Vous vivez en France, en Belgique ou en Suisse et vous vendez votre maison ou votre appartement en Espagne ? Ce guide suit le déroulé côté vendeur, dans l'ordre : les documents à réunir, le mandat, les arras, la signature, puis les deux rendez-vous fiscaux qui suivent — la retenue de 3 % prélevée le jour J et le modelo 210 à déposer ensuite. Pour le détail des calculs d'impôt (frais déductibles, exonérations, cas UE / hors UE), voyez notre guide fiscal de la plus-value : ici, on s'occupe des étapes et du calendrier.
Étape 1 — Réunir les documents avant la mise en vente
Un dossier complet accélère tout et rassure les acheteurs. À rassembler dès le départ :
- l'escritura (votre acte d'achat) et une nota simple récente du Registro de la Propiedad ;
- le certificat de performance énergétique (CEE), obligatoire dès la publication de l'annonce, et en Catalogne la cédula d'habitabilité en cours de validité ;
- le dernier reçu d'IBI et, en copropriété, un certificat de la communauté attestant que vous êtes à jour des charges (le notaire l'exigera) ;
- les factures de vos travaux d'amélioration et les frais de votre achat d'origine : ce sont eux qui réduiront votre impôt final ;
- si une hypothèque subsiste, le certificat de dette restante de votre banque, pour organiser le remboursement et la radiation le jour de la vente.
Étape 2 — Mandat, prix et négociation
En Espagne, la commission d'agence est en principe à la charge du vendeur (usuellement quelques pourcents du prix, à négocier et à écrire dans le mandat). Lisez le mandat avant de signer : exclusivité ou non, durée, commission due ou non si vous trouvez l'acheteur vous-même. Vendeur non-résident, vous pouvez tout piloter à distance : une procuration notariée (poder) permet à votre avocat ou à un proche de signer les contrats et même l'acte final à votre place.
Étape 3 — Les arras, vues du vendeur
L'acheteur verse généralement 10 % du prix à la signature du contrat d'arras. Dans la forme la plus courante (arras penitenciales), s'il renonce, vous conservez cette somme ; mais si vous renoncez, vous devez lui restituer le double. Ne signez donc des arras que si vous êtes certain de vendre, à ce prix, dans le délai prévu. Vérifiez aussi le délai accordé pour passer chez le notaire : il doit vous laisser le temps de préparer la radiation d'hypothèque et vos justificatifs.
Étape 4 — Le jour de la signature : la retenue de 3 %
Chez le notaire, une particularité s'applique à tout vendeur non-résident : l'acheteur a l'obligation légale de retenir 3 % du prix de vente et de les verser à l'Agencia Tributaria via le modelo 211, dans le mois qui suit la signature. Vous encaissez donc 97 % du prix (moins le solde d'hypothèque le cas échéant), et l'acheteur vous remet une copie du modelo 211.
Étape 5 — Dans les 30 jours : la plusvalía municipale
La plusvalía municipal (IIVTNU) est un impôt communal sur l'augmentation de valeur du terrain, dû par le vendeur et à déclarer auprès de la mairie dans un délai de l'ordre de 30 jours ouvrables après la vente. Point à connaître : quand le vendeur est non-résident, l'acheteur est substitut du contribuable et la pratique courante consiste à provisionner ce montant à la signature. Depuis la réforme de 2021, deux méthodes de calcul coexistent et si vous vendez sans gain réel, l'impôt n'est pas dû — mais il faut le faire valoir, justificatifs à l'appui. Le montant dépend de la valeur cadastrale du terrain, des années de détention et des coefficients votés par la commune : demandez une simulation à la mairie ou à votre gestor.
Étape 6 — Sous environ 4 mois : le modelo 210
C'est ensuite à vous de déclarer votre plus-value réelle via le modelo 210. Le délai court à partir de celui de l'acheteur : en pratique, vous disposez d'environ quatre mois après la signature pour déposer. Trois issues possibles :
- impôt réel supérieur aux 3 % retenus → vous payez le complément ;
- impôt réel inférieur → vous demandez le remboursement de la différence dans la même déclaration ;
- vente à perte → vous réclamez la totalité des 3 %.
Comme la retenue est calculée sur le prix total, elle dépasse très souvent l'impôt réellement dû : les trop-perçus sont fréquents, mais ils ne reviennent jamais automatiquement. Sans dépôt du modelo 210, l'argent reste au fisc. Le remboursement, lui, peut prendre de longs mois : intégrez-le à votre trésorerie plutôt que d'en dépendre.
Étape 7 — Déclarer la vente dans votre pays de résidence
La vente d'un bien espagnol par un résident français est imposable en Espagne, mais elle doit aussi être déclarée en France, où la convention fiscale franco-espagnole organise l'élimination de la double imposition (mécanisme de crédit d'impôt). Les résidents belges, luxembourgeois ou suisses ont des mécanismes équivalents dans leurs conventions respectives. Le traitement précis dépend de votre situation : faites valider ce volet par votre conseil habituel, la même année que la vente.
Le calendrier récapitulatif du vendeur
- Avant l'annonce : documents réunis, CEE et cédula, factures de travaux retrouvées, dette hypothécaire chiffrée.
- À l'offre : contrat d'arras relu (10 %, double si vous vous rétractez).
- Jour J : signature, retenue de 3 %, copie du modelo 211 en main, provision éventuelle pour la plusvalía.
- Jour J + ~30 jours ouvrables : plusvalía municipale déclarée à la mairie.
- Jour J + ~4 mois : modelo 210 déposé — paiement du solde ou demande de remboursement.
- Année suivante : vente déclarée dans votre pays de résidence.
Un dernier réflexe : tant que vous restez propriétaire, vos obligations courantes (IBI, modelo 210 annuel sur le revenu imputé) continuent de courir jusqu'au jour de la vente, au prorata. Rien ne s'éteint rétroactivement.