Ferienvermietung Katalonien 2026: HUT-Lizenz und Frist 2028

Im Jahr 2026 bleibt es möglich, sein Haus an der Costa Brava an Feriengäste zu vermieten, aber nur mit einer bereits eingetragenen Lizenz als habitatge d'ús turístic (HUT), und nicht mehr auf Dauer. Drei Regeln ändern alles. Fast alle Küstengemeinden der Provinz Girona verlangen inzwischen eine vorherige städtebauliche Genehmigung. Bestehende Lizenzen müssen vor dem 9. November 2028 regularisiert werden, sonst ist die Tätigkeit einzustellen. Die Kurtaxe ist im April 2026 gestiegen und steigt 2027 erneut. Dagegen wurde die seit 2025 verlangte nationale Nummer NRUA im Mai 2026 vom Tribunal Supremo aufgehoben. Hier ist die aktuelle Lage: was sich geändert hat, was gilt, und was das für einen Eigentümer oder Käufer bedeutet.

Was 2026 zu merken ist

Wer worüber entscheidet: Generalitat, Gemeinde, Staat

Die Ferienvermietung fällt zuerst in die Zuständigkeit der Generalitat de Catalunya. Sie bestimmt, was ein habitatge d'ús turístic ist (HUT, „Wohnung zur touristischen Nutzung“): eine vollständig vermietete, möblierte und ausgestattete Wohnung für Aufenthalte von höchstens 31 aufeinanderfolgenden Tagen. Jenseits von 31 Tagen verlässt man die touristische Regelung und landet in der zivilrechtlichen Saisonmiete, mit anderen Regeln.

Die Gemeinde greift auf zwei Ebenen ein. Sie nimmt die Anzeige der Betriebsaufnahme entgegen und leitet sie an das Registre de turisme de Catalunya (RTC) weiter, das die Eintragungsnummer vergibt, in der Provinz Girona im Format HUTG-000000. Und seit 2023 erteilt oder verweigert sie die städtebauliche Genehmigung, die die touristische Nutzung an genau dieser Adresse erlaubt.

Der Staat schließlich behält die Sicherheit (die Meldung der Reisenden) und die Steuern (Steuer für Nichtansässige, Mehrwertsteuer) in der Hand. Er hatte 2025 außerdem ein nationales Register geschaffen. Die Gerichte haben es ihm gerade wieder genommen.

Das Dekret von 2023: eine städtebauliche Genehmigung über 5 Jahre und ein Stichtag 2028

Das Decreto-ley 3/2023 vom 7. November 2023, in Kraft seit dem 9. November 2023, hat die Natur der Lizenz verändert. Bis dahin genügte eine einfache Anzeige bei der Gemeinde, und die Eintragung galt ohne zeitliche Grenze. Nun verlangt die touristische Nutzung einer Wohnung in den im Anhang des Dekrets aufgeführten Gemeinden eine vorherige städtebauliche Genehmigung, die 5 Jahre gilt und um jeweils 5 Jahre verlängert werden kann, nur wenn der Bebauungsplan der Gemeinde es dann noch zulässt.

Die 2023 bereits eingetragenen HUT genießen eine Übergangsregelung mit drei Daten:

1. Bis zum 9. November 2028: Sie dürfen mit Ihrer bestehenden Eintragung weiter vermieten. Vor diesem Datum müssen Sie die städtebauliche Genehmigung erhalten haben, oder die Tätigkeit einstellen.
2. Zwischen dem 9. November 2027 und dem 9. November 2028: wenn Sie der Ansicht sind, dass diese Frist Ihnen keine Amortisation Ihrer Investition erlaubt hat, können Sie bei der Gemeinde eine einmalige Verlängerung von höchstens 5 Jahren beantragen, was spätestens zum 9. November 2033 führen würde. Der Antrag kann nicht vor dem vierten Jahr gestellt werden. Er muss begründet sein, mit Ihren Zahlen.
3. Nach dem Stichtag: ohne Genehmigung und ohne Verlängerung gilt die Eintragung nicht mehr. Wer dennoch vermietet, setzt sich den Sanktionen des katalanischen Tourismusgesetzes aus.

Das Tribunal Constitucional, das spanische Verfassungsgericht, hat dieses Dekret in seinem Urteil STC 64/2025 vom 13. März 2025 bestätigt. Ein grundsätzlicher Rechtsbehelf ist also nicht mehr zu erwarten: der Zeitplan gilt.

Die 262 Gemeinden und die Obergrenze von 10 Wohnungen je 100 Einwohner

Der Anhang des Dekrets führt 262 Gemeinden auf, die als angespannt gelten, entweder weil der Zugang zu Wohnraum dort schwierig ist, oder weil sie bereits mindestens 5 Ferienwohnungen je 100 Einwohner zählten. In unserem Gebiet stehen alle darauf: Castell-Platja d'Aro, Sant Feliu de Guíxols, Calonge i Sant Antoni, Palamós, Palafrugell, Begur, Pals, Regencós, Santa Cristina d'Aro, Vall-llobrega, aber auch Tossa, Lloret, Roses, Cadaqués oder Torroella de Montgrí. Die Liste ist alle 5 Jahre zu überprüfen.

In diesen Gemeinden darf der Bebauungsplan nicht mehr als 10 Ferienwohnungen je 100 Einwohner zulassen, und er muss zudem nachweisen, dass genug Wohnraum für die ständige Bevölkerung bleibt. Eine Gemeinde, die dieses Verhältnis bereits überschreitet, erteilt keine neue Lizenz mehr, solange sie nicht wieder unter die Schwelle gefallen ist.

Was geschieht 2028?

Gemeinde für Gemeinde weiß das noch niemand, und das sollte man offen sagen. Alles hängt von den Bebauungsplänen ab, die jede Gemeinde bis dahin beschließt: welche Viertel mit der touristischen Nutzung vereinbar bleiben, und wie viele Lizenzen erneuert werden. Eine Gemeinde mit dreimal so vielen Ferienwohnungen wie die Obergrenze wird zwangsläufig einen Teil ablehnen müssen. Die Auswahlkriterien (Alter der Lizenz, Lage, Gebäudeart) sind noch nicht überall bekannt.

Drei umsichtige Reflexe: die Änderungen des POUM, des kommunalen Bebauungsplans, Ihrer Gemeinde verfolgen, eine saubere Akte führen (Eintragung, gezahlte Kurtaxe, gemeldete Reisende, keine Beschwerden), und keinen Finanzierungsplan bauen, der touristische Einnahmen über 2028 hinaus unterstellt. Um ein Vorhaben mit und ohne Lizenz zu rechnen, siehe unseren Leitfaden zur tatsächlichen Mietrendite einer Villa an der Costa Brava.

Die nationale NRUA wurde aufgehoben: was sich ändert

Das Real Decreto 1312/2024 hatte ein einheitliches Vermietungsregister und dessen Nummer geschaffen, die NRUA, seit dem 1. Juli 2025 Pflicht, um eine Anzeige auf Airbnb, Booking oder Vrbo zu schalten. Dasselbe Dekret sah eine jährliche Erklärung der Aufenthalte vor, jeden Februar einzureichen, deren Muster die Orden VAU/1560/2025 festgelegt hatte.

Der Tribunal Supremo, der oberste spanische Gerichtshof, hat dieses System mit drei Urteilen zwischen dem 19. Mai und dem 1. Juni 2026 aufgehoben, auf Klagen der valencianischen Generalitat, der Region Murcia und von Vermieterverbänden hin. Eines davon erwirkten zwei katalanische Vermieterverbände, darunter die Associació Turística d'Apartaments de Girona. Im Kern haben die Richter die vom Staat geltend gemachte Zuständigkeit für dieses Register verneint. Die Artikel, die das Eintragungsverfahren und die Nummer schufen, einschließlich des Artikels 10, dessen Absatz 4 die jährliche Erklärung trug, sind für nichtig erklärt; das Urteil vom 21. Mai 2026 wurde im Juni 2026 im BOE veröffentlicht.

• Sie müssen keine NRUA mehr beantragen, sie weder erneuern noch die jährliche Februar-Erklärung einreichen.
• Ihre Nummer HUTG bleibt die Kennung, die das katalanische Recht in Ihren Anzeigen verlangt. Die europäische Verordnung 2024/1028 über Kurzzeitvermietungen gilt seit dem 20. Mai 2026; sie regelt vor allem die Pflichten der Plattformen.
• Die Datenübermittlung der Plattformen an den digitalen Schalter des Staates (Ventanilla Única Digital de Arrendamientos) und die Statistiken wurden nicht aufgehoben, abgesehen von den Verweisen auf die nationale Nummer.

Die Pflichten, die bleiben

Die Aufhebung der NRUA erleichtert den Alltag des Vermieters nicht. In Kraft bleiben:

• Die Nummer HUTG angeben, in jeder Werbung und in der Wohnung, zusammen mit der Höchstbelegung und der Telefonnummer für Unterstützung.
• Die Belegung einhalten, die die cèdula d'habitabilitat festlegt, das katalanische Bewohnbarkeitszeugnis, höchstens 15 Plätze.
• Ein erreichbares Telefon bereithalten für Reisende, Gemeinde und Nachbarn, und einen Hilfs- und Instandhaltungsdienst sicherstellen.
• Jeden Reisenden den Mossos d'Esquadra melden, der katalanischen Polizei, binnen 24 Stunden nach seiner Ankunft. Einzelheiten stehen in unserem Leitfaden zur Meldung der Reisenden bei der Polizei.
• Die Kurtaxe einziehen und an die Agència Tributària de Catalunya abführen.
• Die Einnahmen erklären, beim spanischen Fiskus, über das Modelo 210, wenn Sie nicht ansässig sind.

Die Einzelheiten der Eintragung, der Unterlagen und der Ausstattungspflichten stehen in unserem praktischen Leitfaden zur Tourismuslizenz.

Die Kurtaxe steigt 2026 und dann 2027

Die impost sobre les estades en establiments turístics, die katalanische Kurtaxe, wurde durch das Gesetz 2/2026 vom 6. März 2026 angehoben. Für eine Ferienwohnung außerhalb Barcelonas gilt folgender Tarif:

Die Abgabe ist auf 7 Nächte je Person und Aufenthalt gedeckelt. Reisende unter 17 Jahren sind befreit. Neu: jede katalanische Gemeinde kann nun durch Verordnung einen kommunalen Zuschlag beschließen, fällig für Aufenthalte ab dem 1. Oktober 2026. Er darf nie den Tarif der Kategorie des Betriebs übersteigen: für eine Ferienwohnung heute höchstens 1,75 €, ab April 2027 höchstens 2,50 €. Prüfen Sie, ob Ihre Gemeinde ihn beschlossen hat, bevor Sie Ihre Preise für 2027 festlegen.

Ein Beispiel: eine Familie mit zwei Erwachsenen und zwei Kindern von 10 und 14 Jahren mietet im Juli 2026 für 10 Nächte. Nur die Erwachsenen zahlen, für 7 Nächte: 2 × 7 × 1,75 € = 24,50 €, ohne möglichen Zuschlag. Wurden Buchung und Abgabe im Voraus bezahlt, gilt der am Tag der Buchung geltende Tarif.

Der Eigentümer (oder seine Verwaltung) handelt als Einzugsstelle. Er reicht halbjährlich eine Selbstveranlagung ein: vom 1. bis 20. Oktober für die Aufenthalte von April bis September, vom 1. bis 20. April für die von Oktober bis März. Das Gesetz erlaubt Vermittlern und Plattformen, die Abgabe für Ihre Rechnung einzuziehen: prüfen Sie das auf Ihren Abrechnungen, statt es zu unterstellen, und fragen Sie die Agència Tributària de Catalunya, welche Formalitäten dann bei Ihnen bleiben.

Die Eigentümergemeinschaft kann die Ferienvermietung untersagen

In einer Wohnung oder einer als Eigentümergemeinschaft verfassten Siedlung liegt eine häufige Falle in der Ordnung der Gemeinschaft. In Katalonien gilt nicht das spanische Wohnungseigentumsgesetz, sondern das katalanische Zivilgesetzbuch. Die Versammlung kann die touristische Nutzung der Wohnungen mit einer Mehrheit von 4/5 der Eigentümer, die 4/5 der Anteile vertreten, beschränken oder untersagen. Die Regel von 3/5, die man oft liest, gilt für das übrige Spanien, nicht für die Costa Brava. Ein ordnungsgemäß beschlossenes und im Registro de la Propiedad, dem Grundbuch, eingetragenes Verbot kann Ihre Lizenz in diesem Gebäude unbrauchbar machen.

Lesen Sie vor einem Kauf zur Vermietung die Satzung und die Protokolle der letzten Versammlungen. Unser Leitfaden zur comunidad de propietarios, der Eigentümergemeinschaft, zeigt, wo zu suchen ist.

Auch die nicht touristische Saisonmiete ist seit 2026 geregelt

Viele Eigentümer meinen, die Lizenz zu umgehen, indem sie „monatsweise“ vermieten. Seit dem katalanischen Gesetz 11/2025, veröffentlicht am 31. Dezember 2025 und in Kraft seit dem 1. Januar 2026, wird eine Kurz- oder Mittelfristmiete aus einem anderen Grund als Ferien (Arbeit, Studium, Behandlung) wie eine Wohnraummiete behandelt: gedeckelter Mietzins in angespannten Zonen, schriftlich zu belegender Grund, Unterlagen mit der Kaution beim INCASÒL zu hinterlegen. Ohne Nachweis gilt der Vertrag als gewöhnlicher Wohnraummietvertrag, mit der entsprechenden Dauer und den entsprechenden Schutzrechten. Eine Verfassungsklage gegen diesen Artikel wurde im Juni 2026 zugelassen; sie setzt das Gesetz nicht aus.

Nur Vermietungen zu Ferien- oder Freizeitzwecken entgehen der Deckelung, sofern dieser Zweck und der ständige Wohnsitz des Mieters im Vertrag stehen und die Nachweise mit der Kaution hinterlegt werden. Und bei 31 Tagen oder weniger handelt es sich um Ferienvermietung, die eine Lizenz verlangt. Die je nach Fall vorzusehenden Klauseln stehen ausführlich in unserem Leitfaden zum Saisonmietvertrag.

Die Sanktionen

Das katalanische Tourismusgesetz (Gesetz 13/2002) ordnet Verstöße in drei Stufen:

• Leichter Verstoß: Verwarnung oder Geldbuße bis 3 000 €.
• Schwerer Verstoß: von 3 001 € bis 60 000 €, oder Aussetzung der Tätigkeit oder vorübergehende Schließung bis zu einem Jahr.
• Sehr schwerer Verstoß: von 60 001 € bis 600 000 €, oder Aussetzung oder Schließung bis zu zwei Jahren, bis hin zur endgültigen Schließung.

Nach Angaben der Generalitat de Catalunya ist der Betrieb einer Ferienwohnung ohne Eintragung ein schwerer oder sehr schwerer Verstoß. Hinzu kommen die eigenen Sanktionen für die Meldung der Reisenden (Gesetz über die öffentliche Sicherheit) und die des Fiskus.

Und die Mehrwertsteuer?

Im September 2026 hat sich nichts geändert: eine Ferienvermietung ohne hotelähnliche Leistungen bleibt von der Mehrwertsteuer befreit. Sie geht auf 10 %, wenn Sie hotelähnliche Leistungen erbringen (Reinigung während des Aufenthalts, Wäschewechsel, Frühstück). Am 2. Juli 2026 erklärte die Wohnungsbauministerin, die Regierung bereite eine Vorschrift vor, die diese Wohnungen der Mehrwertsteuer von 21 % unterwirft. Am 19. September 2026 ist kein solcher Text im BOE veröffentlicht. Ergeht er als Decreto-ley, kann er ab seiner Veröffentlichung gelten, vorbehaltlich der Bestätigung durch den Kongress binnen 30 Tagen. Die gesamte Besteuerung steht in unserem Leitfaden Kurzzeitvermietung: Steuern und Mehrwertsteuer.

Ein Objekt mit Lizenz kaufen oder verkaufen 2026

Eine HUT-Lizenz hängt an der Wohnung, nicht an der Person. Bei einem Verkauf geht sie durch einen Inhaberwechsel über, den der neue Eigentümer anzeigen muss, um die Eintragung auf seinen Namen zu bringen. Der Käufer übernimmt aber auch den Stichtag 2028: er kauft bestenfalls zwei Jahre gesicherte Vermietung und danach ein ungewisses Recht. Als Käufer verlangen Sie die Nummer HUTG, prüfen sie im öffentlichen Register und fragen bei der Gemeinde, was der künftige Bebauungsplan für die Straße vorsieht. Als Verkäufer: eine Lizenz ist nicht mehr das Preisargument, das sie 2022 war, vor allem in den Gemeinden über der Obergrenze.

Aktualisiert im September 2026.

Häufige Fragen

Braucht man für Airbnb in Katalonien noch eine NRUA-Nummer?

Nein. Der Tribunal Supremo hat das nationale Register und seine Nummer im Mai 2026 aufgehoben, und diese Entscheidungen sind seit Juni im BOE veröffentlicht. Die anzugebende Kennung ist Ihre Nummer HUTG aus dem Registre de turisme de Catalunya. Die jährliche Februar-Erklärung ist mit dem Register entfallen.

Läuft meine HUT-Lizenz aus?

Liegt Ihre Wohnung in einer der 262 aufgeführten Gemeinden, was auf die gesamte Küste zwischen Sant Feliu de Guíxols und Begur zutrifft, gilt Ihre bestehende Eintragung bis zum 9. November 2028. Bis dahin müssen Sie die städtebauliche Genehmigung erhalten haben, oder zwischen November 2027 und November 2028 die ausnahmsweise Verlängerung von höchstens 5 Jahren beantragen.

Kann man an der Costa Brava noch eine neue Tourismuslizenz erhalten?

Selten. Gemeinden über 10 Ferienwohnungen je 100 Einwohner dürfen keine mehr erteilen, und andere haben die Anträge bis zu ihrem neuen Bebauungsplan ausgesetzt. Palafrugell und Begur geben das amtlich an; Sant Feliu de Guíxols hat Ende 2023 einen Stopp angekündigt. Erkundigen Sie sich vor jedem Kauf beim Bauamt der Gemeinde.

Wie hoch ist die Kurtaxe für ein vermietetes Haus in Platja d'Aro?

1,75 € je Person und Nacht seit dem 1. April 2026, begrenzt auf 7 Nächte je Aufenthalt, danach 2,50 € ab dem 1. April 2027. Unter 17 Jahren besteht Befreiung. Ab dem 1. Oktober 2026 kann ein kommunaler Zuschlag hinzukommen, wenn die Gemeinde ihn beschlossen hat, ohne den Tarif selbst übersteigen zu dürfen.

Können meine Miteigentümer mir die Vermietung an Touristen untersagen?

Ja, in Katalonien, durch einen Beschluss von 4/5 der Eigentümer, die 4/5 der Anteile vertreten, aufgenommen in die Satzung. Das Verbot kann dann auch gelten, wenn Sie eine ordnungsgemäße HUT-Lizenz haben; seine Reichweite für eine bereits bestehende Tätigkeit ist diskutabel, lassen Sie sich beraten.

Lässt sich die Lizenz vermeiden, indem man länger als 31 Tage vermietet?

Ein Aufenthalt von mehr als 31 Tagen ist keine Ferienvermietung mehr. Seit Januar 2026 stellt das katalanische Gesetz 11/2025 ihn aber einem Wohnraummietvertrag gleich, wenn der Grund nicht Ferien sind: gedeckelter Mietzins, nachzuweisender Grund, zu hinterlegende Kaution. Eine Ferienvermietung von mehr als einem Monat bleibt ohne Lizenz möglich, sofern der Zweck echt ist, im Vertrag mit der ständigen Wohnadresse des Mieters steht und durch Unterlagen belegt wird, die mit der Kaution beim INCASÒL hinterlegt werden.

Was riskiert man beim Vermieten ohne Lizenz?

Das katalanische Tourismusgesetz sieht 3 001 € bis 60 000 € für einen schweren Verstoß und 60 001 € bis 600 000 € für einen sehr schweren Verstoß vor, mit möglicher Schließung. Schon die Werbung für eine nicht eingetragene Wohnung ist ein Verstoß.