Posséder une maison en Espagne à distance : la checklist annuelle du propriétaire absent

Vous avez une maison sur la Costa Brava, mais vous vivez à Paris, Bruxelles ou Genève. Le rêve est simple ; le calendrier, beaucoup moins. Un propriétaire non-résident n'a pas une obligation par-ci par-là : il a un calendrier précis et daté, fiscal, administratif et matériel, qui tourne chaque année que la maison soit louée ou fermée toute l'année. Le piège n'est presque jamais le montant, c'est l'échéance ratée à distance, l'avis qui n'arrive pas dans la bonne boîte aux lettres, le document périmé qu'on découvre au pire moment. Voici la checklist annuelle complète, mois par mois, avec les chiffres 2025-2026 vérifiés et les erreurs qui coûtent cher.

Le pilier fiscal : trois rendez-vous à ne jamais manquer

Tout part de l'IRNR (impôt sur le revenu des non-résidents), déclaré via le Modelo 210. Selon que vous louez ou non, ce ne sont pas les mêmes règles ni les mêmes dates.

Maison non louée (usage perso) : la rente imputée, l'oubli n°1

Surprise pour beaucoup : même vide et fermée toute l'année, votre maison génère un impôt. L'administration considère que vous en tirez une « rente fictive » et la taxe via le Modelo 210 (clave 02).

• Base : 2 % de la valeur cadastrale, ramenée à 1,1 % si cette valeur a été révisée depuis 2012 (ou dans les 10 dernières années).
• Taux : 19 % pour les résidents de l'UE/EEE (dont Islande, Norvège, Liechtenstein), 24 % pour le reste du monde.
• Aucune charge déductible sur cette rente imputée.
• Échéance (exercice 2025) : tout au long de 2026, au plus tard le 31 décembre 2026 (ou le 23 décembre 2026 si vous optez pour le prélèvement automatique).

C'est l'oubli le plus fréquent des non-résidents, et celui qui déclenche le plus de contrôles a posteriori avec surcharges. Pour estimer ce que vous devez en une minute, utilisez notre calculateur 210.

Maison louée : une seule déclaration annuelle (le changement de 2024)

Retenez bien cette nouveauté, car la plupart des guides sont encore faux : depuis l'exercice 2024, la déclaration des loyers (Modelo 210, clave 01) n'est plus trimestrielle. C'est désormais une seule déclaration annuelle, à déposer du 1^er au 20 janvier de l'année suivante (loyers 2025 → avant le 20 janvier 2026).

• Résidents UE/EEE : 19 % sur le revenu net, vous déduisez IBI, charges de communauté, assurance, intérêts d'emprunt, réparations, amortissement.
• Résidents hors-UE : 24 % sur le revenu brut, sans aucune déduction.

L'IBI et les taxes locales : le piège de l'avis qui n'arrive jamais

La taxe foncière (IBI) se paie une fois par an, à des dates fixées par chaque mairie (Madrid ~1^er oct. → 1^er déc. ; ailleurs, souvent un appel au printemps et un à l'automne). Pour un propriétaire absent, la domiciliation bancaire (prélèvement automatique sur un compte espagnol) est quasi indispensable : sans elle, l'avis papier part à votre adresse espagnole vide, vous ne le voyez jamais, et les pénalités s'accumulent à votre insu. La même mairie facture en général aussi la tasa de basura (ordures), devenue obligatoire dans toutes les communes.