Vendre ou louer un logement en Catalogne suppose de produire des documents précis, dont l'absence bloque la signature. Certains prennent du temps à obtenir, d'autres supposent la visite d'un technicien, d'autres encore révèlent des irrégularités anciennes. Les réunir tôt évite de découvrir un obstacle la semaine du notaire.
La cédula de habitabilidad
La cèdula d'habitabilitat est le document catalan attestant qu'un logement réunit les conditions minimales d'habitabilité : surfaces, ventilation, installations, hauteur sous plafond. Elle est exigée pour vendre, pour louer et pour contracter certaines fournitures.
Elle est délivrée après visite d'un technicien habilité, architecte ou technicien du bâtiment, qui établit un certificat transmis à l'administration. Sa durée de validité est fixée par la réglementation catalane et diffère selon qu'il s'agit d'une première occupation ou d'une occupation ultérieure. Une cédula expirée se renouvelle, mais le technicien peut relever des non-conformités à corriger avant délivrance.
C'est le document qui bloque le plus souvent une vente au dernier moment, notamment sur les maisons anciennes transformées au fil des années.
Le certificat de performance énergétique
Le certificado de eficiencia energética est obligatoire avant toute mise en vente ou en location, et sa note doit figurer dans les annonces. Il est établi par un technicien habilité, puis enregistré auprès de l'organisme compétent, l'ICAEN en Catalogne, qui délivre l'étiquette officielle.
Sa durée de validité est limitée dans le temps, et plus courte pour les étiquettes les plus mauvaises. Un certificat non enregistré n'a aucune valeur : c'est l'enregistrement qui compte, pas le rapport du technicien.
L'inspection technique du bâtiment
L'inspecció tècnica de l'edifici, ITE, est un contrôle de l'état de conservation d'un bâtiment, obligatoire à partir d'un certain âge fixé par la réglementation catalane. Elle concerne au premier chef les immeubles collectifs, et dans certains cas les maisons individuelles.
Le rapport débouche sur un certificat d'aptitude, éventuellement assorti de travaux à réaliser dans un délai imparti. Pour un acheteur, c'est un document précieux : il indique l'état réel de la structure, des façades et des réseaux, et donc les derramas prévisibles.
Les documents du registre et du cadastre
- Nota simple récente du registre foncier : propriétaire inscrit, description, hypothèques, saisies, servitudes, mentions restrictives.
- Titre d'achat précédent, qui fixe le prix d'acquisition et les frais, base du calcul de la plus-value.
- Référence cadastrale et fiche cadastrale, à comparer avec la réalité du bien : une extension jamais déclarée se voit ici.
La cohérence entre le registre, le cadastre et la réalité physique du bien est l'un des points les plus contrôlés par l'avocat de l'acheteur. Une discordance se régularise, mais cela prend du temps et coûte des honoraires.
Les documents de la copropriété
Si le bien fait partie d'une comunidad de propietarios, le vendeur doit fournir un certificat de l'administrateur attestant qu'il est à jour de ses charges, ou en indiquant le solde dû. Ce certificat est exigé par le notaire, car les dettes de charges suivent le bien dans les limites fixées par la loi.
Demandez également les statuts, le règlement intérieur et les derniers procès-verbaux d'assemblée. C'est là que figurent les travaux votés, les litiges en cours et les éventuelles restrictions à la location touristique.
Les fournitures et les installations
Prévoyez les dernières factures d'eau, d'électricité et de gaz, avec les numéros de contrat et le code CUPS pour l'électricité. Le changement de titulaire n'est pas automatique après une vente : il se demande, et il suppose souvent le certificat de l'installation électrique en cours de validité, le butlletí, pour les logements anciens ou dont le contrat a été résilié.
Si le bien dispose d'une chaudière, d'une piscine, d'un adoucisseur ou d'une installation solaire, réunissez les contrats d'entretien et les rapports de contrôle. Ils rassurent l'acheteur et évitent les discussions sur l'état des équipements.
Les documents spécifiques selon le bien
- Licence de première occupation et livre du bâtiment pour un logement récent.
- Licences de travaux et certificats de fin de chantier pour les extensions et rénovations, ainsi que la déclaration de fin d'œuvre inscrite au registre le cas échéant.
- Numéro de licence touristique si le bien est loué en meublé de tourisme et que la licence se transmet.
- Certificat de non-infraction urbanistique quand la commune le délivre, utile sur les biens en zone protégée ou en sol non urbanisable.
Ce que le vendeur non-résident doit prévoir en plus
Un vendeur non-résident subit une retenue prélevée par l'acheteur sur le prix et versée au Trésor espagnol comme acompte sur sa plus-value. Il doit ensuite déclarer la plus-value réelle et, s'il y a lieu, demander la restitution de l'excédent. Cette restitution suppose d'être à jour des déclarations des exercices précédents, notamment des modèles 210.
Le vendeur reste par ailleurs redevable de la plusvalía municipale, à déclarer auprès de la commune dans le délai prévu, et de l'IBI de l'année en cours selon la répartition convenue à l'acte.
Dans quel ordre s'y prendre
Commencez par ce qui dépend d'un tiers et prend du temps : cédula, certificat énergétique, régularisation cadastrale éventuelle, certificat de la copropriété. Réunissez ensuite les pièces que vous détenez déjà : titre, factures, contrats, licences de travaux. Gardez pour la fin ce qui doit être récent au jour de la signature, comme la nota simple.
Un dossier complet avant la mise en vente raccourcit la négociation et retire à l'acheteur les arguments de dernière minute.