Valeur cadastrale et valeur de référence en Espagne (2026)

Deux valeurs administratives, produites par le même organisme, le Cadastre espagnol, déterminent la plupart de vos impôts sur une maison en Espagne. La valeur cadastrale (valor catastral), ancienne et en général bien inférieure au prix du marché, sert de base à l'IBI, à l'impôt annuel des non-résidents et à la taxe communale sur la plus-value. La valeur de référence (valor de referencia), créée en 2022 à partir des prix réels de vente, sert de base minimale à l'impôt d'achat d'un bien ancien et aux droits de succession et de donation. Elles ne se remplacent pas l'une l'autre et se contestent de façon différente. Ce guide explique à quoi sert chacune, où la trouver, et que faire quand elle vous paraît fausse.

Les deux valeurs en un tableau

	Valeur cadastrale	Valeur de référence
Depuis	Des décennies ; révisée commune par commune	1er janvier 2022 (loi 11/2021)
Calcul	Valeur du sol + valeur de la construction, fixées lors d'une révision collective	Prix réels des ventes notariées de la zone, recalculés chaque année, avec un coefficient de réduction de 0,9
Niveau habituel	Nettement sous le marché (plafond de principe : la moitié de la valeur de marché lors de la révision)	Proche du marché, légèrement en dessous
Sert à	IBI, revenu imputé du modelo 210, amortissement des loyers, plusvalía municipal, impôt sur la fortune	Impôt d'achat d'un bien ancien (ITP), droits de succession et de donation, impôt sur la fortune pour un bien acquis depuis 2022
Ne sert pas à	Impôt d'achat, droits de succession et de donation	IBI, modelo 210, plus-value de cession
Consultation	Donnée protégée : propriétaire identifié	Donnée publique : Sede électronique du Cadastre, avec identification électronique, sans avoir à être propriétaire
Contestation	Demande de rectification au Cadastre	Seulement à l'occasion d'un impôt précis, auprès de l'administration fiscale

La valeur cadastrale : l'ancienne

La valeur cadastrale est attribuée à chaque bien lors d'une révision générale des valeurs dans la commune (ponencia de valores). Elle additionne une valeur du sol et une valeur de la construction. La loi interdit qu'elle dépasse la valeur de marché, et le Cadastre applique un coefficient de 0,5 lors des révisions : au moment où elle est fixée, elle vise la moitié environ du prix du marché. Comme les révisions sont rares et les prix de la Costa Brava ont beaucoup monté, elle en représente souvent beaucoup moins aujourd'hui.

Elle sert de base à :

• l'IBI, la taxe foncière communale, à laquelle la commune applique son taux (voir notre guide sur l'IBI) ;
• le revenu imputé du modelo 210 quand la maison n'est pas louée : 1,1 % de la valeur cadastrale si elle a été révisée lors d'une révision collective récente, 2 % sinon, puis 19 % d'impôt pour un résident de l'UE ou de l'EEE (24 % pour les autres). Pour les exercices 2023 à 2025, une disposition temporaire retient toute révision entrée en vigueur depuis 2012 ; la loi, elle, ne vise que les révisions des dix dernières années, et la prolongation de la règle de 2012 pour 2026 n'était pas acquise en septembre 2026. Vérifiez le taux de l'année (voir notre guide du modelo 210) ;
• l'amortissement déductible des loyers pour un résident de l'UE : 3 % par an de la valeur de la construction, la répartition sol/construction étant celle de la valeur cadastrale ;
• la plusvalía municipal, qui repose sur la seule valeur cadastrale du sol ;
• l'impôt sur la fortune, qui retient la plus élevée de plusieurs valeurs, dont celle-ci.

Une révision de la valeur cadastrale dans votre commune a donc un double effet : l'IBI augmente, et le taux du revenu imputé du modelo 210 passe de 2 % à 1,1 %.

La valeur de référence : la nouvelle

Depuis 2022, le Cadastre calcule chaque année une valeur de référence pour la plupart des biens. Il part des prix déclarés dans toutes les ventes signées chez le notaire, les regroupe par zones homogènes, en tire des valeurs moyennes, puis les applique aux caractéristiques de chaque bien (surface, âge, usage). Un coefficient de 0,9 est appliqué pour rester sous le marché. La valeur change donc tous les ans.

Sa fonction est précise. Elle devient la base minimale de deux impôts :

• l'impôt d'achat d'un bien ancien, l'ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales), perçu en Catalogne par l'Agència Tributària de Catalunya ;
• les droits de succession et de donation.

Si le prix déclaré est supérieur à la valeur de référence, l'impôt se calcule sur le prix. S'il est inférieur, il se calcule sur la valeur de référence. Pour un bien qui n'a pas de valeur de référence, l'impôt se calcule sur le plus élevé de la valeur déclarée, du prix et de la valeur de marché, que l'administration garde le pouvoir de contrôler ; la valeur cadastrale ne sert pas de base de repli.

Elle ne sert ni à l'IBI, ni au modelo 210, ni au calcul de la plus-value de cession, qui repose sur les prix réels d'achat et de vente. Pour l'impôt sur la fortune, l'Agence fiscale la retient comme « valeur fixée par l'administration » pour les biens acquis depuis le 1er janvier 2022, lorsqu'elle a servi de base à l'impôt d'achat ou de succession : voir notre guide sur l'impôt sur la fortune des non-résidents.

Pourquoi elle compte au moment d'acheter

Avant 2022, l'administration pouvait contester un prix jugé trop bas, mais elle devait le démontrer. Depuis, la charge est inversée : la valeur de référence s'applique d'office et c'est à vous de prouver qu'elle est excessive.

Le cas typique sur la Costa Brava est la maison à rénover. La valeur de référence ignore l'état réel du bien : elle traite une maison sans cuisine ni salle de bains utilisable comme une maison moyenne de la zone.

Exemple : une maison à rénover à Palafrugell

Vous négociez une maison à rénover à 400 000 €. Sa valeur de référence est de 520 000 €. L'ITP catalan (10 % jusqu'à 600 000 € pour le barème général) se calcule sur 520 000 € : 52 000 € au lieu de 40 000 €. La négociation a fait baisser le prix, pas l'impôt. Vérifiez cette valeur avant de signer l'offre et le contrat d'arras, et intégrez-la au budget, comme l'explique notre guide sur les frais d'achat en Espagne. Pour un bien en mauvais état, préparez dès l'achat les preuves (expertise, photos, devis) qui serviront à contester. Voir aussi notre guide pour acheter une maison à rénover.

Le même raisonnement vaut pour une succession ou une donation : la base ne descendra pas sous la valeur de référence, quel que soit l'accord entre héritiers. Et comme la valeur déclarée en succession devient la valeur d'acquisition de l'héritier, une valeur de référence élevée réduit d'autant la plus-value en cas de revente ultérieure.

Où trouver ces deux valeurs

• La valeur cadastrale figure sur l'avis d'IBI, avec la répartition sol et construction. En ligne, elle se consulte sur la Sede électronique du Cadastre par le propriétaire qui s'identifie, notamment par certificat électronique ou Cl@ve.
• La valeur de référence se consulte sur la même Sede, rubrique « valor de referencia », avec la référence cadastrale du bien et une identification électronique. Ce n'est pas une donnée protégée : il n'est pas nécessaire d'être propriétaire. Des valeurs sont disponibles pour chaque année depuis 2022, et le propriétaire peut obtenir un certificat pour une date donnée. Le notaire peut aussi l'obtenir avant la signature.
• La référence cadastrale, identifiant à 20 caractères, figure sur l'avis d'IBI, l'acte d'achat et la note simple du registre foncier.

Contester une valeur de référence

La valeur de référence ne se conteste pas « à froid ». On ne peut la contester qu'à l'occasion d'un impôt précis où elle a servi, et auprès de l'administration qui le perçoit : en Catalogne, l'Agència Tributària de Catalunya pour l'ITP ou la succession.

1. Si vous avez déclaré sur la valeur de référence : vous payez, puis vous demandez la rectification de votre déclaration et le remboursement de la différence, dans un délai de quatre ans.
2. Si l'administration vous a notifié un redressement fondé sur cette valeur : recours dans le mois qui suit la notification.
3. Dans les deux cas, l'administration fiscale doit demander au Cadastre un rapport, obligatoire et qui s'impose à elle, sur les preuves que vous apportez.

Les preuves utiles sont objectives : expertise par un professionnel agréé, photos de l'état réel, devis de travaux, servitudes, occupation, contraintes d'urbanisme, ventes comparables. Commencez par demander au Cadastre la motivation de la valeur retenue : elle montre souvent l'erreur (surface, état, usage). La démarche vaut la peine quand l'écart d'impôt dépasse nettement le coût de l'expertise.

Corriger une valeur cadastrale

La valeur cadastrale se corrige auprès du Cadastre lui-même, quand la description du bien est fausse : surface, usage, année de construction, annexes. La correction vaut pour l'avenir. L'inverse est plus fréquent sur la Costa Brava : une extension, un étage ou une piscine jamais déclarés. Le Cadastre finit par les détecter, notamment par photo aérienne, et la régularisation entraîne des IBI rétroactifs et des complications à la vente. Mieux vaut régulariser tranquillement que la veille d'une signature.

Ce qu'il faut vérifier sur votre propre bien

• la référence cadastrale exacte, identique sur l'avis d'IBI, l'acte et la note simple ;
• la surface et la description enregistrées, comparées à la maison réelle ;
• la valeur cadastrale et sa répartition sol et construction, utiles si vous louez ;
• la valeur de référence de l'année, si vous envisagez d'acheter, de donner ou de transmettre.

Mis à jour en septembre 2026.

Questions fréquentes

Quelle est la différence entre valeur cadastrale et valeur de référence ?

La valeur cadastrale est ancienne, souvent bien inférieure au marché, et sert aux impôts annuels (IBI, modelo 210). La valeur de référence date de 2022, suit les prix réels de vente et sert de base minimale à l'impôt d'achat d'un bien ancien et aux droits de succession et de donation.

La valeur de référence augmente-t-elle mon IBI ?

Non. L'IBI se calcule uniquement sur la valeur cadastrale. Seule une révision cadastrale décidée pour votre commune peut le faire augmenter.

Que se passe-t-il si j'achète en dessous de la valeur de référence ?

L'impôt d'achat se calcule sur la valeur de référence, pas sur votre prix. Pour payer sur le prix réel, il faut ensuite demander une rectification et prouver que la valeur de référence dépasse la valeur de marché du bien.

La valeur de référence change-t-elle chaque année ?

Oui. Le Cadastre la recalcule chaque année à partir des ventes récentes. C'est la valeur en vigueur à la date de l'acte ou du décès qui compte.

La valeur de référence sert-elle au calcul de la plus-value à la revente ?

Non. La plus-value se calcule sur les prix réels d'achat et de vente, frais et travaux compris. En revanche, pour un bien hérité, la valeur déclarée en succession, souvent la valeur de référence, devient votre prix d'acquisition.

Peut-on contester la valeur de référence sans acheter ni hériter ?

Non. Elle ne peut être contestée qu'à l'occasion d'un impôt où elle a servi de base. En revanche, une erreur de description du bien peut être signalée au Cadastre à tout moment.