En deux ans, la Catalogne a refermé l'étau sur la location touristique, et la Costa Brava est en première ligne. Le piège, c'est qu'il y a désormais deux réglementations qui se cumulent : une loi espagnole (le numéro national NRUA pour pouvoir publier en ligne) et une loi catalane (la licence VUT, désormais limitée à 5 ans et soumise à quota). Être en règle sur l'une sans l'autre ne suffit pas : il faut les deux, sinon l'activité est illégale. Voici la carte complète, datée et chiffrée, pour savoir où vous en êtes vraiment.
Les deux niveaux à ne jamais confondre
Avant toute chose, posez bien la distinction, c'est elle qui structure tout le reste :
NRUA, niveau national
Le Numéro d'Enregistrement Unique de Location (Real Decreto 1312/2024). Sans lui, Airbnb, Booking, Vrbo ou Idealista retirent votre annonce. C'est le droit de publier.
VUT, niveau catalan/municipal
La licence de vivienda de uso turístico (Decreto-ley 3/2023). C'est le droit de louer tout court, délivré par la commune selon son urbanisme et son quota.
Le lien entre les deux est à sens unique : on n'obtient le NRUA qu'à condition de détenir déjà sa licence VUT. Le numéro national ne « régularise » donc rien, il s'appuie sur une autorisation régionale qui, elle, peut désormais être refusée ou non renouvelée.
Le NRUA : obligatoire pour publier en ligne
Depuis le 1er juillet 2025, tout logement annoncé sur une plateforme doit afficher son NRUA. La demande se fait en ligne sur la Ventanilla Única Digital du Collège des Registradores, pour un coût d'environ 27,05 €. Ce n'est pas une formalité décorative : en septembre 2025, le ministère du Logement a ordonné le retrait de 53 876 logements illégaux des plateformes (sur 264 998 demandes, ~20 % rejetées). La Catalogne est la 3e région la plus touchée, avec 7 729 dossiers révoqués. Le risque de déréférencement n'est pas théorique, il est déjà appliqué.
La nouveauté 2026 : la déclaration annuelle de février
C'est le point que beaucoup vont découvrir trop tard. L'Orden VAU/1560/2025 (en vigueur depuis le 2 janvier 2026) impose à tout détenteur d'un NRUA une déclaration informative annuelle, à déposer chaque mois de février, listant les entrées et sorties (check-in / check-out) de l'année écoulée. La première échéance tombe en février 2026 (activité depuis le 1er juillet 2025). Le non-dépôt entraîne la perte du NRUA, donc le retrait des annonces, alors même que votre licence VUT, elle, reste valide. Une case oubliée, et vous disparaissez des plateformes.
La fin du « permis à vie » : la date couperet du 9 novembre 2028
Historiquement, la licence VUT était perpétuelle, un droit acquis définitif. Le Decreto-ley 3/2023, en vigueur depuis le 9 novembre 2023, l'a transformée en autorisation urbanistique de 5 ans, renouvelable par périodes de 5 ans uniquement si l'urbanisme municipal le permet encore. Conséquence directe :
- Toutes les licences VUT existantes deviennent caduques le 9 novembre 2028. Chaque propriétaire doit en re-solliciter une avant l'échéance.
- Si la commune a déjà dépassé son quota (ou n'autorise plus l'usage touristique à cet endroit de son plan d'urbanisme), la licence peut être refusée et l'activité doit cesser.
- Une prolongation exceptionnelle de 5 ans (jusqu'au 9 novembre 2033) est possible si vous prouvez ne pas avoir pu amortir votre investissement.
Autrement dit : votre licence d'aujourd'hui n'est plus une garantie pour demain. C'est un horizon à intégrer dans toute projection de rentabilité à 5 ans.
Les quotas par commune : la Costa Brava saturée
Le cœur du durcissement catalan. 262 communes « tendues » sont désormais soumises à licence urbanistique préalable pour toute nouvelle VUT, et 61 d'entre elles sont dans la province de Gérone, soit quasiment toute la Costa Brava : Lloret, Roses, Cadaqués, l'Escala, Begur, Palafrugell, Pals, Blanes, Tossa… Dans ces communes, trois règles s'appliquent :
- toute nouvelle VUT exige une licence urbanistique municipale préalable ;
- un plafond dur s'applique : maximum 10 logements touristiques pour 100 habitants ;
- la commune ne peut délivrer de licence que si son plan d'urbanisme autorise expressément l'usage touristique à cet endroit.
Ces communes doivent réduire leur parc de plus de 50 %
Là où ça devient concret : plusieurs communes dépassent déjà le plafond et doivent supprimer des licences existantes, pas seulement geler les nouvelles. Quelques chiffres parlants :
- Roses : ~3 266 logements touristiques à retirer ;
- Castelló d'Empúries : ~2 415 ;
- l'Escala : ~2 293 ;
- Llançà : ~1 190 ;
- Pals : ~1 153 (plus de 80 % de son parc) ;
- Port de la Selva : ~520 (plus de 80 %).
Au total, ~28 000 logements (≈26 % du parc catalan) sur 47 communes sont visés par une réduction. Pour un acheteur, le signal est limpide : dans une commune saturée, une licence n'est pas une valeur garantie.