Vous vivez en France, en Belgique ou au Luxembourg et vous revendez votre bien en Espagne ? La question qui revient toujours est : à quel taux ma plus-value va-t-elle être imposée ? Et là, une idée fausse circule partout. Beaucoup d'articles laissent croire que les non-résidents hors UE paient 24 %, et que les résidents de l'UE bénéficient d'un taux « privilégié » de 19 %. C'est faux. Sur la plus-value de cession immobilière, le taux est de 19 % pour tout le monde, UE comme hors UE. Le 24 % existe, mais il ne touche pas la vente. Démêlons tout ça, chiffres et échéances à l'appui.
Le taux : 19 % pour tous les non-résidents, pas seulement l'UE
Quand un non-résident vend un bien en Espagne, la plus-value (la ganancia patrimonial) relève de l'IRNR, l'impôt sur le revenu des non-résidents. Elle entre dans la base de l'épargne et est taxée à 19 % (article 25.1.f.3ª du RDL 5/2004). Ce taux ne dépend pas de votre pays : un Français, un Belge, un Suisse ou un Britannique paient le même 19 % sur leur gain de revente. Être résident de l'UE n'est donc pas un avantage ici, c'est la règle commune.
La mécanique en deux temps : retenue de 3 % puis déclaration réelle
La revente d'un non-résident fonctionne en deux étapes distinctes, qu'il ne faut jamais confondre.
Étape 1, L'acheteur retient 3 % (modèle 211)
Le jour de la signature, c'est l'acheteur qui a l'obligation légale de retenir 3 % du prix de vente convenu et de les verser au Trésor espagnol via le modèle 211, dans le délai d'un mois après la vente. Il vous remet une copie de ce modèle 211, qui porte un code de référence : gardez-la précieusement, elle est indispensable pour la suite. Ce 3 % n'est pas votre impôt définitif : c'est un simple acompte (pago a cuenta), calculé sur le prix total et non sur votre gain réel.
Étape 2, Le vendeur déclare la plus-value réelle (modèle 210)
C'est ensuite à vous, vendeur, de déclarer votre vraie plus-value via le modèle 210. Vous disposez d'un délai de 3 mois courant à compter de la fin du mois dont disposait l'acheteur, soit, en pratique, environ 4 mois après la signature. C'est ce dépôt qui régularise tout :
- Si votre impôt réel (19 % du gain net) est supérieur au 3 % retenu → vous payez le complément.
- Si votre impôt réel est inférieur au 3 % retenu → vous réclamez la différence en remboursement via ce même modèle 210.
- En cas de moins-value (vente à perte) → vous récupérez la totalité des 3 %.
Comme le 3 % est prélevé sur le prix total, il dépasse très souvent l'impôt réellement dû. Les trop-perçus sont donc fréquents, mais ils ne reviennent jamais automatiquement : sans dépôt du modèle 210, l'argent reste au fisc.