Contrat de location saisonnière en Espagne : clauses et modèle

En Espagne, il n'existe pas un seul « contrat de location saisonnière » mais trois situations, avec trois cadres juridiques différents. Un séjour touristique de 31 jours ou moins dans un logement inscrit comme HUT relève de la réglementation du tourisme. Une location de vacances de plus d'un mois est un bail de saison régi par la loi espagnole sur les baux urbains, la LAU. Une location temporaire pour un autre motif (travail, études, soins) relève aussi de la LAU, mais en Catalogne elle est plafonnée et encadrée depuis janvier 2026. Utiliser le mauvais modèle expose à une requalification en bail d'habitation de cinq ans, ou à une amende pour location touristique illégale. Ce guide vous aide à identifier votre cas, puis détaille les clauses qui protègent réellement le propriétaire.

Quel contrat pour quelle location ?

La règle de base : c'est la réalité de la location qui compte, pas le titre du contrat. Appeler « bail de saison » une succession de séjours d'une semaine commercialisés sur Airbnb ne change rien : c'est de la location touristique, qui exige une licence. Le cadre réglementaire complet est dans notre guide sur les règles de la location touristique en Catalogne.

Le séjour touristique : un contrat court, mais écrit

La réglementation catalane n'impose pas de signer un contrat pour chaque séjour dans un HUT, et la loi espagnole sur les baux ne s'applique pas à ces locations. Mais sans document écrit, en cas de dégâts, de fête non autorisée ou d'annulation tardive, vous n'avez que les conditions générales de la plateforme pour vous défendre. Quand vous louez en direct, un contrat de séjour s'impose. Quand vous louez via une plateforme, vos règles de la maison et vos conditions complètent celles de la plateforme, sans pouvoir les contredire.

Un bon contrat de séjour touristique contient :

1. Les parties : vous (ou votre gestionnaire) et le voyageur principal, avec son adresse de résidence.
2. Le logement et son numéro HUTG, obligatoire dans toute offre commerciale.
3. Les dates et heures d'arrivée et de départ, avec la règle en cas d'arrivée tardive.
4. La capacité maximale, identique à celle de la licence, et l'interdiction d'héberger des personnes non déclarées.
5. Le prix total, en distinguant la taxe de séjour (1,75 € par personne et par nuit depuis le 1er avril 2026, les moins de 17 ans exonérés), le ménage et les éventuels suppléments.
6. L'échéancier de paiement : acompte à la réservation, solde avant l'arrivée.
7. Le dépôt de garantie : montant, forme (virement ou préautorisation bancaire), cas de retenue, délai de restitution.
8. Les conditions d'annulation, avec un barème clair selon le délai.
9. L'obligation de fournir les données d'identité de tous les voyageurs avant l'arrivée, pour la déclaration aux Mossos d'Esquadra. Voir notre guide sur la déclaration des voyageurs.
10. Les règles de la maison : bruit et horaires, fêtes et événements, animaux, fumeurs, piscine (surveillance des enfants), barbecue en période de risque d'incendie, tri des déchets. Si la copropriété a adopté des règles de vie, la réglementation catalane impose de les remettre au voyageur au moins en catalan, espagnol, anglais et français.
11. La responsabilité du voyageur pour les dégâts qu'il cause, et l'accès du personnel d'entretien en cas d'urgence.
12. Le droit applicable et le règlement des litiges.

La location de vacances de plus d'un mois

Louer votre maison pour tout le mois d'août, ou de janvier à mars à des retraités qui fuient l'hiver du nord, est possible sans licence touristique dès lors que chaque location dépasse 31 jours. C'est un arrendamiento de temporada (bail de saison) au sens de l'article 3 de la LAU, que la loi range parmi les baux « à usage autre que d'habitation ». Conséquences :

• la durée et le prix sont libres ;
• le locataire n'a aucun droit à prolongation au terme prévu ;
• la caution légale est de deux mois de loyer (article 36.1 de la LAU).

Depuis la loi catalane 11/2025, il faut toutefois écrire expressément que la location a une finalité de vacances ou de loisirs, indiquer au contrat le lieu de résidence permanente du locataire, et justifier cette finalité par des documents qui sont déposés avec la caution au registre de l'INCASÒL. C'est ce qui fait échapper le contrat au plafonnement des loyers : faute de finalité distincte enregistrée, la location est présumée être un bail d'habitation permanent. Gardez aussi une copie de la pièce d'identité du locataire.

La caution et son dépôt à l'INCASÒL

En Catalogne, la caution d'un bail doit être déposée auprès de l'INCASÒL (l'institut catalan du sol) dans les deux mois qui suivent la signature. Pour un contrat de saison de moins d'un an à finalité de vacances, le montant à déposer est proportionnel à la durée, sur la base de deux mois de loyer pour un an. Exemple donné par l'INCASÒL : un contrat de 3 mois à 600 € par mois donne une caution à déposer de 300 €. Un dépôt tardif entraîne une majoration de 5 % (retard de moins de 3 mois) à 20 % (plus de 12 mois). Le dépôt se fait en ligne.

À la fin du bail, la caution doit être rendue. Si elle ne l'est pas dans le mois qui suit la remise des clés, elle produit des intérêts au taux légal au profit du locataire. Faites l'état des lieux de sortie le jour même, photos datées à l'appui.

La location temporaire pour motif de travail ou d'études

C'est le régime qui a le plus changé. Depuis la loi catalane 11/2025 (loi du 29 décembre 2025, publiée au journal officiel catalan le 31 décembre et en vigueur depuis le 1er janvier 2026), un logement loué pour un besoin temporaire autre que les vacances (mission professionnelle, études, traitement médical, attente d'un logement) est soumis aux règles des baux d'habitation (caution, garanties, fixation du loyer), avec le plafonnement applicable dans les zones de marché tendu :

• le loyer est plafonné selon les règles de contention applicables aux baux d'habitation en zone tendue ;
• le contrat doit indiquer le motif temporaire et le prouver par des documents (contrat de travail, inscription universitaire, certificat médical), déposés avec la caution ;
• comme pour tout bail d'habitation, les frais de gestion immobilière et de rédaction du contrat sont à la charge du bailleur (article 20 de la LAU) ;
• à défaut de justification, le contrat est présumé être un bail d'habitation ordinaire.

Un recours d'inconstitutionnalité contre cet article de la loi 11/2025 a été admis par le Tribunal constitutionnel en juin 2026 ; il ne suspend pas son application.

Or un bail d'habitation signé par un particulier dure au minimum cinq ans à la demande du locataire (sept ans si le bailleur est une société), avec toutes les protections qui vont avec. Pour un propriétaire qui voulait récupérer sa maison en juin, l'erreur est lourde. Si vous hésitez entre ces formules, notre guide sur la location à l'année détaille le régime du bail d'habitation.

Les clauses qui protègent vraiment le propriétaire

Quel que soit le régime, ces clauses font la différence le jour où quelque chose se passe mal :

1. La finalité de la location, écrite et justifiée. Vacances, travail ou études : c'est elle qui détermine le régime applicable.
2. Une date de fin ferme, sans reconduction tacite.
3. Un inventaire détaillé et un état des lieux d'entrée et de sortie, avec photos datées, signés des deux parties.
4. Une clause de départ anticipé chiffrée. Pour un bail de saison, la limite d'indemnité prévue pour les baux d'habitation (article 11 de la LAU) ne s'applique pas : vous pouvez prévoir le paiement du loyer jusqu'à la relocation, dans la limite du raisonnable. Une pénalité manifestement disproportionnée pourrait être réduite par un juge.
5. Une politique d'annulation graduée pour les séjours touristiques, avec un acompte non remboursable à la réservation.
6. L'interdiction de sous-louer et de céder le contrat, et l'interdiction d'héberger plus de personnes que prévu.
7. Les consommations : incluses, forfaitaires ou refacturées sur relevé. Pour un séjour long avec piscine chauffée ou climatisation, ne laissez pas ce point au hasard.
8. L'entretien : qui paie le pisciniste, le jardinier, les petites réparations, et l'accès de ces intervenants pendant la location.
9. Une adresse électronique de notification pour chaque partie.
10. La protection des données : quelles données vous collectez, pourquoi (notamment la déclaration à la police) et combien de temps vous les gardez.
11. Le règlement des litiges. Depuis le 3 avril 2025, la loi organique 1/2025 impose de tenter un mode amiable de règlement (négociation formalisée, médiation, conciliation) avant d'engager une action civile. Prévoyez la procédure et une adresse de contact pour ce faire.

Langue, signature et assurance

Un contrat peut être rédigé en français si les deux parties le comprennent. Pour un bail qui pourrait finir devant un tribunal espagnol ou à l'INCASÒL, une version bilingue français-espagnol évite la traduction de dernière minute. La signature électronique est valable. Gardez l'original signé et les échanges qui ont précédé.

Vérifiez enfin que votre assurance habitation couvre le type de location pratiqué : beaucoup de contrats pour résidence secondaire excluent la location touristique ou exigent une déclaration. Voir notre guide sur l'assurance d'une résidence secondaire en Espagne. Pour les baux de plusieurs mois, une assurance loyers impayés peut compléter la caution. Elle suppose en général de vérifier la solvabilité du locataire avant la signature.

Mis à jour en septembre 2026.

Questions fréquentes

Faut-il signer un contrat pour une location Airbnb en Catalogne ?

Ce n'est pas obligatoire pour un séjour dans un logement touristique. Les conditions de la plateforme s'appliquent, et vous pouvez les compléter par vos règles de la maison et votre politique de dépôt de garantie. Pour une réservation en direct, un contrat écrit est fortement recommandé.

Peut-on louer sa maison deux mois l'été sans licence touristique ?

Oui, si la location dépasse 31 jours et qu'elle a réellement une finalité de vacances, écrite dans le contrat avec la résidence permanente du locataire, et justifiée par des documents déposés avec la caution à l'INCASÒL. C'est un bail de saison régi par la LAU. En revanche, enchaîner plusieurs séjours d'une ou deux semaines pendant ces deux mois reste de la location touristique, qui exige une licence.

Quel montant de caution demander pour une location de vacances ?

Pour un bail de saison, la caution légale est de deux mois de loyer, et vous pouvez demander des garanties complémentaires. En Catalogne, le montant déposé à l'INCASÒL est proportionnel à la durée du contrat. Pour un séjour touristique, le dépôt de garantie est librement fixé dans vos conditions.

Mon locataire temporaire peut-il rester après la fin du contrat ?

Pas si le bail de saison est bien qualifié et justifié. Si le motif temporaire n'est pas établi, le contrat risque d'être requalifié en bail d'habitation, avec une durée minimale de cinq ans à la demande du locataire.

Le loyer d'une location temporaire est-il plafonné en Catalogne ?

Oui, depuis janvier 2026, pour les locations temporaires motivées par le travail, les études ou la santé dans les zones de marché tendu. Les locations à finalité de vacances ou de loisirs en sont exclues, à condition que cette finalité soit indiquée dans le contrat et justifiée auprès de l'INCASÒL avec la caution.

Que faire si le locataire part avant la fin ?

Appliquez la clause de départ anticipé prévue au contrat. Pour un bail de saison, vous pouvez la fixer librement, dans des limites raisonnables. Sans clause, vous devrez prouver votre préjudice.

Faut-il déclarer les locataires d'une location de plus d'un mois à la police ?

L'obligation vise les activités d'hébergement touristique. Pour un bail de saison de plusieurs mois, elle est discutée. Si le logement est commercialisé sur des canaux touristiques, la prudence commande de déclarer.