Rapport
Costa Brava

• 144

  advertenties ≥ 3 M€ aan de hele kust van beide Empordà (~90 afzonderlijke objecten), minder dan de Madrileense wijk Salamanca alleen (358)

• 8 %

  van Marbella: de hele Costa Brava telt 144 ultra-prime advertenties, Marbella 1.717 en de Balearen 3.130

• 26 M€

  de top van S'Agaró, de duurste getelde advertentie van Catalonië buiten Barcelona, vóór Pedralbes (20 M€)

Brutotellingen met dezelfde filter (≥ 3.000.000 €), geteld op 19-20/08/2026, buiten de Costa Brava niet ontdubbeld (ordegroottes). Richtprijzen €/m²: rapport Engel & Völkers 2025-26 en makelaarsbronnen 2025-26.

De duiding

• In volume is de Costa Brava minuscuul. Andratx, één enkele gemeente op Mallorca, biedt meer objecten ≥ 3 M€ (192) dan beide Empordà samen (144). Marbella toont er twaalf keer zoveel. Dit is geen massamarkt voor luxe, en dat wordt het ook niet: de kust ligt stedenbouwkundig grotendeels vast, in de eerste lijn wordt niet meer gebouwd.

• In trofeeprijzen speelt ze toch bovenaan mee. De duurste getelde advertenties van Catalonië: S'Agaró 26 M€, Roses 22 M€, Pedralbes 20 M€, Llavaneres 17 M€, Platja d'Aro 15,9 M€, Cadaqués 15 M€, Sitges 11,9 M€. Twee van de drie Catalaanse toppen liggen aan de Costa Brava.

• Weinig objecten en topprijzen: dit is een schaarstemarkt, geen liquide markt. Dat ene kenmerk bepaalt al de rest. Zie deel 04.

Andratx biedt meer grote eigendommen dan de hele Costa Brava. Toch staat de duurste advertentie van Catalonië buiten Barcelona in S'Agaró. Kleine markt, grote trofeeën: het hele karakter van deze kust zit in die twee cijfers.

Baix Empordà en omgeving: het hart van de markt (87 % van het aanbod in beide Empordà)

Alt Empordà: de spiegel in het noorden, bijna leeg

Geteld op 19-20/08/2026. Afzonderlijke objecten: na het schrappen van dubbele vermeldingen tussen makelaars (dezelfde villa verschijnt tot vijf keer; gemeten factor ×1,6-1,8). Bereiken zonder de advertenties met “prijs op aanvraag”.Telling

Wat de kaart laat zien

• Cadaqués, de paradox van het noorden: het duurste dorp van de Catalaanse luxe per vierkante meter (~7.850 €/m², tegenover ~6.000 in S'Agaró), maar slechts vier objecten te koop boven 3 M€. Uiterste schaarste, zonder marktdiepte. Opvallend: geen enkele kanaalvilla in Empuriabrava boven 3 M€.Makelaar

• Het diepe ultra-prime past in een driehoek: boven 8 M€ speelt bijna alles zich af tussen S'Agaró, de Punta Brava van Sant Feliu en de hoogten van Platja d'Aro, direct aan zee of in de eerste lijn, vrijwel zonder uitzondering. Roses (22 M€) is de noordelijke uitzondering.

• Begur is diep in prime en smal in ultra-prime: 41 advertenties tussen 2 en 3 M€, de grootste vijver van de kust en de voorkamer van het segment, maar een plafond rond 5 M€. Precies het omgekeerde van S'Agaró.

• Palamós, de anomalie: één enkel eigendom te koop boven 3 M€ in de hele gemeente. Het minst aangeboden zeefront van de kust.

• Het zeezicht bepaalt het segment: 50 tot 60 % van het aanbod ≥ 3 M€ ligt direct aan zee of met vrij zeezicht.

• 25 %

  van de woningaankopen in de provincie Girona werd in 2025 door buitenlanders getekend, de 5e provincie van SpanjeOfficieel

• 3.242 €/m²

  gemiddelde prijs betaald door niet-ingezetenen in Spanje in H2 2025 (+5,8 % op jaarbasis), zij kopen in het hoogste marktsegmentOfficieel

• 50 % → 33 %

  het aandeel van de Fransen in de buitenlandse aankopen in Catalonië, 2019 → 2024, nog altijd eerste, niet langer overheersendOfficieel

• De basis is Frans, Belgisch, Duits en Nederlands; aan de rand beweegt het: opkomst van Poolse, Nederlandse, Duitse en Amerikaanse kopers (12,3 % van de kopers van een grote luxemakelaar in Catalonië in 2025).Makelaar

• Een tegensignaal om te kennen: de aankopen door niet-ingezetenen in Spanje liepen in H2 2025 met 15 % terug, en Girona is de provincie die bij hen sinds 2019 het meeste relatieve aantrekkingskracht verloor. Het volume blijft hoog; de relatieve dynamiek vlakt af.Officieel

• Het kader van 2026 in vier feiten: de Catalaanse overdrachtsbelasting (ITP) loopt boven 1,5 M€ op tot 13 %, ongeveer 360.000 € aan rechten bij een doorverkoop van 3 M€ (tarief te controleren op het moment van aankoop) · het Golden Visa verdween in april 2025, zonder gemeten effect op dit segment · de aangekondigde belasting voor niet-Europese kopers is nooit gestemd, het is een risico in het discours en geen heffing · de toeristische verhuur sluit zich (Castell-Platja d'Aro bevroren tot 2028): gebruikswaarde en vermogenswaarde wegen voortaan zwaarder dan het huurrendement.Officieel

Een markt van minder dan honderd objecten werkt niet zoals Marbella of Mallorca. Drie praktische gevolgen, voor wie hier bezit, verkoopt of zoekt. Dit deel is een analyse van Solenca, op basis van de bovenstaande gegevens.

• Voor de eigenaar: uw eigendom heeft geen betrouwbare vergelijking. In Marbella maken zeventienhonderd advertenties een leesbare marktprijs. Hier wordt een villa aan zee met drie of vier objecten vergeleken, vaak slecht. Het verschil tussen een luie schatting en de werkelijke waarde loopt in de honderdduizenden euro's, in beide richtingen. De fijne kennis van de microlocatie, de baai, de oriëntatie, de bouwgeschiedenis, weegt zwaarder dan welk algoritme ook.

• Voor de verkoper: in een smalle markt beslist de presentatie. Weinig kopers op een gegeven moment, geen wachtrij: elke bezichtiging telt dubbel, en een slecht voorbereid of slecht verteld object blijft staan. De telling toont objecten die al maanden te koop staan met opeenvolgende verlagingen. Omgekeerd maken een gedocumenteerde onderhoudsstaat en een volledig dossier het verschil, juist omdat de koper bijna niets anders heeft om mee te vergelijken.

• Voor de koper: de schaarste is structureel, niet conjunctureel. De eerste lijn wordt niet meer bebouwd; het aanbod vult zich niet aan. De liquide voorkamer van de markt is het segment van 2 tot 3 M€ (Begur voorop, 41 advertenties); boven 8 M€ komt men in een kring van een handvol adressen waar een deel van de transacties nooit via de portals loopt. Het duurste object uit de telling (26 M€) wordt buiten de publieke advertenties verkocht.

Op een markt van honderd objecten staat de informatie niet op de portals. Die bezit men.

• Wat wij hebben gemeten. Het aanbod van publieke advertenties ≥ 3.000.000 € op 19-20 augustus 2026, met dezelfde filter op alle vergeleken markten, met een geschatte ontdubbeling tussen makelaars op de Costa Brava (gemeten factor ×1,6-1,8; voor Barcelona, Madrid, Marbella en de Balearen niet ontdubbeld, dat zijn ordegroottes). De prijzen zijn vraagprijzen; advertenties met “prijs op aanvraag” blijven buiten de bereiken. De oppervlaktes lopen soms uiteen tussen de fiches van hetzelfde object: de €/m² per object zijn ordegroottes.

• Wat wij niet hebben gemeten. De werkelijk getekende prijzen, die op dit detailniveau niet openbaar zijn; de verkopen buiten de markt, die in dit segment vaak voorkomen; het aanbod van een internationaal netwerk dat op de teldatum niet gedekt was, en dat van gespecialiseerde lokale makelaars. Geen enkele openbare statistiek isoleert het segment ≥ 3 M€: dat is de reden van bestaan van dit rapport.

• Bronnen. Officiële bronnen: Colegio de Registradores (jaarboek 2025), Consejo General del Notariado / CIEN (H2 2025), MIVAU en INE, CaixaBank Research (Informe Sectorial Inmobiliario H2 2025), Decreto-ley 5/2025 (Catalonië), decreten 3/2023 en 159/2024 (toeristische verhuur). Makelaarsbronnen, niet geauditeerd en als zodanig gemarkeerd: Engel & Völkers España-Andorra 2025-26, Lucas Fox/Dils, Barnes/iad, Drumelia/Nvoga/Inmolux (Marbella), vakpers 2025-26. Veldtelling: Solenca, 19-20/08/2026.

• Volgende editie: eerste halfjaar 2027, dezelfde afbakening, dezelfde methode. De waarde van dit rapport zit in de reeks: wat uit het aanbod verdwijnt, wat in prijs daalt, wat niet verkocht raakt. Editie nr. 2 zal het zeggen.