Frais d'achat immobilier en Espagne 2026 : le vrai budget

Sur la Costa Brava, prévoyez environ 11 à 14 % du prix en plus pour un bien ancien, et de l'ordre de 12,5 à 14 % pour un logement neuf acheté à un promoteur. L'essentiel part en impôt : l'ITP catalan, de 10 à 13 % selon le prix, ou la TVA à 10 % plus un droit d'acte de 1,5 % dans le neuf. Le reste (notaire, registre, gestoría, avocat, expertise) pèse généralement entre 1 et 3 %. Sur une maison à 500 000 €, cela fait environ 58 000 € à sortir en plus du prix, sans pouvoir les emprunter. Voici chaque poste, qui le paie, quand, et comment éviter les mauvaises surprises en 2026.

Combien coûtent les frais d'achat en Espagne ?

Tout dépend d'une distinction : achetez-vous à un particulier (bien ancien, dit de seconde main) ou à un promoteur (première livraison d'un logement neuf) ? Le régime fiscal n'est pas le même. Pour un bien situé en Catalogne :

Poste	Bien ancien	Bien neuf (promoteur)
Impôt principal	ITP : 10 % jusqu'à 600 000 €, puis 11 %, 12 % et 13 % par tranches	TVA (IVA) : 10 %
Droit d'acte (AJD)	Non	1,5 %
Notaire	De l'ordre de 800 à 1 500 €
Registre de la propriété	De l'ordre de 400 à 1 000 €
Gestoría	De l'ordre de 300 à 600 €
Avocat indépendant (recommandé)	Souvent autour de 1 % du prix, plus 21 % de TVA
Expertise bancaire (si prêt)	De l'ordre de 300 à 600 €
Total habituel	11 à 14 %	12,5 à 14 %

Les montants hors impôts sont des ordres de grandeur constatés sur le marché : les tarifs du notaire et du registre sont fixés par des barèmes d'État (décrets royaux 1426/1989 et 1427/1989) et dépendent de la valeur du bien et de la longueur de l'acte ; les honoraires de l'avocat et de la gestoría sont libres.

L'ITP catalan : le barème par tranches

L'ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, impôt sur les mutations) frappe l'achat d'un bien ancien. C'est un impôt fixé par chaque communauté autonome : les taux de Madrid ou d'Andalousie ne valent pas pour la Costa Brava. En Catalogne, depuis le 27 juin 2025, le taux général fonctionne par tranches, comme l'impôt sur le revenu : chaque taux ne s'applique qu'à la part du prix qui tombe dans sa tranche.

Part du prix	Taux
Jusqu'à 600 000 €	10 %
De 600 000 à 900 000 €	11 %
De 900 000 à 1 500 000 €	12 %
Au-delà de 1 500 000 €	13 %

Ce que cela donne concrètement :

Prix	ITP dû	Taux effectif
400 000 €	40 000 €	10 %
750 000 €	76 500 €	10,2 %
1 200 000 €	129 000 €	10,75 %
2 000 000 €	230 000 €	11,5 %

Trois règles à connaître :

• La base n'est pas forcément le prix. L'ITP se calcule sur le plus élevé du prix déclaré et de la valor de referencia (valeur de référence fixée par le Cadastre). Si vous négociez sous cette valeur, vous serez taxé sur la valeur de référence. Consultez-la avant de faire une offre : notre guide de la valeur de référence cadastrale explique comment.
• Les taux réduits ne concernent pas une résidence secondaire. Les taux de 5 % (jeunes, familles nombreuses, personnes handicapées) et les taux ruraux visent la résidence habituelle de l'acheteur, sous conditions.
• Un taux de 20 % vise les « grands détenteurs » : notamment un acheteur qui possède déjà plus de dix logements en Catalogne, ou plus de 1 500 m² à usage résidentiel. Un particulier qui achète sa maison de vacances n'est pas concerné.

Le mobilier vendu avec la maison relève en principe du taux applicable aux biens meubles (5 % en Catalogne) s'il est chiffré séparément dans l'acte. La valeur doit être réaliste et justifiable : une somme gonflée pour faire baisser l'impôt sera redressée.

Le neuf : TVA et droit d'acte au lieu de l'ITP

Quand vous achetez un logement neuf à son promoteur, vous ne payez pas d'ITP mais :

• la TVA à 10 %, applicable aux logements et à leurs annexes vendus ensemble, dont deux places de parking au maximum (loi 37/1992 sur la TVA, article 91). Un terrain à bâtir, un local ou une troisième place de parking relèvent du taux normal de 21 % ;
• l'AJD (Actos Jurídicos Documentados, droit sur les actes notariés) au taux de 1,5 % en Catalogne.

La TVA est payée au promoteur, qui la reverse ; l'AJD est déclaré par l'acheteur à l'Agència Tributària de Catalunya. Sur plan, chaque acompte versé pendant la construction supporte déjà la TVA à 10 %. Attention au piège du « presque neuf » : une maison récente revendue par un particulier, ou par une société après une première occupation, est une seconde transmission, soumise à l'ITP. Le détail est dans notre guide pour acheter sur plan.

Les frais hors impôts, poste par poste

• Le notaire rédige et authentifie l'escritura (acte de vente). Son tarif suit un barème officiel dégressif selon la valeur, plus les copies et les frais de dossier.
• Le registre de la propriété inscrit la vente à votre nom. C'est cette inscription qui vous rend propriétaire opposable à tous : ne la négligez jamais.
• La gestoría (cabinet administratif) dépose et paie l'impôt, présente l'acte au registre et fait les changements auprès du Cadastre. Souvent proposée par le notaire ou la banque, elle peut être remplacée par votre avocat.
• L'avocat vérifie le bien, négocie et rédige le contrat d'arras, puis vous accompagne chez le notaire. Voyez notre guide pour savoir pourquoi et comment choisir un avocat.
• Les petits frais : taxe du NIE (formulaire 790, code 012, 9,84 €), procuration si vous ne venez pas signer (notaire, apostille, traduction), interprète, inspection technique du bâti (quelques centaines d'euros), frais bancaires sur le chèque de banque ou le virement, frais de change si vos fonds sont hors zone euro.

Qui paie quoi entre l'acheteur et le vendeur ?

Le Code civil espagnol (article 1455) met l'acte original à la charge du vendeur et la première copie à celle de l'acheteur, sauf accord contraire. Dans la pratique de la Costa Brava, le contrat d'arras met très souvent tous les frais de notaire à la charge de l'acheteur : lisez la clause avant de signer, c'est négociable.

Frais	En pratique
ITP, ou TVA et AJD	Acheteur
Notaire	Selon le contrat (le plus souvent l'acheteur)
Registre et gestoría de l'achat	Acheteur
Commission d'agence	Vendeur, le plus souvent ; à vérifier par écrit
Plusvalía municipal (taxe communale sur la plus-value du terrain)	Vendeur, sauf vendeur non-résident (voir ci-dessous)
Annulation de l'hypothèque du vendeur	Vendeur
Certificat de dettes de copropriété, cèdula d'habitabilitat, certificat énergétique	Vendeur
IBI de l'année	Vendeur en principe ; souvent réparti au prorata par accord

Le vendeur est non-résident : deux sommes à retenir sur le prix

Sur la Costa Brava, beaucoup de vendeurs sont eux-mêmes des étrangers non-résidents. Deux obligations pèsent alors sur l'acheteur :

1. La retenue de 3 % : vous retenez 3 % du prix et les versez à l'Agence fiscale espagnole avec le modèle 211, dans le mois qui suit l'acte. Faute de quoi, le bien lui-même répond de l'impôt du vendeur.
2. La plusvalía municipal : quand le vendeur est une personne physique non-résidente, c'est l'acheteur qui en est redevable « à sa place » (loi des finances locales, article 106). Faites chiffrer son montant par la commune ou la gestoría avant l'acte et retenez-le sur le prix.

Ces deux montants ne sont pas des frais en plus : ils sont prélevés sur ce que vous devez au vendeur. Mais si vous oubliez de les retenir, vous les payerez deux fois.

Acheter à crédit : ce qui reste à votre charge

Depuis la loi 5/2019 sur le crédit immobilier, la banque paie le notaire de l'acte de prêt, l'inscription de l'hypothèque au registre et la gestoría. L'impôt sur l'acte de prêt (AJD, 2 % en Catalogne) pèse sur le prêteur depuis le décret-loi royal 17/2018, entré en vigueur le 10 novembre 2018. Il vous reste l'expertise (tasación) et les éventuelles assurances liées au prêt. La banque doit vous remettre au moins dix jours avant la signature une offre normalisée qui détaille la répartition de tous ces frais : c'est le moment de vérifier. Notre guide du prêt pour non-résident détaille les conditions.

Rappelez-vous que la banque finance un pourcentage du prix ou de l'expertise, pas des frais : les 11 à 14 % viennent de votre apport.

Un exemple complet : une villa à 650 000 €

Poste	Montant
ITP : 10 % sur 600 000 € + 11 % sur 50 000 €	65 500 €
Notaire (ordre de grandeur)	1 200 €
Registre (ordre de grandeur)	900 €
Gestoría (ordre de grandeur)	500 €
Avocat : 1 % + TVA	7 865 €
Inspection technique et expertise bancaire	1 000 €
Total en plus du prix	environ 77 000 €, soit 11,8 %

Si la valeur de référence de cette villa était de 700 000 €, l'ITP serait calculé sur 700 000 € et monterait à 71 000 € : un écart de 5 500 € qui se vérifie avant de signer quoi que ce soit.

Les délais à ne pas manquer

• ITP ou AJD : déclaration et paiement à l'Agència Tributària de Catalunya (formulaire 600) dans un mois à compter de la date de l'acte, de date à date. Un retard entraîne des majorations.
• Modèle 211 (retenue de 3 % si le vendeur est non-résident) : dans le mois qui suit l'acte.
• Plusvalía municipal à votre charge si le vendeur est un non-résident : 30 jours ouvrables après l'acte (loi des finances locales, article 110), par déclaration ou autoliquidation selon ce que prévoit la commune.
• Inscription au registre : la loi hypothécaire (article 18) donne au registre quinze jours au plus à compter de la présentation de l'acte, l'impôt devant avoir été payé ; comptez en pratique quelques semaines au total.

Et chaque année ensuite ?

Les frais d'achat ne sont qu'un début. Budgétez dès maintenant le coût de possession : l'IBI (taxe foncière communale), la taxe des déchets, les charges de copropriété, l'assurance, l'entretien, et l'impôt annuel des non-résidents sur le revenu imputé, dû même si vous ne louez pas. Notre guide de l'impôt des non-résidents (modèle 210) en donne le calcul, et le guide acheter en Espagne replace chaque frais dans le calendrier de l'achat. Le paiement de ces impôts et le suivi des échéances font partie des démarches que nous prenons en charge pour les propriétaires absents.

Mis à jour en septembre 2026.

Questions fréquentes

Quel pourcentage de frais prévoir pour un achat en Catalogne ?

Pour un bien ancien, 11 à 14 % du prix : 10 à 13 % d'ITP selon les tranches, plus 1 à 3 % de frais de notaire, registre, gestoría et avocat. Pour un logement neuf acheté à un promoteur, environ 12,5 à 14 % : 10 % de TVA, 1,5 % d'AJD et les mêmes frais annexes.

Les frais d'achat peuvent-ils être financés par le prêt ?

Rarement. Les banques espagnoles financent un pourcentage de la plus basse des deux valeurs, prix ou expertise, et laissent les frais à l'apport de l'acheteur. Prévoyez-les en fonds propres.

Les frais de notaire sont-ils plus élevés en Espagne qu'en France ?

Non, c'est plutôt l'inverse. En France, les « frais de notaire » incluent surtout les droits de mutation. En Espagne, le notaire est rémunéré selon un barème modeste, de l'ordre de un à deux milliers d'euros ; c'est l'ITP, payé à la région, qui fait l'essentiel de la facture.

Peut-on déclarer un prix plus bas pour payer moins d'ITP ?

Non. L'impôt se calcule au minimum sur la valeur de référence du Cadastre, et une sous-déclaration expose à un redressement avec pénalités. Elle se retourne aussi contre vous à la revente, car votre plus-value sera calculée sur un prix d'achat artificiellement bas.

Qui paie la commission de l'agence immobilière ?

Sur la Costa Brava, elle est le plus souvent à la charge du vendeur et incluse dans le prix affiché. Aucune loi ne l'impose pour une vente : faites préciser par écrit qui la paie avant de signer un document de réservation.

Quand faut-il payer l'ITP après l'achat ?

Dans un délai d'un mois à compter de la date de l'acte notarié, auprès de l'Agència Tributària de Catalunya, avec le formulaire 600. En pratique, la gestoría ou l'avocat s'en charge et vous demande les fonds le jour de la signature.

Faut-il payer l'ITP si on achète un bien neuf à un particulier ?

Oui. Seule la première livraison par le promoteur est soumise à la TVA. Un logement récent revendu par son premier acquéreur relève de l'ITP, même s'il n'a jamais été habité par lui.