Documents pour vendre ou louer en Catalogne : la liste 2026

Pour vendre ou louer un logement en Catalogne, il vous faut au minimum le titre de propriété, une nota simple récente du registre foncier, la référence cadastrale, une cèdula d'habitabilitat en cours de validité, un certificat de performance énergétique enregistré et, en copropriété, un certificat de l'état des charges. Selon le bien s'ajoutent l'inspection technique de l'immeuble (ITE), les licences de travaux ou le numéro de licence touristique. Certains de ces documents demandent la visite d'un technicien et plusieurs semaines de délai, d'autres révèlent des irrégularités anciennes qu'il faut régulariser avant de signer. Voici la liste complète, ce que dit la loi catalane pour chacun, et l'ordre dans lequel s'y prendre.

La liste en un tableau

La cèdula d'habitabilitat

La cèdula d'habitabilitat est un document propre à la Catalogne. Il atteste qu'un logement remplit les conditions minimales pour être habité : surfaces, hauteur sous plafond, ventilation, lumière naturelle, installations. La loi catalane 18/2007 sur le droit au logement l'exige pour toute vente, toute location et toute cession d'usage d'un logement, y compris lors des reventes successives. Le vendeur doit la remettre à l'acheteur. Sans elle, il est aussi difficile d'ouvrir un contrat d'eau ou d'électricité.

• Comment l'obtenir : un technicien habilité (architecte, architecte technique) visite le logement et établit un certificat d'habitabilité. Il le transmet à l'Agència de l'Habitatge de Catalunya, qui délivre la cèdula contre une taxe.
• Validité : 15 ans. Une cèdula expirée se renouvelle selon la même procédure.
• Exception à la vente : pour un logement qui n'est pas neuf, l'acheteur peut dispenser expressément le vendeur de fournir la cèdula, à condition qu'un rapport technique établisse que le logement pourra l'obtenir après des travaux de réhabilitation (article 132 de la loi 18/2007). C'est le cas typique d'une maison vendue à rénover.

Le certificat de performance énergétique

Le certificat d'eficiència energètica (en espagnol certificado de eficiencia energética) est obligatoire pour vendre ou louer un logement, depuis l'annonce : la note énergétique doit figurer dans toute publicité. Le cadre est fixé par le Real Decreto 390/2021.

• Il est établi par un technicien habilité, puis enregistré auprès de l'ICAEN, l'institut catalan de l'énergie, qui délivre l'étiquette officielle. Un rapport non enregistré n'a pas de valeur légale.
• Il est valable 10 ans au maximum, ramenés à 5 ans si la note est G (pour les certificats enregistrés depuis juin 2021).
• Une copie du certificat enregistré et de l'étiquette est annexée à l'acte de vente ; pour une location, l'étiquette est annexée au bail.

L'inspection technique de l'immeuble (ITE)

En Catalogne, l'inspecció tècnica de l'edifici est régie par le Decret 67/2015. Elle est obligatoire pour les bâtiments d'habitation de plus de 45 ans. Les maisons individuelles ne sont concernées que si le bâtiment principal est à moins de 1,5 mètre de la voie publique, d'un espace public ou des propriétés voisines : la plupart des villas isolées de la Costa Brava ne le sont donc pas.

L'inspection débouche sur un rapport qui classe les défauts constatés. Une fois ce rapport déposé (dans les quatre mois), l'Agència de l'Habitatge de Catalunya délivre un certificat d'aptitude, valable 10 ans si l'immeuble est apte ou ne présente que des défauts légers, 3 ans en cas de défauts graves. Pour un acheteur d'appartement, c'est une pièce précieuse : elle dit l'état réel de la structure, des façades et des réseaux, et donc les appels de fonds (derramas) à prévoir. Quand l'immeuble est soumis à l'inspection, le certificat d'aptitude doit être remis lors de la vente, selon l'Agència de l'Habitatge ; en copropriété, demandez-en une copie à l'administrateur en même temps que le certificat de dettes. Pour les immeubles récents, c'est le livre de l'édifice (llibre de l'edifici) qui rassemble l'historique technique.

Registre foncier et cadastre

• Le titre de propriété : la copie de l'acte d'achat. Il fixe le prix d'acquisition et les frais, qui serviront au calcul de la plus-value.
• La nota simple : extrait du registre de la propriété qui indique le propriétaire inscrit, la description du bien, les hypothèques, saisies, servitudes et mentions restrictives. Elle se demande en ligne et doit être récente au moment de signer. Voir notre guide sur la nota simple.
• La référence cadastrale (20 caractères) et la fiche cadastrale, qui décrivent le bien tel que l'administration fiscale le connaît.

Le point de contrôle clé est la cohérence entre le registre, le cadastre et la réalité. Une piscine, un étage ou une annexe construits sans être déclarés apparaissent ici. Une discordance se régularise (déclaration de fin de travaux, mise à jour cadastrale, parfois légalisation urbanistique), mais cela prend des semaines et coûte des honoraires.

La copropriété

Si le bien fait partie d'une copropriété (comunitat de propietaris), y compris un lotissement avec piscine commune, le vendeur doit déclarer qu'il est à jour de ses charges et fournir un certificat de l'état de ses dettes envers la copropriété, délivré par le secrétaire. C'est important parce qu'en Catalogne, selon l'article 553-5 du Code civil catalan, le logement reste grevé des charges impayées de l'année en cours et des quatre années précédentes, quel que soit son propriétaire. Autrement dit, l'acheteur peut devoir payer les dettes de son vendeur. Sans cette déclaration et ce certificat, le notaire ne peut pas signer l'acte, sauf si les parties y renoncent expressément : si vous achetez, ne le faites pas.

Demandez aussi les statuts, le règlement intérieur et les procès-verbaux des dernières assemblées. On y trouve les travaux votés, les litiges en cours et une éventuelle interdiction de la location touristique. Voir notre guide sur la comunidad de propietarios.

Impôts et fiscalité de la vente

• Dernier avis d'IBI, la taxe foncière. La répartition de l'année de la vente entre vendeur et acheteur se négocie dans l'acte. Voir notre guide sur l'IBI.
• Plusvalía municipale : l'impôt communal sur la hausse de valeur du terrain, à la charge du vendeur, à déclarer à la mairie dans les 30 jours ouvrables qui suivent la vente.
• Vendeur non-résident : l'acheteur retient 3 % du prix et le verse au fisc espagnol dans le mois qui suit la vente (Modelo 211), comme acompte sur l'impôt de plus-value. Le vendeur déclare ensuite sa plus-value réelle sur le Modelo 210 et récupère l'excédent s'il y en a un. Avoir déposé ses Modelos 210 des années précédentes facilite nettement ce remboursement.

Le calendrier complet de la vente est détaillé dans notre guide du vendeur non-résident.

Fournitures et installations

Réunissez les dernières factures d'eau, d'électricité et de gaz, avec les numéros de contrat et, pour l'électricité, le code CUPS qui identifie le point de livraison. Le changement de titulaire n'est pas automatique après une vente. Pour une installation ancienne ou un contrat résilié depuis longtemps, la compagnie peut exiger un certificat d'installation électrique récent (le butlletí), établi par un installateur agréé.

Pour une chaudière, une piscine, un adoucisseur, une installation solaire ou une alarme, réunissez les contrats d'entretien et les derniers rapports. Ils rassurent l'acheteur ou le locataire et coupent court aux discussions sur l'état des équipements.

Les documents selon le bien

• Logement récent : licence de première occupation et livre de l'édifice.
• Extension, piscine ou rénovation lourde : licences de travaux, certificat de fin de chantier et, le cas échéant, déclaration de fin d'œuvre inscrite au registre.
• Bien loué aux touristes : numéro HUTG et preuve d'inscription. La licence se transmet par changement de titulaire, mais elle reste soumise à l'échéance du 9 novembre 2028 dans les communes du littoral. Voir notre guide sur la licence touristique.
• Bien en zone protégée ou en sol non urbanisable : certificat de la mairie sur la situation urbanistique, pour prouver qu'aucune procédure d'infraction n'est ouverte.
• Bien loué au moment de la vente : le contrat de bail en cours, que l'acheteur devra respecter.

Et pour mettre en location ?

Pour louer, le socle est le même : cèdula d'habitabilitat en vigueur et certificat énergétique enregistré, dont la note figure dans l'annonce. S'y ajoutent, selon le type de location :

• location touristique : l'inscription HUT et, dans les communes concernées, la licence d'urbanisme, l'inscription au registre des voyageurs des Mossos et la collecte de la taxe de séjour ;
• bail de saison ou bail d'habitation : un contrat conforme, le dépôt de la caution à l'INCASÒL et, pour un bail temporaire non touristique, les justificatifs du motif exigés depuis la loi catalane 11/2025. Voir notre guide sur le contrat de location saisonnière.

Dans quel ordre s'y prendre

1. Ce qui dépend d'un technicien ou d'une administration : cèdula, certificat énergétique, régularisation cadastrale ou urbanistique éventuelle. Comptez de deux à six semaines, beaucoup plus s'il faut régulariser.
2. Ce qui dépend de la copropriété : certificat de dettes, procès-verbaux. Le secrétaire peut mettre du temps à répondre en été.
3. Ce que vous avez déjà : titre, factures, contrats d'entretien, licences de travaux. Scannez-les une fois pour toutes.
4. Ce qui doit être récent au jour de la signature : nota simple, certificat de dettes à jour, dernier IBI.

Un dossier complet avant la mise en vente raccourcit la négociation et retire à l'acheteur les arguments de dernière minute. Quand vous vivez à l'étranger, la difficulté est surtout d'organiser les visites des techniciens et de relancer les administrations : c'est une démarche que nous faisons pour nos propriétaires, voir nos démarches administratives, et la page vendre son bien.

Mis à jour en septembre 2026.

Questions fréquentes

La cèdula d'habitabilitat est-elle obligatoire pour vendre en Catalogne ?

Oui, la loi catalane 18/2007 l'exige pour toute vente d'un logement. Seule exception : pour un logement qui n'est pas neuf, l'acheteur peut en dispenser le vendeur si un rapport technique montre que le logement pourra l'obtenir après réhabilitation.

Combien de temps est valable un certificat énergétique ?

10 ans au maximum, ou 5 ans si la note est G. Il doit être enregistré auprès de l'ICAEN pour être valable en Catalogne.

Ma villa doit-elle passer l'ITE ?

En général non. En Catalogne, l'ITE vise les bâtiments d'habitation de plus de 45 ans, mais une maison individuelle n'est concernée que si elle est à moins de 1,5 mètre de la voie publique, d'un espace public ou des voisins.

Qui paie les charges de copropriété impayées du vendeur ?

Le vendeur en reste débiteur, mais en Catalogne le logement répond des charges de l'année en cours et des quatre années précédentes. Sans certificat de dettes, l'acheteur prend le risque de les payer. D'où l'importance de ce certificat à la signature.

Faut-il un certificat énergétique pour louer quelques semaines l'été ?

Oui. Il est exigé pour toute mise en location, et la note doit apparaître dans l'annonce, y compris sur les plateformes de location de vacances.

Quels documents supplémentaires pour un vendeur non-résident ?

Un NIE, une pièce d'identité en cours de validité et, idéalement, les Modelos 210 des années précédentes. L'acheteur retient 3 % du prix pour le fisc espagnol, et le vendeur déclare ensuite sa plus-value sur le Modelo 210.

Combien de temps faut-il pour réunir tout le dossier ?

À titre indicatif, comptez de quatre à huit semaines pour un bien sans problème. S'il faut régulariser une extension ou corriger un point pour obtenir la cèdula, cela peut prendre plusieurs mois.