Toeristisch verhuren in Catalonië 2026: HUT-licentie en 2028

In 2026 blijft het mogelijk uw huis aan de Costa Brava aan vakantiegangers te verhuren, maar alleen met een al ingeschreven licentie habitatge d'ús turístic (HUT), en niet voor altijd. Drie regels veranderen alles. Vrijwel alle kustgemeenten van Girona vallen voortaan onder een voorafgaande stedenbouwkundige vergunning. Bestaande licenties moeten voor 9 november 2028 zijn geregulariseerd, anders moet de activiteit stoppen. De toeristenbelasting is in april 2026 gestegen en gaat in 2027 opnieuw omhoog. Het nationale NRUA-nummer, sinds 2025 verplicht, is daarentegen in mei 2026 vernietigd door het Tribunal Supremo. Hieronder de actuele kaart: wat veranderd is, wat van kracht blijft, en wat dat betekent voor een eigenaar of een koper.

Wat u in 2026 moet onthouden

Wie beslist wat: Generalitat, gemeente, staat

Toeristische verhuur valt in de eerste plaats onder de Generalitat de Catalunya. Zij omschrijft het habitatge d'ús turístic (HUT, "woning voor toeristisch gebruik"): een woning die in haar geheel wordt verhuurd, gemeubileerd en uitgerust, voor verblijven van ten hoogste 31 opeenvolgende dagen. Boven 31 dagen verlaat u het toeristische regime en komt u in de seizoensverhuur van het burgerlijk recht terecht, met andere regels.

De gemeente komt op twee niveaus tussen. Zij ontvangt de melding van de aanvang van de activiteit en geeft die door aan het Registre de turisme de Catalunya (RTC), dat het inschrijvingsnummer toekent, in de provincie Girona in de vorm HUTG-000000. En sinds 2023 verleent of weigert zij de stedenbouwkundige vergunning die het toeristische gebruik op dat precieze adres toestaat.

De staat ten slotte houdt de hand op de openbare orde (de aangifte van de reizigers) en op de fiscaliteit (belasting van niet-ingezetenen, btw). Hij had in 2025 ook een nationaal register opgezet. De rechters hebben hem dat zojuist ontnomen.

Het decreet van 2023: een stedenbouwkundige vergunning voor 5 jaar, en een uiterste datum in 2028

Het Decreto-ley 3/2023 van 7 november 2023, van kracht sinds 9 november 2023, heeft de aard van de licentie veranderd. Tot dan volstond een eenvoudige melding bij de gemeente en gold de inschrijving zonder tijdsbeperking. Voortaan vereist het toeristische gebruik van een woning, in de gemeenten die in de bijlage bij het decreet zijn opgesomd, een voorafgaande stedenbouwkundige vergunning, geldig 5 jaar en verlengbaar met periodes van 5 jaar alleen als het bestemmingsplan van de gemeente dat nog toelaat.

De HUT's die in 2023 al waren ingeschreven, genieten een overgangsregeling, met drie data om te noteren:

1. Tot 9 november 2028: u mag blijven verhuren met uw huidige inschrijving. Voor die datum moet u de stedenbouwkundige vergunning hebben verkregen, of de activiteit staken.
2. Tussen 9 november 2027 en 9 november 2028: meent u dat die termijn u niet heeft toegelaten uw investering terug te verdienen, dan kunt u de gemeente eenmalig een verlenging van ten hoogste 5 jaar vragen, wat uiterlijk tot 9 november 2033 leidt. De aanvraag kan niet voor het vierde jaar worden ingediend. Zij moet onderbouwd zijn, met uw cijfers.
3. Na de vervaldag: zonder vergunning en zonder verlenging geldt de inschrijving niet meer. Toch verhuren stelt u bloot aan de sancties van de Catalaanse toerismewet.

Het Tribunal Constitucional, het Spaanse grondwettelijk hof, heeft dit decreet bekrachtigd in zijn arrest STC 64/2025 van 13 maart 2025. Er valt dus geen principieel beroep meer te verwachten: de kalender geldt.

De 262 gemeenten en het plafond van 10 woningen per 100 inwoners

De bijlage bij het decreet somt 262 gemeenten op die als onder druk staand worden beschouwd, hetzij omdat de toegang tot woonruimte er moeilijk is, hetzij omdat zij al ten minste 5 toeristische woningen per 100 inwoners telden. In onze streek staan zij er allemaal in: Castell-Platja d'Aro, Sant Feliu de Guíxols, Calonge i Sant Antoni, Palamós, Palafrugell, Begur, Pals, Regencós, Santa Cristina d'Aro, Vall-llobrega, maar ook Tossa, Lloret, Roses, Cadaqués of Torroella de Montgrí. De lijst moet om de 5 jaar worden herzien.

In die gemeenten mag het bestemmingsplan niet meer dan 10 toeristische woningen per 100 inwoners toestaan, en het moet ook aantonen dat er genoeg woningen overblijven voor de vaste bevolking. Een gemeente die dat cijfer al overschrijdt, geeft geen nieuwe licenties meer af zolang zij niet onder de drempel is gezakt.

Wat gebeurt er in 2028?

Niemand weet het nog, gemeente per gemeente, en dat moet openlijk worden gezegd. Alles hangt af van de bestemmingsplannen die elk gemeentebestuur tegen dan vaststelt: welke wijken verenigbaar blijven met toeristisch gebruik, en hoeveel licenties worden verlengd. Een gemeente met drie keer meer toeristische woningen dan het plafond zal er noodzakelijk een deel van moeten weigeren. De selectiecriteria (anciënniteit, zone, type gebouw) zijn nog niet overal bekend.

Drie verstandige reflexen: de wijzigingen van het POUM (het gemeentelijke bestemmingsplan) volgen, een onberispelijk dossier houden (inschrijving, toeristenbelasting betaald, reizigers aangegeven, geen enkele klacht), en geen financieringsplan bouwen dat na 2028 toeristische inkomsten veronderstelt. Om een project met en zonder licentie door te rekenen, zie onze gids over het werkelijke huurrendement van een villa aan de Costa Brava.

Het nationale NRUA is vernietigd: wat dat verandert

Het Real Decreto 1312/2024 had een eenheidsregister van verhuringen en het bijbehorende nummer, het NRUA, ingevoerd, sinds 1 juli 2025 verplicht om een advertentie op Airbnb, Booking of Vrbo te plaatsen. Hetzelfde decreet voorzag een jaarlijkse aangifte van de verblijven, elke maand februari in te dienen, waarvan de Orden VAU/1560/2025 het model had vastgelegd.

Het Tribunal Supremo, het Spaanse hooggerechtshof, heeft dit stelsel vernietigd met drie arresten tussen 19 mei en 1 juni 2026, op beroepen van de Valenciaanse Generalitat, de regio Murcia en verenigingen van verhuurders. Een daarvan werd verkregen door twee Catalaanse verenigingen van verhuurders, waaronder de Associació Turística d'Apartaments de Girona. In wezen hebben de rechters de bevoegdheid afgewezen waarop de staat zich beriep om dit register op te leggen. De artikelen die de registratieprocedure en het nummer invoerden, met inbegrip van artikel 10, waarvan lid 4 de jaarlijkse aangifte droeg, zijn nietig verklaard; het arrest van 21 mei 2026 is in juni 2026 in het BOE gepubliceerd.

• U hoeft geen NRUA meer aan te vragen, noch te verlengen, noch de jaarlijkse aangifte van februari in te dienen.
• Uw HUTG-nummer blijft de identificatie die de Catalaanse regelgeving in uw advertenties oplegt. De Europese verordening 2024/1028 over kortetermijnverhuur is van toepassing sinds 20 mei 2026; zij regelt vooral de verplichtingen van de platforms.
• De doorgifte van gegevens door de platforms aan het digitale loket van de staat (Ventanilla Única Digital de Arrendamientos) en de statistieken zijn niet vernietigd, afgezien van de vermeldingen van het nationale nummer.

De verplichtingen die niet wijzigen

De vernietiging van het NRUA maakt het dagelijks leven van de verhuurder niet lichter. Van kracht blijven:

• Het HUTG-nummer vermelden in elke advertentie en binnen in de woning, met de maximale capaciteit en het telefoonnummer voor bijstand.
• De capaciteit naleven die in de cèdula d'habitabilitat (het Catalaanse bewoonbaarheidsattest) is vastgelegd, ten hoogste 15 plaatsen.
• Een bereikbaar telefoonnummer aanhouden voor de reizigers, de gemeente en de buren, en bijstand en onderhoud verzekeren.
• Elke reiziger bij de Mossos d'Esquadra aangeven binnen de 24 uur na zijn aankomst. Dat staat uitgewerkt in onze gids over de aangifte van reizigers bij de politie.
• De toeristenbelasting innen en doorstorten aan de Agència Tributària de Catalunya.
• De inkomsten aangeven bij de Spaanse fiscus, via het Modelo 210 als u niet-ingezetene bent.

Het verloop van de inschrijving, de documenten en de verplichtingen inzake uitrusting staan in onze praktische gids over de toeristische licentie.

De toeristenbelasting stijgt in 2026, daarna in 2027

De impost sobre les estades en establiments turístics, de Catalaanse toeristenbelasting, is verhoogd door de wet 2/2026 van 6 maart 2026. Voor een toeristische woning buiten Barcelona geldt het volgende tarief:

De belasting is beperkt tot 7 nachten per persoon en per verblijf. Reizigers jonger dan 17 jaar zijn vrijgesteld. Nieuw is dat elke Catalaanse gemeente voortaan bij verordening een gemeentelijke toeslag kan stemmen, verschuldigd op verblijven vanaf 1 oktober 2026. Die mag nooit hoger zijn dan het tarief van de categorie van het verblijf: voor een toeristische woning vandaag ten hoogste 1,75 €, en 2,50 € vanaf april 2027. Ga na of uw gemeente die heeft aangenomen voor u uw tarieven voor 2027 vastlegt.

Voorbeeld: een gezin met twee volwassenen en twee kinderen van 10 en 14 jaar huurt 10 nachten in juli 2026. Alleen de volwassenen betalen, over 7 nachten: 2 × 7 × 1,75 € = 24,50 €, eventuele toeslag niet meegerekend. Zijn de reservering en de belasting vooraf betaald, dan geldt het tarief dat op de dag van de reservering van kracht was.

De eigenaar (of zijn beheerder) treedt op als inner. Hij dient halfjaarlijks een aangifte met eigen berekening in: van 1 tot 20 oktober voor de verblijven van april tot september, van 1 tot 20 april voor die van oktober tot maart. De wet laat tussenpersonen en platforms toe de belasting voor uw rekening te innen: ga dat na op uw afrekeningen in plaats van het te veronderstellen, en vraag de Agència Tributària de Catalunya welke formaliteiten dan nog bij u blijven.

De mede-eigendom kan toeristische verhuur verbieden

In een appartement of in een verkaveling die als mede-eigendom is opgericht, komt een veelvoorkomende valkuil uit het reglement. In Catalonië geldt niet de Spaanse wet op de horizontale eigendom, maar het Catalaanse burgerlijk wetboek. De vergadering kan het toeristische gebruik van de woningen beperken of verbieden met een meerderheid van 4/5 van de mede-eigenaars, die 4/5 van de aandelen vertegenwoordigen. De regel van 3/5 die men vaak leest, geldt voor de rest van Spanje, niet voor de Costa Brava. Een regelmatig gestemd en in het eigendomsregister ingeschreven verbod kan uw licentie in het gebouw onbruikbaar maken.

Lees voor u koopt om te verhuren de statuten en de notulen van de laatste vergaderingen. Onze gids over de comunidad de propietarios, de Spaanse vereniging van eigenaren, legt uit waar u moet zoeken.

Ook de niet-toeristische seizoensverhuur is sinds 2026 geregeld

Veel eigenaren denken de licentie te omzeilen door "per maand" te verhuren. Sinds de Catalaanse wet 11/2025, gepubliceerd op 31 december 2025 en van kracht sinds 1 januari 2026, wordt een verhuring van korte of middellange duur om een andere reden dan vakantie (werk, studie, zorg) behandeld als een woninghuur: geplafonneerde huurprijs in gebieden onder druk, reden die schriftelijk moet worden verantwoord, stukken die met de waarborg bij INCASÒL moeten worden neergelegd. Zonder bewijsstuk wordt het contract geacht een gewone woninghuur te zijn, met de looptijd en de bescherming die daarbij horen. Een beroep wegens ongrondwettigheid tegen dat artikel is in juni 2026 ontvankelijk verklaard; het schorst de wet niet.

Alleen verhuringen met een vakantie- of vrijetijdsdoel ontsnappen aan het plafond, op voorwaarde dat dat doel en de vaste woonplaats van de huurder in het contract staan en dat de bewijsstukken met de waarborg worden neergelegd. En bij 31 dagen of minder gaat het om toeristische verhuur, waarvoor een licentie nodig is. De clausules die per geval nodig zijn, staan uitgewerkt in onze gids over het seizoenshuurcontract.

De sancties

De Catalaanse toerismewet (wet 13/2002) deelt de inbreuken in drie niveaus in:

• Lichte inbreuk: waarschuwing of boete tot 3 000 €.
• Zware inbreuk: van 3 001 € tot 60 000 €, of schorsing van de activiteit of tijdelijke sluiting tot een jaar.
• Zeer zware inbreuk: van 60 001 € tot 600 000 €, of schorsing of sluiting tot twee jaar, en zelfs definitieve sluiting.

Volgens de Generalitat valt het uitbaten van een toeristische woning zonder inschrijving onder de zware of zeer zware inbreuk. Daar komen de eigen sancties voor de aangifte van de reizigers bij (de wet op de openbare orde) en die van de fiscus.

En de btw?

In september 2026 is er niets veranderd: toeristische verhuur zonder hoteldiensten blijft vrijgesteld van btw. Zij gaat naar 10 % als u diensten van hoteltype levert (schoonmaak tijdens het verblijf, verschoning van het linnen, ontbijt). Op 2 juli 2026 verklaarde de minister van Huisvesting dat de regering een norm voorbereidde die deze woningen aan 21 % btw zou onderwerpen. Op 19 september 2026 is geen dergelijke tekst in het BOE gepubliceerd. Neemt hij de vorm aan van een decreet-wet, dan kan hij vanaf zijn publicatie gelden, onder voorbehoud van bekrachtiging door het Congres binnen 30 dagen. De volledige fiscaliteit staat in onze gids kortetermijnverhuur: belastingen en btw.

Een pand met licentie kopen of verkopen in 2026

Een HUT-licentie hangt aan de woning, niet aan de persoon. Bij een verkoop gaat zij over via een wijziging van titularis die de nieuwe eigenaar moet melden om de inschrijving op zijn naam te zetten. Maar de koper neemt ook de vervaldag van 2028 over: hij koopt in het beste geval twee jaar gegarandeerde verhuur, en daarna een onzeker recht. Als koper eist u het HUTG-nummer op, controleert u dat in het openbare register en vraagt u de gemeente wat het toekomstige bestemmingsplan voor de straat voorziet. Als verkoper is een licentie niet meer het prijsargument dat zij in 2022 was, zeker niet in de gemeenten boven het plafond.

Bijgewerkt in september 2026.

Veelgestelde vragen

Is er nog een NRUA-nummer nodig om in Catalonië op Airbnb te verhuren?

Nee. Het Tribunal Supremo heeft het nationale register en het bijbehorende nummer in mei 2026 vernietigd, en die beslissingen staan sinds juni in het BOE. De te vermelden identificatie is uw HUTG-nummer van het Registre de turisme de Catalunya. De jaarlijkse aangifte van februari is met het register verdwenen.

Gaat mijn HUT-licentie vervallen?

Ligt uw woning in een van de 262 opgesomde gemeenten, wat voor de hele kust tussen Sant Feliu de Guíxols en Begur het geval is, dan geldt uw huidige inschrijving tot 9 november 2028. U zult tegen dan de stedenbouwkundige vergunning moeten hebben verkregen, of tussen november 2027 en november 2028 de uitzonderlijke verlenging van ten hoogste 5 jaar moeten vragen.

Kunt u aan de Costa Brava nog een nieuwe toeristische licentie krijgen?

Zelden. Gemeenten boven de 10 toeristische woningen per 100 inwoners mogen er geen meer afgeven, en andere hebben de aanvragen opgeschort in afwachting van hun nieuwe bestemmingsplan. Palafrugell en Begur geven dat officieel aan; Sant Feliu de Guíxols kondigde eind 2023 een stopzetting aan. Informeer bij de dienst stedenbouw van het gemeentehuis voor u iets koopt.

Hoeveel bedraagt de toeristenbelasting voor een huis dat in Platja d'Aro wordt verhuurd?

1,75 € per persoon en per nacht sinds 1 april 2026, met een maximum van 7 nachten per verblijf, daarna 2,50 € vanaf 1 april 2027. Wie jonger is dan 17 jaar, is vrijgesteld. Vanaf 1 oktober 2026 kan daar een gemeentelijke toeslag bij komen als de gemeente die heeft gestemd, zonder dat die het tarief zelf mag overschrijden.

Kunnen mijn mede-eigenaars mij verbieden aan toeristen te verhuren?

Ja, in Catalonië, met een stemming van 4/5 van de mede-eigenaars die 4/5 van de aandelen vertegenwoordigen, opgenomen in de statuten. Het verbod kan zich dan opdringen ook als u een HUT-licentie in orde hebt; de draagwijdte ervan voor een al bestaande activiteit valt te bediscussiëren, laat u adviseren.

Vermijdt u de licentie door langer dan 31 dagen te verhuren?

Een verblijf van meer dan 31 dagen is geen toeristische verhuur meer. Maar sinds januari 2026 stelt de Catalaanse wet 11/2025 het gelijk met een woninghuur als de reden geen vakantie is: geplafonneerde huurprijs, te bewijzen reden, waarborg neer te leggen. Een vakantieverhuring van meer dan een maand blijft mogelijk zonder licentie, op voorwaarde dat het doel echt is, in het contract staat met het adres van de vaste woonplaats van de huurder, en wordt gestaafd met stukken die samen met de waarborg bij INCASÒL worden neergelegd.

Wat riskeert u door zonder licentie te verhuren?

De Catalaanse toerismewet voorziet 3 001 € tot 60 000 € voor een zware inbreuk en 60 001 € tot 600 000 € voor een zeer zware inbreuk, met mogelijke sluiting. Al het adverteren van een niet-ingeschreven woning is op zich een inbreuk.