Combien d'impôt paierez-vous réellement sur la vente de votre bien espagnol ? Ce guide est consacré au calcul : la base imposable, les frais déductibles, le taux, les exonérations possibles et les différences réelles entre résidents de l'UE et hors UE. Pour le déroulé pratique de la vente (documents, notaire, calendrier, retenue de 3 % et sa récupération), voyez notre guide du vendeur non-résident : ici, on fait les comptes.
Le taux : 19 % pour tous les non-résidents — le mythe du 24 %
Quand un non-résident vend un bien en Espagne, la plus-value (ganancia patrimonial) relève de l'IRNR, l'impôt sur le revenu des non-résidents, et elle est taxée à 19 %. Ce taux ne dépend pas de votre pays de résidence : un Français, un Belge, un Suisse ou un Britannique paient le même 19 % sur leur gain de revente.
La base imposable : chaque ligne compte
L'impôt porte sur la différence entre deux valeurs, et la façon de les construire change tout :
- Valeur de transmission = prix de vente moins les frais et impôts à votre charge en tant que vendeur : commission d'agence, plusvalía municipale payée par vous, honoraires liés à la vente.
- Valeur d'acquisition = prix d'achat d'origine plus les frais inhérents à l'achat (notaire, registre, gestoria, honoraires d'avocat) plus les impôts d'acquisition (ITP, ou TVA + AJD pour du neuf) plus le coût des travaux d'amélioration justifiés par factures — agrandissement, rénovation lourde, piscine —, à distinguer du simple entretien, non déductible.
- Plus-value imposable = valeur de transmission − valeur d'acquisition.
La conséquence pratique est immédiate : sans facture, pas de déduction. Un vendeur qui a égaré les justificatifs de son ITP d'origine et de 60 000 € de rénovation paie 19 % sur un gain artificiellement gonflé. Conserver (et retrouver) ces documents est le levier fiscal le plus simple qui existe.
Exemple chiffré
Bien acheté 300 000 € en 2012, avec 30 000 € de frais et impôts d'achat documentés et 40 000 € de travaux d'amélioration facturés ; revendu 520 000 €, avec 20 000 € de commission d'agence et de frais de vente. Base imposable : (520 000 − 20 000) − (300 000 + 30 000 + 40 000) = 130 000 €. Impôt : 130 000 × 19 % = 24 700 €. La retenue de 3 % opérée à la signature (15 600 € sur ce prix) s'impute sur ce montant : il reste ici un solde à verser. Sans les factures de travaux et de frais d'achat, la base serait montée à 200 000 € et l'impôt à 38 000 €.
Les exonérations et abattements possibles
- Réinvestissement dans une résidence principale. Les résidents d'un État de l'UE ou de l'EEE (avec échange d'informations) peuvent bénéficier de l'exonération pour réinvestissement si le bien vendu était leur résidence habituelle et que le produit est réinvesti dans une nouvelle résidence principale. Pour une résidence secondaire — le cas de la plupart des lecteurs de ce guide — cette exonération ne joue pas. C'est ici que se loge la vraie différence UE / hors UE : elle est réservée aux résidents UE/EEE.
- Les biens acquis avant 1995. Un régime transitoire d'abattements (les coeficientes de abatimiento) peut réduire la fraction de gain générée avant 2006, dans la limite globale de 400 000 € de prix de cession. Le calcul est technique : si votre achat est antérieur à 1995, faites établir la simulation par un fiscaliste avant de vendre.
- L'exonération des plus de 65 ans qui vendent leur résidence habituelle est un dispositif de l'impôt des résidents espagnols : elle ne s'applique pas à un non-résident qui vend sa maison de vacances. Méfiez-vous des articles qui la généralisent.
- La moins-value. Si vous vendez à perte, il n'y a pas d'impôt — et la retenue de 3 % se récupère en totalité via le modelo 210.
La plusvalía municipale : le deuxième impôt du vendeur
Indépendamment de l'IRNR, la commune perçoit la plusvalía municipal (IIVTNU), calculée sur l'augmentation de valeur du terrain. Depuis la réforme de 2021, vous pouvez choisir la plus favorable de deux méthodes : le calcul objectif (valeur cadastrale du terrain × coefficients fixés selon les années de détention) ou le calcul sur la plus-value réelle (proratisée sur la part terrain). Et si la vente ne dégage aucun gain réel, l'impôt n'est pas dû — à condition de le démontrer, actes d'achat et de vente à l'appui. Les coefficients variant par commune et par année, seul un calcul local donne le chiffre exact. Montant payé le cas échéant : déductible de la valeur de transmission (voir plus haut).
Et dans votre pays de résidence ?
L'Espagne a le droit d'imposer la plus-value d'un bien situé sur son sol, mais votre pays de résidence garde en général le droit de la prendre en compte. Pour un résident français, la convention fiscale franco-espagnole prévoit l'élimination de la double imposition par crédit d'impôt ; la vente doit donc être déclarée en France l'année suivante, et le traitement précis (impôt, prélèvements sociaux, abattements français pour durée de détention) dépend de votre situation personnelle. Belgique, Luxembourg et Suisse ont leurs propres conventions avec des mécanismes voisins. Ce volet mérite systématiquement une validation par votre conseil : c'est lui qui détermine votre coût fiscal total, pas le seul 19 % espagnol.
Récapitulatif : ce qui fait varier votre facture
- La qualité de votre dossier de justificatifs (frais d'achat, travaux) — le levier le plus puissant.
- La date d'acquisition (régime transitoire avant 1995).
- Votre résidence UE/EEE ou non — sans effet sur le taux de 19 %, mais déterminante pour l'exonération de réinvestissement.
- La part terrain et les coefficients communaux, pour la plusvalía municipale.
- Le traitement dans votre pays de résidence, qui complète l'addition.
Les taux et dispositifs cités sont ceux connus à la date de rédaction (2026) et peuvent évoluer : avant de signer, faites chiffrer votre cas précis par un fiscaliste connaissant les deux pays. Et pour la mécanique concrète de la vente elle-même — retenue de 3 %, modelo 211/210, calendrier —, reportez-vous à notre guide pratique du vendeur.