Grundsteuer IBI 2026: berechnen und aus dem Ausland zahlen

Die IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) ist die spanische Grundsteuer. Die Gemeinde erhebt sie jedes Jahr bei der Person, die am 1. Januar Eigentümer ist, ob sie in Spanien lebt oder nicht und ob das Haus bewohnt, vermietet oder leer ist. Berechnet wird sie, indem der von der Gemeinde beschlossene Satz, bei Wohnraum zwischen 0,4 % und 1,1 %, auf den Katasterwert (valor catastral) der Immobilie angewendet wird, einen Verwaltungswert, der weit unter dem Marktpreis liegt. Für eine Villa an der Costa Brava ergeben sich daraus in der Regel einige hundert bis zwei- oder dreitausend Euro pro Jahr. Das eigentliche Risiko für Eigentümer im Ausland ist nicht der Betrag, sondern der Bescheid, der nicht ankommt, danach die Zuschläge und am Ende die Pfändung des spanischen Kontos. Hier erfahren Sie, wie Sie Ihren Bescheid lesen, die Berechnung prüfen und keine Frist versäumen.

Kurz gefasst

Frage	Antwort
Wer zahlt?	Der am 1. Januar eingetragene Eigentümer, ansässig oder nicht
Wer erhebt?	Die Gemeinde; in der Provinz Girona ist der Einzug häufig XALOC übertragen, der Steuerbehörde der Diputació
Formel	Katasterwert (nach etwaiger Minderung) × Gemeindesatz − Vergünstigungen
Gesetzliche Sätze (Wohnraum)	Von 0,4 % bis 1,1 %, jedes Jahr von der Gemeinde festgelegt
Wann?	Nach dem Steuerkalender der jeweiligen Gemeinde, der zu Jahresbeginn veröffentlicht wird
Verzug	Zuschlag von 5 %, dann 10 %, dann 20 % mit Zinsen
Beste Lösung aus der Ferne	Der Einzug per Lastschrift (domiciliación) von einem spanischen Konto

Was ist die IBI, und wer schuldet sie?

Die IBI ist eine Gemeindesteuer auf das Eigentum an einer Immobilie, nicht auf deren Nutzung und nicht auf einen Ertrag. Sie ist für das ganze Jahr von der Person zu zahlen, die am 1. Januar Eigentümer ist. Gehört die Immobilie mehreren Personen (Ehepaar, Bruchteilsgemeinschaft), wird der Bescheid meist auf einen einzigen Inhaber ausgestellt, und die Miteigentümer haften gemeinsam dafür. Sie können bei der Gemeinde beantragen, den Bescheid auf die Inhaber aufzuteilen, sofern die Anteile der Einzelnen bekannt sind; je nach Zeitpunkt des Antrags wirkt die Aufteilung mitunter erst ab dem Folgejahr.

Verwechseln Sie die IBI nicht mit der jährlichen Steuer der Nichtansässigen, dem modelo 210 (Erklärung zur Einkommensteuer der Nichtansässigen). Die erste ist kommunal und wird an die Gemeinde gezahlt, die zweite ist national, geht an die Steuerverwaltung und wird auf einen fiktiven Ertrag aus dem Katasterwert berechnet. Es sind zwei getrennte Pflichten, die sich addieren. Die zweite erklärt unser Leitfaden zum modelo 210.

Häufig kommt eine dritte Position hinzu: die Müllgebühr (taxa d'escombraries auf Katalanisch). Seit dem spanischen Abfallgesetz von 2022 muss jede Gemeinde sie so berechnen, dass sie die tatsächlichen Kosten des Dienstes deckt, was sie in vielen Gemeinden erhöht hat. Teils folgt sie demselben Kalender wie die IBI.

Wie wird die IBI berechnet?

Die Formel ist in ganz Spanien dieselbe: Bemessungsgrundlage × Gemeindesatz − Vergünstigungen.

• Die Bemessungsgrundlage ist der Katasterwert der Immobilie, festgesetzt von der Generaldirektion des Katasters. Er addiert einen Bodenwert und einen Gebäudewert. Er muss unter dem Marktwert bleiben; in der Praxis entspricht er oft einem Drittel oder der Hälfte davon. Nach einer allgemeinen Neubewertung in der Gemeinde wird der Anstieg über neun Jahre verteilt. Deshalb unterscheidet der Bescheid manchmal zwischen dem Katasterwert und einer niedrigeren „base liquidable“ (verminderte Bemessungsgrundlage).
• Der Steuersatz wird jedes Jahr von der Gemeinde in ihrer Steuerordnung beschlossen. Das Gesetz setzt die Grenzen: 0,4 % bis 1,1 % für städtische Objekte, 0,3 % bis 0,9 % für ländliche Objekte, mit einigen möglichen Zuschlägen je nach Größe und Leistungen der Gemeinde.
• Die Vergünstigungen legt die Gemeinde fest: Solaranlagen, öffentlich geförderter Wohnraum, Familien mit mehreren Kindern, teils eine Minderung für den Einzug per Lastschrift (höchstens 5 %).

Beispiel in Castell-Platja d'Aro

Die Steuerordnung der Gemeinde setzte den Satz für städtische Objekte 2025 auf 0,98 %. Für ein Haus mit einer base liquidable von 180 000 € beträgt die IBI rund 1 760 € pro Jahr. Dasselbe Haus zahlte in einer Gemeinde mit einem Satz von 0,6 % etwa 1 080 €. Prüfen Sie den Satz Ihrer Gemeinde jedes Jahr, denn er kann sich ändern. Für ein Einfamilienhaus sieht die Gemeinde zudem eine Vergünstigung von 15 bis 50 % über drei Jahre je nach Leistung einer Photovoltaikanlage vor, begrenzt auf 500 € pro Jahr.

So lesen Sie Ihren IBI-Bescheid (recibo)

Ein IBI-Bescheid enthält, unter katalanischen oder spanischen Bezeichnungen:

• die Katasterreferenz (referencia catastral), die 20-stellige Kennung der Immobilie;
• den Katasterwert, mit dem Anteil des Bodens und dem des Gebäudes;
• die base liquidable, den Satz, den Bruttobetrag, die Vergünstigungen und den zu zahlenden Betrag;
• den Zeitraum der freiwilligen Zahlung und die Zahlungsreferenzen.

Bewahren Sie die Bescheide auf. Der Katasterwert dient auch dem modelo 210, der Vermögensteuer und der kommunalen Wertzuwachssteuer beim Verkauf. Den Unterschied zwischen Katasterwert und Referenzwert erklärt unser Leitfaden zu den zwei Werten des Katasters.

Wenn Sie den Bescheid nicht haben, lässt sich der Katasterwert auf der Website des Katasters abrufen (Sede Electrónica del Catastro). Die Katasterreferenz ist dort öffentlich; der Wert selbst ist ein geschütztes Datum und nur dem Eigentümer zugänglich, der sich ausweist, insbesondere mit elektronischem Zertifikat oder Cl@ve.

Aus der Ferne zahlen, ohne etwas zu versäumen

Die Bescheide gehen grundsätzlich an die der Verwaltung bekannte Adresse, doch ein Sammelbescheid zur IBI gilt rechtlich bereits mit der Veröffentlichung des Kalenders als zugestellt. Ihn nicht erhalten zu haben, befreit nicht von der Zahlung. Drei Lösungen:

1. Die Lastschrift von einem spanischen Konto (domiciliación). Das ist die sicherste Lösung. Der Auftrag gilt unbefristet. In den von XALOC verwalteten Gemeinden muss er mindestens einen Monat vor Beginn des Zahlungszeitraums gestellt werden, sonst wirkt er erst im Folgejahr. In vielen Gemeinden wird eine per Lastschrift eingezogene Forderung automatisch auf mehrere Termine im Jahr verteilt. Siehe unseren Leitfaden zur Eröffnung eines Bankkontos in Spanien.
2. Die Zahlung online über das Portal der Gemeinde oder von XALOC, mit dem Zahlschein oder über die Sede Electrónica (elektronisches Zertifikat oder Cl@ve).
3. Ein Bevollmächtigter vor Ort, der die Bescheide erhält, prüft und bezahlt: Das erledigen wir für die Eigentümer, die wir begleiten (Behördengänge).

Halten Sie außerdem Ihre Auslandsadresse bei der Gemeinde oder bei XALOC aktuell und prüfen Sie einmal im Jahr, ob die Lastschrift ausgeführt wurde. Ein geschlossenes Konto oder eine nicht gemeldete neue IBAN genügen, damit ein Einzug scheitert, ohne dass Sie davon erfahren. Die IBI hat ihren Platz in unserer jährlichen Checkliste für abwesende Eigentümer.

Was passiert bei Verzug?

Nach Ablauf der freiwilligen Frist geht die Forderung in die Zwangsbeitreibung über, mit den im allgemeinen Steuergesetz vorgesehenen Zuschlägen:

• 5 %, wenn Sie zahlen, bevor Sie den Vollstreckungsbescheid (providencia de apremio) erhalten;
• 10 %, wenn Sie innerhalb der in diesem Bescheid genannten Frist zahlen;
• 20 % danach, zuzüglich Verzugszinsen.

Bleiben Sie unerreichbar, werden die Zustellungen im Staatsanzeiger veröffentlicht; anschließend kann die Verwaltung ein spanisches Bankkonto oder die Mieten pfänden. Schließlich haftet das Haus selbst für nicht verjährte IBI-Schulden: Beim Verkauf legt der Notar sie offen, und der Käufer wird verlangen, dass sie beglichen werden.

Sonderfälle

• Kauf oder Verkauf im Laufe des Jahres. Der Eigentümer am 1. Januar schuldet die IBI für das ganze Jahr. Üblich ist die zeitanteilige Aufteilung zwischen Verkäufer und Käufer, doch sie muss in der Urkunde stehen. Siehe unseren Leitfaden für nicht ansässige Verkäufer.
• Lange unbewohntes Haus. Das Gesetz erlaubt den Gemeinden, die IBI für Wohnungen zu erhöhen, die seit mehr als zwei Jahren als dauerhaft leer stehend erklärt sind. Es behält diesen Zuschlag jedoch Eigentümern von vier oder mehr Wohnungen vor und zählt die Nutzung als Zweitwohnsitz zu den gerechtfertigten Gründen, begrenzt auf vier Jahre durchgehenden Leerstands. Castell-Platja d'Aro hat diesen Zuschlag vorgesehen (50 % der Steuer, mehr nach drei Jahren), nach einem Verfahren mit Anhörung; seine Steuerordnung nimmt das Haus schon dann als leer an, wenn ein einziges Indiz vorliegt, etwa wenn seit mehr als zwei Jahren niemand im padrón (kommunales Einwohnerregister) eingetragen ist oder zwei Jahre lang kein Wasser verbraucht wurde. Bewahren Sie Belege der Nutzung auf (Wasser- und Stromrechnungen, Zählerstände) und antworten Sie auf jedes Verfahren innerhalb der Frist von fünfzehn Tagen.
• Nicht gemeldeter Anbau oder Pool. Das Kataster bringt dies früher oder später in Ordnung, und die Gemeinde kann dann die IBI der letzten vier Jahre auf den neuen Wert nachfordern.
• Katasterwert, der Ihnen falsch erscheint (Fläche, Nutzung, Zustand): Die Berichtigung wird beim Kataster beantragt, mit Plänen oder einem technischen Zertifikat. Sie wirkt für die Zukunft.

Aktualisiert im September 2026.

Häufige Fragen

Muss ein Nichtansässiger die IBI zahlen?

Ja, genau wie ein Ansässiger. Die IBI schuldet der Eigentümer am 1. Januar, unabhängig von seinem Wohnsitzland und auch dann, wenn das Haus leer bleibt.

Wie viel kostet die IBI für eine Villa an der Costa Brava?

Das hängt vom Katasterwert und vom Satz der Gemeinde ab. Für eine Villa liegen die Beträge in der Regel zwischen einigen hundert Euro und zwei- oder dreitausend Euro pro Jahr. Ihr Bescheid des Vorjahres ist der beste Anhaltspunkt.

Wann wird die IBI in Katalonien gezahlt?

Jede Gemeinde legt ihren Steuerkalender zu Jahresbeginn fest. Die Zeiträume unterscheiden sich von Gemeinde zu Gemeinde, und per Lastschrift eingezogene Forderungen werden oft über mehrere Monate verteilt. Prüfen Sie den Kalender Ihrer Gemeinde oder von XALOC.

Ich habe keinen IBI-Bescheid erhalten: Bin ich von der Zahlung befreit?

Nein. Die IBI wird durch die Veröffentlichung des Steuerkalenders gemeinsam zugestellt. Das Fehlen eines Bescheids verhindert weder den Zuschlag noch die Zwangsbeitreibung.

Ist die IBI von der Steuer der Nichtansässigen abziehbar?

Nur für den Zeitraum, in dem die Immobilie vermietet ist, und für Ansässige der EU oder des EWR, die ihre Kosten von den Mieten abziehen können. Für Zeiträume ohne Vermietung ist vom zugerechneten Ertrag nichts abziehbar.

Wer zahlt die IBI im Jahr des Verkaufs?

Rechtlich der Eigentümer am 1. Januar, also der Verkäufer. In der Praxis sieht die Urkunde oft eine Aufteilung nach Besitztagen vor.