Louer sa villa hors saison en Costa Brava : octobre à mai 2026

Sur la Costa Brava, une villa louée aux vacanciers fait l'essentiel de son chiffre en juillet et en août, puis se vide d'octobre à mai. Baisser le prix de la nuit ne suffit pas à la remplir : en janvier, la demande touristique est faible quel que soit le tarif. Ce qui marche, c'est de changer de clientèle et parfois de contrat. Quatre voies existent : allonger les ailes de saison avec des séjours courts ciblés, louer plus d'un mois à des vacanciers d'hiver, louer temporairement pour un motif professionnel ou d'études, ou passer à l'année. En Catalogne, chacune a ses règles depuis la loi 11/2025 du 29 décembre 2025, publiée au DOGC le 31 décembre et en vigueur le lendemain. Voici comment choisir, et les pièges à éviter.

Pourquoi baisser le prix ne suffit pas

Hors saison, le nombre de voyageurs qui cherchent une grande maison avec piscine pour une semaine s'effondre. Diviser le prix par deux ne crée pas ces voyageurs : vous vendez moins cher les quelques semaines que vous auriez louées de toute façon. La demande qui existe d'octobre à mai est différente :

• des courts séjours autour des ponts, des vacances scolaires et des événements ;
• des sportifs et golfeurs, qui viennent justement parce qu'il ne fait plus chaud ;
• des séjours longs de retraités ou de télétravailleurs qui passent un ou plusieurs mois au soleil ;
• des besoins temporaires : mission professionnelle, études, travaux dans leur propre logement, attente d'un achat.

Chaque profil demande un format de location, un prix et parfois un contrat différents.

Soyons honnêtes sur le climat

La Costa Brava n'est pas la Costa Blanca. Selon les normales de l'AEMET (l'agence météorologique espagnole, période 1981-2010), la température moyenne de janvier est de 7,1 °C à l'aéroport de Gérone, avec des maximales moyennes de 13 °C ; le littoral est un peu plus doux. À Alicante, la moyenne de janvier est de 11,7 °C et les maximales de 17 °C. Le soleil est souvent au rendez-vous, mais une villa pensée pour l'été, carrelée, sans chauffage central, est froide en hiver.

Conséquence : vendre votre maison comme un refuge de plein hiver pour retraités nordiques qui fuient le froid expose à de mauvais avis. La Costa Brava se loue bien en arrière-saison (septembre à début novembre) et au printemps (mars à juin), à des clients qui viennent pour marcher, pédaler, jouer au golf ou travailler au calme, pas pour se baigner.

Voie 1 : allonger les ailes de saison en location touristique

Si votre maison est inscrite comme habitatge d'ús turístic (HUT, logement à usage touristique), vous pouvez la louer toute l'année pour des séjours de 31 jours ou moins. C'est la voie la plus simple si vous avez déjà la licence : voir notre guide sur les règles 2026 de la location touristique en Catalogne.

Les clientèles qui remplissent les ailes de saison sur notre secteur :

• Les cyclistes : Gérone et ses environs sont une base d'entraînement réputée, avec des routes vides en hiver et au printemps. Un local fermé pour les vélos, un tuyau d'arrosage et une machine à laver font la différence.
• Les golfeurs : plusieurs parcours sont à moins de 40 minutes (Platja d'Aro, Pals, Gualta, Caldes de Malavella). Ils voyagent en petits groupes d'adultes et réservent des séjours courts.
• Les marcheurs : les chemins de ronde du littoral se parcourent mieux en avril ou en octobre qu'en août.
• Les familles des vacances scolaires françaises : Toussaint, vacances de printemps, ponts de mai. Selon l'Idescat, la France est le premier marché étranger de la Catalogne, et la Costa Brava est à quelques heures de route.
• Les événements : Temps de Flors à Gérone en mai, fêtes locales, salons à Barcelone pour les séjours d'affaires.

Ce qui change pour la tarification :

1. Réduisez le séjour minimum : deux ou trois nuits hors saison, là où vous exigez sept nuits en août.
2. Ouvrez les arrivées tous les jours et plus seulement le samedi.
3. Tarifez en fonction de la demande réelle, en ajustant semaine par semaine, plutôt qu'un prix « basse saison » fixe d'octobre à mai. Un outil de tarification dynamique ou un suivi manuel des ponts suffit.
4. Proposez un tarif hebdomadaire et mensuel dégressif, qui attire les séjours de deux à quatre semaines.
5. Chiffrez le chauffage : en hiver, un forfait énergie ou un relevé de compteur évite qu'un séjour ne vous coûte plus qu'il ne rapporte.

Booking est souvent plus efficace qu'Airbnb pour les séjours courts de dernière minute : notre comparatif Airbnb, Booking ou agence détaille les différences. N'oubliez pas la taxe de séjour (1,75 € par personne et par nuit depuis avril 2026, les moins de 17 ans exonérés) et la déclaration des voyageurs aux Mossos d'Esquadra, qui s'appliquent en hiver comme en été.

Voie 2 : louer plus d'un mois à des vacanciers d'hiver

Un séjour de plus de 31 jours n'est plus une location touristique : il n'exige pas de licence HUT. C'est un arrendamiento de temporada, un bail de saison régi par la loi espagnole sur les baux urbains (la LAU). Quand sa finalité est réellement les vacances ou les loisirs, il reste libre : durée et loyer fixés entre les parties, pas de droit du locataire à rester au-delà du terme.

L'article 66 bis de la loi catalane sur le droit au logement, dans sa rédaction issue de la loi 11/2025, soumet un tel bail aux règles des baux « pour un usage autre que l'habitation » — donc à loyer libre — à trois conditions :

• la finalité exclusivement récréative, de vacances ou de loisirs est écrite dans le contrat, avec les pièces qui l'établissent ;
• le contrat indique l'adresse de résidence permanente du locataire, ailleurs ;
• des justificatifs de cette finalité sont déposés avec la caution au registre de l'INCASÒL (l'institut catalan du sol), dans les deux mois qui suivent la signature.

Le texte est explicite : si le registre ne fait pas apparaître un usage autre que l'habitation, le bail est présumé avoir une finalité de logement permanent, avec une durée minimale de cinq ans à la demande du locataire. Pour un propriétaire qui veut récupérer sa maison en juin, l'erreur est lourde. Les clauses à prévoir sont dans notre guide sur le contrat de location saisonnière.

Qui loue une villa deux ou trois mois en hiver sur la Costa Brava ? Surtout des retraités d'Europe du Nord ou de France qui connaissent déjà la région, des familles en année sabbatique, des propriétaires qui font rénover leur propre maison. Ils attendent :

• un chauffage réel dans les pièces de vie et les chambres, pas seulement une climatisation réversible dans le salon ;
• une maison sèche : l'humidité d'une villa fermée tout l'hiver se voit et se sent ;
• la fibre et un vrai coin bureau : voir notre guide pour installer la fibre dans sa résidence ;
• des commerces ouverts à l'année à proximité. Dans certains lotissements, tout ferme d'octobre à Pâques : dites-le.

Fixez un loyer mensuel « charges comprises jusqu'à un plafond » ou « charges au réel sur relevé ». Sur trois mois d'hiver avec chauffage électrique, la facture d'énergie peut représenter une part importante du loyer.

Voie 3 : la location temporaire pour travail ou études

Ingénieurs en mission, personnels de santé, enseignants, étudiants de l'université de Gérone, cadres en mutation : ils cherchent un logement meublé pour quelques mois. C'est aussi un bail de saison au sens de la LAU. Mais en Catalogne, c'est le régime qui a le plus changé.

Depuis le 1er janvier 2026, l'article 66 bis leur applique les règles des baux d'habitation en matière de caution, de garanties, de fixation et d'actualisation du loyer et de répartition des charges — ce qui met au passage les frais d'agence et de rédaction du contrat à la charge du bailleur. Concrètement : motif temporaire écrit et prouvé (contrat de travail, inscription universitaire, certificat médical), justificatifs déposés avec la caution, et loyer plafonné dans les zones de marché tendu. Or la plupart des communes de notre secteur sont classées en zone tendue par la Generalitat : Sant Feliu de Guíxols, Castell d'Aro-Platja d'Aro-s'Agaró, Santa Cristina d'Aro, Calonge i Sant Antoni, Palamós, Palafrugell, Begur et Pals figurent sur les listes arrêtées par les résolutions TER/800/2024 (mars 2024) et TER/2408/2024 (octobre 2024). Regencós et Mont-ras n'y figurent pas. Vérifiez votre commune sur le site de la Generalitat avant de fixer un loyer.

Dans une zone tendue, un petit propriétaire ne peut pas dépasser le loyer du dernier bail en vigueur au cours des cinq dernières années (actualisé) ; si le logement n'a pas été loué depuis cinq ans, c'est l'indice de référence des loyers qui s'applique. Pour une villa louée jusqu'ici en touristique, ce plafond est souvent très inférieur à ce que vous imaginiez. Faites le calcul avant de vous lancer.

Une nuance fréquente : un télétravailleur qui vient passer trois mois au soleil en conservant son logement et son emploi ailleurs relève plutôt de la finalité de loisirs. Mais la frontière se juge sur les faits et les justificatifs. Écrivez le motif réel, jamais celui qui arrange.

Voie 4 : louer à l'année, ou ne pas louer

Si vous n'utilisez pas la maison l'été non plus, un bail d'habitation classique peut être plus rentable qu'une saison courte et un hiver vide. Mais c'est un engagement de cinq ans au minimum si le locataire le souhaite, avec un loyer encadré dans les zones tendues : notre guide pour louer sa maison à l'année détaille ce que la loi impose.

Et si aucune de ces voies ne correspond à votre usage de la maison, la bonne décision est parfois de ne pas louer en hiver, mais de bien fermer : notre checklist pour préparer sa villa pour l'hiver évite les mauvaises surprises au printemps.

Les quatre voies comparées

	Courts séjours hors saison	Vacances de plus d'un mois	Motif professionnel ou études	Bail à l'année
Licence HUT	Obligatoire	Non	Non	Non
Durée	31 jours au maximum	Plus de 31 jours, moins d'un an	Quelques mois, moins d'un an	5 ans minimum à la demande du locataire
Loyer plafonné en zone tendue	Non	Non, si la finalité est écrite et justifiée	Oui	Oui
Caution à l'INCASÒL	Non	Oui	Oui	Oui
Taxe de séjour et déclaration aux Mossos	Oui	Discutée, prudence si commercialisé en ligne	En principe non	Non
Maison libre l'été suivant	Oui	Oui	Oui, si le motif est prouvé	Non

La fiscalité ne change pas de nature

Quel que soit le format, un non-résident déclare ses loyers espagnols sur le Modelo 210 : 19 % du revenu net pour un résident de l'Union européenne ou de l'Espace économique européen avec échange effectif d'informations, après déduction des charges au prorata des jours loués ; 24 % du brut pour un résident suisse, britannique ou d'un autre pays tiers. Louer l'hiver augmente le nombre de jours loués, donc la part des charges annuelles (IBI, assurance, entretien, amortissement) que vous pouvez déduire, et réduit le revenu imputé des jours vides.

Les réductions de 50 à 90 % prévues pour les baux d'habitation ne s'appliquent pas aux non-résidents : la loi de l'impôt des non-résidents exclut expressément les réductions. Pour les loyers de 2026 regroupés, la déclaration se dépose du 1er au 20 avril 2027.

Un exemple chiffré à Palafrugell

Une villa de trois chambres louée en touristique de juin à septembre reste vide le reste de l'année. Son propriétaire, résident en France, envisage de la louer trois mois, de janvier à mars, à un couple de retraités belges qui veulent passer l'hiver près de la mer, pour 1 600 € par mois, énergie au réel sur relevé.

• Revenu supplémentaire : 4 800 € de loyers.
• Coûts directs : un grand ménage d'entrée et de sortie, la vérification du chauffage, l'enregistrement de la caution à l'INCASÒL et la rédaction d'un contrat conforme à l'article 66 bis.
• Effet fiscal : 90 jours loués en plus, donc une part plus importante des charges annuelles déductibles, et 90 jours de revenu imputé en moins.
• Effet sur la maison : une maison chauffée et aérée tout l'hiver souffre moins de l'humidité qu'une maison fermée.

Le calcul ne tient que si le contrat mentionne la finalité de vacances, la résidence permanente des locataires en Belgique, et si les justificatifs sont déposés avec la caution au registre. Sinon, ce sont des locataires protégés cinq ans, et une saison touristique perdue.

Les pièges à éviter

1. Brader la nuitée en janvier au lieu de changer de clientèle ou de format.
2. Enchaîner des séjours de deux semaines sans licence en les appelant « bail de saison » : c'est de la location touristique.
3. Rédiger un bail de saison sans finalité écrite ni résidence permanente du locataire : présomption de bail d'habitation.
4. Oublier le dépôt de la caution à l'INCASÒL dans les deux mois.
5. Louer à un salarié en mission au prix du marché touristique dans une commune en zone tendue.
6. Promettre le soleil d'hiver dans une maison sans chauffage.
7. Inclure l'énergie sans plafond sur un séjour de trois mois.
8. Se fier à un modèle de contrat trouvé en ligne, écrit pour Madrid ou l'Andalousie, qui ignore la loi catalane 11/2025.

Mis à jour en septembre 2026.

Questions fréquentes

Peut-on louer sa villa l'hiver sans licence touristique ?

Oui, si chaque location dépasse 31 jours. C'est alors un bail de saison. Pour des vacanciers, la finalité doit être écrite dans le contrat avec leur résidence permanente, et justifiée auprès de l'INCASÒL avec la caution.

Le loyer d'une location de quelques mois est-il plafonné en Catalogne ?

Depuis janvier 2026, oui si le motif est le travail, les études ou la santé et que la commune est en zone de marché tendu. Non si la location a une finalité de vacances ou de loisirs correctement écrite et justifiée.

Quelles communes de la Costa Brava sont en zone tendue ?

Sur notre secteur, Sant Feliu de Guíxols, Castell d'Aro-Platja d'Aro-s'Agaró, Santa Cristina d'Aro, Calonge i Sant Antoni, Palamós, Palafrugell, Begur et Pals figurent sur les listes de la Generalitat. Regencós et Mont-ras n'y figurent pas. La déclaration vaut trois ans et peut être prolongée : vérifiez la liste au moment de signer.

Une maison inscrite comme HUT peut-elle être louée au mois en hiver ?

Rien n'interdit en principe d'alterner les formats sur l'année, à condition que chaque location respecte son propre régime : séjours de 31 jours au plus sous la licence HUT, bail de saison au-delà. Faites valider vos contrats par un professionnel local.

Faut-il déclarer aux Mossos un locataire qui reste trois mois ?

L'obligation vise l'hébergement touristique. Pour un bail de saison de plusieurs mois, elle est discutée. Si la location est commercialisée sur des plateformes touristiques, la prudence commande de déclarer.

Quel est le meilleur moment pour publier une offre d'hiver ?

Dès la fin de l'été. Les séjours longs de janvier à mars se décident souvent en septembre et en octobre, et les golfeurs ou cyclistes du printemps réservent pendant l'hiver.

Louer l'hiver réduit-il mes impôts espagnols ?

Pas le taux, mais la répartition : plus de jours loués, c'est une part plus grande des charges annuelles déductibles pour un résident de l'Union européenne, et moins de revenu imputé sur les jours vides. L'impôt total dépend évidemment des loyers supplémentaires.