Deux valeurs administratives décident de la plupart de vos impôts espagnols : la valeur cadastrale et la valeur de référence. Elles portent des noms proches, elles sont produites par le même organisme, et elles ne servent pas du tout aux mêmes impôts. Confondre les deux conduit à des calculs faux, dans un sens comme dans l'autre.
La valeur cadastrale, l'ancienne
La valor catastral est la valeur administrative attribuée à chaque bien par le cadastre espagnol. Elle est en principe inférieure à la valeur de marché et se compose de deux éléments distincts : la valeur du sol et la valeur de la construction. Cette décomposition figure sur votre avis d'IBI, et elle a une utilité concrète pour un propriétaire qui loue.
La valeur cadastrale sert de base à trois choses au moins :
- l'IBI, la taxe foncière communale, à laquelle la commune applique son propre taux ;
- l'imputation de revenu immobilier déclarée au modèle 210 lorsque le bien n'est pas loué, calculée en appliquant à la valeur cadastrale un pourcentage fixé par la loi ;
- la plusvalía municipale, l'impôt communal sur la plus-value du terrain, qui repose sur la valeur cadastrale du sol.
Le pourcentage retenu pour l'imputation de revenu est plus faible lorsque la valeur cadastrale a été révisée récemment. Une révision générale des valeurs dans votre commune peut donc, à la fois, augmenter votre IBI et modifier votre base au modèle 210.
La valeur de référence, la nouvelle
La valor de referencia a été introduite par la loi anti-fraude de 2021 et s'applique depuis 2022. Elle est calculée chaque année par la Direction générale du cadastre à partir des prix constatés dans les actes notariés, par zones de marché homogènes, avec un coefficient de minoration destiné à la maintenir sous la valeur de marché.
Sa fonction est précise : elle constitue la base imposable minimale de l'impôt de transmission patrimoniale et de l'impôt sur les successions et donations. Autrement dit, si vous achetez un bien à un prix inférieur à sa valeur de référence, l'impôt d'achat sera calculé sur la valeur de référence, pas sur le prix que vous avez réellement payé.
Elle ne remplace pas la valeur cadastrale. Elle ne sert ni à l'IBI, ni au calcul de l'imputation de revenu du modèle 210.
Pourquoi cela change la négociation
Avant 2022, l'administration pouvait contester un prix jugé trop bas, mais elle devait le démontrer. Depuis, la charge s'est inversée : la valeur de référence s'applique d'office, et c'est au contribuable de prouver qu'elle est excessive.
Conséquence pratique pour un acheteur : une bonne négociation ne réduit pas l'impôt d'achat en dessous du plancher fixé par la valeur de référence. Vérifiez cette valeur avant de finaliser une offre, car elle fait partie du coût réel de l'acquisition. Elle se consulte sur le site du cadastre, avec la référence cadastrale du bien.
Le raisonnement vaut aussi en succession et en donation : la base imposable ne descendra pas sous la valeur de référence, quel que soit l'accord entre les héritiers.
Contester une valeur de référence
La contestation est possible, mais elle intervient après coup. La voie habituelle consiste à déposer la déclaration et à payer sur la base contestée, puis à demander la rectification de l'auto-liquidation et la restitution de la différence. Il faut alors démontrer que la valeur de référence dépasse la valeur de marché du bien.
La démonstration s'appuie sur des éléments objectifs : expertise d'un professionnel agréé, état réel du bien, servitudes, occupation, contraintes urbanistiques, comparables documentés. Un bien en ruine dans une zone de marché tendue est le cas typique d'un écart réel entre la valeur de référence et la valeur vraie.
Le cadastre est tenu de motiver la valeur retenue. Demander cette motivation est le premier réflexe utile avant d'engager une procédure.
Et pour l'impôt sur la fortune ?
L'impôt sur la fortune espagnol retient, pour un bien immobilier, la plus élevée de trois valeurs : la valeur cadastrale, la valeur vérifiée par l'administration à d'autres fins, et le prix d'acquisition. La valeur de référence ne se substitue pas automatiquement à cette règle pour un bien acquis antérieurement. Sur ce point précis, faites confirmer votre situation par un conseil fiscal espagnol plutôt que par une règle générale.
Ce qu'il faut vérifier sur son propre bien
- La référence cadastrale exacte, qui figure sur l'avis d'IBI et sur l'acte d'achat.
- La valeur cadastrale et sa décomposition sol et construction : la part construction sert au calcul de l'amortissement déductible des loyers pour un résident de l'Union européenne.
- La surface et la description enregistrées : une extension jamais déclarée fausse la valeur cadastrale et refera surface à la revente.
- La valeur de référence en vigueur, si vous envisagez d'acheter, de vendre ou de transmettre.