SCI française ou SL espagnole pour acheter en Espagne ? (2026)

Pour une résidence secondaire sur la Costa Brava, occupée par la famille et peu ou pas louée, l'achat en nom propre est presque toujours la meilleure solution, seul, en couple ou en indivision avec un pacte. La SCI française, réflexe très répandu en France, s'exporte mal : le fisc espagnol ne la traite pas comme en France, les formalités sont lourdes, et depuis fin 2022 les parts d'une société détenant surtout de l'immobilier espagnol sont taxées à l'impôt espagnol sur la fortune comme la maison elle-même. La SL espagnole (société à responsabilité limitée) paie 25 % d'impôt sur les sociétés, sans les taux réduits réservés aux sociétés actives, et impose une comptabilité ; elle ne se justifie que pour un vrai projet locatif ou une organisation à plusieurs familles. Voici la comparaison point par point, avec les règles vérifiées pour 2026.

La comparaison en un tableau

En nom propre : simple, lisible et souvent le moins cher

En direct, vous êtes imposé en Espagne comme non-résident, sur votre seule quote-part :

• chaque année, si la maison n'est pas louée, sur un revenu imputé égal à 1,1 % de la valeur cadastrale (commune révisée depuis moins de dix ans) ou 2 % (sinon), taxé à 19 % pour un résident de l'UE. Pour une valeur cadastrale de 300 000 € à 1,1 %, cela fait 627 € par an, partagés entre les propriétaires ;
• si vous louez, à 19 % sur les loyers nets des charges, au prorata des jours loués ;
• à la revente, à 19 % sur la plus-value, l'acheteur retenant 3 % du prix en acompte.

Tout cela est détaillé dans notre guide de l'impôt des non-résidents (Modelo 210). En France, la convention fiscale franco-espagnole attribue à l'Espagne l'imposition de ces revenus ; ils se déclarent tout de même en France, où ils servent au calcul du taux d'imposition. Pour acheter à plusieurs sans société, le bon outil est l'indivision avec un pacte notarié : voir notre guide sur l'achat à plusieurs en Espagne.

La SCI française : pourquoi elle s'exporte mal

Une qualification incertaine

En France, la SCI à l'impôt sur le revenu est « translucide » : ce sont les associés qui sont imposés. Le fisc espagnol n'est pas tenu par cette lecture. Selon ses statuts et son régime fiscal en France, il peut la traiter comme une entité en attribution de revenus, dont les revenus sont imposés entre les mains des associés, ou comme une société. Chaque impôt (revenu, plus-value, fortune, succession) en dépend, et la réponse n'est pas toujours la même d'un dossier à l'autre. C'est cette incertitude, plus que tel ou tel taux, qui rend la SCI risquée pour une maison espagnole.

Des formalités lourdes, à chaque acte

1. un numéro fiscal espagnol pour la société ;
2. les statuts et un extrait K-bis récent, apostillés et traduits par un traducteur assermenté ;
3. un pouvoir notarié du gérant pour signer ;
4. l'identification des associés détenant plus de 25 %, que le notaire espagnol doit établir au titre de la lutte contre le blanchiment ;
5. les mêmes pièces, mises à jour, à chaque acte ultérieur : vente, prêt, rectification cadastrale.

Plus d'écran fiscal

Détenir la maison via une société ne la fait pas sortir de l'impôt espagnol sur la fortune : depuis la loi 38/2022, applicable dès l'impôt dû au titre de 2022, un non-résident y déclare les parts de toute société, espagnole ou étrangère, dont l'actif est constitué pour 50 % au moins d'immeubles situés en Espagne (article 5 de la loi sur l'impôt sur la fortune). La vente des parts d'une telle société est elle aussi, en règle générale, imposable en Espagne. En France, les parts de SCI entrent dans l'IFI comme l'immobilier détenu en direct.

Une SCI peut garder un intérêt quand elle existe déjà et détient d'autres biens, ou dans une stratégie de transmission étudiée par un notaire qui maîtrise les deux droits. Pour un achat simple, elle ajoute des coûts sans avantage démontré.

La SL espagnole : pour quels projets ?

La SL est la société de base en Espagne. Elle se constitue devant notaire, avec un capital minimal symbolique depuis 2022, et doit tenir une comptabilité, déposer ses comptes au registre du commerce et payer l'impôt sur les sociétés.

• Taux d'impôt : 25 %. Les taux réduits (15 % pour une société nouvelle ; en 2026, 19 % puis 21 % par tranches en dessous d'un million d'euros de chiffre d'affaires et 23 % en dessous de dix millions, avant 17 à 20 % à terme) ne s'appliquent pas à une société patrimoniale, c'est-à-dire qui se contente de détenir des biens. Une location n'est une activité économique, au sens fiscal espagnol, que si la société emploie au moins une personne à temps plein pour la gérer.
• Usage personnel : si vous occupez la maison de votre société, l'opération entre elle et vous doit être valorisée à sa valeur de marché. L'usage gratuit crée un revenu taxable pour la société ou un avantage pour vous.
• Sortie de l'argent : les bénéfices distribués à un associé résident de France supportent une retenue à la source espagnole, plafonnée par la convention fiscale, puis l'impôt français, avec un crédit d'impôt.
• Revente : la plus-value est taxée à 25 % dans la société, puis de nouveau quand l'argent vous revient.

La SL a du sens pour un investisseur qui achète plusieurs biens destinés à la location, qui réinvestit ses bénéfices dans la société, ou pour plusieurs familles qui veulent une gouvernance claire (gérance, cession de parts encadrée). Elle n'en a presque jamais pour une maison de vacances familiale. Si votre projet est d'abord locatif, calculez d'abord la rentabilité nette d'une détention en direct : c'est le point de comparaison.

Et pour transmettre ?

C'est souvent l'argument avancé pour la société. En nom propre, la transmission d'une maison sur la Costa Brava supporte l'impôt catalan sur les successions : très faible pour un conjoint (bonification de 99 %), nettement plus lourd pour des enfants majeurs (bonification plafonnée à 60 %). Des outils existent sans société : donation de la nue-propriété, choix de la loi applicable, testament. Ils sont détaillés dans nos guides pour transmettre sa maison espagnole à ses enfants et sur la succession en Espagne. Avec une société, on transmet des parts, dont le traitement dépend de la nationalité de la société et de la résidence des héritiers : l'impôt peut se déplacer d'un pays à l'autre, parfois à la baisse, parfois à la hausse. Ce calcul se fait avant l'achat, chiffres à l'appui, jamais par principe.

Comment décider, en pratique

1. Usage familial, peu de location : en nom propre, avec un régime matrimonial bien écrit dans l'acte (voir acheter en couple).
2. Plusieurs familles : indivision avec pacte notarié ; une SL seulement si le projet est durable et comporte plusieurs biens.
3. Investissement locatif avec plusieurs biens : comparer nom propre et SL sur dix ans, revente comprise, avec un fiscaliste espagnol.
4. SCI française déjà existante : faire vérifier par un conseil franco-espagnol comment elle sera traitée avant de lui faire acheter quoi que ce soit.
5. Patrimoine important : intégrer l'impôt espagnol sur la fortune et l'impôt de solidarité sur les grandes fortunes dans le calcul, puisque la société ne les évite plus.

Mis à jour en septembre 2026.

Questions fréquentes

Peut-on acheter une maison en Espagne avec une SCI française ?

Oui, juridiquement. Mais la société doit obtenir un numéro fiscal espagnol, produire des statuts apostillés et traduits à chaque acte, et son traitement fiscal en Espagne est incertain. Pour une résidence secondaire, c'est rarement une bonne idée.

Une SCI permet-elle d'échapper à l'impôt espagnol sur la fortune ?

Non. Depuis l'impôt de 2022 (loi 38/2022), les parts d'une société dont l'actif est au moins à moitié de l'immobilier espagnol sont imposables en Espagne pour un non-résident, même si la société est française.

Quel est le taux de l'impôt sur les sociétés pour une SL qui détient une villa ?

25 %. Les taux réduits des sociétés nouvelles ou petites ne s'appliquent pas aux sociétés patrimoniales, qui se limitent à détenir des biens.

Peut-on habiter la villa détenue par sa SL ?

Oui, mais l'occupation doit être valorisée à sa valeur de marché : un loyer versé à la société, ou un avantage taxable. L'usage gratuit n'est pas neutre fiscalement.

Acheter en nom propre coûte-t-il plus cher en impôts chaque année ?

Pas nécessairement. Une maison non louée génère un revenu imputé modeste, taxé à 19 % : quelques centaines d'euros par an pour la plupart des villas. Une société coûte davantage rien qu'en comptabilité.

Une société facilite-t-elle la revente ?

Vendre des parts plutôt que la maison peut sembler plus léger, mais la vente de parts d'une société immobilière est en général imposable en Espagne, et l'acheteur, qui reprend l'historique de la société, demandera un audit et une décote.