Convention fiscale France-Espagne : qui taxe quoi, expliqué simplement

Vous possédez ou achetez un bien en Espagne en gardant votre vie en France, et une question revient sans cesse : qui a le droit de m'imposer, et sur quoi ? La réponse tient dans un texte unique, la convention fiscale franco-espagnole signée à Madrid le 10 octobre 1995, en vigueur depuis le 1er juillet 1997 (décret n° 97-756 du 2 juillet 1997). Elle prime sur le droit interne et répartit le droit d'imposer revenu par revenu. Mais attention au contresens le plus courant : la convention ne supprime jamais l'obligation de déclarer dans votre pays de résidence. Elle évite la double imposition par un crédit d'impôt (article 24), pas par une dispense de déclaration. Ce guide vous explique, concrètement et chiffres en main, qui taxe quoi entre la France et l'Espagne.

La règle d'or : l'immobilier est imposé là où se trouve le bien

C'est le principe directeur, et il est simple : un bien rapporte ou se vend là où il est situé. Pour un appartement ou une villa en Espagne, cela signifie que l'Espagne taxe en priorité :

• les loyers (article 6 de la convention) ;
• la plus-value de revente (article 13).

Et ce, quel que soit le pays où vous résidez fiscalement. Un résident de France qui loue son bien espagnol paie donc d'abord l'impôt espagnol sur ces revenus. La France, ensuite, intervient pour neutraliser la double imposition, mais ne renonce pas à recevoir votre déclaration.

Le crédit d'impôt n'est pas une dispense de déclaration

C'est le piège n° 1. « Payé en Espagne = rien à faire en France » est faux. Un résident fiscal français doit déclarer ses revenus et plus-values de source espagnole en France, via le formulaire 2047 (revenus encaissés à l'étranger) annexé à la déclaration 2042. La convention efface l'impôt en double, jamais l'obligation déclarative. L'omission n'est pas une économie : c'est une fraude, exposée à redressement et pénalités.

Comment la double imposition est neutralisée (selon où vous résidez)

Le mécanisme anti-double imposition diffère fortement selon votre côté de la frontière. C'est la nuance que tout le monde mélange.

L'effet « taux effectif » mérite une mise en garde : pour un résident de France, le loyer espagnol neutralisé entre tout de même dans le calcul du taux appliqué à vos revenus français. Autrement dit, votre bien espagnol peut faire monter l'impôt sur le reste de vos revenus, même si lui-même n'est pas re-taxé.

Les chiffres espagnols 2026 pour un non-résident propriétaire

Côté Espagne, l'impôt s'appelle l'IRNR (impôt sur le revenu des non-résidents), déclaré via le formulaire 210. Voici ce que paie concrètement un propriétaire français :

• Loyers, résident UE (France) : 19 % sur le revenu NET. Vous déduisez les charges : intérêts d'emprunt, IBI, frais de gestion et d'agence, réparations, et l'amortissement de la construction (environ 3 %/an, hors valeur du terrain).
• Loyers, résident hors UE : 24 % sur le revenu BRUT, sans aucune déduction. C'est la conséquence directe du Brexit pour les propriétaires britanniques.
• Résidence secondaire non louée : la renta imputada. Même sans locataire, l'Espagne taxe un revenu fictif de 1,1 % de la valeur cadastrale révisée (2 % si elle ne l'a pas été), imposé à 19 %. À ne surtout pas oublier dans le 210.
• Plus-value de revente : 19 % du gain net (prix de vente moins prix d'achat majoré des frais : notaire, agence, travaux, impôts d'acquisition).

À la vente, l'acheteur prélève d'office une retenue de 3 % du prix (la retención), versée au fisc espagnol comme acompte sur votre impôt. Si l'impôt final est inférieur, le trop-perçu est récupérable, à condition de déposer le formulaire 210 dans les 4 mois suivant la vente.