Solenca · Observatorio del mercado
Informe
Costa Brava
Edición n.º 1 · Las grandes propiedades · Agosto de 2026
Menos de cien grandes propiedades en venta y precios trofeo al nivel de Madrid: la Costa Brava no es una pequeña Marbella. Es otro mercado.
Ámbito. Censo completo del stock de anuncios ≥ 3 M€ en el litoral de los dos Empordà — Baix Empordà y alrededores (Platja d'Aro, S'Agaró, Sant Feliu de Guíxols, Calonge, Palamós, Begur, Palafrugell, Pals, Regencós) y Alt Empordà (Cadaqués, Roses, Llançà, El Port de la Selva, L'Escala, Empuriabrava) — comparado, con el mismo filtro, con el litoral barcelonés, Marbella, Baleares y Madrid. Relevamiento del 19-20 de agosto de 2026. Todos los precios son precios de salida, no precios de venta.
Etiquetado. Relevamiento = recuento de Solenca en los portales, filtro uniforme ≥ 3 M€. Oficial = registros, notarios, INE, ministerio. Agencia = cifras publicadas por agencias, sin auditar.
Dónde juega la Costa Brava — la comparación
144
anuncios ≥ 3 M€ en todo el litoral de los dos Empordà (~90 propiedades distintas) — menos que el solo barrio de Salamanca en Madrid (358)
8 %
de Marbella: toda la Costa Brava ofrece 144 anuncios ultraprime donde Marbella muestra 1.717 — y Baleares 3.130
26 M€
el techo de S'Agaró — el anuncio más caro de Cataluña relevado fuera de Barcelona, por delante de Pedralbes (20 M€)
| Plaza | Anuncios ≥ 3 M€ | Techo visible | Referencia €/m² prime |
|---|---|---|---|
| Costa Brava — los dos EmpordàRelevamiento | 144 | 26 M€ (S'Agaró) | 6000 – 7850 (S'Agaró, Cadaqués) |
| SitgesRelevamiento | 37 | 11,9 M€ | ~15.500 máx. observado |
| Maresme premium (4 municipios)Relevamiento | 45 | 17 M€ (Llavaneres) | — |
| Barcelona ciudadRelevamiento | ~280 | 20 M€ (Pedralbes) | 7100 – 7600 (Pedralbes, Sarrià) |
| Madrid — solo SalamancaRelevamiento | 358 | — | 9672 (máx. 18.147) |
| Madrid — La MoralejaRelevamiento | 116 | ~20 M€ | ~7715 (+18,7 % / año) |
| MarbellaRelevamiento | 1717 | ~40 M€ (La Zagaleta) | 8000 – 12.000 (Sierra Blanca) |
| Baleares (provincia)Relevamiento | 3130 | — | — |
| — de los cuales solo Andratx | 192 | — | — |
Recuentos brutos con el mismo filtro (≥ 3.000.000 €), relevados el 19-20/08/2026, sin deduplicar fuera de la Costa Brava (órdenes de magnitud). Referencias €/m²: informe Engel & Völkers 2025-26 y fuentes de agencias 2025-26.
La lectura
En volumen, la Costa Brava es minúscula. Andratx, un solo municipio de Mallorca, ofrece más propiedades ≥ 3 M€ (192) que los dos Empordà juntos (144). Marbella muestra doce veces más. No es un mercado de lujo de masas, y no lo será: el urbanismo ha congelado buena parte del litoral y ya no se construye en primera línea.
En precio trofeo, sin embargo, juega con los grandes. Los anuncios más caros de Cataluña relevados: S'Agaró 26 M€, Roses 22 M€, Pedralbes 20 M€, Llavaneres 17 M€, Platja d'Aro 15,9 M€, Cadaqués 15 M€, Sitges 11,9 M€. Dos de las tres cumbres catalanas están en la Costa Brava.
Pocas propiedades y precios cumbre: es un mercado de escasez, no de liquidez. Ese rasgo manda sobre todo lo demás — véase la parte 04.
Andratx ofrece más grandes propiedades que toda la Costa Brava. Pero el anuncio más caro de Cataluña fuera de Barcelona está en S'Agaró. Mercado pequeño, grandes trofeos: el carácter de esta costa cabe en esas dos cifras.
El mapa del stock, municipio a municipio
Baix Empordà y alrededores — el núcleo del mercado (87 % del stock de los dos Empordà)
| Municipio | Anuncios ≥ 3 M€ | Propiedades distintas (est.) | Horquilla de salida | Propiedad más cara visible |
|---|---|---|---|---|
| Platja d'Aro (incl. Mas Nou) | ~30 | 17-18 | 3 – 15,9 M€ | 15,9 M€ · villa de 2.236 m² |
| S'Agaró | 16 | 7-8 | 3,5 – 26 M€ | 26 M€ · fuera de portales |
| Sant Feliu de Guíxols | 18 | 11-12 | 3 – 9,5 M€ | 9,5 M€ · Punta Brava, primera línea |
| Calonge (incl. Sant Antoni) | 28 | 10-12 | 3,5 – 4,95 M€ | 4,95 M€ · Torre Valentina |
| Palamós (incl. La Fosca) | 1 | 1 | — | 5,95 M€ · La Fosca, primera línea |
| Begur (Sa Riera, Aiguablava) | 23 | 14-15 | 3,25 – 5 M€ | 5 M€ · Aiguablava |
| Palafrugell (Calella, Llafranc, Tamariu) | 8 | 5-6 | 3,15 – 9,5 M€ | 9,5 M€ · Tamariu, primera línea (~19.800 €/m²) |
| Pals | 1 | 1 | — | 4,5 M€ · Els Masos, interior |
| Regencós | 0 | 0 | — | — |
| Total | 125 | ≈ 80 | 3 – 26 M€ | — |
Alt Empordà — el espejo del norte, casi vacío
| Municipio | Anuncios ≥ 3 M€ | Propiedades distintas (est.) | Propiedad más cara visible |
|---|---|---|---|
| Roses | 6 | ~3 | 22 M€ · Puig Rom, 970 m² |
| El Port de la Selva | 5 | ~2 | 3,9 M€ |
| Cadaqués | 4 | 4 | 15 M€ · 625 m², anuncio atípico a 24.000 €/m² |
| Castelló d'Empúries / Empuriabrava | 3 | ~1 | 4,1 M€ · masía de interior |
| L'Escala | 1 | 1 | 3,2 M€ · Nucli Antic |
| Llançà | 0 | 0 | — |
| Total | 19 | ≈ 11 | — |
Relevado el 19-20/08/2026. Propiedades distintas: tras deduplicación entre agencias (la misma villa aparece hasta cinco veces; factor observado ×1,6-1,8). Las horquillas excluyen los «precio a consultar».Relevamiento
Lo que dice el mapa
Cadaqués, la paradoja del norte: el pueblo más caro del lujo catalán por metro cuadrado (~7.850 €/m², frente a ~6.000 en S'Agaró), pero solo cuatro propiedades en venta por encima de 3 M€. Escasez extrema, sin profundidad de mercado. Dato notable: ninguna villa de los canales de Empuriabrava por encima de 3 M€.Agencia
El ultraprime profundo cabe en un triángulo: por encima de 8 M€, casi todo se juega entre S'Agaró, la Punta Brava de Sant Feliu y las alturas de Platja d'Aro — primera línea o frente al mar, casi sin excepción. Roses (22 M€) es la excepción del norte.
Begur es profundo en prime y estrecho en ultraprime: 41 anuncios entre 2 y 3 M€, la mayor bolsa de la costa y la antesala del segmento, pero un techo cercano a 5 M€. Justo lo contrario que S'Agaró.
Palamós, la anomalía: una sola propiedad en oferta por encima de 3 M€ en todo el municipio. La fachada marítima menos ofertada del litoral.
La vista al mar manda en el segmento: entre el 50 y el 60 % del stock ≥ 3 M€ está en primera línea o con vista directa al mar.
Quién compra y con qué reglas
25 %
de las compras de vivienda en la provincia de Girona en 2025 las firmaron extranjeros — 5.ª provincia de EspañaOficial
3.242 €/m²
precio medio pagado por los no residentes en España en el 2S 2025 (+5,8 % interanual) — compran la parte alta del mercadoOficial
50 % → 33 %
el peso de los franceses en las compras extranjeras en Cataluña, 2019 → 2024 — siguen primeros, ya no dominanOficial
La base es francesa, belga, alemana y neerlandesa; el margen se mueve: suben los compradores polacos, neerlandeses, alemanes y estadounidenses (12,3 % de los compradores de una gran agencia de lujo en Cataluña en 2025).Agencia
Una contraseñal que conviene conocer: las compras de no residentes en España cayeron un 15 % en el 2S 2025, y Girona es la provincia que más atractivo relativo ha perdido entre ellos desde 2019. El volumen sigue alto; el impulso relativo se afloja.Oficial
El marco de 2026 en cuatro hechos: el ITP catalán llega al 13 % por encima de 1,5 M€, del orden de 360.000 € de impuesto en una reventa de 3 M€ (compruebe la escala en el momento de la compra) · la Golden Visa desapareció en abril de 2025, sin efecto medido en el segmento · el impuesto anunciado a los compradores extracomunitarios nunca se votó, es un riesgo de relato y no un tributo · el alquiler turístico se cierra (Castell-Platja d'Aro congelado hasta 2028): el valor de uso y el valor patrimonial pesan ya más que la rentabilidad del alquiler.Oficial
Qué cambia un mercado de escasez, en concreto
Un mercado de menos de cien propiedades no funciona como Marbella o Mallorca. Tres consecuencias prácticas para quien posee, vende o busca aquí. Esta parte es un análisis de Solenca a partir de los datos anteriores.
Si posee: su propiedad no tiene comparable fiable. En Marbella, mil setecientos anuncios fabrican un precio de mercado legible. Aquí, una villa en primera línea se compara con tres o cuatro propiedades, a menudo mal. La diferencia entre una valoración perezosa y el valor real se cuenta en cientos de miles de euros, en ambos sentidos. El conocimiento fino del microlugar — la cala, la orientación, la historia del edificio — vale más que cualquier algoritmo.
Si vende: en un mercado estrecho, la presentación decide. Pocos compradores en un momento dado y ninguna cola: cada visita cuenta doble, y una propiedad mal preparada o mal contada se queda colgada. El relevamiento muestra propiedades publicadas desde hace meses con bajadas sucesivas. En cambio, el mantenimiento documentado y un expediente completo marcan la diferencia, precisamente porque el comprador casi no tiene con qué comparar.
Si compra: la escasez aquí es estructural, no coyuntural. La primera línea ya no se construye; el stock no se repone. La antesala líquida del mercado es el tramo de 2 a 3 M€ (Begur en cabeza, 41 anuncios); por encima de 8 M€ se entra en un club de un puñado de direcciones donde parte de las operaciones nunca pasa por los portales. La propiedad más cara del relevamiento (26 M€) se comercializa fuera de los anuncios públicos.
En un mercado de cien propiedades, la información no está en los portales. Se posee.
Metodología, límites y fuentes
Lo que hemos medido. El stock de anuncios públicos ≥ 3.000.000 € a 19-20 de agosto de 2026, con el mismo filtro en todas las plazas comparadas y deduplicación entre agencias estimada en la Costa Brava (factor observado ×1,6-1,8; recuentos sin deduplicar en Barcelona, Madrid, Marbella y Baleares, que son órdenes de magnitud). Los precios son precios de salida; los «precio a consultar» quedan fuera de las horquillas. Las superficies difieren a veces entre fichas de la misma propiedad: los €/m² unitarios son órdenes de magnitud.
Lo que no hemos medido. Los precios realmente firmados, que no son públicos con este detalle; las ventas fuera de mercado, frecuentes en este segmento; el inventario de una red internacional no cubierta en la fecha del relevamiento, y el de agencias locales especializadas. Ninguna estadística pública aísla el segmento ≥ 3 M€: esa es la razón de ser de este informe.
Fuentes. Fuentes oficiales: Colegio de Registradores (anuario 2025), Consejo General del Notariado / CIEN (2S 2025), MIVAU e INE, CaixaBank Research (Informe Sectorial Inmobiliario 2S 2025), Decreto-ley 5/2025 (Cataluña), decretos 3/2023 y 159/2024 (alquiler turístico). Fuentes de agencias, sin auditar y etiquetadas como tales: Engel & Völkers España-Andorra 2025-26, Lucas Fox/Dils, Barnes/iad, Drumelia/Nvoga/Inmolux (Marbella), prensa especializada 2025-26. Relevamiento de campo: Solenca, 19-20/08/2026.
Próxima edición: primer semestre de 2027, mismo ámbito, mismo método. El valor de este informe está en la serie: qué sale del stock, qué baja, qué no se vende — lo dirá la edición n.º 2.
Cómo citar este informe
Informe Costa Brava n.º 1, Solenca, agosto de 2026 — solenca.es/rapport
Puede reutilizar las cifras, las tablas y el archivo de datos —en prensa, en un estudio o en la respuesta de un asistente— siempre que cite la fuente con esta fórmula.
Informe Costa Brava · Edición n.º 1 · Agosto de 2026 — elaborado por Solenca, gestión de grandes propiedades en la Costa Brava. Este documento describe un mercado; no es asesoramiento de inversión ni la valoración de una propiedad concreta.
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