Frais d'achat immobilier en Espagne : le vrai budget (2026)

Vous avez trouvé la maison ou l'appartement de vos rêves en Espagne, le prix affiché vous convient… et vous vous dites que votre budget est bouclé ? C'est l'erreur la plus fréquente des acheteurs francophones. En réalité, un achat immobilier en Espagne coûte 8 à 13 % de plus que le prix affiché, frais et taxes inclus. Sur un bien à 300 000 €, cela représente 24 000 à 39 000 € qu'il faut avoir prévus, et qui ne sont, pour la plupart, pas finançables par le crédit. Voici, poste par poste et chiffre par chiffre, ce que vous allez réellement payer en 2026.

Le budget réel : 8 à 13 % en plus du prix

Avant tout, distinguez deux situations qui changent toute la fiscalité :

• Bien ancien (seconde main), vous achetez à un particulier. Frais totaux : généralement 8 à 12 %. Le gros poste est l'impôt de transmission, l'ITP.
• Bien neuf (vendu par un promoteur), pas d'ITP, mais TVA (IVA) + droits d'acte (AJD). Frais totaux : 10 à 13 %.

Le reste, notaire, registre foncier, gestoría, avocat, NIE, est commun aux deux et s'ajoute par-dessus. C'est précisément ce « reste » que beaucoup oublient de budgéter.

L'ancien : l'ITP, votre plus gros poste

L'ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) est une taxe régionale. Chaque communauté autonome fixe son propre taux, qui varie aujourd'hui de 6 % à 13 %. C'est de très loin la ligne la plus lourde de votre achat. Voici les taux indicatifs 2025-2026 pour un logement de seconde main :

Catalogne : un barème progressif depuis juin 2025

• 10 % jusqu'à 600 000 €
• 11 % de 600 000 à 900 000 €
• 12 % de 900 000 à 1,5 M€
• 13 % au-delà de 1,5 M€
• AJD 1,5 % ; et 20 % pour les détenteurs de plus de 10 biens

Baléares : barème progressif également

• 8 % jusqu'à 400 000 € · 9 % jusqu'à 600 000 € · 10 % jusqu'à 1 M€
• 12 % jusqu'à 2 M€ · 13 % au-delà

Le neuf : IVA + AJD au lieu de l'ITP

Si vous achetez directement à un promoteur, vous ne payez pas d'ITP mais :

• IVA (TVA) = 10 % du prix dans toute l'Espagne… sauf aux Canaries, où l'on applique l'IGIC à 7 % (la fiscalité indirecte la plus douce du pays).
• AJD (Actos Jurídicos Documentados, droits d'acte) = 0,5 % à 1,5 % selon la région.

Les frais non fiscaux (pour tous les acheteurs)

Quel que soit le type de bien, ces frais s'ajoutent à la taxe principale :

• Notaire : 600 à 1 200 € (barème d'État fixe ; ~600-875 € pour un logement courant).
• Registre foncier : 400 à 700 € pour inscrire le bien à votre nom.
• Gestoría : ~300 à 400 € pour gérer les démarches administratives.
• Avocat indépendant : ~1 % du prix. Vivement recommandé pour un étranger : il vérifie les charges, l'urbanisme, les dettes du bien et sécurise toute la transaction.

Le NIE : obligatoire avant toute signature

Impossible de signer sans NIE (Número de Identidad de Extranjero), votre numéro d'identification fiscale en Espagne. La taxe est dérisoire (~9,84 € en 2025, Modelo 790 code 012), mais les délais sont le vrai sujet :

• Via le consulat d'Espagne en France : de 2-4 semaines à 2-4 mois selon l'affluence.
• Via un avocat sur place, par procuration : 150 à 500 €, mais obtenu en 1 à 2 semaines.

Bon à savoir : vous pouvez acheter à distance grâce à une procuration (poder notarial) signée devant notaire en France, apostillée, puis transmise à un représentant en Espagne. Vous n'êtes donc pas obligé d'être présent le jour de la signature.

Qui paie quoi ? Et le cas du crédit

La répartition standard entre acheteur et vendeur :

• L'acheteur paie l'ITP (ou IVA + AJD), sa copie d'acte, le notaire (en pratique), le registre et la gestoría.
• Le vendeur paie la plusvalía municipal (IIVTNU) et l'impôt sur sa plus-value.

Si vous financez par un crédit immobilier (hipoteca) : bonne nouvelle, depuis la loi de 2018, c'est la banque qui paie l'AJD, le notaire, le registre et la gestoría du prêt. Côté hypothèque, il ne vous reste plus que la tasación (évaluation du bien), soit ~300 à 500 €.

Les délais fiscaux à ne pas rater

1. ITP ou AJD : à régler dans les 30 jours suivant la signature (Modelo 600).
2. Modelo 211 (retenue de 3 % si le vendeur est non-résident, voir piège n°2) : dans le mois suivant la signature.
3. Inscription au registre foncier : 15 à 30 jours ouvrés.