Vous vendez votre maison ou votre appartement en Espagne, et vous vivez en France, en Belgique ou en Suisse ? Alors deux choses vont se produire le jour de la signature chez le notaire : l'acheteur va retenir 3 % de votre prix de vente pour les verser directement au fisc espagnol, et vous devrez ensuite déclarer votre vraie plus-value. Cette retenue de 3 % surprend beaucoup de vendeurs, et leur fait souvent oublier qu'une partie de cet argent peut leur revenir. Voici tout ce qu'il faut comprendre, étape par étape, sans jargon.
La retenue de 3 % : un acompte, pas l'impôt final
C'est le point le plus mal compris. Quand un non-résident vend un bien en Espagne, c'est l'acheteur qui a l'obligation légale de retenir 3 % du prix total de vente et de les verser à l'Agencia Tributaria via le modelo 211, dans le mois qui suit la signature de l'acte. En échange, il vous remet une copie du modelo 211 : conservez-la précieusement, elle prouve que cet argent est déjà au fisc à votre nom.
Retenez bien ceci : ces 3 % ne sont pas votre impôt définitif. C'est un simple paiement à compte, une avance sur l'impôt réel que vous calculerez ensuite. Et comme cette avance se calcule sur le prix de vente total, et non sur votre gain réel, elle est très souvent supérieure à l'impôt que vous devez vraiment. D'où des trop-perçus fréquents, qu'il faut réclamer.
L'impôt réel : 19 % sur la plus-value
Votre véritable impôt porte sur la plus-value (la ganancia patrimonial) : la différence entre ce que vous encaissez et ce que le bien vous a coûté. Le taux est de 19 %, et c'est une excellente nouvelle : ce taux unique de 19 % s'applique à tous les non-résidents, qu'ils vivent dans l'UE/EEE (France, Belgique, Luxembourg…) ou hors UE (Suisse, Royaume-Uni…).
Comment se calcule la plus-value
La formule est simple, mais chaque ligne compte :
- Valeur de transmission = prix de vente − les frais et impôts à votre charge en tant que vendeur.
- Valeur d'acquisition = prix d'achat d'origine + les frais inhérents à l'achat (notaire, registre, commission d'agence) + les impôts d'acquisition (ITP, AJD ou TVA) + le coût des travaux d'amélioration justifiés par factures.
- Plus-value imposable = valeur de transmission − valeur d'acquisition.
Plus votre valeur d'acquisition est complète et documentée, plus votre plus-value imposable baisse. C'est pourquoi conserver toutes vos factures, acte d'achat, ITP/TVA, honoraires, travaux de rénovation, n'est pas un détail : sans justificatif, ces montants ne sont pas déductibles et votre impôt gonfle artificiellement.