Vous vivez en France, en Belgique ou ailleurs, et vous louez votre maison sur la Costa Brava ou en bord de Méditerranée ? Alors l'Espagne taxe ces loyers, même quelques semaines l'été. Bonne nouvelle pour un Français : en tant que résident fiscal de l'Union européenne, vous bénéficiez du régime le plus favorable : 19 % sur le revenu net, avec de vraies charges déductibles. Encore faut-il savoir lesquelles, et ne pas se tromper d'échéance, car la règle a changé en 2024. Voici tout, en clair.
De quel impôt parle-t-on ?
Quand un non-résident perçoit des loyers en Espagne, il déclare l'IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes, l'impôt sur le revenu des non-résidents) via le formulaire Modelo 210, auprès de l'Agencia Tributaria (le fisc espagnol). C'est le même formulaire que pour le « revenu imputé » d'un bien non loué, mais le calcul, lui, n'a rien à voir.
Pour le remplir, deux prérequis : un NIE (numéro d'identification d'étranger) et, pour faire valoir le taux UE, un certificat de résidence fiscale de votre pays.
Le taux : 19 % pour un Français, 24 % ailleurs
Le taux dépend uniquement de votre pays de résidence fiscale :
- 19 %, résidents fiscaux de l'UE / EEE : France, Belgique, Luxembourg, Allemagne… plus la Norvège, l'Islande et le Liechtenstein.
- 24 %, résidents hors UE/EEE : Royaume-Uni (depuis le Brexit), Suisse, États-Unis, Canada…
Un propriétaire français est donc, sur le papier, à 19 %. Mais l'écart de taux n'est pas le vrai sujet : c'est la base imposable qui fait toute la différence.
La vraie différence : net contre brut
C'est le point central, et l'avantage décisif d'être résident de l'UE :
- Résident UE/EEE → imposé sur le revenu net = loyers encaissés moins les charges déductibles.
- Résident hors UE/EEE → historiquement imposé sur le revenu brut, sans aucune déduction.
Concrètement : un Français qui encaisse 12 000 € de loyers et déduit 5 000 € de charges est taxé à 19 % sur 7 000 €, soit 1 330 €. Un non-résident hors UE, lui, payait 24 % sur les 12 000 € bruts, soit 2 880 €, pour le même bien. L'avantage UE peut dépasser le simple jeu des taux.
Les charges déductibles (résidents UE/EEE)
Toutes se déduisent au prorata de la durée effective de location (un bien loué 3 mois ne déduit qu'un quart de ses charges annuelles fixes) :
- IBI (la taxe foncière espagnole) ;
- charges de copropriété (comunidad) ;
- assurance habitation ;
- intérêts d'emprunt hypothécaire ;
- frais d'agence et de gestion locative ;
- fournitures (eau, électricité, internet à votre charge) ;
- réparations et entretien (conservation du bien) ;
- amortissement du bâti à 3 % / an, voir ci-dessous.
L'amortissement de 3 % : le levier qu'on oublie
C'est la déduction la plus négligée, et souvent la plus substantielle. Vous pouvez déduire chaque année 3 % de la valeur de la construction (le bâti, hors terrain). La base retenue est le plus élevé entre la valeur cadastrale de la construction et son coût d'acquisition. Sur un bâti valorisé 200 000 €, cela représente 6 000 € de déduction par an, qui viennent réduire fortement la base imposable, sans la moindre sortie de trésorerie.