Solenca · Marktbeobachtung
Costa Brava
Report
Ausgabe Nr. 1 · Die großen Anwesen · August 2026
Weniger als hundert große Anwesen im Angebot, Trophäenpreise auf Madrider Niveau: Die Costa Brava ist kein kleines Marbella. Sie ist ein anderer Markt.
Erhebungsraum. Vollständige Erhebung aller Inserate ≥ 3 M€ an der Küste der beiden Empordà — Baix Empordà und Umgebung (Platja d'Aro, S'Agaró, Sant Feliu de Guíxols, Calonge, Palamós, Begur, Palafrugell, Pals, Regencós) sowie Alt Empordà (Cadaqués, Roses, Llançà, El Port de la Selva, L'Escala, Empuriabrava) — verglichen mit demselben Filter an der Küste vor Barcelona, in Marbella, auf den Balearen und in Madrid. Erhebung am 19./20. August 2026. Alle Preise sind Angebotspreise, keine Verkaufspreise.
Quellenkennzeichnung. Erhebung = Zählung von Solenca auf den Portalen, einheitlicher Filter ≥ 3 M€. Amtlich = Register, Notariate, INE, Ministerium. Agentur = von Agenturen veröffentlichte Zahlen, nicht geprüft.
Wo die Costa Brava steht — der Vergleich
144
Inserate ≥ 3 M€ an der gesamten Küste der beiden Empordà (~90 einzelne Objekte) — weniger als allein im Madrider Viertel Salamanca (358)
8 %
von Marbella: Die gesamte Costa Brava bietet 144 Ultra-Prime-Inserate, Marbella dagegen 1.717 — und die Balearen 3.130
26 M€
die Spitze von S'Agaró — das teuerste in Katalonien erhobene Inserat außerhalb Barcelonas, vor Pedralbes (20 M€)
| Markt | Inserate ≥ 3 M€ | Sichtbare Spitze | Prime-Richtwert €/m² |
|---|---|---|---|
| Costa Brava — die beiden EmpordàErhebung | 144 | 26 M€ (S'Agaró) | 6.000 – 7.850 (S'Agaró, Cadaqués) |
| SitgesErhebung | 37 | 11,9 M€ | ~15.500 max. beobachtet |
| Maresme premium (4 Gemeinden)Erhebung | 45 | 17 M€ (Llavaneres) | — |
| Stadt BarcelonaErhebung | ~280 | 20 M€ (Pedralbes) | 7.100 – 7.600 (Pedralbes, Sarrià) |
| Madrid — nur SalamancaErhebung | 358 | — | 9.672 (max. 18.147) |
| Madrid — La MoralejaErhebung | 116 | ~20 M€ | ~7.715 (+18,7 % / Jahr) |
| MarbellaErhebung | 1.717 | ~40 M€ (La Zagaleta) | 8.000 – 12.000 (Sierra Blanca) |
| Balearen (Provinz)Erhebung | 3.130 | — | — |
| — davon allein Andratx | 192 | — | — |
Rohzählungen mit demselben Filter (≥ 3.000.000 €), erhoben am 19./20.08.2026, außerhalb der Costa Brava ohne Dublettenbereinigung (Größenordnungen). €/m²-Richtwerte: Bericht Engel & Völkers 2025-26 und Agenturquellen 2025-26.
Die Lesart
Im Volumen ist die Costa Brava winzig. Andratx, eine einzige Gemeinde auf Mallorca, bietet mehr Objekte ≥ 3 M€ (192) als die beiden Empordà zusammen (144). Marbella zeigt zwölfmal so viele. Das ist kein Massenmarkt für Luxus, und er wird auch keiner: Die Küste ist planungsrechtlich weitgehend eingefroren, in erster Reihe wird nicht mehr gebaut.
Im Trophäenpreis spielt sie dennoch ganz oben mit. Die teuersten erhobenen Inserate Kataloniens: S'Agaró 26 M€, Roses 22 M€, Pedralbes 20 M€, Llavaneres 17 M€, Platja d'Aro 15,9 M€, Cadaqués 15 M€, Sitges 11,9 M€. Zwei der drei katalanischen Spitzen liegen an der Costa Brava.
Wenige Objekte, Spitzenpreise: Das ist ein Knappheitsmarkt, kein Liquiditätsmarkt. Dieses eine Merkmal bestimmt alles Weitere — siehe Teil 04.
Andratx bietet mehr große Anwesen als die gesamte Costa Brava. Das teuerste Inserat Kataloniens außerhalb Barcelonas steht jedoch in S'Agaró. Kleiner Markt, große Trophäen: Der Charakter dieser Küste steckt in diesen zwei Zahlen.
Die Bestandskarte, Gemeinde für Gemeinde
Baix Empordà und Umgebung — der Kern des Marktes (87 % des Bestands der beiden Empordà)
| Gemeinde | Inserate ≥ 3 M€ | Einzelne Objekte (geschätzt) | Angebotsspanne | Teuerstes sichtbares Objekt |
|---|---|---|---|---|
| Platja d'Aro (inkl. Mas Nou) | ~30 | 17-18 | 3 – 15,9 M€ | 15,9 M€ · Villa, 2.236 m² |
| S'Agaró | 16 | 7-8 | 3,5 – 26 M€ | 26 M€ · außerhalb der Portale vermarktet |
| Sant Feliu de Guíxols | 18 | 11-12 | 3 – 9,5 M€ | 9,5 M€ · Punta Brava, direkt am Meer |
| Calonge (inkl. Sant Antoni) | 28 | 10-12 | 3,5 – 4,95 M€ | 4,95 M€ · Torre Valentina |
| Palamós (inkl. La Fosca) | 1 | 1 | — | 5,95 M€ · La Fosca, direkt am Meer |
| Begur (Sa Riera, Aiguablava) | 23 | 14-15 | 3,25 – 5 M€ | 5 M€ · Aiguablava |
| Palafrugell (Calella, Llafranc, Tamariu) | 8 | 5-6 | 3,15 – 9,5 M€ | 9,5 M€ · Tamariu, direkt am Meer (~19.800 €/m²) |
| Pals | 1 | 1 | — | 4,5 M€ · Els Masos, Hinterland |
| Regencós | 0 | 0 | — | — |
| Gesamt | 125 | ≈ 80 | 3 – 26 M€ | — |
Alt Empordà — der Spiegel im Norden, fast leer
| Gemeinde | Inserate ≥ 3 M€ | Einzelne Objekte (geschätzt) | Teuerstes sichtbares Objekt |
|---|---|---|---|
| Roses | 6 | ~3 | 22 M€ · Puig Rom, 970 m² |
| El Port de la Selva | 5 | ~2 | 3,9 M€ |
| Cadaqués | 4 | 4 | 15 M€ · 625 m², atypisches Inserat zu 24.000 €/m² |
| Castelló d'Empúries / Empuriabrava | 3 | ~1 | 4,1 M€ · Masia im Hinterland |
| L'Escala | 1 | 1 | 3,2 M€ · Nucli Antic |
| Llançà | 0 | 0 | — |
| Gesamt | 19 | ≈ 11 | — |
Erhoben am 19./20.08.2026. Einzelne Objekte: nach Dublettenbereinigung zwischen Agenturen (dieselbe Villa erscheint bis zu fünfmal; beobachteter Faktor ×1,6-1,8). Spannen ohne Inserate mit „Preis auf Anfrage“.Erhebung
Was die Karte zeigt
Cadaqués, das Paradox des Nordens: das teuerste Dorf des katalanischen Luxus je Quadratmeter (~7.850 €/m² gegenüber ~6.000 in S'Agaró), aber nur vier Objekte über 3 M€ im Angebot. Äußerste Knappheit ohne Markttiefe. Bemerkenswert: keine einzige Kanalvilla in Empuriabrava über 3 M€.Agentur
Das tiefe Ultra-Prime passt in ein Dreieck: oberhalb von 8 M€ spielt sich fast alles zwischen S'Agaró, der Punta Brava von Sant Feliu und den Höhen von Platja d'Aro ab — direkt am Meer oder in erster Reihe, fast ausnahmslos. Roses (22 M€) ist die Ausnahme im Norden.
Begur ist tief im Prime und eng im Ultra-Prime: 41 Inserate zwischen 2 und 3 M€, das größte Reservoir der Küste und das Vorzimmer des Segments, aber eine Decke um 5 M€. Das genaue Gegenteil von S'Agaró.
Palamós, die Anomalie: ein einziges Objekt über 3 M€ in der gesamten Gemeinde. Die am wenigsten angebotene Meeresfront der Küste.
Der Meerblick bestimmt das Segment: 50 bis 60 % des Bestands ≥ 3 M€ liegen direkt am Meer oder mit freiem Meerblick.
Wer kauft, und unter welchen Regeln
25 %
der Wohnungskäufe in der Provinz Girona wurden 2025 von Ausländern unterzeichnet — 5. Provinz SpaniensAmtlich
3.242 €/m²
Durchschnittspreis der Nichtansässigen in Spanien im 2. Halbjahr 2025 (+5,8 % im Jahresvergleich) — sie kaufen im oberen MarktsegmentAmtlich
50 % → 33 %
der Anteil der Franzosen an den Auslandskäufen in Katalonien, 2019 → 2024 — weiterhin an erster Stelle, aber nicht mehr beherrschendAmtlich
Die Basis ist französisch, belgisch, deutsch und niederländisch; die Ränder bewegen sich: polnische, niederländische, deutsche und amerikanische Käufer legen zu (12,3 % der Käufer einer großen Luxusagentur in Katalonien im Jahr 2025).Agentur
Ein Gegensignal, das man kennen sollte: Die Käufe Nichtansässiger in Spanien gingen im 2. Halbjahr 2025 um 15 % zurück, und Girona ist die Provinz, die bei ihnen seit 2019 am meisten relative Anziehungskraft verloren hat. Das Volumen bleibt hoch; die relative Dynamik lässt nach.Amtlich
Der Rahmen 2026 in vier Fakten: Die katalanische Grunderwerbsteuer erreicht oberhalb von 1,5 M€ 13 %, rund 360.000 € Steuer beim Wiederverkauf für 3 M€ (Tarif zum Kaufzeitpunkt prüfen) · das Golden Visa entfiel im April 2025, ohne messbare Wirkung auf dieses Segment · die angekündigte Steuer für Käufer aus Drittstaaten wurde nie beschlossen, sie ist ein Risiko der Erzählung und keine Abgabe · die touristische Vermietung schließt sich (Castell-Platja d'Aro bis 2028 eingefroren): Nutzwert und Vermögenswert wiegen nun schwerer als die Mietrendite.Amtlich
Was ein Knappheitsmarkt konkret ändert
Ein Markt mit weniger als hundert Objekten funktioniert nicht wie Marbella oder Mallorca. Drei praktische Folgen für alle, die hier besitzen, verkaufen oder suchen. Dieser Teil ist eine Analyse von Solenca auf Basis der obigen Daten.
Als Eigentümer: Ihr Haus hat keinen verlässlichen Vergleichswert. In Marbella erzeugen siebzehnhundert Inserate einen lesbaren Marktpreis. Hier wird eine Villa am Meer mit drei oder vier Objekten verglichen, oft schlecht. Der Abstand zwischen einer bequemen Schätzung und dem tatsächlichen Wert beträgt Hunderttausende Euro, in beide Richtungen. Die genaue Kenntnis der Mikrolage — die Bucht, die Ausrichtung, die Baugeschichte — wiegt schwerer als jeder Algorithmus.
Als Verkäufer: In einem engen Markt entscheidet die Darstellung. Wenige Käufer zu einem gegebenen Zeitpunkt, keine Warteschlange: Jede Besichtigung zählt doppelt, und ein schlecht vorbereitetes oder schlecht erzähltes Objekt bleibt stehen. Die Erhebung zeigt Objekte, die seit Monaten mit aufeinanderfolgenden Abschlägen inseriert sind. Umgekehrt entscheiden ein dokumentierter Pflegezustand und eine vollständige Objektakte gerade deshalb, weil dem Käufer fast nichts anderes zum Vergleich bleibt.
Als Käufer: Die Knappheit ist strukturell, nicht konjunkturell. Die erste Reihe wird nicht mehr bebaut; der Bestand füllt sich nicht wieder auf. Das liquide Vorzimmer des Marktes ist das Segment von 2 bis 3 M€ (Begur voran, 41 Inserate); oberhalb von 8 M€ betritt man einen Kreis weniger Adressen, in dem ein Teil der Abschlüsse nie über die Portale läuft. Das teuerste Objekt der Erhebung (26 M€) wird außerhalb öffentlicher Inserate vermarktet.
In einem Markt mit hundert Objekten steht die Information nicht auf den Portalen. Man besitzt sie.
Methode, Grenzen und Quellen
Was wir gemessen haben. Den Bestand öffentlicher Inserate ≥ 3.000.000 € am 19./20. August 2026, mit demselben Filter in allen verglichenen Märkten und geschätzter Dublettenbereinigung zwischen Agenturen an der Costa Brava (beobachteter Faktor ×1,6-1,8; für Barcelona, Madrid, Marbella und die Balearen ohne Bereinigung, dort sind es Größenordnungen). Die Preise sind Angebotspreise; Inserate mit „Preis auf Anfrage“ bleiben aus den Spannen ausgeschlossen. Die Flächen weichen zwischen Exposés desselben Objekts mitunter ab: Einzelwerte in €/m² sind Größenordnungen.
Was wir nicht gemessen haben. Die tatsächlich beurkundeten Preise, die in dieser Genauigkeit nicht öffentlich sind; Verkäufe außerhalb des Marktes, in diesem Segment häufig; den Bestand eines internationalen Netzwerks, das zum Erhebungsdatum nicht erfasst war, sowie den spezialisierter lokaler Agenturen. Keine öffentliche Statistik isoliert das Segment ≥ 3 M€: Genau deshalb gibt es diesen Bericht.
Quellen. Amtliche Quellen: Colegio de Registradores (Jahrbuch 2025), Consejo General del Notariado / CIEN (2. Halbjahr 2025), MIVAU und INE, CaixaBank Research (Informe Sectorial Inmobiliario 2. Halbjahr 2025), Decreto-ley 5/2025 (Katalonien), Dekrete 3/2023 und 159/2024 (touristische Vermietung). Agenturquellen, ungeprüft und als solche gekennzeichnet: Engel & Völkers España-Andorra 2025-26, Lucas Fox/Dils, Barnes/iad, Drumelia/Nvoga/Inmolux (Marbella), Fachpresse 2025-26. Felderhebung: Solenca, 19./20.08.2026.
Nächste Ausgabe: erstes Halbjahr 2027, gleicher Raum, gleiche Methode. Der Wert dieses Berichts liegt in der Reihe: was aus dem Bestand verschwindet, was im Preis fällt, was sich nicht verkauft — das sagt Ausgabe Nr. 2.
So zitieren Sie diesen Bericht
Costa-Brava-Report Nr. 1, Solenca, August 2026 — solenca.es/rapport
Sie dürfen die Zahlen, die Tabellen und die Datendatei übernehmen — in der Presse, in einer Studie oder in der Antwort eines Assistenten —, sofern Sie die Quelle in dieser Form nennen.
Costa-Brava-Report · Ausgabe Nr. 1 · August 2026 — erstellt von Solenca, Verwaltung großer Anwesen an der Costa Brava. Dieses Dokument beschreibt einen Markt; es ist weder Anlageberatung noch die Bewertung eines einzelnen Objekts.
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