Acheter son premier bien en Espagne suit un parcours balisé, mais semé de différences avec la France qui piègent les débutants. Trois réflexes à intégrer dès maintenant. Un : le budget réel n'est pas le prix affiché, comptez +10 à 14 % de frais d'acquisition. Deux : le notaire espagnol ne fait pas les vérifications juridiques comme en France. Trois : en Espagne, les dettes sont attachées au bien, pas au vendeur, elles passent à l'acheteur. Voici, étape par étape et chiffre par chiffre, comment acheter sans mauvaise surprise.
Le parcours en 7 étapes
Mémorisez cet ordre : chaque étape conditionne la suivante, et sauter la première bloque tout le reste.
- Obtenir le NIE (Número de Identificación de Extranjero), formulaire EX-15 + taxe Modelo 790 code 012 (~10 €). Sans NIE, le notaire ne peut pas signer.
- Ouvrir un compte bancaire espagnol, pour le chèque de banque certifié du jour J et les prélèvements futurs (IBI, charges).
- Trouver le bien et faire une offre.
- Signer le contrato de arras, le compromis ferme, dépôt d'environ 10 % du prix.
- Signer l'escritura pública chez le notaire, paiement du solde, remise des clés.
- Payer l'ITP / AJD dans les 30 jours.
- Enregistrer au Registre de la Propriété.
Le vrai budget : +10 à 14 % au-dessus du prix
Le prix affiché n'est jamais le coût final. Selon que le bien est neuf ou ancien, la taxe principale change :
- Ancien (achat à un particulier), vous payez l'ITP (impôt de mutation), de 4 % à 13 % selon la communauté autonome.
- Neuf (achat à un promoteur), 10 % de TVA (IVA) + jusqu'à ~1,5-2 % d'AJD (droit d'acte juridique documenté), au lieu de l'ITP.
Par-dessus s'ajoutent les frais communs à tous :
Frais fixes du dossier
Notaire ~1 % du prix (min. ~1 500 €)
Registre de la Propriété ~400 € à 1 000 €+
Gestoría (formalités, paiement des taxes) ~200 à 400 €
NIE ~10 € (Modelo 790-012)
L'avocat indépendant (recommandé)
1 % à 2 % du prix + TVA, souvent autour de 1 %.
C'est lui, pas le notaire, qui vérifie les dettes, l'urbanisme et la nota simple. Sur un achat étranger, c'est la dépense qui vous évite les plus gros pièges.
ITP : le taux dépend de votre région
Quelques repères 2025 dans l'ancien : Pays Basque 4 %, Madrid 6 %, Navarre 6 %, Canaries 6,5 %, Andalousie 7 %, La Rioja 7 %, Galice et Murcie 8 %, Castille-La Manche et Cantabrie 9 %, Communauté Valencienne 10-11 %, Catalogne 10-13 %.
Costa Brava : la réforme catalane du 27 juin 2025
Si vous achetez en Catalogne, le barème ITP est désormais progressif :
- 10 % jusqu'à 600 000 €
- 11 % de 600 001 à 900 000 €
- 12 % de 900 001 à 1 500 000 €
- 13 % au-delà de 1 500 000 €
- Taux spécial 20 % pour les « grands propriétaires » (plus de 10 logements ou +1 500 m²)
Les budgets calculés sur l'ancien taux unique de 10 % sont donc obsolètes au-delà de 600 000 €.