Vous voulez rentabiliser votre maison en Espagne en la louant quelques semaines par an ? Bonne idée, mais depuis 2025, les règles ont profondément changé, et beaucoup de propriétaires francophones se font surprendre. Le piège n°1 : croire qu'il suffit de publier une annonce sur Airbnb. En réalité, pour louer en courte durée (alquiler turístico), il faut franchir deux autorisations distinctes qu'on confond presque toujours, puis respecter des obligations fiscales et de sécurité précises. Voici, en clair et à jour, tout ce qu'un non-résident doit savoir avant de mettre la clé dans la boîte à code.
Les deux autorisations à ne JAMAIS confondre
C'est le cœur du sujet, et la source de 90 % des erreurs. Louer légalement suppose deux feux verts qui n'ont rien à voir l'un avec l'autre :
- 1. La licence touristique régionale, c'est le droit d'exercer l'activité. Elle dépend de votre Comunidad Autónoma (Catalogne, Andalousie, Valence…) et parfois de la mairie. Chaque région a ses règles.
- 2. Le NRA, numéro de registre unique national (aussi appelé NRU/NRUA, code VUDA), c'est l'identifiant pour pouvoir s'annoncer sur les plateformes. Il est géré au niveau de l'État.
Le lien entre les deux : dans la plupart des cas, il faut d'abord obtenir la licence régionale pour pouvoir demander le NRA national. Le NRA ne remplace pas la licence, il la suppose.
Étape par étape : du NIE à la première réservation
- NIE + certificat numérique. Sans NIE (numéro d'identification étranger) et sans certificado digital, vous ne pouvez faire aucune démarche en ligne (ni le NRA, ni le modelo 210). C'est le préalable absolu.
- Vérifier la faisabilité locale. De nombreuses villes ont des moratoires ou des quotas (voir plus bas). Vérifiez aussi le règlement de votre copropriété : dans certaines régions, elle peut désormais limiter ou interdire l'usage touristique.
- Déposer la licence régionale, le plus souvent une declaración responsable auprès de l'organisme régional (Registro de Turismo de Andalucía, Generalitat Valenciana, Gencat en Catalogne…). Documents types : référence cadastrale, certificat d'occupation / d'habitabilité, assurance responsabilité civile, feuilles de réclamation, et parfois un certificat de compatibilité urbanistique délivré par la mairie.
- Demander le NRA national sur la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos, gérée par le Colegio de Registradores (registres de la propriété). Vous vous identifiez par certificat numérique, vous remplissez le formulaire avec les données du bien, la référence cadastrale et le numéro de licence régionale, puis vous signez numériquement. Vous obtenez un NRA provisoire immédiat ; le numéro définitif arrive sous 1 à 2 mois.
- Afficher le NRA dans chaque annonce et poser la plaque d'identification réglementaire.
- S'enregistrer sur SES.HOSPEDAJES et transmettre les données des voyageurs sous 24 h après chaque arrivée (voir plus bas).
- Déclarer la fiscalité via le modelo 210, une fois par an.
Le NRA : depuis quand, et pourquoi c'est sérieux
Le registre unique national est entré en vigueur le 2 janvier 2025 et est devenu obligatoire le 1er juillet 2025. Depuis cette date, la règle est sans appel : toute annonce sans numéro NRA visible doit être dépubliée par la plateforme (Airbnb, Booking, Expedia…) sous 48 heures. Concrètement, pas de NRA = pas d'annonce = pas de réservation. Le numéro doit figurer clairement dans chaque annonce.
Anticipez les délais : le provisoire arrive vite, souvent en quelques jours ouvrés, mais le définitif peut prendre 1 à 2 mois selon le registre. Ne lancez pas la procédure la veille de la haute saison.