Convention fiscale France-Espagne : qui taxe quoi (2026)

La convention fiscale franco-espagnole, signée à Madrid le 10 octobre 1995 et publiée en France par le décret n° 97-756 du 2 juillet 1997, décide quel pays peut taxer chaque revenu quand vous avez un pied de chaque côté des Pyrénées. Pour une maison en Espagne, la règle de base est simple : l'Espagne taxe d'abord les loyers et la plus-value, parce que le bien s'y trouve. La France, si vous y résidez, doit ensuite éviter que vous payiez deux fois. Mais elle ne le fait pas de la même façon pour tous les revenus : les loyers espagnols sont neutralisés en France, alors que la plus-value d'une vente peut y coûter un complément d'impôt. Voici qui taxe quoi, comment la double imposition est éliminée et les pièges qui en découlent.

Qui taxe quoi : le tableau pour un résident de France propriétaire en Espagne

Revenu ou patrimoine	Espagne	France
Résidence secondaire non louée	Revenu imputé taxé à 19 % (Modelo 210)	Rien : ce revenu fictif n'existe pas en droit français
Loyers du bien espagnol	19 % sur le net (article 6 de la convention)	À déclarer ; crédit d'impôt égal à l'impôt français : pas d'impôt en plus, mais effet sur le taux
Plus-value de vente	19 % (article 13), retenue de 3 % par l'acheteur	À déclarer et calculer selon les règles françaises ; crédit égal à l'impôt espagnol, plafonné : un complément est possible
Patrimoine immobilier (fortune)	Impôt sur le patrimoine des non-résidents, au-delà des seuils	IFI si votre patrimoine immobilier net dépasse 1,3 million d'euros ; crédit pour l'impôt espagnol
Succession	Droits de succession espagnols sur le bien	Pas de droits français sur le bien lui-même : la convention distincte de 1963 réserve son imposition à l'Espagne ; la France peut en tenir compte pour le taux

Le principe : le bien est taxé là où il se trouve

L'article 6 donne à l'Espagne le droit de taxer les revenus d'un bien immobilier situé en Espagne, qu'ils viennent de la location ou de « l'exploitation directe » du bien. C'est ce qui autorise l'Espagne à taxer le revenu imputé d'une maison vide. L'article 13 fait de même pour la plus-value de vente, y compris quand le bien est détenu par une société dont l'actif est surtout immobilier. L'article 23 applique la même logique au patrimoine.

La convention n'empêche pas la France de taxer aussi : elle organise la manière dont la France, pays de résidence, efface la double imposition (article 24). Et elle ne supprime jamais l'obligation de déclarer en France.

Deux méthodes de crédit d'impôt, et c'est là que tout se joue

Pour les loyers : un crédit égal à l'impôt français

Les loyers espagnols sont intégrés à votre revenu imposable en France, puis la France vous accorde un crédit d'impôt égal à l'impôt français correspondant, prélèvements sociaux compris. Résultat : ces loyers ne génèrent aucun impôt français. Mais ils restent dans le calcul de votre taux d'imposition, ce qui peut augmenter légèrement l'impôt sur vos autres revenus : c'est l'effet dit « taux effectif ». Peu importe que l'impôt espagnol soit plus élevé ou plus faible que l'impôt français.

Pour la plus-value : un crédit égal à l'impôt espagnol, plafonné

Pour les plus-values immobilières (article 13), la convention prévoit une autre méthode : la France calcule son propre impôt selon ses règles, puis en déduit l'impôt effectivement payé en Espagne, dans la limite de l'impôt français. Si l'impôt français est plus élevé, vous payez la différence en France.

Exemple, à gain identique dans les deux pays pour simplifier : une plus-value de 100 000 € sur une maison détenue dix ans.

	Calcul	Montant
Impôt espagnol	100 000 € × 19 %	19 000 €
Impôt sur le revenu français	Abattement de 30 % pour dix ans de détention, puis 19 %	13 300 €
Prélèvements sociaux français	Abattement de 8,25 %, puis 17,2 %	15 781 €
Total de l'impôt français		29 081 €
Complément à payer en France	29 081 € − 19 000 €	10 081 €

Le complément baisse avec la durée de détention : l'impôt sur le revenu français disparaît après 22 ans et les prélèvements sociaux après 30 ans. Une surtaxe de 2 à 6 % peut aussi s'appliquer au-delà de 50 000 € de plus-value imposable ; elle n'est pas incluse dans l'exemple. Les deux pays ne calculent pas le gain de la même façon (frais, travaux, forfaits), d'où l'intérêt de faire les deux calculs avant de signer. Côté espagnol, voir notre guide sur l'impôt sur la plus-value immobilière en Espagne.

Quand vous êtes résident des deux pays

Chaque pays définit ses résidents selon son droit : plus de 183 jours, intérêts économiques ou famille en Espagne ; foyer, séjour principal, activité ou intérêts économiques en France. Si les deux vous revendiquent, l'article 4 de la convention vous rattache à un seul, dans cet ordre : foyer d'habitation permanent, centre des intérêts vitaux, séjour habituel, nationalité, puis accord entre administrations. Les critères sont détaillés dans notre guide résident ou non-résident fiscal en Espagne.

Si vous vivez en Espagne avec des revenus français

Pour un Français installé sur la Costa Brava, la convention se lit à l'envers. L'Espagne taxe ses revenus mondiaux, et accorde un crédit pour l'impôt payé en France quand la France garde le droit de taxer.

Revenu de source française	Qui taxe ?
Loyers d'un bien situé en France	La France d'abord ; l'Espagne aussi, avec crédit pour l'impôt français
Pensions de retraite privées (régime général, complémentaires)	L'Espagne seulement (article 18)
Pensions de la fonction publique	La France seulement, sauf si vous avez la nationalité espagnole sans la française (article 19)
Salaires	Le pays où le travail est exercé (article 15)
Dividendes	L'Espagne, avec une retenue possible en France de 15 % au plus
Intérêts	L'Espagne, avec une retenue possible en France de 10 % au plus

Les retraités ont un enjeu particulier : une pension publique reste imposée en France, ce qui change le calcul d'une installation. Voir notre guide retraité en Espagne sans piège fiscal.

La fortune et la succession

Fortune. Un résident de France dont le patrimoine immobilier net dépasse 1,3 million d'euros inclut sa maison espagnole dans l'IFI. S'il paie aussi l'impôt espagnol sur le patrimoine des non-résidents, la France lui accorde un crédit, dans la limite de l'IFI correspondant. Voir notre guide sur l'IFI et la résidence secondaire en Espagne.

Succession. Elle ne relève pas de la convention de 1995 mais d'une convention franco-espagnole du 8 janvier 1963, dont seul le volet successions s'applique encore, et qui ne vise pas les donations. Selon son article 30, un bien immobilier situé en Espagne n'est soumis aux droits de succession qu'en Espagne ; la France peut seulement en tenir compte pour calculer le taux applicable aux autres biens (article 36). Une donation, elle, n'est couverte par aucune convention : les deux pays peuvent la taxer, la France permettant en principe d'imputer les droits payés à l'étranger sur les biens situés hors de France (article 784 A du code général des impôts). Voir notre guide sur la succession d'un bien en Espagne.

Les idées fausses les plus répandues

• « J'ai payé en Espagne, je n'ai rien à déclarer en France. » Faux : les loyers et la plus-value se déclarent en France, sur le formulaire 2047 et les formulaires correspondants. La convention efface l'impôt en double, pas la déclaration.
• « La convention exonère la plus-value en France. » Faux : elle vous donne un crédit plafonné, pas une exonération.
• « Le revenu imputé espagnol se déclare en France. » Non : c'est un revenu fictif propre au droit espagnol. Il ne figure pas sur la déclaration française.
• « Le crédit d'impôt sur les loyers rembourse l'impôt espagnol. » Non : il neutralise l'impôt français sur ces loyers. L'impôt espagnol reste acquis à l'Espagne, qu'il soit plus élevé ou non.

Pour savoir quelles cases remplir concrètement, lisez notre guide déclarer son bien espagnol aux impôts français.

Mis à jour en septembre 2026.

Questions fréquentes

La convention fiscale évite-t-elle toute double imposition ?

Pour les loyers, oui en pratique. Pour la plus-value, non : vous payez le plus élevé des deux impôts. Pour une donation, aucune convention ne s'applique entre la France et l'Espagne ; seule la règle française d'imputation des droits étrangers limite la double taxation.

Dois-je payer des prélèvements sociaux en France sur mes loyers espagnols ?

Non en principe : le crédit d'impôt égal à l'impôt français couvre l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux. Sur une plus-value, en revanche, les prélèvements sociaux français entrent dans le calcul et peuvent générer le complément.

Ma retraite française sera-t-elle taxée en Espagne si je m'y installe ?

Une pension privée, oui, uniquement en Espagne. Une pension de fonctionnaire reste taxée en France, sauf si vous avez la nationalité espagnole sans la nationalité française.

La convention s'applique-t-elle à la taxe d'habitation ou à l'IBI ?

Non. Elle vise les impôts sur le revenu et sur la fortune. Les taxes locales (IBI en Espagne) restent dues dans le pays du bien, sans aucun crédit.

Et si je possède le bien via une SCI française ?

La convention traite les sociétés de personnes françaises comme des résidents de France, mais l'Espagne les regarde souvent autrement, et le coût fiscal espagnol peut devenir plus lourd. C'est un montage à faire valider avant l'achat.