Gérer sa maison en Espagne à distance : la checklist 2026

Posséder une maison en Espagne quand on vit ailleurs, c'est tenir un calendrier : une déclaration d'impôt des non-résidents chaque année, même si la maison n'est jamais louée, une taxe foncière et une taxe d'ordures, une assemblée de copropriété, une assurance à renouveler, et une maison à ouvrir, entretenir et fermer au fil des saisons. Rien de tout cela n'est compliqué pris isolément. Le piège, c'est l'échéance ratée parce que le courrier part vers une boîte aux lettres vide, ou le document périmé découvert le jour où l'on en a besoin. En 2026, le calendrier fiscal a en plus changé : l'Orden HAC/623/2026 a déplacé les dates du Modelo 210. Voici la checklist annuelle complète du propriétaire absent, avec les dates à jour, et les réflexes propres à la Costa Brava.

Le calendrier de l'année en un coup d'œil

Quand	Quoi	Qui est concerné
Janvier à mars	Passages d'hiver, contrôle après les tempêtes, élagage, repérage des chenilles processionnaires	Toutes les maisons fermées
Du 1er au 20 avril	Taxe de séjour catalane, semestre d'octobre à mars	Maisons louées aux vacanciers
Du 1er au 20 avril 2027	Modelo 210 des loyers perçus en 2026 (nouveau calendrier)	Maisons louées
Printemps	Réouverture, remise en route de la piscine, débroussaillage avant l'été, avis de taxe foncière dans beaucoup de communes	Toutes
Avril à juin	Impôt sur la fortune espagnol (Modelo 714), si votre patrimoine espagnol net dépasse le minimum exonéré applicable ; déclaration de revenus dans votre pays de résidence	Patrimoines importants ; tous pour la déclaration du pays de résidence
Été	Séjours, arrivées de locataires, contrôles de la piscine et de l'arrosage	Toutes
Du 1er au 20 octobre	Taxe de séjour catalane, semestre d'avril à septembre ; en 2026, dernier Modelo 210 trimestriel (loyers de juillet à septembre) si vous déclarez trimestre par trimestre	Maisons louées
Automne	Nettoyage des gouttières, préparation de l'hiver, assemblée de copropriété dans beaucoup de lotissements	Toutes
Au plus tard le 31 décembre 2026	Modelo 210 du revenu imputé de 2025 (23 décembre en cas de prélèvement)	Maisons non louées, ou louées une partie de l'année
À l'échéance du contrat	Assurance habitation : relire la clause d'inoccupation et les capitaux, préavis d'un mois pour changer	Toutes

Les dates de la taxe foncière (IBI) et de la taxe d'ordures varient selon les communes : vérifiez le calendrier de votre mairie.

L'impôt des non-résidents : le rendez-vous que l'on oublie

Même vide, la maison est imposée

Un propriétaire non-résident qui ne loue pas sa maison déclare chaque année un revenu imputé (renta imputada) sur le Modelo 210 : l'administration considère que disposer d'un logement est un avantage imposable.

• Base : 1,1 % de la valeur cadastrale si celle-ci résulte d'une révision collective générale entrée en vigueur pendant l'année d'imposition ou les dix années précédentes, 2 % sinon. La valeur cadastrale figure sur l'avis d'IBI.
• Taux : 19 % si vous résidez dans l'Union européenne ou dans un État de l'Espace économique européen avec lequel existe un échange effectif de renseignements fiscaux (Islande, Norvège, Liechtenstein) ; 24 % dans les autres pays, Suisse et Royaume-Uni compris.
• Aucune charge déductible.
• Prorata : si la maison a été achetée ou vendue en cours d'année, ou louée une partie de l'année, le revenu imputé est calculé au prorata des jours concernés.

Exemple : valeur cadastrale de 200 000 €, révisée récemment, propriétaire résidant en France. Revenu imputé : 200 000 × 1,1 % = 2 200 €. Impôt : 2 200 × 19 % = 418 €. Chaque copropriétaire déclare sa part : un couple propriétaire à 50/50 dépose deux déclarations.

Délais : le revenu imputé de 2025 se déclare jusqu'au 31 décembre 2026 (jusqu'au 23 décembre si vous payez par prélèvement). À partir des revenus de 2026, la fenêtre devient du 1er avril au 31 décembre de l'année suivante (jusqu'au 23 décembre en cas de prélèvement).

Maison louée : le nouveau calendrier

Les loyers se déclarent aussi sur le Modelo 210, avec des règles différentes : 19 % sur le revenu net pour un résident de l'Union ou de l'Espace économique européen, qui peut déduire les charges (IBI, communauté, assurance, intérêts d'emprunt, réparations, amortissement), et 24 % sur le revenu brut, sans aucune déduction, pour les autres. Depuis 2024, les loyers peuvent être regroupés en une seule déclaration annuelle. L'Orden HAC/623/2026, du 12 juin, publiée au BOE le 23 juin 2026, a encore déplacé les dates :

• loyers de 2026 regroupés : déclaration unique du 1er au 20 avril 2027 (prélèvement du 1er au 15 avril) ;
• loyers déclarés trimestre par trimestre : ceux de juillet à septembre 2026 se déclarent encore du 1er au 20 octobre 2026, ceux d'octobre à décembre 2026 passent en avril 2027 ;
• ensuite, tous les loyers d'une année se déclarent du 1er au 20 avril de l'année suivante.

Les jours où la maison n'est pas louée génèrent en plus un revenu imputé, au prorata. Le détail des calculs et des déductions est dans notre guide sur l'impôt des non-résidents.

Les autres impôts à surveiller

• L'impôt sur la fortune espagnol (Impuesto sobre el Patrimonio, Modelo 714) : le minimum exonéré de l'État est de 700 000 € par personne au 31 décembre, mais un non-résident a le droit d'appliquer les règles de la communauté autonome où se trouve la plus grande part de ses biens espagnols : en Catalogne, 500 000 € et le barème catalan. La déclaration est obligatoire, même sans impôt à payer, dès 2 millions d'euros de biens. Déclaration d'avril à fin juin.
• Votre pays de résidence : un résident fiscal français déclare les loyers espagnols et, le cas échéant, la maison à l'IFI. La convention fiscale franco-espagnole évite la double imposition, mais pas l'obligation de déclarer.
• La revente : l'acheteur retient 3 % du prix convenu et le verse au fisc pour votre compte (Modelo 211), puis vous déclarez la plus-value sur le Modelo 210 dans les trois mois qui suivent le délai d'un mois courant à compter de la vente.

Les taxes locales : le piège de l'avis qui n'arrive jamais

La taxe foncière (IBI, Impost sobre béns immobles) est due chaque année par le propriétaire au 1er janvier. Dans la province de Gérone, beaucoup de communes en confient la perception à XALOC, l'organisme fiscal de la Diputació de Girona ; d'autres l'encaissent elles-mêmes. À la même adresse arrive en général la taxe d'ordures (taxa d'escombraries) : la loi 7/2022 sur les déchets oblige les communes à instaurer une taxe spécifique, différenciée et non déficitaire pour le service de collecte.

Pour un propriétaire absent, le prélèvement automatique (domiciliació) sur un compte espagnol est presque indispensable. Sans lui, l'avis part à l'adresse espagnole, personne ne le voit, et une majoration s'ajoute dès la fin de la période de paiement volontaire. Chez XALOC, la domiciliation doit être faite au moins un mois avant le début de la période de paiement pour jouer dans l'année. Vérifiez une fois par an que les prélèvements sont bien passés, et tenez à jour votre adresse à l'étranger. Tout est détaillé dans notre guide sur l'IBI.

La banque et les accès en ligne

• Un compte espagnol, avec un solde suffisant pour les prélèvements de l'année : IBI, ordures, eau, électricité, internet, communauté, assurance, entretien.
• Le statut de non-résident : au titre de ses obligations de connaissance du client, la banque tient à jour les informations qu'elle détient sur vous et peut vous redemander de justifier ce statut. Répondez vite, sous peine de voir le compte bloqué.
• Les accès numériques : un certificat électronique ou l'identifiant Cl@ve, quand vous pouvez l'obtenir, facilite l'accès à l'Agencia Tributaria, au cadastre et aux mairies. Sinon, un représentant muni d'une procuration peut agir pour vous.
• Les espaces clients des fournisseurs d'eau et d'électricité, pour suivre les consommations : une consommation d'eau anormale dans une maison vide signale une fuite.

Les documents à tenir à jour

Document	À quoi il sert	Validité
NIE (numéro d'identification des étrangers)	Toutes les démarches fiscales, bancaires et notariales	Le numéro est permanent
Escritura (acte de propriété) et nota simple du registre	Assurance, vente, succession, preuve de propriété	La nota simple reflète l'état du registre à sa date
Cèdula d'habitabilitat (certificat d'habitabilité catalan)	Vendre, louer, parfois ouvrir un contrat d'eau ou d'électricité	Durée limitée : la date d'expiration figure sur le document
Certificat énergétique	Vendre ou louer	10 ans au maximum, 5 ans si la note est G
Licence touristique (HUT)	Louer aux vacanciers	Tant que l'activité est déclarée et conforme
Contrats : assurance, alarme, entretien piscine et jardin	Prouver que la maison est suivie en cas de sinistre	À relire chaque année

Gardez des copies numériques de tout, accessibles à distance, et une copie papier dans la maison pour les artisans et l'expert d'assurance.

La copropriété et le lotissement

Si votre maison fait partie d'un immeuble ou d'une urbanisation avec des parties communes, vous êtes membre de la comunidad de propietarios. Elle tient au moins une assemblée par an, vote le budget, les charges et parfois des appels de fonds exceptionnels (derramas) qui s'imposent même aux absents. Donnez une adresse de notification valable, lisez les procès-verbaux dès réception et, si vous ne pouvez pas venir, déléguez votre vote par écrit. Voir notre guide sur la comunidad de propietarios.

L'assurance : une relecture par an

À chaque échéance, relisez deux points : la clause d'inoccupation (durée d'absence au-delà de laquelle certaines garanties, en premier lieu le vol, sont réduites) et les capitaux assurés, qui doivent suivre le coût de reconstruction et le contenu réel. Pour changer d'assureur, le préavis est d'un mois avant l'échéance. Notre guide sur l'assurance d'une résidence secondaire détaille ces pièges.

La maison au fil des saisons

Printemps : rouvrir et préparer l'été

• Rouvrir l'eau progressivement et vérifier le compteur ; remplir le chauffe-eau avant de le rallumer.
• Remettre la piscine en route deux à trois semaines avant les premiers séjours, en tenant compte d'éventuelles restrictions d'eau.
• Débroussailler si la maison est soumise à la loi catalane sur la prévention des incendies de forêt : bande de protection de 25 mètres, mesurée depuis la limite des parcelles pour un lotissement et depuis le mur pour une construction isolée. Le plan de délimitation approuvé par votre mairie dit si vous êtes concerné.
• Faire réviser la climatisation et nettoyer ses filtres.

Été : les séjours

• Préparer les arrivées : ménage, linge, courses, piscine, jardin.
• Si vous louez : licence touristique, déclaration des voyageurs à la police dans les 24 heures suivant la réservation et le début du séjour, collecte de la taxe de séjour.
• Surveiller l'arrosage et la consommation d'eau.

Automne : la saison des orages

• Nettoyer gouttières et avaloirs avant les premières pluies intenses.
• Faire vérifier la toiture et la pompe de relevage si la maison a un sous-sol.
• Protéger les appareils sensibles aux surtensions.

Hiver : la maison fermée

• Fermer la maison selon notre checklist d'hivernage : eau, chauffe-eau, électricité, humidité, sécurité.
• Organiser des passages réguliers, et un passage supplémentaire après chaque tempête.
• Faire retirer les nids de chenilles processionnaires dans les pins.

Qui fait quoi quand vous n'êtes pas là ?

Un propriétaire absent a besoin, sur place, de trois choses : quelqu'un qui a les clés et peut se déplacer rapidement ; des prestataires fiables pour la piscine, le jardin et les réparations ; et, pour les démarches, une personne habilitée à agir pour vous. Pour ce dernier point, une procuration notariée (poder) limitée aux démarches administratives évite bien des allers-retours. Les démarches elles-mêmes (IBI, Modelo 210, cadastre, fournisseurs, copropriété) font partie de ce que nous prenons en charge pour nos propriétaires : voir nos démarches.

Les erreurs qui coûtent le plus cher

• Oublier le revenu imputé parce que la maison n'est pas louée. Le Trésor espagnol le rattrape avec intérêts et majorations.
• Déclarer le Modelo 210 au nom d'un seul des deux propriétaires : chaque propriétaire déclare sa part.
• Laisser l'IBI sans prélèvement et découvrir la dette lors de la vente, par un certificat de dettes ou une saisie sur le compte.
• Ignorer les convocations de la copropriété : une derrama votée en votre absence s'impose à vous.
• Garder une assurance qui ne correspond plus à l'usage : maison louée déclarée comme résidence secondaire, capitaux jamais revalorisés.
• Découvrir un sinistre au printemps, trop tard pour que l'assureur l'indemnise pleinement.

Mis à jour en septembre 2026.

Questions fréquentes

Dois-je payer un impôt en Espagne si je ne loue pas ma maison ?

Oui. Un non-résident déclare chaque année un revenu imputé égal à 1,1 % ou 2 % de la valeur cadastrale, imposé à 19 % (résidents de l'Union et de l'EEE) ou 24 % (autres pays), sur le Modelo 210.

Quelle est la date limite du Modelo 210 pour une maison non louée ?

Pour le revenu de 2025, le 31 décembre 2026 (le 23 décembre en cas de prélèvement). À partir des revenus de 2026, la déclaration se fait entre le 1er avril et le 31 décembre de l'année suivante.

Quand déclarer les loyers de ma location en 2026 ?

Si vous regroupez vos loyers de l'année, en une seule déclaration du 1er au 20 avril 2027. Si vous les déclarez trimestre par trimestre, ceux de juillet à septembre 2026 se déclarent du 1er au 20 octobre 2026, et ceux d'octobre à décembre en avril 2027.

Comment payer l'IBI quand on vit à l'étranger ?

Le plus sûr est la domiciliation bancaire sur un compte espagnol, demandée à la mairie ou à XALOC suffisamment tôt avant la période de paiement. Le paiement en ligne est aussi possible avec la lettre de paiement.

Faut-il un représentant fiscal en Espagne ?

Pas si vous résidez dans l'Union européenne ou l'Espace économique européen. Pour un résident d'un autre pays (Suisse, Royaume-Uni…) qui possède seulement une maison, la désignation n'est obligatoire que dans des cas précis, en pratique lorsque l'administration fiscale l'exige. Beaucoup de propriétaires confient néanmoins leurs déclarations à un gestor (conseiller administratif et fiscal) ou à un intendant. Le détail est dans notre guide sur le représentant fiscal.

Faut-il déclarer sa maison espagnole aux impôts français ?

Un résident fiscal français déclare ses loyers espagnols, qui ouvrent droit à un crédit d'impôt en application de la convention fiscale, et intègre la maison à son patrimoine taxable à l'IFI s'il y est assujetti. Une maison non louée ne génère pas de revenu à déclarer en France.

Que faire si je reçois une notification de l'Agencia Tributaria ?

Réagissez dans le délai indiqué : pour une demande de justificatifs, l'administration accorde un délai qui ne peut être inférieur à dix jours ouvrables. Une notification ignorée aboutit à une liquidation d'office avec intérêts et, parfois, une sanction.