SCI française ou SL espagnole pour acheter en Espagne : que choisir ?

C'est l'une des premières questions que se pose un acheteur français devant une villa sur la Costa Brava : faut-il loger le bien dans une SCI, créer une SL espagnole, ou acheter en nom propre ? Le réflexe « SCI » est tellement ancré en France qu'on l'applique presque par automatisme. En Espagne, c'est précisément là que se trouve le piège. Voici, chiffres 2025/2026 à l'appui, ce que disent réellement les textes et les cabinets fiscaux des deux côtés de la frontière.

La réponse courte : pour 90 % des acheteurs, c'est l'achat en direct

Pour une résidence secondaire à usage personnel, peu ou pas louée, la détention en nom propre est presque toujours la meilleure option. Elle est plus simple, moins chère à mettre en place et à entretenir, et elle donne accès au taux de l'impôt non-résident (IRNR) de 19 % réservé aux résidents de l'UE et de l'EEE, dont la France. La société ne se justifie que dans des cas très précis, que nous détaillons plus bas. Tout le reste de ce guide explique pourquoi.

Le piège de la SCI : « transparente » en France, « opaque » en Espagne

En France, la SCI est translucide : ce sont les associés qui sont imposés, pas la société. L'Espagne, elle, ne reconnaît pas cette transparence fiscale. Pour l'Agencia Tributaria (l'Hacienda), une SCI française est une société étrangère opaque. Conséquence redoutable :

• la SCI est imposée en Espagne sur ses revenus immobiliers (IRNR à 19 % comme entité) ;
• puis les sommes redistribuées aux associés sont de nouveau imposées en France au moment de la distribution.

Vous cumulez ainsi une double imposition et la complexité d'une société… sans aucun des avantages de transparence que vous espériez. C'est le scénario perdant-perdant le plus fréquent chez les acheteurs francophones.

Le revenu fictif (renta imputada) : l'impôt même sans loyer

Point capital, et grande surprise des non-résidents : tout bien urbain à usage personnel ou laissé vacant génère un revenu imputé, donc un impôt, même si vous ne le louez jamais. La base est de 1,1 % de la valeur cadastrale (si elle a été révisée dans les 10 dernières années) ou 2 % sinon, taxée à l'IRNR via le modèle 210. Ce revenu fictif s'applique que le bien soit détenu en direct ou via une SCI : la société ne vous en protège pas.

Les chiffres qui comptent, en direct comme en société

Quand la SL espagnole se justifie (et quand elle ne sert à rien)

La SL n'est pertinente que pour un usage purement locatif et patrimonial : pas d'usage personnel, idéalement 3 biens ou plus, et une vraie logique d'investissement. Deux pièges majeurs la disqualifient pour une résidence secondaire :

• Société « sans activité réelle » : monter une SL juste pour payer l'IS à 25 % au lieu de l'IRPF, en y logeant un usage personnel, est considéré comme un abus par l'Hacienda (risque de requalification et d'avantage en nature taxé à l'associé).
• Double couche de plus-value : revendre via une SL fait subir l'IS sur la plus-value, puis une imposition de l'associé à la sortie des fonds (dividende ou boni de liquidation), souvent plus cher qu'une plus-value IRNR à 19 % en direct.

Impôt sur le patrimoine : la société ne protège plus

Un non-résident est imposable sur son immobilier espagnol au titre de l'Impôt sur le patrimoine (abattement de 700 000 €, applicable aussi aux non-résidents ; barème ~0,2 % à 3,5 %). Surtout, depuis 2023, détenir via une société étrangère ne met plus à l'abri : les parts de sociétés dont plus de 50 % de l'actif est de l'immobilier espagnol entrent dans l'Impuesto de Solidaridad a las Grandes Fortunas (seuil effectif ~3,7 M€, barème 1,7 % à 3,5 %). Et côté français, les parts de SCI à prépondérance immobilière sont assimilées à de l'immobilier pour l'IFI. Le montage ne fait donc échapper à rien.

Le fait marquant 2025 : le « châtiment fiscal » des étrangers reculé

Développement majeur à connaître : le Tribunal Supremo, dans deux arrêts des 29 octobre (ECLI:ES:TS:2025:4849) et 3 novembre 2025 (ECLI:ES:TS:2025:4846), a jugé discriminatoire le fait de priver les non-résidents du bouclier fiscal, la limite combinée IRPF + IP de 60 % de la base. L'administration commence à corriger ce traitement, ce qui ouvre la voie à des demandes de remboursement pour les non-résidents qui ont trop payé sur l'impôt fortune ou grandes fortunes. Si vous êtes concerné, faites vérifier vos déclarations avant de payer aveuglément.

La succession : souvent l'argument décisif… en faveur du direct

On imagine l'Espagne lourde sur les successions. Le barème national de l'ISD va certes de 7,65 % à 34 %, mais depuis 2015 les non-résidents de l'UE bénéficient des mêmes abattements régionaux que les résidents de la communauté où se situe le bien. En Andalousie, à Madrid, à Valence ou aux Baléares, la transmission aux proches est quasi exonérée. La convention franco-espagnole successions du 10 octobre 1995 (art. 29 à 38) règle la double imposition. Résultat : une succession en direct est souvent très peu coûteuse, là où la SCI complique et peut alourdir la transmission.

La lourdeur concrète d'une SCI en Espagne

Au-delà de la fiscalité, l'aspect administratif décourage à lui seul. Acheter via une SCI impose :

1. un NIF de personne morale (commençant par « N ») ;
2. les statuts et le Kbis traduits par traducteur assermenté, avec apostille de La Haye ;
3. un Kbis de moins de 3 mois et une procuration notariée pour signer ;
4. un représentant fiscal résident en Espagne ;
5. l'inscription au Registre des Bénéficiaires Effectifs (associés > 25 %) et une comptabilité espagnole à tenir.

Des coûts et des délais qui annulent tout bénéfice pour une simple résidence secondaire. Et attention à l'amende de non-déclaration patrimoniale, qui peut atteindre 50 % de l'impôt éludé.

En résumé

• Résidence secondaire francophone, peu louée → achat en direct, presque toujours.
• SCI française → piège fiscal en Espagne (société opaque, double imposition). À éviter sauf conseil contraire très spécifique.
• SL espagnole → réservée au locatif pur à grande échelle (3+ biens), jamais pour loger un usage personnel.
• La fiscalité successorale et patrimoniale varie par communauté autonome : un conseil local est indispensable avant de signer.