Location touristique en Catalogne 2026 : règles, licence HUT, 2028

En 2026, louer sa maison aux vacanciers sur la Costa Brava reste possible, mais seulement avec une licence d'habitatge d'ús turístic (HUT) déjà inscrite, et plus pour toujours. Trois règles changent tout. Presque toutes les communes du littoral de Gérone sont désormais soumises à une licence d'urbanisme préalable. Les licences existantes doivent être régularisées avant le 9 novembre 2028, faute de quoi l'activité doit cesser. La taxe de séjour a augmenté en avril 2026 et augmentera encore en 2027. En revanche, le numéro national NRUA exigé depuis 2025 a été annulé par le Tribunal suprême en mai 2026. Voici la carte à jour, avec ce qui a changé, ce qui reste en vigueur, et ce que cela signifie pour un propriétaire ou un acheteur.

Ce qu'il faut retenir en 2026

Qui décide quoi : Generalitat, mairie, État

La location touristique relève d'abord de la Generalitat de Catalunya. C'est elle qui définit l'habitatge d'ús turístic (HUT, « logement à usage touristique ») : un logement loué en entier, meublé et équipé, pour des séjours de 31 jours consécutifs au maximum. Au-delà de 31 jours, on sort du régime touristique et l'on entre dans la location saisonnière du droit civil, avec d'autres règles.

La mairie intervient à deux niveaux. Elle reçoit la déclaration d'ouverture de l'activité, puis la transmet au Registre de turisme de Catalunya (RTC), qui attribue le numéro d'inscription, au format HUTG-000000 dans la province de Gérone. Et, depuis 2023, elle délivre ou refuse la licence d'urbanisme qui autorise l'usage touristique à cette adresse précise.

L'État, enfin, garde la main sur la sécurité (la déclaration des voyageurs) et la fiscalité (impôt des non-résidents, TVA). Il avait aussi créé en 2025 un registre national. Les juges viennent de le lui retirer.

Le décret de 2023 : une licence d'urbanisme de 5 ans, et une date butoir en 2028

Le Decreto-ley 3/2023 du 7 novembre 2023, en vigueur depuis le 9 novembre 2023, a changé la nature de la licence. Jusque-là, une simple déclaration à la mairie suffisait et l'inscription valait sans limite de durée. Désormais, dans les communes listées en annexe du décret, l'usage touristique d'un logement exige une licence d'urbanisme préalable, valable 5 ans et renouvelable par périodes de 5 ans seulement si le plan d'urbanisme de la commune le permet encore.

Les HUT déjà inscrits en 2023 bénéficient d'un régime transitoire, avec trois dates à noter :

1. Jusqu'au 9 novembre 2028 : vous pouvez continuer à louer avec votre inscription actuelle. Avant cette date, vous devez avoir obtenu la licence d'urbanisme, ou cesser l'activité.
2. Entre le 9 novembre 2027 et le 9 novembre 2028 : si vous estimez que ce délai ne vous a pas permis d'amortir votre investissement, vous pouvez demander à la mairie une prolongation unique de 5 ans au maximum, ce qui mènerait au plus tard au 9 novembre 2033. La demande ne peut pas être déposée avant la quatrième année. Elle doit être justifiée, avec vos chiffres.
3. Après l'échéance : sans licence ni prolongation, l'inscription ne vaut plus. Louer quand même expose aux sanctions de la loi catalane du tourisme.

Le Tribunal constitutionnel a validé ce décret dans son arrêt STC 64/2025 du 13 mars 2025. Il n'y a donc plus de recours de principe à attendre : le calendrier s'applique.

Les 262 communes et le plafond de 10 logements pour 100 habitants

L'annexe du décret liste 262 communes jugées en tension, soit parce que l'accès au logement y est difficile, soit parce qu'elles comptaient déjà au moins 5 logements touristiques pour 100 habitants. Sur notre secteur, toutes y figurent : Castell-Platja d'Aro, Sant Feliu de Guíxols, Calonge i Sant Antoni, Palamós, Palafrugell, Begur, Pals, Regencós, Santa Cristina d'Aro, Vall-llobrega, mais aussi Tossa, Lloret, Roses, Cadaqués ou Torroella de Montgrí. La liste doit être revue tous les 5 ans.

Dans ces communes, le plan d'urbanisme ne peut pas autoriser plus de 10 logements touristiques pour 100 habitants, et il doit aussi démontrer qu'il reste assez de logements pour la population permanente. Une commune qui dépasse déjà ce ratio ne délivre plus de nouvelle licence tant qu'elle n'est pas redescendue sous le seuil.

Que va-t-il se passer en 2028 ?

Personne ne le sait encore commune par commune, et il faut le dire franchement. Tout dépendra des plans d'urbanisme que chaque mairie adoptera d'ici là : quels quartiers resteront compatibles avec l'usage touristique, et combien de licences seront renouvelées. Une commune qui compte trois fois plus de logements touristiques que le plafond devra, mécaniquement, en refuser une partie. Les critères de sélection (ancienneté, secteur, type de bâtiment) ne sont pas encore connus partout.

Trois réflexes prudents : suivre les modifications du POUM (plan d'urbanisme municipal) de votre commune, garder un dossier propre (inscription, taxe de séjour payée, voyageurs déclarés, aucune plainte), et ne pas bâtir un plan de financement qui suppose des revenus touristiques au-delà de 2028. Pour chiffrer un projet avec et sans licence, voir notre guide sur la rentabilité locative réelle d'une villa en Costa Brava.

Le NRUA national a été annulé : ce qui change

Le Real Decreto 1312/2024 avait créé un Registre unique des locations et son numéro, le NRUA, obligatoire depuis le 1er juillet 2025 pour publier une annonce sur Airbnb, Booking ou Vrbo. Le même décret prévoyait une déclaration annuelle des séjours, à déposer chaque mois de février, dont l'Orden VAU/1560/2025 avait fixé le modèle.

Le Tribunal suprême a annulé ce système par trois arrêts rendus entre le 19 mai et le 1er juin 2026, sur des recours de la Generalitat valencienne, de la Région de Murcie et d'associations de loueurs. L'un d'eux a été obtenu par deux associations catalanes de loueurs, dont l'Associació Turística d'Apartaments de Girona. En substance, les juges ont écarté la compétence invoquée par l'État pour imposer ce registre. Les articles qui créaient la procédure d'enregistrement et le numéro, y compris l'article 10, dont l'alinéa 4 fondait la déclaration annuelle, sont déclarés nuls ; l'arrêt du 21 mai 2026 a été publié au BOE en juin 2026.

• Vous n'avez plus à demander de NRUA, ni à le renouveler, ni à déposer la déclaration annuelle de février.
• Votre numéro HUTG reste l'identifiant que la réglementation catalane impose dans vos annonces. Le règlement européen 2024/1028 sur les locations de courte durée est applicable depuis le 20 mai 2026 ; il encadre surtout les obligations des plateformes.
• La transmission de données par les plateformes au guichet numérique de l'État (Ventanilla Única Digital de Arrendamientos) et les statistiques n'ont pas été annulées, hors mentions du numéro national.

Les obligations qui ne bougent pas

L'annulation du NRUA n'allège pas le quotidien du loueur. Restent en vigueur :

• Afficher le numéro HUTG dans toute publicité et à l'intérieur du logement, avec la capacité maximale et le téléphone d'assistance.
• Respecter la capacité fixée par la cèdula d'habitabilitat (le certificat d'habitabilité catalan), 15 places au maximum.
• Tenir un téléphone joignable pour les voyageurs, la mairie et les voisins, et assurer un service d'assistance et d'entretien.
• Déclarer chaque voyageur aux Mossos d'Esquadra dans les 24 heures qui suivent son arrivée. C'est détaillé dans notre guide sur la déclaration des voyageurs à la police.
• Collecter la taxe de séjour et la reverser à l'Agència Tributària de Catalunya.
• Déclarer les revenus au fisc espagnol, via le Modelo 210 si vous êtes non-résident.

Le détail de la démarche d'inscription, des documents et des obligations d'équipement se trouve dans notre guide pratique sur la licence touristique.

La taxe de séjour augmente en 2026, puis en 2027

L'impost sobre les estades en establiments turístics, la taxe de séjour catalane, a été relevé par la loi 2/2026 du 6 mars 2026. Pour un logement touristique hors de Barcelone, le tarif est le suivant :

La taxe est plafonnée à 7 nuits par personne et par séjour. Les voyageurs de moins de 17 ans en sont exonérés. Nouveauté : chaque commune catalane peut désormais voter par ordonnance une surtaxe municipale, exigible sur les séjours à partir du 1er octobre 2026. Elle ne peut jamais dépasser le tarif de la catégorie de l'établissement : pour un logement touristique, 1,75 € au plus aujourd'hui, 2,50 € à partir d'avril 2027. Vérifiez si votre mairie l'a adoptée avant de fixer vos tarifs 2027.

Exemple : une famille de deux adultes et deux enfants de 10 et 14 ans loue 10 nuits en juillet 2026. Seuls les adultes paient, sur 7 nuits : 2 × 7 × 1,75 € = 24,50 €, hors surtaxe éventuelle. Si la réservation et la taxe ont été payées à l'avance, c'est le tarif en vigueur au jour de la réservation qui s'applique.

Le propriétaire (ou son gestionnaire) agit comme collecteur. Il dépose une autoliquidation semestrielle : du 1er au 20 octobre pour les séjours d'avril à septembre, du 1er au 20 avril pour ceux d'octobre à mars. La loi permet à des intermédiaires et plateformes de collecter la taxe pour votre compte : vérifiez-le sur vos relevés plutôt que de le supposer, et demandez à l'Agència Tributària de Catalunya quelles formalités restent alors à votre charge.

La copropriété peut interdire la location touristique

En appartement ou en lotissement constitué en copropriété, un piège fréquent vient du règlement. En Catalogne, ce n'est pas la loi espagnole sur la propriété horizontale qui s'applique mais le Code civil catalan. L'assemblée peut limiter ou interdire l'usage touristique des logements à la majorité des 4/5 des copropriétaires, représentant les 4/5 des quotes-parts. La règle des 3/5 que l'on lit souvent vaut pour le reste de l'Espagne, pas pour la Costa Brava. Une interdiction régulièrement votée et inscrite au registre de la propriété peut rendre votre licence inutilisable dans l'immeuble.

Avant d'acheter pour louer, lisez les statuts et les procès-verbaux des dernières assemblées. Notre guide sur la comunidad de propietarios explique où chercher.

La location saisonnière non touristique aussi est encadrée depuis 2026

Beaucoup de propriétaires pensent contourner la licence en louant « au mois ». Depuis la loi catalane 11/2025, publiée le 31 décembre 2025 et en vigueur depuis le 1er janvier 2026, une location de courte ou moyenne durée pour un motif autre que les vacances (travail, études, soins) est traitée comme une location d'habitation : loyer plafonné dans les zones tendues, motif à justifier par écrit, pièces à déposer à l'INCASÒL avec la caution. Sans justificatif, le contrat est présumé être un bail d'habitation ordinaire, avec la durée et les protections qui vont avec. Un recours d'inconstitutionnalité contre cet article a été admis en juin 2026 ; il ne suspend pas la loi.

Seules les locations à finalité de vacances ou de loisirs échappent au plafonnement, à condition que cette finalité et la résidence permanente du locataire figurent au contrat et que les justificatifs soient déposés avec la caution. Et de 31 jours ou moins, c'est de la location touristique qui exige une licence. Les clauses à prévoir selon le cas sont détaillées dans notre guide sur le contrat de location saisonnière.

Les sanctions

La loi catalane du tourisme (loi 13/2002) classe les manquements en trois niveaux :

• Infraction légère : avertissement ou amende jusqu'à 3 000 €.
• Infraction grave : de 3 001 € à 60 000 €, ou suspension de l'activité ou fermeture temporaire jusqu'à un an.
• Infraction très grave : de 60 001 € à 600 000 €, ou suspension ou fermeture jusqu'à deux ans, voire fermeture définitive.

Selon la Generalitat, exploiter un logement touristique sans être inscrit relève de l'infraction grave ou très grave. S'y ajoutent les sanctions propres à la déclaration des voyageurs (loi de sécurité citoyenne) et celles du fisc.

Et la TVA ?

En septembre 2026, rien n'a changé : une location touristique sans services hôteliers reste exonérée de TVA. Elle passe à 10 % si vous fournissez des services de type hôtelier (ménage pendant le séjour, changement de linge, petit-déjeuner). Le 2 juillet 2026, la ministre du Logement a déclaré que le gouvernement préparait une norme soumettant ces logements à la TVA de 21 %. Au 19 septembre 2026, aucun texte de ce type n'est publié au BOE. S'il prend la forme d'un décret-loi, il pourra s'appliquer dès sa publication, sous réserve de sa validation par le Congrès dans les 30 jours. Toute la fiscalité est dans notre guide location courte durée : fiscalité et TVA.

Acheter ou vendre un bien avec licence en 2026

Une licence HUT est attachée au logement, pas à la personne. Lors d'une vente, elle se transmet par un changement de titulaire que le nouveau propriétaire doit déclarer pour mettre l'inscription à son nom. Mais l'acheteur reprend aussi l'échéance de 2028 : il achète au mieux deux ans de location garantie, puis un droit incertain. Côté acheteur, exigez le numéro HUTG, vérifiez-le sur le registre public, et demandez à la mairie ce que prévoit le futur plan d'urbanisme pour la rue. Côté vendeur, une licence n'est plus l'argument de prix qu'elle était en 2022, surtout dans les communes au-dessus du plafond.

Mis à jour en septembre 2026.

Questions fréquentes

Faut-il encore un numéro NRUA pour louer sur Airbnb en Catalogne ?

Non. Le Tribunal suprême a annulé le registre national et son numéro en mai 2026, et ces décisions sont publiées au BOE depuis juin. L'identifiant à afficher est votre numéro HUTG du Registre de turisme de Catalunya. La déclaration annuelle de février a disparu avec le registre.

Ma licence HUT va-t-elle expirer ?

Si votre logement se trouve dans l'une des 262 communes listées, ce qui est le cas de tout le littoral entre Sant Feliu de Guíxols et Begur, votre inscription actuelle vaut jusqu'au 9 novembre 2028. Il faudra avoir obtenu la licence d'urbanisme d'ici là, ou demander la prolongation exceptionnelle de 5 ans au plus entre novembre 2027 et novembre 2028.

Peut-on encore obtenir une nouvelle licence touristique sur la Costa Brava ?

Rarement. Les communes au-dessus de 10 logements touristiques pour 100 habitants ne peuvent plus en délivrer, et d'autres ont suspendu les demandes en attendant leur nouveau plan d'urbanisme. Palafrugell et Begur l'indiquent officiellement ; Sant Feliu de Guíxols a annoncé un arrêt fin 2023. Renseignez-vous auprès du service d'urbanisme de la mairie avant tout achat.

Combien coûte la taxe de séjour pour une maison louée à Platja d'Aro ?

1,75 € par personne et par nuit depuis le 1er avril 2026, dans la limite de 7 nuits par séjour, puis 2,50 € à partir du 1er avril 2027. Les moins de 17 ans sont exonérés. Une surtaxe municipale peut s'y ajouter à partir du 1er octobre 2026 si la commune l'a votée, sans pouvoir dépasser le montant du tarif lui-même.

Mes voisins de copropriété peuvent-ils m'interdire de louer aux touristes ?

Oui, en Catalogne, par un vote des 4/5 des copropriétaires représentant les 4/5 des quotes-parts, inscrit dans les statuts. L'interdiction peut alors s'imposer même si vous avez une licence HUT en règle ; sa portée sur une activité déjà en place peut se discuter, faites-vous conseiller.

Louer plus de 31 jours permet-il d'éviter la licence ?

Un séjour de plus de 31 jours n'est plus une location touristique. Mais depuis janvier 2026, si le motif n'est pas les vacances, la loi catalane 11/2025 l'assimile à un bail d'habitation : loyer plafonné, motif à prouver, caution à déposer. Une location de vacances de plus d'un mois reste possible sans licence, à condition que la finalité soit réelle, écrite dans le contrat avec l'adresse de résidence permanente du locataire, et justifiée par des pièces déposées avec la caution à l'INCASÒL.

Que risque-t-on à louer sans licence ?

La loi catalane du tourisme prévoit de 3 001 € à 60 000 € pour une infraction grave et de 60 001 € à 600 000 € pour une infraction très grave, avec possible fermeture. La simple publicité d'un logement non inscrit constitue déjà une infraction.