Premier achat d'une villa en Espagne : la checklist complète 2026

Pour un premier achat en Espagne, trois différences avec la France changent tout : les frais s'ajoutent au prix (11 à 14 % sur la Costa Brava pour une villa ancienne), le notaire ne vérifie pas le bien pour vous, et certaines dettes du vendeur suivent la maison. Une villa ajoute ses propres pièges : terrain en pente, piscine, assainissement, lotissement en forêt, constructions ajoutées au fil des ans. Voici la checklist complète, phase par phase, à cocher avant chaque engagement. Chaque point renvoie à la règle qui le justifie.

Avant de chercher : le projet et l'argent

• Définir l'usage : quelques semaines par an, de longs séjours, location, future retraite. Une villa isolée et un appartement en ville ne demandent ni le même budget, ni le même temps.
• Calculer le budget complet : prix, plus l'impôt de mutation catalan (ITP, 10 % jusqu'à 600 000 €, puis 11 %, 12 % et 13 % par tranches), plus 1 à 3 % de frais (notaire, registre, gestoría, avocat). Détail dans notre guide des frais d'achat.
• Estimer le coût annuel d'une villa : IBI, taxe des déchets, assurance, entretien de la piscine et du jardin, petits travaux, surveillance en votre absence, impôt annuel des non-résidents. Pour une villa avec piscine, cela se chiffre en milliers d'euros par an.
• Clarifier le financement : fonds propres disponibles, ou accord de principe d'une banque. Pour un non-résident, les banques espagnoles financent en général 60 à 70 % de la plus basse des deux valeurs (prix ou expertise), jamais les frais.
• Décider au nom de qui acheter : seul, en couple (le régime matrimonial compte), à plusieurs, via une société. Le nom de l'acheteur figure dès le contrat d'arras.

Les démarches administratives à lancer tôt

• Demander le NIE (numéro d'identification des étrangers) : formulaire EX-15 et taxe 790, code 012, 9,84 €. Sans NIE, pas d'acte chez le notaire.
• Ouvrir un compte bancaire espagnol, avec un certificat de non-résidence.
• Préparer la preuve de l'origine des fonds : vente d'un bien, épargne, donation. Banque et notaire la demanderont.
• Prévoir une procuration (poder) si vous ne pouvez pas venir signer : signée au consulat d'Espagne, ou chez un notaire français avec apostille et traduction.

Pendant les visites : la villa elle-même

• Accès : pente de la rue, accès en hiver et par temps de pluie, place pour se garer, distance réelle à pied des commerces et de la plage.
• Orientation et vent : ensoleillement en hiver, exposition à la tramontane, plus marquée au nord du cap de Begur, vis-à-vis.
• Humidité : salpêtre en bas des murs, odeur de renfermé, pièces enterrées côté colline.
• Murs de soutènement et terrasses : fissures en escalier, murs qui bombent, écoulement des eaux de pluie.
• Toiture : tuiles, toits plats et leur étanchéité, gouttières.
• Piscine : âge, fuites, local technique, conformité de la clôture, consommation d'eau. En période de sécheresse, le remplissage peut être restreint en Catalogne : voir notre guide eau, piscine et sécheresse.
• Réseaux : raccordement au tout-à-l'égout ou fosse septique, eau de réseau ou puits, puissance électrique disponible, fibre ou couverture mobile.
• Chauffage et isolation : une maison de vacances des années 1970 peut être glaciale en janvier. Regardez la note du certificat énergétique.
• Environnement : végétation autour de la maison, forêt proche, voisinage l'été (location touristique, bruit).
• Faire inspecter par un architecte ou un arquitecte tècnic indépendant : quelques centaines d'euros, et un argument de négociation.

Les vérifications juridiques, avant de signer quoi que ce soit

• Nota simple récente du registre : propriétaire réel, hypothèques, saisies, servitudes.
• Cadastre : la surface construite, la piscine et les annexes y figurent-elles ? Un écart signale souvent une construction non déclarée.
• Urbanisme à la mairie : classement du terrain, permis de la maison et de chaque ajout (piscine, garage fermé, étage, véranda), absence de procédure. En Catalogne, la mairie a en règle générale six ans pour agir contre une construction illégale, sans limite en zone non constructible protégée.
• Littoral : dans la servitude de protection de la loi 22/1988 sur le littoral — 100 mètres depuis la limite intérieure du rivage, 20 mètres sur les terrains déjà classés urbains en 1988 — une construction antérieure peut être entretenue et modernisée, mais pas agrandie en volume, en hauteur ni en surface.
• Lotissement (urbanització) : a-t-il été formellement repris par la commune ? Sinon, une association de propriétaires entretient voirie et éclairage et appelle des cotisations. Demandez-en le montant et les travaux prévus.
• Risque d'incendie : les lotissements et maisons isolées proches de la forêt doivent maintenir une bande de protection d'au moins 25 mètres, libre de végétation sèche et aux arbres éclaircis, et chaque parcelle intérieure dans le même état (loi catalane 5/2003). Si les obligés ne le font pas, la commune s'en charge et peut percevoir une taxe pour ce service. Demandez qui s'en charge et combien cela coûte.
• Dettes du bien : dernier reçu d'IBI et certificat d'absence de dette ; en copropriété ou lotissement organisé, certificat de dettes, car en Catalogne le bien répond des charges de l'année et des quatre années précédentes.
• Documents catalans : cèdula d'habitabilitat en cours de validité, certificat énergétique enregistré.
• Licence touristique, si vous comptez louer : existe-t-elle, est-elle en règle, la commune en délivre-t-elle encore ?

La méthode détaillée, document par document, est dans notre guide pour vérifier un bien avant d'acheter.

L'offre et le contrat d'arras

• Offre écrite, avec prix, mobilier inclus, date d'acte visée et conditions.
• Aucune somme versée avant d'avoir reçu par écrit les informations que la loi catalane impose à l'agent (identification du bien au registre, prix total, impôts à votre charge).
• Arras pénitentielles écrites en toutes lettres : en Catalogne, une somme versée vaut par défaut acompte ferme sur le prix (Code civil catalan, article 621-8). Sans clause expresse, vous ne pourrez pas vous retirer en perdant seulement l'acompte.
• Condition de prêt si vous empruntez : banque, montant, délai. En Catalogne, un refus justifié permet alors de récupérer les sommes versées (article 621-49).
• Vente libre de charges, liste des documents à remettre, répartition des frais, retenue de 3 % si le vendeur est non-résident.
• Inventaire du mobilier et des équipements (robot de piscine, climatisation, mobilier de jardin).
• Relecture par un avocat indépendant avant signature.

Voir notre guide du contrat d'arras.

Le jour de l'acte chez le notaire

• Nota simple de moins d'une semaine et certificat de dettes à jour.
• Dernière visite le matin même : maison vide, équipements présents, rien de cassé.
• Paiement par virement ou chèque de banque, mentionné dans l'acte. Face à un vendeur professionnel, les espèces sont interdites à partir de 1 000 € (10 000 € pour un particulier sans domicile fiscal en Espagne) ; entre particuliers, évitez-les aussi.
• Retenues si le vendeur est non-résident : 3 % du prix pour le fisc (modèle 211 dans le mois) et la plusvalía municipal, dont l'acheteur répond à la place d'un vendeur particulier non-résident.
• Remise de toutes les clés, télécommandes, codes d'alarme et de portail, notices de la piscine et de la chaudière, derniers contrats d'entretien.
• Relevé des compteurs d'eau et d'électricité, en photo.

Dans le mois qui suit

• ITP déclaré et payé à l'Agència Tributària de Catalunya (formulaire 600) dans un délai d'un mois après l'acte.
• Inscription au registre de la propriété, puis mise à jour du cadastre à votre nom.
• Contrats d'eau, d'électricité, de gaz et d'internet transférés à votre nom, domiciliés sur le compte espagnol.
• IBI et taxe des déchets domiciliés auprès de la commune ou de l'organisme qui les recouvre.
• Assurance habitation dès le jour de l'acte, en déclarant une résidence secondaire.
• Serrures changées ou recodées, alarme reprogrammée.

Chaque année ensuite

• Impôt des non-résidents (modèle 210), même sans louer : un revenu imputé de 1,1 % ou 2 % de la valeur cadastrale, taxé à 19 % pour un résident de l'Union européenne.
• IBI et taxe des déchets.
• Débroussaillage avant l'été si la villa est proche de la forêt.
• Entretien de la piscine, du jardin, de la toiture et des gouttières avant les pluies d'automne.
• Déclarations dans votre pays : pour un résident fiscal français, le bien espagnol se déclare aussi en France.

Pour tout ce qui se passe quand vous n'êtes pas là, notre checklist du propriétaire à distance prend le relais, et c'est précisément ce que couvre notre intendance privée entre Sant Feliu de Guíxols et Begur.

Les cinq erreurs typiques d'un premier achat

1. Signer les arras le jour du coup de cœur, avant toute vérification.
2. Croire que le notaire vérifie l'urbanisme et l'état de la maison.
3. Budgéter le prix sans les frais, puis manquer de trésorerie pour la piscine ou la toiture.
4. Payer une surface construite qui n'existe pas au cadastre ni au permis.
5. Oublier le coût et l'organisation d'une villa vide dix mois par an.

Le parcours complet, dans l'ordre, est décrit dans notre guide acheter en Espagne.

Mis à jour en septembre 2026.

Questions fréquentes

Existe-t-il des aides pour un primo-accédant étranger en Espagne ?

Pas pour une résidence secondaire. Les taux réduits d'ITP en Catalogne, comme le taux de 5 % pour les acheteurs de 35 ans au plus, visent la résidence habituelle de l'acheteur et supposent d'y vivre. Un non-résident qui achète une maison de vacances paie le barème général.

Combien d'apport faut-il pour un premier achat en Espagne ?

Pour un non-résident, comptez 30 à 40 % du prix plus 11 à 14 % de frais, car les banques espagnoles financent rarement plus de 60 à 70 % et jamais les frais.

Combien de temps faut-il pour acheter une villa en Espagne ?

Une fois le bien trouvé, un à trois mois jusqu'à l'acte, selon les vérifications et le prêt. Le NIE doit être demandé avant, et l'inscription au registre prend encore quelques semaines après.

Une villa en lotissement est-elle soumise à des charges ?

Souvent, oui. Si le lotissement n'a pas été repris par la commune, une association ou une copropriété entretient voirie, éclairage et espaces communs, et appelle des cotisations. Les obligations de débroussaillage contre les incendies s'y ajoutent près des zones boisées.

Faut-il un avocat pour un premier achat ?

Ce n'est pas obligatoire, mais pour un premier achat à l'étranger, dans une langue et un droit que vous ne maîtrisez pas, c'est la dépense qui protège le mieux, surtout pour une villa avec terrain et constructions.

Peut-on acheter sans venir en Espagne ?

Oui, avec une procuration pour l'acte et une signature à distance du contrat d'arras. Il reste fortement conseillé de visiter vous-même, ou de faire visiter par une personne de confiance et un technicien.