Vous vivez en France, en Belgique ou en Suisse, et un proche vous laisse une maison en Espagne, ou c'est vous qui voulez préparer la transmission de votre bien sur la Costa Brava. Première bonne nouvelle : grâce à la convention fiscale franco-espagnole, vous ne paierez pas deux fois. Deuxième nouvelle, plus subtile : l'impôt espagnol peut aller de quasi zéro à 34 % selon la région et le lien de parenté, et c'est précisément là que beaucoup de familles paient dix fois trop, faute de connaître leurs droits. Voici tout ce qu'il faut comprendre, en clair et chiffré.
La règle de base : c'est l'Espagne qui taxe, pas la France
La convention fiscale franco-espagnole sur les successions du 8 janvier 1963 (article 30) est limpide : un bien immobilier n'est imposé que dans le pays où il se situe. Une villa à Cadaqués est donc taxée exclusivement en Espagne. Un héritier résident fiscal en France ne paie aucun droit de succession français sur cette maison.
Attention toutefois : si le défunt résidait à l'étranger, l'héritier français doit quand même déposer une déclaration de succession en France dans les 12 mois (au lieu de 6 mois en interne). Le bien espagnol y figure mais en est exonéré au titre de la convention. Omettre cette déclaration est sanctionné. À noter aussi : les comptes bancaires espagnols suivent l'article 34 et sont eux aussi imposés en Espagne.
L'impôt espagnol : l'ISD, payé par l'héritier
L'impôt en jeu est l'Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD). Logique inverse de la France : il est dû par chaque héritier ou légataire, pas par la succession globale. Un non-résident n'est taxé que sur les biens situés en Espagne, on parle d'obligación real.
Le montant dépend de trois facteurs : la région qui s'applique, votre groupe de parenté, et la valeur reçue. Les groupes :
- Grupo I, descendants de moins de 21 ans.
- Grupo II, descendants de 21 ans et plus, conjoint, ascendants.
- Grupo III, frères/sœurs, oncles/neveux, beaux-parents.
- Grupo IV, autres ou sans lien de parenté.
Plus le lien est proche, moins on paie. Les groupes I et II concentrent l'essentiel des avantages.
Le levier décisif : non-résidents = résidents
C'est le point que la plupart ignorent. Pendant longtemps, les non-résidents étaient cantonnés au barème national espagnol, beaucoup plus dur. Depuis l'arrêt de la CJUE C-127/12 (3 septembre 2014), l'arrêt du Tribunal Supremo 242/2018 et surtout la Ley 11/2021, tous les non-résidents, UE, EEE et pays tiers (Suisse, Royaume-Uni…), peuvent appliquer la législation de la Communauté autonome compétente.
Pourquoi c'est énorme : le barème national grimpe jusqu'à 34 %, alors que de nombreuses régions exonèrent à 99-100 % entre parents proches. Appliquer la règle nationale par méconnaissance peut multiplier la facture par dix. Et si vous avez trop payé entre 2014 et aujourd'hui, vous pouvez réclamer (prescription de 4 ans).
Quelle région s'applique ?
C'est le punto de conexión (disposition additionnelle 2ª de la Ley 29/1987). Si le défunt n'était pas résident en Espagne, l'héritier applique les règles de la Communauté autonome où se trouve la plus grande valeur des biens espagnols, en pratique, là où est la maison. Si le défunt résidait dans une Communauté précise, c'est celle-là qui s'applique.
Combien selon la région ? Les chiffres réels (2025)
Pour les groupes I et II, l'écart est spectaculaire :
Régions très généreuses
Baleares et Cantabria : bonification d'environ 100 %. Madrid, Andalucía, Murcia, Comunidad Valenciana, Castilla y León, La Rioja, Extremadura : 99 %. Andalucía, Valence et Galice ajoutent même une réduction de 1 000 000 € par héritier proche.
Catalogne (Costa Brava !)
Le conjoint a 99 % de bonification. Mais les enfants/descendants ont une bonification dégressive : 99 % jusqu'à 100 000 €, puis 97 %, 95 %, 90 %, 80 %, 70 % et seulement 60 % au-delà de 1 000 000 €. Une villa de valeur génère donc une vraie facture.
Le barème national, si aucune règle régionale plus douce ne s'applique
Il est progressif, de 7,65 % (jusqu'à 7 993,46 €) à 34 % (au-delà de 797 555,08 €). Ce résultat est ensuite multiplié par un coefficient (article 22) selon le patrimoine préexistant de l'héritier et son groupe : de 1,0000 pour les groupes I-II à 2,4000 pour le groupe IV avec gros patrimoine. Les réductions de parenté nationales : 15 956,87 € pour les groupes I et II, 7 993,46 € pour le groupe III, rien pour le groupe IV.
L'abattement « vivienda habitual » : le piège de la résidence secondaire
L'Espagne accorde une réduction de 95 % sur la valeur de la résidence habituelle du défunt (plafond 122 606,47 €), pour le conjoint, les ascendants et les descendants. Mais, et c'est le cas typique du propriétaire français, une résidence secondaire (maison de vacances) n'y a pas droit. Compter sur cet abattement pour une villa de vacances est une erreur fréquente et coûteuse.