avant toute vente. L'impôt est en principe prescrit après quatre ans, mais le délai ne court qu'à partir de la date limite de déclaration, et l'administration peut contester la prescription. Un avocat fiscaliste doit examiner le dossier au cas par cas.

Les héritiers non résidents ont-ils droit aux avantages catalans ?

Oui. Depuis 2015 pour les résidents de l'UE et de l'EEE (après l'arrêt de la Cour de justice de 2014), et depuis la loi 11/2021 pour tous, les non-résidents peuvent appliquer les réductions et bonifications de la région concernée, dans les mêmes conditions que les résidents. C'est une option à exercer dans la déclaration.