Vous achetez à deux sur la Costa Brava, et vous partez d'une intuition rassurante : « on est mariés, donc la maison est à nous deux, et si l'un disparaît l'autre garde tout ». En Espagne, cette évidence française se heurte à deux mécanismes juridiques distincts que presque tout le monde confond : le régime matrimonial (à qui appartient le bien) et la succession (qui hérite au décès). Ce sont deux réglementations européennes différentes, deux pièges différents. Et pour les couples pacsés, le constat est plus brutal encore : aux yeux du droit espagnol, le PACS n'est pas un mariage. Voici, en clair et chiffré, comment acheter à deux sans laisser le survivant sans défense.
Deux sujets à ne jamais mélanger
Avant tout, posons la distinction qui structure tout le reste :
- Le régime matrimonial décide à qui appartient le bien de votre vivant. Il relève du règlement UE 2016/1103, en vigueur depuis le 29 janvier 2019 (France et Espagne font partie des 18 États en coopération renforcée).
- La succession décide qui hérite à la mort d'un époux. Elle relève d'un autre texte, le règlement UE 650/2012, applicable depuis le 17 août 2015.
Régler l'un ne règle jamais l'autre. On peut être parfaitement copropriétaire d'une villa et, au décès, voir les enfants en capter les deux tiers. Les deux chantiers se mènent en parallèle.
Le piège n° 1 : le régime matrimonial doit figurer dans l'escritura
Bonne nouvelle : votre régime matrimonial français est reconnu en Espagne grâce au règlement 2016/1103. Mauvaise nouvelle : il ne se devine pas. Il doit être mentionné expressément dans l'acte notarié espagnol (l'escritura), à la rubrique « régimen económico matrimonial ». À défaut, il devient inopposable au registre foncier (le Registro de la Propiedad).
Concrètement : si l'achat est fait au seul nom d'un époux, sans mention du régime français, le conjoint survivant, ou divorcé, devra batailler pour prouver ses droits sur un bien inscrit au nom de l'autre. L'intuition « on est mariés en communauté, donc le bien est à nous deux » ne suffit pas une seconde devant un registre espagnol qui ne voit qu'un seul nom.
Le réflexe régional du notaire qui fausse tout
Deuxième écueil, plus sournois. En France, le régime par défaut est la communauté réduite aux acquêts : le bien acheté pendant le mariage avec des fonds communs appartient aux deux. Mais en Catalogne, aux Baléares et à Valence (avant juin 2016), le régime local par défaut est la séparation de biens. Un notaire espagnol pressé peut appliquer son réflexe régional et acter une séparation de biens qui contredit votre communauté française, faussant la répartition du bien.
La parade est simple mais non négociable : arriver à la signature avec son contrat de mariage (ou la mention du régime légal français) et exiger qu'il soit retranscrit noir sur blanc dans l'escritura. C'est exactement le genre de point qu'un accompagnement à l'achat en français verrouille avant que vous ne signiez quoi que ce soit.
Le piège n° 2 : le PACS n'est pas un mariage en Espagne
C'est ici que beaucoup de couples tombent de haut. Le PACS français n'est pas automatiquement assimilé au mariage en Espagne. L'équivalent local, la pareja de hecho, a des effets très variables selon la communauté autonome et doit souvent être enregistrée localement pour produire le moindre droit.
Surtout, en droit commun espagnol, la pareja de hecho n'a aucun droit successoral sans testament. Sans disposition écrite, au décès, la part du défunt va aux enfants, pas au partenaire. Croire que « mon concubin héritera quand même » est l'erreur la plus coûteuse de ce guide.
Le piège n° 3 : la fiscalité punit le partenaire non marié
Le couple non marié paie deux fois : en droit civil et au fisc. L'impôt sur les successions et donations espagnol (l'ISD) classe les héritiers par groupes de parenté, et l'écart est vertigineux :
Conjoint marié, Grupo II
Accès aux abattements massifs des régions : jusqu'à 99 % en Andalousie et à Madrid, 99,9 % aux Canaries, 75 % à Valence. L'impôt peut tomber à presque rien.
Partenaire non assimilé, Grupo IV
Traité comme un tiers étranger. Aucun de ces abattements. Le barème national grimpe de 7,65 % à 34 %, et le résultat est majoré d'un coefficient pouvant doubler la facture. Risque réel : devoir vendre pour payer l'impôt.
Autre point décisif que beaucoup ignorent : depuis l'arrêt CJUE C-127/12 du 3 septembre 2014, un héritier français non-résident peut appliquer les abattements de la communauté autonome (avant, il était lourdement surtaxé au barème national). Encore faut-il être dans le bon groupe, d'où l'enjeu, pour les couples, du mariage ou d'une structuration adaptée. Pour chiffrer votre exposition de non-résident, notre calculateur fiscal et nos experts vous donnent un ordre de grandeur fiable.
Protéger le survivant : les trois leviers qui marchent
Bonne nouvelle, on peut largement reprendre la main. Trois outils se combinent :
- Acheter en indivision (proindiviso), quotes-parts précisées. Chaque partenaire détient une fraction nommée du bien (50/50, 60/40…). Indispensable pour les couples non mariés, et utile à tous. Attention : ne jamais omettre les quotes-parts dans l'acte, sous peine de litige en cas d'apports inégaux, de séparation ou de décès.
- Rédiger un testament espagnol pour les biens situés en Espagne. C'est le seul moyen de donner des droits à un partenaire pacsé. Coût dérisoire au regard de l'enjeu : environ 50 à 200 €.
- Exercer la professio juris (article 22 du règlement 650/2012) en choisissant la loi française. Sans choix, la loi applicable est celle de la résidence habituelle du défunt (article 21.1), souvent l'Espagne, donc sa rigide legítima.